INDICE 1. LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE 2. GLI ADEMPIMENTI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBI- LIARE. Indice. Introduzione...

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1 Indice VII INDICE Introduzione... V 1. LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE 1.1. Lo schema base di compravendita immobiliare Le clausole formali iniziali dell atto pubblico Ilconsenso L oggettodelcontratto La conformità catastaleoggettiva Laconsistenza Ipattidainserirenellatrascrizione Ilprezzo Gli adempimenti ex D.L.223/ Laquietanza Legaranziedelpagamento Ilgodimentoelaconsegna Altri patti della vendita a carattere obbligatorio Laprovenienza Legaranzieprestatedalvenditore Gli adempimenti previsti da leggi urbanistiche ed edilizie Lacertificazioneenergetica Ladichiarazionediparentela Iltrattamentotributario La richiesta dell applicazione dell imposta sostitutiva sulla plusvalenza La richiesta di tassazione prezzo/valore La richiesta del trattamento di cui alla legge 154/ Lespesedell atto Leclausolefinalidell attopubblico Esempiodicompravenditaimmobiliare GLI ADEMPIMENTI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBI- LIARE 2.1. Laregistrazione... 23

2 VIII Indice 2.2. Larichiestadiregistrazione Latrascrizione Lacompilazionedellanotaditrascrizione Sezione A - Generalità SezioneB-Immobili SezioneC-Soggetti SezioneD-Partilibere Lavoltura Ineseguita voltura di passaggi intermedi Intestazioneacompletamento IlModelloUnicoInformatico(MUI) Datititolo Datisoggetti Datisoggettifisici Datisoggettinonfisici Datiimmobili Datigeneraliimmobili Datiterreni Datifabbricati Estremiprecedenti Datipernoteditrascrizione DatirelativiallaSezioneA DatirelativiallasezioneC DatirelativiallasezioneD Dativolture Datiregistrazioneeliquidazione Datiopzione Datiopzione Datimediatore I SOGGETTI E IL CONSENSO 3.1. Ilconsenso Lepersonefisiche La costituzione nell atto e nelle formalità Ilcognomedelconiuge Lacostituzionedeiconiugi Le persone fisiche con cognomi e nomi doppi Le persone fisiche con cognomi e nomi confondibili Le persone fisiche con cognomi, nomi, luoghi o date di nascita alternativi... 61

3 Indice IX Le persone fisiche nate in una frazione di un comune Lepersonefisichenateall estero Laresidenzaoildomicilio L indirizzoeilnumerocivico Il venditore con rappresentante volontario Procura speciale rilasciata in originale da altro notaio Procura speciale rilasciata in originale dallo stesso notaio Procura conservata negli atti di altro notaio Procura allegata a precedente atto Procura conservata dello stesso notaio La contemplatio domini Il compratore con rappresentante volontario Il venditore con legale rappresentante I genitori esercenti la potestà Ilcuratorerappresentante Iltutore La contemplatio domini Il compratore con legale rappresentante La contemplatio domini Il venditore con curatore assistente Ilcompratoreconcuratoreassistente Ilregimepatrimoniale Comunione legale: acquisto di entrambi i coniugi Comunione legale: acquisto di un solo coniuge Comunione legale: vendita da parte di entrambi i coniugi Comunione legale: vendita da parte di un solo coniuge senza autorizzazione Comunione legale: vendita da parte di un solo coniuge con autorizzazione Separazione di beni: acquisto di un bene Separazione di beni: vendita di un bene Comunione de residuo: acquisto Comunione de residuo: vendita durante la vigenza della comunione Comunione de residuo: vendita dopo lo scioglimento della comunione Benepersonale:acquisto Benepersonale:vendita Soggettononconiugato Coniugiseparati Isoggettidiversidallepersonefisiche Le società soggette ad iscrizione nel registro delle imprese

