MERCATO IMMOBILIARE EMILIA II SEM 2012

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1 MERCATO IMMOBILIARE EMILIA II SEM 2012 A Bologna le quotazioni abitative hanno registrato un calo del 5,9% nella seconda parte del Rimini è la città che ha registrato la contrazione più forte con 11,8%. A Parma le abitazioni hanno perso il 9,1%. Gli immobili di Piacenza e di Reggio Emilia hanno subito una contrazione rispettivamente del 6,9% e del 6,8%. A Ferrara le quotazioni abitative hanno segnalato una contrazione del 4%, a Modena del 3,9% mentre a Forlì del 3,3%, MERCATO IMMOBILIARE BOLOGNA A Bologna nel secondo semestre del 2012 i valori delle abitazioni hanno fatto registrare un ribasso pari al 5,9% rispetto al semestre precedente ,4% 7,6 % 7,0% 3,3% 3,4% 13,9% Le quotazioni nell area Centrale della città sono diminuite del 2,7%. In calo i prezzi in zona Aldrovandi Oberdan Stazione ( 8,0%) dove gli acquirenti si dimostrano più riflessivi e sono consapevoli dei reali valori dell attuale mercato immobiliare. I proprietari, seppur lentamente, iniziano ad adeguare le proprie richieste. Le compravendite sono effettuate sia da famiglie che da investitori, quasi sempre in contanti oppure con l aiuto di mutui di basso importo. Gli investitori, seppur scoraggiati dall introduzione dell Imu, approfittano dell attuale situazione di mercato che vede un deciso aumento delle richieste di immobili in locazione. A cercare case in affitto sono professionisti, studenti, giovani coppie e single e la domanda si focalizza su bilocali e trilocali. Il canone di un bilocale è di al mese, per un trilocale la spesa sale a 700 al mese. Si registra inoltre una diminuzione di contratti a canone concordato ed un ritorno al canone libero, grazie anche all introduzione della cedolare secca. Il Centro storico della città è compreso nell area comunemente denominata Cerchia del Mille che si sviluppa nella zona di via Riva di Reno, via Moline, via Castagnoli e piazza Aldrovandi. Qui si trovano soluzioni storiche in buone condizioni a prezzi compresi tra 3000 e 3500 al mq. Stessi valori si registrano nell area adiacente al Centro storico dove è possibile acquistare case tipiche bolognesi realizzate nel periodo compreso tra la fine del 1800 ed il secondo dopoguerra. Allontanandosi dal centro, ma sempre all interno dei viali, ci sono palazzi e palazzine costruite dal secondo dopoguerra in poi con prezzi medi che si mantengono sul livello delle zone precedentemente descritte. Le quotazioni più alte si registrano nella parte sud del Centro, in zona Santo Stefano, Castiglione e D Azeglio. Si tratta di un area pedecollinare e medioevale dove per l acquisto di soluzioni storiche poste ai piani alti in palazzi con ascensore, dotati di terrazzi e posti auto si possono toccare anche i 5000 al mq. L universitaria zona Irnerio, nei pressi di via Zamboni, fa registrare una buona domanda di acquisto da parte di genitori di studenti universitari provenienti in genere dalla dorsale adriatica, dalla Calabria e dalla Sicilia. A cercare qui sono anche docenti e personale legato alle facoltà universitarie. Da segnalare che l area di via Lame è interessata da importanti opere di recupero: è stata infatti riqualificata la Galleria d Arte Moderna ed un parco verde. Prevista inoltre, sempre in questa zona, il nuovo Auditorium. Altre riqualificazioni riguardanti le tipologie abitative sono presenti in diverse aree del centro; in particolare in vai Galliera è prevista la ristrutturazione di alcuni palazzi.

