RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA BOLOGNA VIA SABOTINO, 27/2 ALLOGGIO EBO0201

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1 ISPETTORATO DELLE INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 6 REPARTO INFRASTRUTTURE RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA BOLOGNA VIA SABOTINO, 27/2 ALLOGGIO EBO0201 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 23 Marzo 2011 Indirizzo: Via Sabotino n 27/2 Descrizione: Edificio di tipo a schiera, realizzato in muratura e copertura in coppi a 2 falde e si sviluppa su 2 piani fuori terra. L u.i. è ubicata al piano 1 (appartamento) e piano terra (cantine) Data di costruzione dell edificio: 1910 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: / Consistenza unità immobiliare: Appartamento e cantina Mq. 92,00 Posto auto coperto : Mq.18,00 Attuale uso unità immobiliare: occupato Identificativi catastali: - Foglio 184 Particella 868 Subalterno 32 (abitazione e cantina); - Foglio 184 Particella 868 Subalterno 10 (posto auto coperto). 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare ( codice identificativo Ministero della Difesa n. EBO 0201 ) sita al piano Terra e 1 del fabbricato residenziale, ubicato in Provincia di Bologna, nel Comune di Bologna in Via Sabotino n 27/2. E presente un posto auto coperto di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare (Sub.10) 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona abbastanza centrale a ridosso dei viali che circondano il centro storico della città ed è all interno di un fabbricato ubicato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. L edificio, indicato per semplicità con la lettera C (vds. fig. 2 a seguire), fa parte di un complesso alloggiativo composto da tre distinti corpi fabbrica costituiti da alloggi simili per stato conservativo e manutentivo. L edificio, indicato per semplicità con la lettera C (vds. fig. 2 a seguire) fa parte di un complesso alloggiativo composto da tre distinti corpi fabbrica ed e composto da piu alloggi che si differenziano notevolmente per stato conservativo e manutentivo. L edificio non presenta particolari caratteristiche di panoramicità rispetto a elementi paesaggistici o di interesse storico artistico. Si desumono, altresì, fattori di esposizione/panoramicità negativi, per l adiacenza del complesso alloggiativo alla caserma Mameli. L edificio si affaccia sulla strada di Via Sabotino di interesse commerciale e immobiliare. La viabilità è abbastanza agevole in quanto la zona è servita da strade di tipo principale e secondarie; data la presenza di strutture di tipo pubblico e privato e servizi annessi. Confini Il fabbricato è situato all interno di un complesso immobiliare con accesso da via Sabotino 27 27/2 e 27/3 (vds. estratto mappale di fg. 184 part. 868). Il fabbricato confina a Sud con Via Sabotino; a Nord con la corte interna e i fabbricati residenziali che vi insistono sopra, ad Est con il canale Ravone ed infine ad Ovest in parte con altro canale ed in parte con fabbricati residenziali, aventi accesso da atra strada E presente un ampia corte censita al fg. 184, part. 868 sub. 1 del Catasto fabbricati (vds. documentazione catastale allegata), comune a tutte le unità immobiliari presenti nel complesso. 4

5 A B C Fig. 1 e 2. Ortofoto complesso alloggiativo di via Sabotino 27, 27/2 e 27/3 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici Il corpo fabbrica C, in cui è ubicata l unità immobiliare, oggetto della presente valutazione, costruito negli anni 1910, è del tipo edificio a schiera, sono presenti nr. 4 unita a uso abitativo autonome sviluppate in due piani fuori terra. e nessun piano interrato. Ogni U.A. ha accesso autonomo Ogni U.A. si differenzia per stato conservativo e manutentivo. Né l edificio né la singola unità immobiliare non sono mai stati completamente ristrutturati. NON È PRESENTE L ASCENSORE Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore 5

6 primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: struttura portante in muratura di laterizio, manto di copertura in coppi a doppia falda sorretto da una struttura presumibilmente in latero cemento, esternamente è in parte intonacato ed in parte faccia a vista, tinteggiato in ogni sua parte, è composto da n. 4 unità abitative, con tipologia di appartamento, al piano primo e cantine e locali si servizio al piano terra. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare ha forma pressochè rettangolare L abitazione è composta al piano primo, da soggiorno, disimpegno- corridoio, 2 camere cucina e bagno; e 3 cantine poste al piano terra, con vano scale in comune per accedervi. I pavimenti sono di tipo omogeneo in tutto l appartamento ovvero ceramica o simili. Le pareti del bagno e della cucina sono dotati di rivestimento in ceramica le restanti intonacate e tinteggiate. La porta d ingresso e le porte interne sono in legno. Gli infissi interni sono in pvc di colore bianco e scuri esterni in legno. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato dei seguenti impianti tecnologici: elettrico, citofonico, fognario per l intero complesso immobiliare e di illuminazione esterna. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: l impianto elettrico, idrosanitario, riscaldamento autonomo con caldaia. L unità immobiliare non è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Considerando la vetusta strutturale lo stato manutentivo risulta Buono. 6

7 (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell edificio in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura;( non siamo in possesso dei certificati di conformità degli impianti delle parti comuni e delle unità immobiliari) accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato;(non presente) ascensore ( non presente) In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. 7

8 (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell edificio Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore SCADENTE Non presente Non presente NON SCADENTE Si considera lo stato manutentivo dell edificio BUONO per la seguente ragione: - Impianto elettrico citofonico ecc: sprovvisto di certificazione della conformità Stato manutentivo dell unità immobiliare Considerando la vetusta strutturale lo stato manutentivo risulta BUONO (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell unità abitativa oggetto di valutazione in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; 8

9 e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni 9

10 Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Si considera lo stato manutentivo dell unita alloggiativa BUONO per la seguente ragione: - Gli infissi esterni data la vetustà e lo stato conservativo generale, non assicurano una sufficiente tenuta agli agenti atmosferici. Allegato 1 fotografie. Servitù attive e passive Non risulta la presenza di servitù attive e passive (Allegato 1 fotografie: esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Fabbricati della provincia di Bologna Comune di Bologna come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] E.U. Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/3 3 5,5 vani C/ mq. 151,53 10

11 (Allegato estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI - Inquadramento Urbanistico. vds allegato 6; - Eventuali Vincoli. L edificio rientra in un contesto di interesse storico legato alla Caserma MAMELI di Bologna, dichiarato di interesse culturale con DDR 06/05/2008 vds allegato SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 92,00 18,00 (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore Scadenza atto Canone annuo ( ) di concessione Cap. SPERA Massimiliano 22/09/ ,00 11

12 Bologna, Firma del Direttore/Comandante 12