4 X Indice Lepersonegiuridiche Le società semplici e le associazioni non riconosciute La costituzione del legale rappresentante La vendita effettuata da società di capitali e persone giuridiche riconosciute Lacomperaeffettuatadasocietàdi capitali e persone giuridichericonosciute L acquisto e la vendita effettuate da società di persone L acquisto e la vendita da parte di associazioni non riconosciute Leditteindividuali L OGGETTO 4.1. L oggettoingenerale L oggetto della compravendita La vendita di cosa impossibile Lavenditadicosaillecita La vendita di cosa determinata La vendita di cosa determinabile Requisiti per la determinazione dell effetto traslativo immediato Ladeterminatezza L attualità dellacosa La legittimazione del venditore L OGGETTO IMMEDIATO 5.1. Iltrasferimentodidirittireali Il trasferimento della piena proprietà Il trasferimento della piena proprietà superficiaria Il trasferimento della comproprietà Il trasferimento della nuda proprietà Iltrasferimentodell usufrutto Eventuali termini finali apposti alla cessione Lanotificadelcontratto Le garanzie al nudo proprietario Il trasferimento dell uso e dell abitazione Iltrasferimentodeldirittodisuperficie Il trasferimento del diritto dell enfiteuta (o utilista) Il pagamento dei canoni maturati Laliberazionedell enfiteuta

5 Indice XI Il trasferimento del diritto del concedente l enfiteusi (direttario) Il trasferimento di una servitù prediale Il trasferimento di diritti reali di garanzia Lacessionedigradoipotecario Lacessionedell eserciziodiundiritto Lavenditadelpossesso La vendita dell area sovrastante in altezza Il trasferimento del diritto di sopraelevazione Il trasferimento della multiproprietà Iltrasferimentodell aspettativa Iltrasferimentodellacolonnad aria Iltrasferimentodellacubatura Il trasferimento dei diritti edificatori La costituzione di diritti reali di godimento La costituzione dell usufrutto La costituzione di uso e abitazione Lacostituzionedeldirittodisuperficie Lacostituzionedienfiteusi La costituzione di servitù Lacostituzionedigaranzie Lavenditaconriserva La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto La vendita del fabbricato con riserva della proprietà delsuolo La vendita del suolo con riserva di proprietà del fabbricato La vendita con riserva di servitù Lavenditaconriservadiipoteca Larinunziaonerosa L OGGETTO MEDIATO 6.1. Premessa Ladescrizionedegliimmobili Esempididescrizionimateriali Lacostruzionesingola Ilterrenoagricolo L appartamento in condominio L areadipertinenza L indicazione dei confini come elemento identificativo L indicazione dei dati catastali come elemento identificativo Laportad ingresso Lealtreindicazioni

6 XII Indice L indirizzo Ilfrazionamentocatastale Laplanimetria La discordanza negli elementi di individuazione Ladestinazioneeconomica L identificazionecatastale L identificazione catastale degli immobili iscritti nel catasto dei fabbricati Descrizione di singola unità immobiliare (ad es. appartamentoincondominio) Descrizione di due o più unitàimmobiliari La descrizione di fabbricato rurale L identificazione catastale degli immobili iscritti nel catasto dei terreni Iconfini Indicazionedeiproprietari Indicazione dei dati catastali delle unità immobiliari confinanti La cronistoria dei passaggi intermedi non volturati Immobileindittadeivenditori Immobilenonindittadeivenditori L identificativo dell immobile nella formalità precedente Immobile a cui sono stati attribuiti numeri di identificazione definitiva Immobilecondiversosubalterno Terreniincorsodifrazionamento Immobile frazionato in più particelle Accorpamento di più particelle L IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI 7.1. L identificazione catastale delle unità immobiliari urbane Le unità immobiliari urbane aventi un codice di identificazione catastaledefinitivo Le unità immobiliari urbane censite e non classate Le unità immobiliari urbane censite e classate Le unità immobiliari urbane con classamento proposto dalla parte Le unità immobiliari urbane aventi un codice catastale transitorio Le unità immobiliariurbanegraffate