2 Mercato residenziale a rilento nelle zone Università e San Vitale nella seconda parte del I prezzi sono stabili, il numero di richieste e la disponibilità di spesa sono in calo. Da segnalare inoltre una netta diminuzione delle richieste da parte di investitori, scoraggiati anche dall introduzione dell Imu. Attualmente gli acquisti sono effettuati da famiglie, spesso già residenti in quest area della città. I pochi investitori rimasti preferiscono bilocali e trilocali da affittare per ottenere rendimenti lordi compresi tra il 3,5 ed il 4% annuo. Il capitale investito è mediamente compreso tra 130 e 140 mila. In netto calo la richiesta di monolocali che, negli anni passati, erano la tipologia preferita da chi voleva mettere a reddito. In crescita la richiesta di immobili in affitto, la spesa per un bilocale è di al mese, quella per un trilocale si attesta su 700 al mese. A cercare case in affitto sono in prevalenza studenti universitari, anche se non mancano le richieste da parte di famiglie e lavoratori trasfertisti. I contratti di locazione utilizzati sono sia concordati sia a canone libero. La zona Università San Vitale è caratterizzata da palazzi in stile bolognese dei primi del 900, con una piccola parte di condomini degli anni 60 nei pressi della stazione ed alcuni immobili di prestigio, con particolari architettonici di rilievo, nel Ghetto Ebraico (tra via Oberdan e via Zamboni), in via San Vitale ed in strada Maggiore. Da segnalare infine la presenza di soluzioni storiche risalenti anche al XIV secolo, sia da ristrutturare che ristrutturate. Top price si possono raggiungere in strada Maggiore con punte di 3000 al mq per le tipologie più prestigiose. Case tipiche bolognesi da ristrutturare costano circa 2300 al mq. Sempre molto richiesta l area di via Irmerio adiacente alla stazione ferroviaria dove sono presenti alcune facoltà universitarie ed il mercato principale della città. L edilizia è composta da stabili degli anni 60 e da soluzioni costruite tra la fine dell 800 ed i primi anni del 900. Un buon usato è compravenduto a al mq. Sempre alta la richiesta di box e posti auto, il prezzo di un box singolo si aggira intorno ai 50 mila, il canone di locazione mensile è compreso tra 100 e 120. In zona Bolognina Corticella i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 12,7%. In calo i valori in zona Zanardi. I proprietari da qualche mese sono più disponibili ad un adeguamento verso il basso dei valori delle proprie abitazioni e questo ha determinato compravendite a prezzi inferiori rispetto ai semestri precedenti. In quest area periferica della città ad acquistare sono soprattutto famiglie che già dispongono di una parte del capitale; in calo la presenza degli investitori in seguito all introduzione dell Imu. Le tipologie più richieste sono trilocali, quattro e cinque locali, possibilmente dotati di riscaldamento autonomo. Il quartiere Zanardi è composto in prevalenza da palazzi realizzati negli anni 70 anche se non mancano tipologie meno recenti costruite tra gli anni 40 e 50. Tra le aree più richieste da segnalare quella di via Marco Polo perché più vicina al centro della città e meglio servita da attività commerciali e mezzi pubblici. Per l acquisto di un buon usato la spesa è di al mq. Prezzi più alti si registrano in zona Noce, dove sono presenti circa 1000 abitazioni costruite anni fa, valutate attualmente tra 2400 e 2600 al mq. Da segnalare che il quartiere Zanardi nei prossimi anni sarà interessato da un intenso sviluppo grazie alla presenza della nuova Facoltà di Ingegneria, già attiva in zona Lazzaretto, e grazie al progetto della metropolitana di superficie People Mover che migliorerà i collegamenti con il centro di Bologna ed accorcerà nettamente i tempi di percorrenza. Molto attivo il mercato delle locazioni, alimentato in buona parte da stranieri, ma anche da giovani coppie e famiglie. Si stipulano sia contratti concordati sia contratti a canone libero, il canone mensile di un bilocale è di Nella macroarea di Mazzini Savena si registra una leggero ribasso dei prezzi immobiliari ( 1,1%). In zona Fossolo 2 Emilia Levante Lombardia nell ultimo semestre dell anno le quotazioni sono diminuite del 4,6%. Cresce la distanza tra la richiesta dei proprietari e la disponibilità di spesa degli acquirenti, inoltre permane una concreta difficoltà di accesso al credito. I tempi medi di vendita sono in continuo aumento, attualmente si attestano tra 6 e 8 mesi, ma in alcuni casi si registrano tempistiche ancora più lunghe. Per vendere velocemente è fondamentale richiedere un prezzo in linea con la capacità di spesa della domanda.

