TRIBUNALE CIVILE DI MODENA

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA Procedura esecutiva immobiliare n.701/2014 Giudice dell esecuzione DOTT. MICHELE CIFARELLI Promossa da ********** Contro ********** * * * Il sottoscritto Ing. Pasquale Del Neso, libero professionista iscritto all Albo degli Ingegneri della provincia di Modena al n 2283 sezione A, con studio in Sassuolo (MO), via G. Boccaccio, 28 nominato esperto nella procedura esecutiva immobiliare succitata dal Giudice dell'esecuzione Dott. Michele Cifarelli PREMESSO di avere ricevuto incarico prestando giuramento con formula di rito all udienza del 17 aprile 2015, nell esecuzione immobiliare di cui all oggetto iscritta al n E.I. 701/2014 R.G. per rispondere ai seguenti quesiti: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 8; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione - 1 -

2 è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta a gli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 8; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea 4) identifichi con precisione i dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale dell esecutato, se coniugato; 7) riferisca della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 dellal n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L.47/85; - 2 -

3 8) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; ESPONE QUANTO SEGUE I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione specificando: DATI DI PIGNORAMENTO UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI, CONSISTENZA, CONFINI, PARTI COMUNI E SERVITU IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ED IMMOBILI PIGNORATI PROPRIETA, REGIME PATRIMONIALE DELL ESECUTATO DISPONIBILITA DEI BENI PROVENIENZA DEL BENE REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEI BENI DESCRIZIONE DEI BENI CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE STIMA DEI BENI DATI DI PIGNORAMENTO L Atto di pignoramento immobiliare, è stato redatto dall Avv. Filippo Romagnoli, con studio in Modena in Largo Garibaldi, n. 32 il 18 settembre 2014 e notificato il 08/10/2014 a ********** (convivente)

4 Il bene pignorato, così come descritto nell Atto di Pignoramento, consiste in appartamento ai piano terzo e quarto con annessa cantina al piano interrato, sito in Comune di Sassuolo (MO), Viale Matteotti n. 4, e così distinto al N.C.E.U. del medesimo Comune al foglio 30: mappale 179, sub 11, Cat. A/2, Vani 6,0, viale G.Matteotti n.4; UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI, CONSISTENZA, CONFINI, PARTI COMUNI E SERVITU Le consistenze pignorate sono ubicate in viale Matteotti n 4 a Sassuolo (MO) in un fabbricato con n. 5 piani fuori terra. Ai fini di codesta perizia le consistenze pignorate costituiscono un unico lotto immobiliare la cui consistenza è di seguito descritta: Appartamento al piano 3 senza ascensore composto da ingresso in corridoio, cucina, bagno e 4 camere, soffitta al piano sottotetto e cantina al piano interrato. Le parti comuni consistono nell androne d ingresso, nel vano scale, nel cortiletto interno e nei disimpegni comuni ai vari piani. L'appartamento confina a nord con un area cortiliva comune, ad ovest con via Matteotti e con appartamento di altra proprietà (sub 13), a sud col vano scala comune, con appartamento di altra proprietà (sub 13) e con un altro cortiletto interno, ad est con appartamento di altra proprietà (sub 20) e con un cortiletto interno. La soffitta confina a nord con l'area cortiliva comune di cui sopra, ad est con una soffitta di altra proprietà (sub 9), ad ovest con un altra soffitta di altra proprietà (sub 5) e a sud col corridoio comune. La cantina al piano interrato confina a nord con una cantina di altra proprietà - 4 -

5 (sub 13), a con un altra cantina di altra proprietà (sub 7), ad est col corridoio comune e ad ovest con via Matteotti. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Dalle ricerche condotte presso l Agenzia del Territorio si è constatato che i lotti immobiliare sono così distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo al: foglio 30, particella 179, sub 11, cat. A/2, classe 1, consistenza 6 vani, rendita 495,80. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ED IMMOBILI PIGNORATI C è piena corrispondenza tra identificazione catastale attuale e quanto descritto nell Atto di pignoramento. PROPRIETA, REGIME PATRIMONIALE DELL ESECUTATO Dalla documentazione catastale la proprietà dei lotti immobiliari appartiene per intero all esecutato, sig. **********, nato ********** il **********, cf **********, il quale risulta coniugato con **********, nata il ********** a **********. DISPONIBILITA DEI BENI In occasione del sopralluogo effettuato dal sottoscritto in data 28/05/2015, la proprietà risultava occupata dalla moglie del proprietario e dai due figli maggiorenni. PROVENIENZA DEI BENI Dalla documentazione catastale risulta che il lotto immobiliare è pervenuto all attuale proprietario con: compravendita del 27/02/2008, Rep. N Rogante Vezzi Tomaso con sede in Modena, nota presentata con modello unico - 5 -