7 Indice XIII Le unità immobiliari urbane prive di un codice di identificazione catastale Le unità immobiliari urbane in corso di costruzione Ibenifuturi Le unità immobiliari urbane iscritte in categorie fittizie Unità collabenti Unità incorsodicostruzione Unità incorsodidefinizione Lastricosolare Le unità immobiliarivariate L identificazione catastale dei terreni Fondo rustico costituito da unica particella Fondo rustico costituito da più particelle L areaurbana Suoloedificatorio Terrenifrazionati COMPRAVENDITA CON PLURALITÀ DI SOGGETTI E OG- GETTI 8.1. Lavenditasemplice La vendita con pluralità dioggetti Lavenditadidirittiequoteuguali La vendita di diritti e quote disuguali La vendita in blocco e la vendita con oggetti distinti La vendita con pluralità divenditori Venditori in comunione ordinaria per quote e diritti uguali Venditori in comunione ordinaria per quote disuguali e diritti uguali - con indicazione delle quote vendute Venditori in comunione ordinaria per quote disuguali e diritti uguali - senza indicazione delle quote vendute Venditoriperdirittidiversi Lavenditaadunodeicontitolari Lavenditacongiuntiva La vendita separata di cosa indivisa La vendita con pluralità dicompratori Compratori in comunione ordinaria per quote uguali Compratori in comunione ordinaria per quote disuguali Lacomperacongiuntiva Lacomperaseparata Levenditecontestuali

8 XIV Indice 9. LA CONFORMITÀ CATASTALE 9.1. Ladescrizionedell immobile L identificativocatastale Immobili soggetti a formalità Diritti soggetti a formalità Ilcontenutodelladichiarazione Ilriferimentoallaplanimetria La vendita di unità immobiliare che non ha subito variazioni La vendita di unità immobiliari con modifiche interne che non comportano incidenza sul classamento La vendita di unità immobiliare non conforme alle risultanze catastali Il soggetto che rende la dichiarazione L attestazione di conformità La conformità catastalesoggettiva Le clausole di conformità soggettiva in uso nella prassi Gli adempimenti in caso di difformità soggettiva La mancata presentazione della voltura Difformità catastale soggettiva per ineseguita voltura LA CONSISTENZA Ladisciplinalegale Lederogheconvenzionali Le qualità promesse Lepertinenze Le servitù giàesistenti La costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia La costituzione negoziale di servitù a favore del compratore La costituzione di servitù a favore del venditore La riserva di servitù afavoredelvenditore Leprestazioniaccessorie Ifrutti Idiritticondominiali Il regolamento di condominio Il regolamento di condominio da depositare Leriserve Lariservadiunapertinenza La riserva di servitù

9 Indice XV La riserva di parte comune dell edificio La riserva dell area a parcheggio La riserva della proprietà delle piantagioni Le pertinenze di fondi rustici PATTI DA INSERIRE NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE IL PREZZO DI VENDITA La determinazione del prezzo di vendita Il prezzo determinato in una somma fissa globale Il prezzo determinato con riferimento ad elementi facilmente computabili Ilprezzoamisura Ladisciplinanormativa Fissazione di un minimo per il ricalcolo del prezzo Modifiche al diritto di recesso Esclusione della normativa Ilprezzoacorpo Ladisciplinanormativa Modifiche al limite minimo per la rettifica del prezzo Modifiche alla facoltà direcesso Ilprezzoimmutabile Il prezzo con misura indicativa Il prezzo commisurato alla edificabilità Ilprezzocongruo Ilprezzoirrisorio Ilprezzodeterminabile I criteri per la determinazione del prezzo Il prezzo del venditore, il giusto prezzo e il prezzo corrente La determinazione del prezzo affidata ad un terzo L indicazionedelterzo Ilnumerodiarbitratori Sostituzione Le modalità concuideveagirel arbitratore La determinazione del prezzo affidata ad una delle parti La riserva di determinazione del prezzo Le modalità dipagamentodelprezzo Prezzopagatoincontanti Prezzopagatoprimadell atto