3 I tagli più venduti sono bilocali e trilocali di metratura contenuta (da 40 a 60 mq) a prezzi compresi tra 80 mila e 120 mila. Metrature più grandi si vendono quasi esclusivamente se si tratta di acquisti migliorativi e quindi di sostituzioni. Bene il mercato delle locazioni, alimentato da tutte quelle persone che non riescono ad accedere al credito. Il ribasso dei canoni degli ultimi semestri spinge sempre più proprietari ad optare per il canone concordato, infatti attualmente quasi la totalità dei contratti di locazione sono a canone concordato. La zona Fossolo 2 è sorta negli anni 70 e 80. Si tratta di un area verde dove è possibile acquistare soluzioni usate a 2000 al mq. Stesse quotazioni si registrano in zona Savena Lombardia, qui le abitazioni sono state costruite tra gli anni 50 e 60. Nella zona di via Lombardia è possibile acquistare anche soluzioni nuove in classe energetica A, la richiesta è di al mq. Prezzi più contenuti, 1600 al mq circa per l usato, si registrano nella zona Massarenti Mattei all interno del quartiere San Vitale, area periferica della città caratterizzata da soluzioni di taglio medio piccolo degli anni 50 e 60. Da segnalare la tendenza ad acquistare metrature ridotte, monolocali e bilocali, perché i prezzi sono contenuti e non superano i 100 mila euro. In zona via Larga (centro commerciale) infine è possibile comprare tipologie più recenti degli anni 90 a non più di al mq. In zona Mazzini gli acquirenti sono sia investitori che famiglie in cerca della prima casa. Le difficoltà del mercato immobiliare sono riconducibili alle problematiche di accesso al credito, anche l Imu in piccola parte ha contribuito a scoraggiare i potenziali acquirenti. L area di via Salvagni, via Gigli e via Albini è caratterizzata da soluzioni civili, popolari e ultrapopolari sorte negli anni 60. Si tratta spesso di palazzine ex Acer oppure ex Iacp dove è possibile acquistare soluzioni completamente da ristrutturare a al mq e tipologie ristrutturate a al mq. Le quotazioni variano a seconda del piano, della luminosità, della presenza del box auto e di altre caratteristiche che possano determinare un aumento della qualità abitativa. Quotazioni leggermente più basse si registrano nell area adiacente alla linea ferroviaria dove tipologie da ristrutturare si vendono a meno di 2000 al mq e soluzioni ristrutturate non superano i 3000 al mq. Completamente differente l area di via Albertazzi, via Savioli, via Ghirardacci e via Massi dove si trovano ville in stile liberty degli anni 20. Tipologie ristrutturate si trovano in via Mazzini; si tratta di appartamenti di 35 mq valutati mediamente intorno a 120 mila. La vicinanza dell Ospedale Sant Orsola e dell Ospedale Malpighi determina in zona Mazzini una buona richiesta di appartamenti in affitto da parte si lavoratori trasfertisti. Negli ultimi semestri si è assistito ad un ribasso dei canoni ed attualmente la spesa mensile per un bilocale si attesta su La macroarea di San Donato San Vitale ha segnalato una contrazione dei valori pari al 7,9%. Sono in calo i prezzi delle abitazioni in zona Cirenaica. In particolare difficoltà le soluzioni situate in palazzine senza ascensore, oppure tipologie che necessitano di importanti lavori di riqualificazione. La domanda di abitazioni proviene principalmente da persone che lavorano nelle strutture presenti in quest area, come l ospedale Sant Orsola, le numerose facoltà universitarie, la sede della Regione Emilia Romagna e la sede Unipol. Si tratta spesso di acquirenti provenienti dalla dorsale adriatica oppure dal sud Italia, in particolare da Calabria e Sicilia. La tipologia maggiormente richiesta è il trilocale che non abbia bisogno di troppi lavori di ristrutturazione. In diminuzione la richiesta da parte di investitori, anche a causa dell introduzione dell Imu. Bene il mercato delle locazioni alimentato principalmente da studenti e lavoratori trasferisti. Il canone di un bilocale è di 460 al mese, quello di un trilocale è di circa 550 al mese, spese escluse. Il contratto utilizzato è quasi sempre a canone concordato. Il quartiere Cirenaica è sorto a cavallo tra le due guerre; qui è possibile acquistare soluzioni in buone condizioni a 2100 al mq circa. Le quotazioni salgono a ridosso di via Alvisi e via Malaguti dove sono presenti tipologie degli anni 70 scambiate, se in buone condizioni, a al mq. Ben servita l area di San Donato dove si trovano asili, scuole e facoltà universitarie. Il quartiere è sorto tra la fine degli anni 50 e l inizio degli anni 60, un

