REGGIO EMILIA ALLOGGIO ERE0018

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1 ISPETTORATO DELLE INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 6 REPARTO INFRASTRUTTURE RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA REGGIO EMILIA Via Antonio Allegri n 10 ALLOGGIO ERE0018 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 03/11/11 Indirizzo: Viale A. Allegri n.11, Comune di Reggio nell'emilia Descrizione: Condominio con giardino esclusivo, articolato in due corpi scala serventi ciascuna 3 Unità immobiliari articolate su due Piani, con struttura portante in muratura. Alloggio al piano rialzato (sub 12) con cantina al Piano Terra, bo esterno coperto (sub. 21) e comproprieta (1/6) di 2 bo esterni coperti (sub. 24 e sub. 26). Data di costruzione dell edificio: 1956 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare: - 91,00 mq (alloggio con cantina) - bo sub mq (Sup. catastale) 13mq.( Consistenza) - bo sub. 24-2,5 mq. (1/6 di proprieta condivisa) - bo sub. 26-2,67 mq. (1/6 di proprieta condivisa) Attuale uso unità immobiliare: ad uso abitativo - occupata Identificativi catastali: - Reggio Emilia Foglio 110 Mapp. 234, Sub alloggio Piano rialzato con cantina al piano interrato; - Reggio Emilia Foglio 110 Mapp. 234, Sub bo - Piano terra - Reggio Emilia Foglio 110 Mapp. 234, Sub bo - Piano terra in comproprietà per 1/6, insieme agli altri 5 alloggi - Reggio Emilia Foglio 110 Mapp. 234, Sub bo - Piano terra in comproprietà per 1/6, insieme agli altri 5 alloggi 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ERE 0018) sita all interno 2, della scala ingresso civico n 11, al piano primo del fabbricato, ubicato in Provincia di Reggio nell'emilia, nel Comune di Reggio nell'emilia, in Via Antonio Allegri n.11 Presenza di cantina al piano interrato, un bo auto esterno coperto esclusivo all'alloggio,due bo auto esterni coperti in comproprietà per 1/6 insieme agli altri 5 alloggi e giardino ad uso esclusivo del condominio. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare, oggetto di valutazione, è sito in una zona Centrale della città, ubicato vicino al centro storico e allo stesso tempo nelle immediate vicinanze della circonvallazione dove transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. Il fabbricato si trova in posizione di particolare pregio in quanto il bene si trova in zona di traffico limitato, nei pressi di una delle più importanti piazze della città (Piazza della Vittoria) e dei giardini pubblici, la posizione centrale consente il facile raggiungimento di tutti gli uffici pubblici e gli esercizi commerciali. Il fabbricato si affaccia su tre lato con l'università degli studi di Reggio Emilia e sulla facciata principale con i giardini pubblici della città, inoltre la zona è dotata, nelle immediate vicinanze, di ampie aree pubbliche di parcheggio. L'accesso carrabile è situato sul lato Sud/Ovest del fabbricato mentre quello pedonale sul lato Sud/Est su Viale Allegri, entrambi delimitati da cancelli in metallo. Confini Il fabbricato confina a Nord, Nord/est e Nord/Ovest con l'università degli studi di Reggio Emilia, a Sud con il Viale centrale Allegri e i giardini pubblici della città. 4

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito negli anni cinquanta, è un condominio del tipo isolato che si eleva in n. 2 piani fuori terra e n. 1 piani interrati, aventi destinazione d uso abitativa, gli alloggi sono serviti solamente da scale principali senza ascensori. Sono facente parte dell'alloggio, la cantina al Piano Terra, il bo esterno coperto (sub.21) e i 2 bo esterni in comproprietà con gli altri 5 alloggi per 1/6 (sub. 24 e sub. 26). In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: La struttura dell'edificio principale (condominio) è stata realizzata in muratura con copertura in latero cemento. Gli spazi comuni sono composti da scala e cantine comuni. Le scale pavimentate con marmo o pietra naturale, le cantine pavimentate in battuto di cemento. All'esterno è presente un giardino pavimentato con un battuto di cemento per i camminamenti e ghiaia per quanto riguarda lo spazio carrabile. Il corpo secondario, destinato a Bo auto è stato realizzato in muratura, con pavimentazioni in battuto di cemento armato con copertura in legno 5

6 e pannelli di eternit. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: Dal soggiorno ingresso si accede direttamente alla zona giorno e alla zona notte senza la presenza di corridoi. Le pavimentazioni,così come i rivestimenti in cucina e in bagno, sono tutti in ceramica, gli infissi interni in pvc/metallo con doppi vetri e gli infissi esterni, probabilmente sostituiti recentemente, sono costituiti da tapparelle in pvc. Il portone d'ingresso e le porte interne sono in legno, i servizi igienici sono in buono stato così come le finiture generiche dell'appartamento. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: sono presenti l'impianto citofonico e l'illuminazione condominale, revisionati nel Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: l' unità immobiliare è dotata di impianto citofonico, riscaldamento autonomo con termosifoni a parete, sostituito dal precedente impianto centralizzato dal 1992 e impianto elettrico a norma. L unità immobiliare è dotato dell'attestato di Certificazione Energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo dell'edificio, valutando l'età dell'immobile appare buono. Si farà riferimento alla seguente tabella : Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. 6

