IL CONSIGLIO COMUNALE

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1 CONSIGLIO COMUNALE L'anno 2014 addì 9 del mese di aprile, presso la sala consiliare, alle ore 20,45, si è riunito il Consiglio Comunale, in 1^ convocazione, adunanza ordinaria pubblica, per trattare gli affari iscritti all'ordine del giorno. Al momento dell adozione della deliberazione in oggetto, risultano presenti il Sindaco ed i Consiglieri: Enrico Minelli, Rosauro Solazzi, Pier Luigi Zanella, Cecilia Beconcini, Paolo Frezzi, Antonio Angeli, Mirko Briziarelli, Giulia Ulivi, Sabrina Nencioni, Alberto Briccolani, Massimo Mari, Marco Manzoli, Alberto Acanfora, Alessandra Passigli, Beatrice Bensi. Assenti giustificati: Guido Signorini, Paolo Santurro, Angelo Antonio Falmi, Massimo Mazzoni, Andrea Poli. Assenti ingiustificati: //. Presiede il Consigliere Sig. Rosauro Solazzi. Partecipa il Segretario Generale Dr. Stefano Mori. Assessori presenti alla seduta Sigg.ri: Alessandro Calvelli, Claudio Tonarelli, Silvia Tacconi, Francesco Casini. Scrutatori nominati all inizio della seduta i Sigg.ri: //. Deliberazione n. 48 Oggetto: Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà ed eliminazione dei vincoli presenti su alloggi realizzati in diritto di proprietà in aree PEEP. Il Consigliere Bensi illustra la proposta deliberativa di cui in oggetto, facendo presente come questo diritto dovrebbe essere esteso a tutti i soggetti. Il Consigliere Briziarelli spiega che si tratta di convenzioni che vanno a scadere e quindi i superficiari, alle scadenze stesse, diventano proprietari senza che il Comune percepisca alcunché. Il dirigente Dr. Baldi fornisce ulteriori chiarimenti di natura tecnica. Dopo di che, PREMESSO che: IL CONSIGLIO COMUNALE 1. la Legge del n. 549, art. 3, comma 75, successivamente modificata con Legge n. 662, art. 3, comma 60, ha introdotto la possibilità per i Comuni di cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della Legge n. 167, ovvero delimi-

2 pag. 2 tate ai sensi dell art. 51 della Legge , n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell art. 35, 4 comma, della medesima L. 865/71. Le modalità e i termini di cessione furono tutte disciplinate dai successivi commi della menzionata Legge 549/95, art. 3, come modificata con Legge n. 662; 2. la Legge n. 549/95 (finanziaria 1996), attribuendo ai Comuni la facoltà di cedere in proprietà tali aree, indicava altresì i criteri per la loro cessione, criteri che, a fronte del sostanziale disinteresse dei possibili acquirenti registrato in tutta Italia, sono stati profondamente modificati con la legislazione successiva; 3. in ottemperanza al disposto della Legge 549/95, art. 3, commi 75-81, l Amministrazione Comunale, con delibera consiliare n. 61 del , aveva individuato le aree concesse in diritto di superficie ai sensi degli art. 35 e 51 della Legge 865/71 da trasformare in diritto di proprietà; 4. la richiamata L. n. 662 del (legge di accompagnamento alla finanziaria 1997), con l art. 3, commi ha modificato il criterio di determinazione del prezzo di cessione prevedendo che l UTE, incaricato di determinarlo, si attenesse a quanto stabilito dall art. 5bis comma 1 della Legge n. 359 dell 8/8/1992 (valore di esproprio con esclusione della riduzione del 40% prevista dall ultimo periodo dello stesso comma); 5. il collegato alla finanziaria 1999 Legge n. 448 del ha nuovamente modificato l istituto in oggetto relativamente a criteri e modalità delle trasformazioni in proprietà dei diritti di superficie, trasferendo la competenza ai Comuni per la determinazione del corrispettivo, prevedendo la possibilità di acquisto da parte dei singoli proprietari degli alloggi posti in realtà condominiali (in precedenza vincolato al parere favorevole della maggioranza dei condomini), individuando i criteri di calcolo del corrispettivo; 6. in particolare, ai sensi dell art. 31, commi 47 e 48 della citata Legge 448/98, è stata prevista la possibilità di cedere in proprietà l area, anche per singole quote millesimali, e questo deve avvenire dietro pagamento di un corrispettivo determinato dal Comune in misura pari al 60% di quello determinato ai sensi dell art. 5bis, comma 1 del D.L n. 333, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 359/92, escludendo la riduzione prevista dall ultimo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall Istat, dell indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati verificatesi tra il