4 buon usato si acquista con una spesa di 2000 al mq. Da segnalare una forte richiesta di box auto alla quale non corrisponde un offerta adeguata. I box in vendita sono rari e spesso hanno metrature non adatte alle dimensioni delle auto odierne. Box auto poco ampi si possono acquistare con una spesa di mila, mentre per soluzioni più grandi la spesa sale a 25 mila. Prezzi in calo del 5% in zona Massarenti Larga Mattei. Difficoltà di accesso al credito e diminuzione della disponibilità di spesa hanno determinato una contrazione delle quotazioni. In questa zona della città ad acquistare sono sia famiglie che investitori, questi ultimi in genere comprano monolocali e bilocali da mettere a reddito con una spesa che non supera i 100 mila. Per quanto riguarda le famiglie negli ultimi mesi si è registrato lo spostamento della richiesta verso tagli più piccoli, compresi tra 40 e 60 mq. La domanda in genere si focalizza su tipologie dotate di riscaldamento autonomo, spese condominiali contenute ed inserite in contesti abitativi poco numerosi. In difficoltà le soluzioni posizionate a ridosso delle strade trafficate, della tangenziale e della linea ferroviaria. L area Massarenti Larga Mattei è eterogenea perché edificata in periodi diversi. Attorno a via Massarenti si trovano abitazioni di tipo economico, alcune delle quali costruite prima della seconda guerra mondiale, compravendute a prezzi medi che si attestano su 1700 al mq. Edifici di qualità più elevata, realizzati tra gli anni 60 e 70, si acquistano con una spesa di 2000 al mq. I prezzi salgono nell area di via Larga, dove si trovano appartamenti dotati di riscaldamento autonomo, ascensore e box auto. La zona è caratterizzata da soluzioni realizzate con pietre a vista ed i prezzi per un buon usato si attestano sui 2400 al mq. Continuano i lavori di riqualificazione urbanistica in zona Mattei: nell area di Roveri Stradelli Guelfi ci sono immobili ristrutturati di origine rurale, mentre a Martelli Croce del Biacco Rivani Marx sono sorti edifici di buona qualità. Sul versante delle locazioni la domanda proviene prevalentemente da lavoratori trasfertisti e famiglie, mentre è bassa la presenza di studenti universitari. Monolocali e bilocali si affittano rispettivamente a 400 e 450 al mese. Sempre buona la richiesta di box e posti auto. Il prezzo di un box singolo è di 17 mila circa ed il canone di locazione si aggira intorno ad 80 al mese. Nella seconda parte del 2012 nella macroarea di Borgo Panigale si è registrata una contrazione delle quotazioni immobiliari pari al 5,6% rispetto al semestre precedente. Borgo Panigale è sorto negli anni 60 65, l edilizia del quartiere è composta da palazzi quasi sempre privi di ascensore ed i prezzi per appartamenti usati sono mediamente di 2000 al mq. Si tratta di un quartiere periferico e popolare che più di altri ha risentito della crisi economica degli ultimi anni. Le difficoltà di accesso al credito hanno inciso sulla disponibilità di spesa dei potenziali clienti ed i prezzi sono diminuiti, anche se il numero di richieste rimane comunque buono. Attualmente ad acquistare sono soprattutto famiglie, coppie e single con una bassa disponibilità di spesa. La tipologia maggiormente apprezzata è il trilocale composto da due camere, tinello e cucinotto. Molto attivo il mercato degli affitti, movimentato da tutti coloro che non riescono ad accedere al credito bancario. Si tratta spesso di lavoratori trasfertisti (nel quartiere è presente la Ducati), giovani coppie, famiglie e anche stranieri. I contratti stipulati sono sempre a canone concordato e la spesa mensile si attesta su 400 per i bilocali e su per i trilocali, spese escluse. Rari gli acquisti per investimento, contrariamente a quello che accadeva qualche anno fa. L introduzione dell Imu ha indebolito ulteriormente questo tipo di domanda inducendo inoltre alla vendita alcuni proprietari di seconde case. Buona la richiesta di box auto, anche se non si registrano problematiche legate al parcheggio. Un box singolo si acquista con una spesa di mila. Nella macroarea di Saffi il ribasso dei prezzi è stato del 5,2%.