7 In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore Non presente Non presente 7

8 Stato manutentivo dell unità immobiliare Facendo una valutazione generale degli impianti, delle pavimentazioni, degli infissi e della muratura in generale, lo stato manutentivo dell'unità immobiliare Sub. 12 risulta essere generalmente in buono stato. Si farà riferimento alla seguente tabella : unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo X Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. 8

9 f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Reggio Emilia Comune di Reggio Emilia come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] E.U Mq Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] Percentuale proprietà A/ ,79 1/ C/ /1 9

10 C/ / C/ /6 (Allegato estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Secondo il regolamento urbanistico di Reggio Emilia, l'unità immobiliare interessate è inquadrata come "insediamenti unitari del dopoguerra di particolare qualità progettuale e aventi valore di testimonianza culturale". Secondo l'art "Categorie di tutela e tipi di intervento", sono ammessi i seguenti tipi di intervento edilizio: - Manutenzione orinaria e straordinaria - Risanamento conservativo - Ristrutturazione edilizia - Demolizione - Ricostruzione (previa demolizione) 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali bo auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale bo di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Mq. 95 Mq. 15 bo auto (1/1 proprietà) Mq. 2,5 bo auto (1/6 proprietà) Eventuale superficie catastale bo di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) - Proprieta condivisa Mq. 2,67 bo auto (1/6 proprietà) TOTALE Mq. 5,17 Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 10

11 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; 11

12 RE-2 -Vista prospettica Sud/Est. Il lotto è delimitato da una recinzione costituita da muretto e pilastri in muratura e elementi metallici. All'interno del lotto i passaggi pedonali sono definiti da percorsi in battuto in cemento. RESUB18-8 -Vista prospettica Nord/Ovest. La struttura portante è in muratura e la copertura è in laterizio armato a 4 acque. Il fabbricato si sviluppa in altezza in due piani fuori terra e uno interrato. RESUB Vista interna ingresso/soggiorno. La pavimentazione è in mattonelle ceramiche. Le pareti verticali e il soffitto sono tinteggiate con colori ad acqua. RESUB Vista interna ingresso/soggiorno. La pavimentazione è in mattonelle ceramiche, gli infissi in buone condizioni sono metallici con avvolgibili in pvc. Le pareti verticali e il soffitto sono tinteggiate con colori ad acqua. RESUB Vista interna ingresso/soggiorno. La pavimentazione è in mattonelle ceramiche,porte in legno. RESUB Vista interna cucina. Gli impianti appaiono in buone condizioni, la pavimentazione è in mattonelle ceramiche così come parte del rivestimento delle pareti verticali. Gli infissi sono in metallo con avvolgibile in pvc. Porta finestra che accede al balcone.

13 RESUB Vista interna cucina. Gli impianti appaiono in buone condizioni, la pavimentazione è in mattonelle ceramiche così come parte del rivestimento delle pareti verticali. Gli infissi sono in metallo con avvolgibile in pvc. Porta finestra che accede al balcone. RESUB Vista interna cucina. Gli impianti appaiono in buone condizioni, la pavimentazione è in mattonelle ceramiche così come parte del rivestimento delle pareti verticali. Gli infissi sono in metallo con avvolgibile in pvc. Porta finestra che accede al balcone. RESUB Vista interna servizi igienici. I sanitari appaiono in buone condizioni, la pavimentazione è in mattonelle ceramiche così come il 70% del rivestimento delle pareti verticali. Gli infissi sono in metallo con avvolgibile in pvc. RESUB Vista interna camera da letto. La pavimentazione è in mattonelle ceramiche, gli infissi in buone condizioni sono metallici con avvolgibili in pvc. Le pareti verticali e il soffitto sono tinteggiate con colori ad acqua. RESUB Vista interna camera da letto. La pavimentazione è in mattonelle ceramiche, gli infissi in buone condizioni sono metallici con avvolgibili in pvc. RESUB Vista interna camera da letto. La pavimentazione è in mattonelle ceramiche, gli infissi in buone condizioni sono metallici con avvolgibili in pvc.

14 RESUB Vista interna cantina. La pavimentazione di battuto di cemento è stata in questa unità immobiliare rivestita con mattonelle ceramiche. Infisso in legno. RESUB Vista interna cantina. La pavimentazione di battuto di cemento è stata in questa unità immobiliare rivestita con mattonelle ceramiche. Pareti e soffitto tinteggiate ad acqua RESUB8-3 - Vista esterna blocco bo auto. La struttura portante è costituita da muratura, la pavimentazione in scarse condizioni è in battuto di cemento, la copertura in travetti di legno e pannelli di eternit. RESUB Vista interna bo auto. La struttura portante è costituita da muratura, la pavimentazione in scarse condizioni è in battuto di cemento, la copertura in travetti di legno e pannelli di eternit.