10 XVI Indice Prezzopagatodavantialnotaio Prezzo pagato con mutuo che si stipula subito dopo la vendita Prezzo pagato con mutuo contratto prima Prezzopagatoconaccollodimutuo Prezzorateizzato Prezzopagatoineuro Prezzopagatoinmonetaestera Prezzo pagato in denaro contante Prezzo pagato con equivalenti del denaro Le clausole di garanzia monetaria Terminedelpagamento Pagamentoaterminefisso Pagamento con termine rimesso alla volontà delcompratore Pagamento con termine rimesso alla volontà del venditore Pagamento con termine convenuto a favore del compratore Pagamento con termine a favore del venditore Pagamento anticipato rispetto alla consegna Pagamento successivo alla consegna Pagamento in unica soluzione Pagamentoarate Luogodipagamentodelprezzo Modalità dipagamento Interessididilazione Interessidimora Gliinteressicompensativi Pagamento con cessione di cambiali Il rilascio di cambiali a garanzia del pagamento La facoltà diemetterecambiali La vendita con facoltà alternativa per il pagamento del prezzo Pagamento del prezzo in denaro con integrazione immediata innatura ADEMPIMENTI D.L. 223/ Gliimmobiliinteressati Laforma Isoggettidelladichiarazione

11 Indice XVII L indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo Assegni Bonifico Accollo Pagamentodilazionato L indicazione circa l intervento dei mediatori Lamancanzadimediatori L interventodimediatori LA QUIETANZA DI PAGAMENTO DEL PREZZO L IPOTECA E LE ALTRE GARANZIE L ipotecalegale L adempimento delle obbligazioni del venditore Larinunziaall ipotecalegale La rinunzia all ipoteca legale in caso di prezzo pagato La rinunzia all ipoteca legale in caso di prezzo non pagato Il consenso all iscrizione di ipoteca legale Il rilascio di cambiali ipotecarie L ipotecaconvenzionale Lafideiussione La riserva di proprietà La condizione del pagamento del prezzo GODIMENTO E CONSEGNA DELLA COSA Le modalità diconsegna Laconsegnadellechiavi La consegna di alcune delle chiavi La consegna in caso di detenzione ad altro titolo Ilcostitutopossessorio Consegna di immobile condotto in locazione da terzi La consegna di immobile detenuto da terzi La vendita a consegne ripartite Iltempodellaconsegna La consegna contestuale all atto Laconsegnaprecedenteall atto La consegna successiva all atto

12 XVIII Indice Luogodiconsegna Iltermineperlaconsegna La mancanza di espressa pattuizione Il termine rimesso alla volontà delvenditore Il termine rimesso alla volontà delcompratore Il termine nell interesse del venditore Il termine nell interesse del compratore Il termine nell interesse di entrambi Iltermineessenziale L oggettodellaconsegna Le garanzie dell adempimento dell obbligo di consegna Laconsegnadeititoliedocumenti PATTI DELLA VENDITA A CARATTERE OBBLIGATORIO L abitabilità LA PROVENIENZA Nozioneeobbligodiinserimento Varitipidiprovenienze Provenienzaperattopubblico Provenienza per scrittura privata autenticata Provenienza per successione legittima La trascrizione dell accettazione tacita di eredità Provenienza per successione regolata da testamento olografo Provenienza per successione regolata da testamento pubblico Provenienza per costruzione effettuata dal venditore Provenienza per acquisto per usucapione LE GARANZIE PRESTATE DAL VENDITORE La garanzia di libertà davincoliedirittiditerzi Mancanza di espressa pattuizione Espressa garanzia di libertà da pesi, oneri e vincoli Lederogheconvenzionali L ipoteca che si lascia sussistere L ipoteca da cancellare a garanzia di un debito estinto La cancellazione dell ipoteca secondo la procedura semplificata

13 Indice XIX La cancellazione dell ipoteca secondo la procedura tradizionale L ipoteca a garanzia di un debito attuale L ipoteca a garanzia di debito accollato Ilpignoramento Lagaranziaperevizione L ampliamento della garanzia per evizione La penale quale liquidazione convenzionale del danno La penale quale liquidazione convenzionale dei rimborsi di legge La prestazione in luogo dei rimborsi L ampliamento del titolo della responsabilità L ampliamento del contenuto della garanzia Lagaranziaditerzi Limitiall autonomiaprivata La limitazione della garanzia per evizione L esclusionedellagaranzia Lavenditaarischioepericolo La vendita nello stato di fatto e di diritto Lagaranziapervizi L ampliamentodellagaranzia Lamodificadellagaranzia L esclusionedellagaranzia Ivizidichiarati ADEMPIMENTI PREVISTI DA LEGGI URBANISTICHE ED EDILIZIE La costruzione in conformità altitoloedilizio La costruzione con permesso o concessione in sanatoria La costruzione con concessione in sanatoria ottenuta per silenzio assenso La costruzione iniziata anteriormente al 1 o settembre La costruzione con abusi secondari Gliattirelativiaterreni Gli atti relativi a fabbricato con terreno pertinenziale Gli atti costitutivi di servitù