5 In zona Casteldebole Aeroporto si è registrata una contrazione delle quotazioni pari al 10% rispetto al semestre precedente. Si tratta di un area popolare della città, richiesta quasi esclusivamente da persone con una disponibilità di spesa limitata e che già abitano in questa zona. Sono praticamente scomparsi gli investitori, un tempo attratti da prezzi competitivi e da rendimenti elevati. Si segnalano inoltre vendite da parte di proprietari di seconde case scoraggiati anche dall introduzione dell Imu. La tipologia più domandata è il trilocale dotato di balconi e riscaldamento autonomo dal valore compreso tra 120 e 150 mila. Nel quartiere si trovano soluzioni dei primi anni del 900 e palazzi realizzati a partire dagli anni 20 fino ad arrivare agli anni 60. I prezzi del medio usato si attestano su 1800 al mq. Le tipologie che si trovano in località Casteldebole ed in via della Pietra costruite dal 2000 in poi sono apprezzate perché recenti e si valutano mediamente a 2800 al mq. Da segnalare che in via Triumvirato sono stati completati alcuni palazzi con appartamenti nuovi venduti a 3000 al mq. Negli ultimi anni il quartiere è stato interessato da lavori volti al miglioramento della viabilità. Attivo il mercato delle locazioni alimentato anche da coloro che non riescono ad accedere al credito per l acquisto. Il canone di un bilocale si attesta su 500 al mese, quello di un trilocale è di al mese. I contratti stipulati sono quasi sempre a canone concordato. Nell area pedecollinare di Saragozza gli acquirenti sono sempre più determinati nell ottenere ribassi rispetto al prezzo richiesto dai proprietari. Nel secondo semestre dell anno si sono registrati prevalentemente acquisti migliorativi, mentre sono in diminuzione quelli per investimento. Il bilocale è la tipologia più richiesta da chi compra per mettere a reddito: il capitale medio investito è di circa 120 mila. La richiesta di appartamenti in affitto è buona, studenti, single, coppie e lavoratori trasfertisti sono i maggiori interessati al mercato delle locazioni: grazie a contratti di tipo concordato il canone di un bilocale si attesta su 550 mensili, quello di un trilocale è di 600 mensili. Quella di Saragozza è un area pedecollinare residenziale caratterizzata da ville e condomini costruiti tra gli anni 20 e gli anni 60. Acquistare un appartamento in buone condizioni prevede un esborso di al mq, mentre i prezzi delle ville partono dal milione di in su. L area di Saragozza è sottoposta a vincoli ambientali quindi non attualmente non si segnalano interventi per la realizzazione di nuove abitazioni. Via Andrea Costa è una strada parallela a via Saragozza ed è caratterizzata dalla presenza della funivia. Qui è possibile acquistare appartamenti degli anni 60 ad un prezzo di 2300 al mq da ristrutturare e di al mq se ristrutturati. Da segnalare che in via Costa è stato demolito un ex Cinema per far posto a nuove strutture terziare e residenziali. La macroarea di Murri San Mamolo segnala un calo delle quotazioni immobiliari pari al 4,2%. Le aspettative dei venditori rimangono ancora distanti dall attuale disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e questo determina un rallentamento nelle compravendite. Anche i costruttori, nonostante abbiano ribassato le proprie richieste, incontrano difficoltà nella vendita. Si registrano inoltre vendite da parte di persone che hanno ereditato oppure che vogliono liberarsi di seconde case. La domanda di acquisto si concentra su trilocali e quattro locali, la discriminante principale è ormai diventata il prezzo, pur di risparmiare infatti si rinuncia ad alcune caratteristiche qualitative. Da segnalare che l introduzione dell Imu ha spinto alcuni proprietari ad accettare offerte al ribasso pur di vendere in tempi brevi evitando così di pagare ulteriori tasse. Molto attivo il mercato delle locazioni: la richiesta proviene sempre più spesso da divorziati o separati oppure da giovani coppie e famiglie che non riescono ad acquistare. Si registrano inoltre molte richieste da parte di famiglie già in affitto che, approfittando dei ribassi dei canoni degli ultimi semestri, decidono di cambiare appartamento riuscendo a migliorare la qualità abitativa e, a volte, a risparmiare sul canone. I contratti a canone libero hanno ormai lo stesso valore dei contratti a canone concordato che sono preferiti dai proprietari perché più convenienti: la spesa mensile per un