3 pag. 3 mese in cui sono versati i suddetti oneri e quello di stipula dell atto di cessione delle aree ; DATO ATTO che, attraverso tale procedimento di trasformazione, aree appartenenti al patrimonio indisponibile del Comune, concesse in diritto di superficie attraverso convenzioni urbanistiche ex legge n. 865/1971, dal connotato pubblicistico, potevano essere cedute in proprietà; CONSIDERATO che con riferimento a tale normativa il Comune di Bagno a Ripoli ha proceduto ad adottare i seguenti atti: a) delibera consiliare n. 45 del 4 Aprile 1996 Con la suddetta deliberazione si individuavano le aree da cedere in proprietà con trasformazione del diritto di superficie già concesso ai sensi dell'art. 35 della L. 865/71; b) deliberazione consiliare n. 155 del 28 Dicembre 1999 Con la suddetta deliberazione si riconfermava la volontà già espressa nella deliberazione n. 45 del 4 Aprile 1996 in attuazione di quanto previsto dai commi 45/50 dell'art. 31 della L. 448/98 relativamente alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle aree PEEP; c) deliberazione della Giunta Municipale n. 23 del 2 marzo 2000 Con la suddetta deliberazione si approvava lo schema di convenzione per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle aree PEEP; che: DATO ATTO che nella normativa all'epoca vigente veniva stabilito 1. il corrispettivo da versare al comune per la trasformazione in piena proprietà delle aree concesse in diritto di superficie veniva determinato come previsto dal comma 48 dell'art. 31 della legge n. 448 e cioè determinando il valore dell'area urbanizzata quale media fra il valore venale ed il reddito domenicale catastale dell'area stessa, ridotto al 60% e al netto delle spese sostenute alla data di cessione del diritto di superficie rivalutate alla data di determinazione del corrispettivo; 2. che ai sensi del comma 46 dell'art. 31 della legge n. 448, gli alloggi costruiti sulle aree cedute in proprietà e per i quali vengono soppressi i limiti di disponibilità debbano essere disciplinati dalla convenzione di cui all'art. 8, commi primo, quarto e quinto, della legge n. 10, per la durata massima di trenta anni

4 pag. 4 prevista da queste ultime disposizioni, diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di proprietà e quella di stipulazione della nuova convenzione; CONSIDERATO che, sulla base della normativa di legge che si è susseguita nel corso degli anni, è emersa per i Comuni la possibilità di prevedere per i singoli assegnatari di alloggi comunque costruiti ai sensi di normative che fanno riferimento alle leggi istitutive dei PEEP ed alla legge 10/77 di richiedere lo svincolo anticipato rispetto alle convenzioni sottoscritte rispetto ai limiti ed ai vincoli ivi previsti, decorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento della proprietà dell'abitazione realizzata sulla base di una convenzione. Tale trasferimento resta condizionato al pagamento di un corrispettivo calcolato dall'ufficio Tecnico Comunale in termini percentuali del corrispettivo fissato per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà; DATO ATTO che gli edifici realizzati nel Comune di Bagno a Ripoli in aree concesse sia in diritto di superficie che in proprietà in attuazione di piani PEEP sono tutti stati realizzati a seguito di convenzioni stipulate ormai oltre trenta anni fa e che gran parte degli edifici realizzati in diritto di superficie sono stati già trasformati in piena proprietà all'inizio degli anni 2000 con un notevole incasso da parte del Comune; CONSIDERATO che restano di questa tipologia un numero limitato di edifici, mentre ancora numerosi sono gli edifici realizzati in diritto di proprietà per i quali non sono stati rimossi i limiti di alienabilità; DATO ATTO che nel corso degli ultimi anni sono state introdotte novità importanti al sistema di calcolo del valore di riscatto della piena proprietà ed il mercato immobiliare ha subito rilevanti variazioni in negativo; VISTA la sentenza della Corte Costituzionale n. 348 del che ha dichiarato incostituzionale l art. 5 bis del D.L n. 333 e in via consequenziale l art. 37 del Testo unico sulle espropriazioni (D.P.R n. 327) che tale norma aveva ripreso; DATO ATTO che, a seguito della suddetta sentenza abrogativa della Corte Costituzionale in merito alla definizione dei criteri di calcolo dell indennità espropriativa, il legislatore è intervenuto con nuove norme in materia di espropri (la Legge n. 244/2007 al comma 89 dell art. 2