6 n.4783,1/2008. REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DEI BENI Dalle ricerche effettuate presso l archivio dell Ufficio Tecnico del comune di Sassuolo è stato riscontrato che l edificio è stato realizzato in forza dei seguenti atti autorizzativi: Nulla Osta per la costruzione di un fabbricato di civile abitazione prot n del 30/05/1956 Autorizzazione di abitabilità del 14/12/1957 Concessione in sanatoria per opere abusivamente eseguite del n del 10/10/90 prot. N 16946/86. Autorizzazione di abitabilità del 30/10/1990 Lo stato attuale rilevato dal CTU risulta coincidente con lo stato autorizzato del Comune e con quello catastale. DESCRIZIONE DEI BENI Il lotto immobiliare situato nel Comune di Sassuolo (MO) consta di un appartamento al piano terzo (senza ascensore) con soffitta al piano quarto e cantina al piano interrato. Dal corridoio d'ingresso si accede a tutti gli altri ambienti; cucina, bagno, e le 4 camere. Il pavimento dell'abitazione è in marmette 20x20 cm, in cattive condizioni, probabilmente quello originario di metà anni '50, con inserimenti di mattonelle diverse. Nel corridoio c'è una seconda pavimentazione (lastroni 50x50) incollata su quella sottostante. Gli infissi esterni sono in legno col vetro singolo, e avvolgibili in pvc. Le porte interne sono in legno tamburato mentre la porta - 6 -

7 d ingresso è in legno ma non blindata. In cucina vi è un rivestimento fino ad un'altezza di circa 150 cm, mentre in bagno arriva ad un'altezza di circa 200 cm. Le pareti ed i soffitti sono intonacati. Il riscaldamento è autonomo con caldaia situata in cucina e radiatori. E presente l'impianto del gas, elettrico e fognario. La soffitta, ubicata al piano 4^ sottotetto, è priva di pavimentazione in ceramica e di intonaco alle pareti e all'intradosso della copertura inclinata. L'altezza massima è stata misurata in 350 cm mentre la minima in 150 cm. Lo stato attuale della cantina, ubicata al piano interrato, è simile a quello della soffitta. Lo stato manutentivo del lotto immobiliare è scarso. L androne d ingresso dell edificio è pavimentato in spaccato di marmo, gradini in marmo, pareti rivestite in legno fino ad un altezza di circa cm 150 e poi in intonaco. I pianerottoli del vano scala sono pavimentati in marmette. La facciata esterna è intonacata. In corrispondenza delle finestre sono presenti una sorta di lesene incassate, di colore diverso dal restante a creare un motivo verticale in facciata. Lo stato manutentivo delle parti comuni generale dell'edificio si giudica mediocre. CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE La superficie commerciale dei beni in oggetto è calcolata secondo quanto indicato dagli usi e costumi della Provincia di Modena: muri perimetrali esterni per intero; murature confinanti con altre proprietà o parti comuni calcolate per ½; - 7 -

8 murature interne calcolate per intero locali di servizio (soffitte e cantine) ad 1/3 portici e balconi e garage al 50%; Nel rispetto dei parametri sopra citati, sulla base delle misurazioni occorse in occasione del sopralluogo, con l ausilio degli elaborati grafici ottenuti presso l ufficio tecnico del Comune di Sassuolo, è stata misurata la superficie commerciale pari a: appartamento = 111,16 mq soffitta = 4,55 mq (superficie commerciale derivante dalla superficie misurata di cantina, garage e ripostiglio pari a mq 13,5 ridotta ad 1/3) cantina = 4,50 mq ( superficie commerciale derivante dalla superficie misurata pari a mq 13,65 ridotta ad 1/3) TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE = 120,21 mq mq 120,00 STIMA DEI BENI Lo scopo della stima è la definizione del valore di mercato del lotto immobiliare sopra descritto. Il valore di mercato è il più probabile prezzo al quale un determinato bene può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente ed il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza costrizione. Alla luce di quanto sopra esposto, per determinare il valore di mercato del lotto immobiliare si è tenuto conto delle caratteristiche dei beni da stimare, dello stato di manutenzione, della destinazione d uso, dell area urbana specifica dove è collocato l edificio e dell epoca di costruzione

9 Sulla base di questi elementi sono stati analizzati i prezzi di compravendite aventi per oggetto immobili simili, avvenute negli ultimi anni nella zona dove è ubicato il lotto immobiliare e/o in zone assimilabili del territorio comunale, con prezzi desunti da indagini di mercato esperite presso operatori del settore e sulla base delle proprie conoscenze professionali nel settore. Il valore di mercato del lotto immobiliare, a corpo e non a misura, si stima in: ,00 (Euronovantasettemila/00). * * * Ad evasione dell incarico ricevuto si ringrazia per la fiducia accordatami, restando a disposizione del Giudice per ogni eventuale chiarimento. Modena, 27 giugno 2015 IL CTU Ing Pasquale Del Neso Allegati: Foto Piante Planimetrie catastali, Elaborato planimetrico ed elenco subalterni Estratto mappa catastale Regolarità edilizia Visura catastale - 9 -