1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO

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1 1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Via Manzoni, 3 GATTINARA (VC) EVC0047 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI Allegato 1 Documentazione fotografica; Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 Certificato ACE; Allegato 4 Certificato di destinazione urbanistica. Allegato 5 Tabelle millesimali e riepilogo spese accatastamento 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: /01/2012 Indirizzo: Descrizione: Via Manzoni, 3 GATTINARA (VC) Trattasi di un lotto di terreno indipendente, con due corpi fabbrica e annessa area cortilizia di pertinenza, box auto coperti, locali accessori. Dal punto di vista planimetrico il corpo fabbrica in esame, collocato lungo un lato del lotto, si sviluppa in modo omogeneo con una planimetria rettilinea uniforme di forma pressoché rettangolare, strutture verticale ed orizzontali in cls. armato, solai in latero-cemento e tetto a falde. Il corpo fabbrica si sviluppa in tre piani fuori terra e in un piano seminterrato che ospita le cantine, accessibili tramite una scala interna. Si individuano n. 6 unità abitative Data di costruzione dell edificio: 1967 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: (o epoca in mancanza di una data certa) Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: (superficie convenzionale) libero Identificativi catastali: L unità immobile cod. EVC0047 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Vercelli Comune di Gattinara come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] 3

4 A/3 2 5,5 (vani) 326, C/ (mq) 44, (*) C/2 2 5 (mq) 7, (*) C/ (mq) 182,83 (*) quota di proprietà pari a 152,53 millesimi (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. EVC0047) sita al 1 piano del fabbricato, ubicato in Provincia di Vercelli, nel Comune di Gattinara alla Via Manzoni, 3. L alloggio dispone di una cantina ed un box auto di uso esclusivo ; altri locali e l area cortilizia fanno parte dei beni comuni in ragione dei millesimi di proprietà di ciascuna unità. Specificare l eventuale presenza di box auto e posti auto coperti/scoperti, di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare). 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semiperiferica. La viabilità è agevole in quanto l immobile è ubicato a poca distanza da importante via di comunicazione (corso Garibaldi), che consente di raggiungere in tempi ristretti il centro della cittadina o di lasciare il centro urbano. Gattinara è un comune di circa 8400 abitanti della provincia di Vercelli posizionato nella zona pedemontana dell arco alpino, facilmente raggiungibile in auto, si trova infatti a pochi minuti dal casello dell'autostrada A26 di Ghemme. Varie attività commerciali e finanziarie ( negozi alimentari, farmacie, istituti di credito, uffici postali, ecc.), scuole pubbliche primarie e alcune secondarie, distano circa 2,5 km., presso il centro storico di Gattinara. La zona è dotata di aree pubbliche di parcheggio. Indicare inoltre: 4

5 a. se l unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità, rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storico-artistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare interesse commerciale o immobiliare). b. se l unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale. Confini Il lotto confina a nord ed a sud con altre proprietà private, a est ed ovest con vie urbane. Gli accessi pedonale e carraio sono su via Manzoni. (descrizione delle eventuali altre porzioni che delimitano i confini del bene, delle parti comuni dell edificio, strade, altro). Mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere la posizione rispetto a grandi strade di collegamento ed inquadramento territoriale 5

6 Particolare di mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere il contesto urbanistico in cui è inserito il bene. 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nel 1967, è del tipo edificio isolato e si eleva in n. 3 piani fuori terra e n. 1 piano seminterrato, aventi destinazione d uso abitativa. Il locale cucina ed n. 1 bagno sono stati oggetto di totale rifacimento (Specificare eventuali ristrutturazioni sia dell edificio che della sola unità immobiliare). In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore seminterrato terreno primo secondo terzo quarto 6