5 pag. 5 stabilisce che l indennità di espropriazione di un area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico sociale, l indennità è ridotta del 25% ), mentre nessuna nuova specifica norma è stata introdotta in materia di calcolo dei corrispettivi di vendita delle aree P.E.E.P.; CONSIDERATO che, a fronte di tale lacuna normativa ed al fine di dare continuità al procedimento di vendita delle aree P.E.E.P., è stato comunque ritenuto valido da parte dell'amministrazione Comunale il criterio di calcolo previsto dalla legge 448 anno 1998; CONSIDERATO che è interesse primario dell'amministrazione Comunale dismettere questo patrimonio che non genera reddito ed immobilizza la libera contrattazione dei beni immobiliari; DATO ATTO che la stima redatta nel corso dell'anno 2000 prevedeva un valore unico medio per tutto il territorio e non teneva conto delle diverse zone delle aree PEEP; CONSIDERATO che, in relazione all'ampia autonomia del Comune nella gestione del patrimonio immobiliare, avendo l'obiettivo primario di non creare squilibri economici fra i cittadini, è stato dato mandato all'ufficio Patrimonio di predisporre una relazione tecnica necessaria alla verifica ed alla nuova determinazione dei corrispettivi per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà e la soppressione dei vincoli con individuazione delle zone territoriali, applicando i prezzi di mercato per ogni zona in modo da definire le pratiche per quei cittadini che hanno ancora in corso la richiesta; VISTA la relazione di stima allegata alla presente deliberazione con la quale vengono determinati gli attuali prezzi di mercato per ogni zona del Comune, calcolati applicando anche coefficienti di vetustà dell'edificio che consentano di raggiungere l'obiettivo primario di equità economica fra i cittadini; CONSIDERATO che la soluzione adottata (che rientra pienamente nell autonomia spettante ai Comuni in materia di gestione ed organizzazione del proprio patrimonio immobiliare), oltre che rispondere ad un principio di equità, è anche in linea con quella che appare essere la ratio dell evoluzione normativa riguardante il riscatto degli alloggi PEEP, dalla L. 549/95 (art. 3, comma 77) alla L. 448/98 (art. 31, comma 48), ratio rinvenibile nella chiara volontà di agevolare il più possibile l adesione

6 pag. 6 del privato alla proposta comunale, tant è che nel criterio di determinazione del corrispettivo dovuto dal privato al Comune si faceva riferimento ad una normativa che, all epoca, prevedeva forti abbattimenti del valore di mercato; DATO ATTO che, dall'esame del testo dei pronunciamenti della Corte dei Conti, emergono i seguenti principi: - necessità di agevolare l adesione dei cittadini all operazione di riscatto, cercando di contenere il prezzo da pagare ai Comuni, - necessità di rispettare un esigenza di equità, evitando disparità di trattamento tra i cittadini (cioè tra coloro che già hanno fatto il riscatto e coloro che lo faranno in futuro) e cercando di garantire nel tempo uniformità nella determinazione del prezzo del riscatto; CONSIDERATO inoltre, che: - il legislatore, con il fine dichiarato di agevolare i trasferimenti immobiliari, è nuovamente intervenuto sull argomento, integrando la Legge 448/98 con l art. 5, comma 3bis della Legge , n. 106 (conversione in Legge, con modificazioni, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70), - in particolare, tali integrazioni (oggi commi 49 bis e 49 ter dell art. 31 della L. 448/98) prevedono la possibilità di eliminare i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione con riferimento agli alloggi realizzati in virtù: a. delle convenzioni PEEP, sia in diritto di superficie che in proprietà (per queste ultime, solo relativamente alle convenzioni antecedenti alla L. 179/92); b. delle convenzioni previste dall art. 18 del D.P.R n. 380 (cosiddette Bucalossi ); CONSIDERATO, inoltre, che la nuova norma prevede che il corrispettivo da pagare al Comune per ottenere il suddetto svincolo sia pari ad una percentuale del corrispettivo di cui al comma 48, art. 31, L. 448/98 (e cioè del prezzo per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà degli alloggi PEEP ed oggetto dei sopracitati pronunciamenti della Corte dei Conti) e che tale percentuale sarà stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281; VISTO l art. 29, comma 16-undecies del D.L. n. 216 del (comma aggiunto dalla legge di conversione n. 14 del ) ha pre-