6 trilocale è di al mese. Le zone di Murri, Murri Alta, San Mamolo e Castiglione Alta si trovano a ridosso delle mura cittadine, nell area semicentrale di Bologna. Si tratta di zone comode ed ottimamente servite perché adiacenti al Centro ma anche tranquille e poco trafficate, soprattutto nelle strade laterali alle arterie principali. La zona di San Mamolo è caratterizzata da palazzine in stile liberty mentre a Castiglione Alta si trovano edifici costruiti negli anni 30, 50 e 60. A San Mamolo e a Castiglione Alta il medio usato si vende a 2700 al mq, le quotazioni scendono a Murri e Murri Alta dove le stesse tipologie si acquistano rispettivamente a 2200 e 2600 al mq. La richiesta di box auto è alta ma l offerta non è adeguata: un box singolo costa circa 30 mila. Da segnalare che in alcuni casi si acquistano negozi che, previa autorizzazione del Comune, sono trasformati in box auto. DOMANDA Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,9% 25,3% 42,4% 22,0% 7,4% Luglio ,3% 24,4% 43,0% 22,3% 7,0% Per quanto riguarda la domanda delle diverse tipologie abitative nell ultimo semestre da segnalare una maggiore concentrazione di richieste sui bilocali. OFFERTA Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio ,4% 21,8% 39,7% 22,7% 9,4% Luglio ,1% 20,6% 34,4% 24,4% 10,5% Dal lato dell offerta si evidenzia un consistente aumento della concentrazione di trilocali. La percentuale di offerta di monolocali è diminuita di 3,7 punti percentuali, quella di quattro locali e diminuita dell 1,7 e quella dei cinque locali dell 1,1.

7 ANALISI SOCIO DEMOGRAFICA Nella seconda parte del 2012 sul totale delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa a Bologna il 75,6% ha interessato l abitazione principale, intesa sia come primo acquisto assoluto che come acquisto migliorativo. Il 24,4% ha acquistato con l intenzione di mettere a reddito l immobile. Il 37,9 % di coloro che hanno realizzato un acquisto a Bologna ha un età compresa tra 35 e 44 anni. Il 30,3% sono persone rientranti nella fascia di età anni ed il 13,8% si colloca nella fascia di età compresa tra 45 e 54 anni. Questo è un risultato abbastanza in linea con quello che è l attuale momento di mercato. I professionisti del Gruppo Tecnocasa presenti sul territorio dicono infatti che è più facile che ad ottenere un mutuo e ad acquistare siano persone con un lavoro stabile, redditi consolidati e risparmi, a volte ricavati dalla vendita di un altra casa. Se si incrociano i dati relativi all età degli acquirenti e al motivo dell acquisto si nota che la prima casa prevale nettamente nella fascia di età tra 18 e 34 anni con il 93,5%, età in cui si realizza il primo acquisto in assoluto. La domanda ad uso investimento è più elevata nella fascia di età che va da 45 e 54 anni.

8 Per quanto riguarda l analisi dello stato civile degli acquirenti si registra una quasi equivalenza tra la percentuale di single e di coppie sposate che acquistano: 47,6% di single e 49% di coppie sposate. L analisi sul ricorso al finanziamento dice che il 50,4% acquista senza mutuo, il 49,6% fa ricorso al finanziamento.

9 Quali sono i motivi per cui si è venduta l abitazione nella seconda parte del 2012? Il 46,7% dei venditori ha voluto migliorare la qualità abitativa, a seguire il 25,5% che ha dovuto reperire liquidità, l 8,8% % ha cambiato casa perché è cambiata la composizione familiare ed un 19% si è trasferito. I venditori si concentrano prevalentemnte nelle fascia di età che va da 45 a 64 anni anni (51,4%).