7 quinto sesto e oltre Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: Trattasi di un lotto di terreno indipendente, con due corpi fabbrica e annessa area cortilizia di pertinenza, box auto coperto, locali accessori. Dal punto di vista planimetrico il corpo fabbrica in esame, collocato lungo un lato del lotto, si sviluppa in modo omogeneo con una planimetria rettilinea uniforme di forma pressoché rettangolare, strutture verticale ed orizzontali in cls. armato, solai in latero-cemento e tetto a falde. Il corpo fabbrica si sviluppa in tre piani fuori terra, un sottotetto non abitabile e in un piano seminterrato che ospita le cantine, accessibili tramite una scala interna. Il sottotetto è composto da un unico ambiente grezzo, non abitabile,non coibentato, accessibile con scala. La copertura è del tipo a padiglione ( quattro falde), con modesto sporto di gronda, per la protezione dei muri perimetrali. La struttura portante è in latero-cemento, con sovrastante strato di tenuta all acqua composto da tegole tipo marsigliesi. Il sistema di sgrondo delle acque meteoriche è realizzato con lattoneria del tipo metallica in lamiera di zinco, i pluviali sono ricavati nello sporto di gronda ma convogliati in appositi canali di raccolta, posti lungo il perimetro del fabbricato sotto la quota del marciapiede. Gli infissi esterni sono disposti in modo simmetrico, sono realizzati in legno smaltato e dotati di tapparelle. L accesso all immobile è costituito da un portoncino in metallo. I prospetti presentano superfici in parte intonacate e pitturate di colore biance e in parte finite con mattoni faccia a vista, alla base è presente una fascia basamentale in pietra,. L accesso al compendio è costituito da un ingresso carraio direttamente dalla via pubblica, ed è inquadrato da due pilastri e una chiusura in profili scatolati in ferro. La chiusura che costituisce l accesso carraio è composto da un cancello, formato da due ante in ferro. Il passaggio carraio conduce al cortile interno. Dall interno del cortile si accede ai box auto realizzati al piano terra del fabbricato ed al vano scala centrale. Le scale presentano pedate ed alzate in marmo bianco e ringhiera metallica. La recinzione di confine è costituita da un basso muro sormontato da una recinzione in ferro. (descrizione delle caratteristiche architettoniche e del tipo di struttura portante, il tipo di copertura, la distribuzione degli spazi all interno dell edificio, la qualità delle finiture pavimenti, rivestimenti, infissi, porte d ingresso degli spazi comuni, presenza di locali comuni etc..) Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare posta al 1 piano, composto da n 3 camere, n 1 cucina, n 1 locale accessorio, n 2 bagni, accessibili dal corridoio/disimpegno, I locali sopraindicati, a esclusione del locale accessorio, fruiscono di aerazione ed illuminazione diretta. I rivestimenti dei pavimenti e delle pareti in generale sono da considerare come elementi di rifinitura non significativi e si diversificano per i diversi locali, marmette in scagli di marmo per i locali camera, in ceramica per i locali bagno e cucina. I rivestimenti del locale cucina e dei locali bagno sono realizzati in ceramica. Tutte le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati. Anche gli infissi interni ed esterni sono da considerare come elementi di rifinitura non significativi. Il portoncino di accesso è del tipo tamburato impiallacciato con pannelli nobilitati. Le porte interne sono del tipo tamburato impiallacciate smaltato e con specchiatura in vetro lavorato. Gli infissi esterni sono realizzati in legno smaltato e dotati di tapparelle. (descrizione della distribuzione degli spazi all interno dell unità abitativa, la qualità delle finiture pavimenti, 7