7 pag. 7 visto che a partire dal la suddetta percentuale è stabilita dai Comuni; CONSIDERATO e RITENUTO che, come già riportato in premessa al presente atto, fin dal 1999 il Comune di Bagno a Ripoli fece la scelta di offrire ai proprietari superficiari degli alloggi PEEP una procedura di riscatto del proprio alloggio che desse, contestualmente alla trasformazione del proprio diritto di superficie in diritto di piena ed illimitata proprietà, anche l'eliminazione di tutti i vincoli relativi alla commerciabilità dell alloggio e derivanti dalla originaria convenzione PEEP (ivi compresi quello relativo al prezzo imposto per la vendita/locazione), il tutto dietro pagamento di un corrispettivo calcolato ai sensi del comma 48 dell art. 31 L. 448/98; DATO ATTO che, trascorsi oltre 15 anni dall'avvio dell'applicazione di tale procedura, si può affermare che la stessa ha consentito al Comune di Bagno a Ripoli: a. di dare concreta risposta ad un bisogno che era sentito dei proprietari superficiari degli alloggi PEEP, cioè quello di eliminare qualsiasi vincolo esistente sul proprio alloggio, accettando (anche per questo motivo) di pagare un prezzo che (tenuto conto della tipologia di utenza ) certamente non è mai stato considerato particolarmente economico; b. di rendere così la proposta comunale più allettante, rispetto a quella di una mera trasformazione del diritto di superficie in proprietà e/o sostituzione della originaria convenzione PEEP con una convenzione Bucalossi ; c. di realizzare consistenti entrate nelle casse comunali (ciò che era, appunto, lo scopo voluto dalle norme della L. 448/98): infatti, in poco più di dieci anni il Comune di Bagno a Ripoli ha portato a conclusione diverse procedure di riscatto di alloggi PEEP e realizzato un entrata complessiva di circa ,00 euro, senza peraltro aver sostenuto alcuna spesa per consulenze o incarichi esterni, in quanto l intera procedura è stata creata e gestita da personale interno all A.C. (fino alla stipula finale del contratto, che avviene tramite il Segretario Generale pagato dalla controparte); DATO ATTO che dare continuità all attuale procedura di riscatto rientra nell autonomia spettante ai Comuni, il cui riconoscimento è sotteso anche all ultimo intervento legislativo in materia, che ha attribuito (a partire dal ) ai Comuni la competenza in merito alla determinazione della percentuale di cui al c. 49bis, confermando la procedura di

8 pag. 8 determinazione del corrispettivo di cui al D.L. 70/2011 convertito in L. 106/2011, applicando quale valore venale dei lotti quelli indicati nella suddetta relazione di stima allegata alla presente deliberazione; VISTA la relazione redatta dall'ufficio Patrimonio, allegata al presente atto, lo schema di atto per la rimozione dei vincoli anch'esso allegato al presente atto e le schede tecniche depositate in atti, da cui risulta il patrimonio immobiliare realizzato sul territorio comunale in virtù della normativa in materia di PEEP ed edilizia convenzionata ed agevolata susseguitasi nel corso degli anni; RITENUTO pertanto necessario ed opportuno aggiornare la stima del valore immobiliare posta a base delle singole valutazione dei singoli immobili fin dall'anno 2000; DATO ATTO che tale revisione si rende necessaria sia per il mutato contesto economico/immobiliare che per la diversa normativa vigente; DATO ATTO che dalla suddetta relazione di stima, allegata al presente atto, si rileva come, nel corso degli anni a partire dall'anno 2000, il mutare dei valori immobiliari ha determinato che le valutazioni di oggi siano sostanzialmente in linea con quelle dell'anno 2000; RITENUTO necessario stabilire la percentuale di cui all'art. 49 bis della legge 448/98, al fine di poter calcolare il corrispettivo che i singoli assegnatari in diritto di proprietà dovranno corrispondere al Comune di Bagno a Ripoli per rimuovere i vincoli contenuti nelle convenzioni di assegnazione delle aree PEEP; DATO ATTO che il criterio indicato nella relazione dell'ufficio Patrimonio tiene conto anche della previsione dell'art. 49 bis che dispone che la determinazione del corrispettivo da versare al Comune, per la rimozione dei vincoli di cui alle convenzioni stipulate per la realizzazione di aree PEEP e/o interventi di edilizia convenzionata e/o agevolata, tiene conto della durata residua del vincolo imposto dal Comune; VISTI i pareri favorevoli espressi dal Dirigente Area 5 e dal Dirigente Area 1, in ordine alla regolarità tecnica e contabile della presente deliberazione, ai sensi dell'art. 49, comma 1, del D.L.vo n 267;

9 pag. 9 ACQUISITA l attestazione di conformità alla vigente normativa rilasciata dal Segretario Generale ai sensi e per gli effetti di cui all art. 97 commi 2 e 4 lett. d), del decreto legislativo n. 267; Con 11 voti favorevoli e 5 astenuti (Consiglieri Briccolani, Mari, Manzoli, Acanfora e Bensi), su 16 presenti, espressi per alzata di mano, DELIBERA 1) di dare atto che la relazione di stima allegata alla presente deliberazione, redatta secondo le più recenti disposizioni di legge, determina valori di mercato sostanzialmente similari a quelli stabiliti fin dall'anno 2000 ed applicati nel corso degli anni successivi; 2) di approvare la relazione di stima allegata alla presente deliberazione che determina i valori venali di mercato riferiti a metro cubo di costruzione che resteranno validi fino alla fine dell'anno 2014 e che dovranno essere aggiornati, con deliberazione di Giunta, secondo i criteri della stessa relazione di stima, di anno in anno, alla data del 31 marzo; 3) di approvare il criterio di determinazione del corrispettivo per la rimozione dei vincoli all'alienabilità e comunque di disponibilità delle abitazioni realizzate in attuazione delle convenzioni stipulate con il Comune in esecuzione delle normative di cui cui alla L. 167/62 e delle leggi 865/71 e L 10/77, contenuto nella relazione allegata; 4) di disporre che la Giunta provveda a modificare, ai sensi della vigente normativa, lo schema di convenzione approvato con la delibera n. 23/2000; 5) di dare mandato al Dirigente Area 5 di procedere ad attuare, per l'anno 2014, la ricognizione dettagliata degli immobili per i quali restano ancora in atto i vincoli di cui alla legislazione più volte citata. Successivamente, con 12 voti favorevoli e 4 astenuti (Consiglieri Mari, Manzoli, Acanfora e Bensi), su 16 presenti, espressi per alzata di mano, DELIBERA di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile, ai sensi dell'art. 134, 4 comma del D. L. vo n 267.

10 pag La seduta consiliare ha termine alle ore 00,15 del 10 aprile Firmati nell'originale: IL SEGRETARIO GENERALE f.to Mori IL PRESIDENTE f.to Solazzi Certificato di Pubblicazione Io sottoscritto Segretario Generale, su conforme dichiarazione del Messo, certifico che copia della presente deliberazione viene affissa all'albo Pretorio di questo Comune in data odierna e vi resterà per 15 giorni consecutivi. Lì 29 aprile 2014 IL SEGRETARIO GENERALE f.to Mori La presente copia di deliberazione è conforme all'originale. Lì 29 aprile 2014 L Istruttore Amministrativo (S. Baldini) Certificato di esecutività Io sottoscritto Segretario Generale certifico che la suestesa deliberazione è stata dichiarata immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4 comma, del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n Lì 29 aprile 2014 IL SEGRETARIO GENERALE f.to Mori