8 rivestimenti, infissi, porte interne e d ingresso, servizi igienici, presenza di locali accessori etc..) Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico dei vani scale e area esterna, rete idrica, di scarico e del gas, non dispone di impianto di ascensore. (descrizione dell impianto elettrico, citofonico/videocitofonico, dell eventuale impianto di riscaldamento condominiale, dell eventuale ascensore, etc.). Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico: la fornitura elettrica viene effettuata dall ENEL con linea B-T a 220 v. La potenza impegnata è di 3 KW. Le distribuzioni elettriche di FM e illuminazione,sono realizzate con conduttori del tipo non propagante fiamma ; i punti di utilizzo sono costituiti da prese tipo civile da 10 e 16 amp. I cavi sono posizionati in tubazioni incassate su pareti e/o affogate a pavimento. I punti luce sono del tipo tradizionale con lampade di potenza massima pari a 100 w. Gli interruttori e le prese sono del tipo montato su scatola a frutto rettangolare, con all esterno la placca in plastica. E presente l impianto ricezione tv centralizzato. Impianto idrico-sanitario: L impianto idrico-sanitario garantisce l alimentazione dell acqua fredda e calda nei servizi e cucina. L impianto è costituito dalle tubazioni di carico e di scarico dei servizi igienici e della cucina. L impianto di adduzione, sia per l acqua fredda potabile sia per quella calda sanitaria, è realizzato in parte con tubi in ferro zincato ( tipo mannesman) e in parte con tubi in rame rivestito, posti sottotraccia. Le rubinetterie sono del tipo con corpo in ottone cromato. La produzione dell acqua calda sanitaria viene eseguita con boiler elettrico. Impianto di riscaldamento: l impianto di riscaldamento è centralizzato a gasolio. Sistemi di irraggiamento, per la cessione delle calorie prodotte agli ambienti serviti, viene svolto da radiatori in ghisa. Il circuito è realizzato con tubi in ferro. L impianto del gas da cucina è alimentato da bombole GPL posizionate sul balcone (descrizione dell impianto elettrico, idrico-termo-sanitario, eventuale impianto di condizionamento, eventuale impianto di riscaldamento autonomo etc.). L unità immobiliare è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Dall esame visivo della qualità e dello stato attuale di conservazione del complesso viene desunto il buono stato manutentivo e conservativo dell edificio. (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell edificio in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): 8

9 Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Prospetti esterni SCADENTE NON SCADENTE 9

10 Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore I prospetti esterni ed interni presentano le coloriture, gli intonaci e gli altri paramenti gravemente deteriorati, necessitando il totale rifacimento. (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Stato manutentivo dell unità immobiliare Dall esame visivo della qualità e dello stato attuale di conservazione del bene in esame, viene desunto il buono stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell unità abitativa oggetto di valutazione in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. 10

11 Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico L impianto elettrico risulta essere vetusto e necessita il totale rifacimento. (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Servitù attive e passive Trattasi di fondo intercluso con diritto di passaggio su fondo intestato al Demanio dello Stato e censito nel comune di Gattinara, Catasto Terreni al foglio 42 particella 421; che sarà oggetto di successiva proposta di dismissione definitiva all Organo Finanziario. (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 11

12 4. DATI CATASTALI L unità immobile cod. EVC0047 risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Vercelli Comune di Gattinara come di seguito riportato. Catasto Terreni: intestato ENTE URBANO Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza (mq.) R. D. [ ] R. A. [ ] / 282 / / / Catasto fabbricati : intestato a DEMANIO DELLO STATO CON SEDE IN ROMA Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/3 2 5,5 (vani) 326, C/ (mq) 44, (*) C/2 2 5 (mq) 7, (*) C/ (mq) 182,83 (*) quota di proprietà pari a 152,53 millesimi (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Estremi urbanistici: P.R.G.C. approvato con deliberazione della Giunta Regionale n del 21 giugno Zona urbanistica: Zona CO (Area residenziale di completamento edilizio) e in minor parte in area vincolata per viabilità stradale. Sono ammessi interventi fino alla nuova costruzione. Vincoli: H max = 7,50 m ; I.F. 0,80 mc/mq; R.C. 0,35 mq/mq. 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. 12

13 Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore libero Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) (Luogo e data del documento). IL COMANDANTE ALLEGATI Allegato 1 Documentazione fotografica; Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 Certificato ACE; Allegato 4 Certificato di destinazione urbanistica. Allegato 5 Tabelle millesimali e riepilogo spese accatastamento 13

14 Allegato 1 Documentazione fotografica Facciata esterna Facciata interna 14

15 Ingresso Vano scale 15

16 Cantine camera 16

17 camera cucina 17

18 Bagno Balcone 18

19 Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; 19

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28 Allegato 3 Certificato ACE; 28

29 Allegato 4 Certificato di destinazione urbanistica. 29

30 Allegato 5 Tabelle millesimali e riepilogo spese accatastamento 30

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