14 XX Indice 21. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA LA DICHIARAZIONE DI PARENTELA La normativa sulla presunzione di liberalità Lasussistenzadiconiugiooparentela L assenza di coniugio o parentela Coniugiooparentelaperalcuni IL TRATTAMENTO TRIBUTARIO Leimpostesullacompravendita Gli atti soggetti ad imposta di registro in misura fissa Gli atti soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale Le aliquote dell imposta di registro Labaseimponibile L indicazione del prezzo e non del valore L indicazionedelvalore Il pagamento del prezzo con accollo di debiti L irrilevanza della quietanza e dell accollo di mutuo La dilazione del pagamento del prezzo Ilprezzodeterminabile Gli atti soggetti ad aliquote diverse Il trasferimento delle pertinenze Il trasferimento separato delle pertinenze Iltrattamentodiparticolariatti L agevolazione prima casa per le abitazioni L agevolazione prima casa per le pertinenze L aliquotanormale GliattisoggettiadIVA L acquisto con le agevolazioni della piccola proprietà contadina e a favore di IAP iscritti nell apposita gestione previdenziale L acquisto dell IAP non iscritto nell apposita gestione L acquistodibeniculturali L imposta sostitutiva sulle plusvalenze Ilprezzo/valore

15 Indice XXI 24. LA RICHIESTA DEL TRATTAMENTO DI CUI ALLA LEGGE 154/ Gliimmobiliprividirendita Gliimmobiliconrenditaproposta LE SPESE DELLA VENDITA Ladisciplinalegale Lespeseacaricodelcompratore Lederogheconvenzionali LA FORMA Lacompravenditaredattaperattopubblico La compravendita redatta per scrittura privata autenticata La compravendita per scrittura privata con sottoscrizioni separate L attodefinitivoprecedutodapreliminare La possibilità di relatio La scrittura privata con impegno di ripetere il contratto in forma pubblica FORMAZIONE E CONSERVAZIONE DEL CATASTO Ilcatasto Nozione Scopo Caratteridelcatasto Suddivisione Ilcatastodeifabbricati Nozione di unità immobiliareurbana Idaticatastali I dati di identificazione catastale definitivi Idatidiclassamento I dati anagrafici: la ditta catastale La formazione del catasto dei fabbricati La dichiarazione di nuova costruzione Laplanimetriacatastale L elaboratoplanimetrico

16 XXII Indice La procedura di accatastamento anteriore alla circolare del La procedura di accatastamento introdotta dalla circolare del20/1/ La procedura di accatastamento meccanizzata di cui al D.M. 701/ L accatastamento delle unità immobiliari urbane in corso di costruzione Lecategoriefittizie La possibilità dichiedereidatidefinitivi Unità immobiliariurbanegraffate La conservazione del catasto fabbricati Lavolturacatastale Ladenunziadivariazione Leproceduredivariazione La procedura anteriore alla circolare del La procedura introdotta dalla circolare del 20/1/ La procedura meccanizzata di cui al D.M. 701/ Vari tipi di denunzie di variazione Lavariazioneperdivisione Lavariazioneperfusione La variazione della destinazione Le variazioni per diversa suddivisione interna senza modificadelperimetro La variazione per ampliamento o per demolizione parziale La variazione per ultimazione di un fabbricato già denunciatoincorsodicostruzione Lademolizionetotale La possibilità dichiederedatidefinitivi Sintesi Ilcatastodeiterreni Laparticella Daticatastali Dati di identificazione catastale Datidiclassamento Intestatari La formazione del catasto terreni La conservazione del catasto terreni Ilfrazionamentodeiterreni

17 Indice XXIII 28. TABELLE DEI CODICI RICHIESTA DI REGISTRAZIONE Tabelladeicodicicategoriaatto Tabelladeicodicideidiritti Tabelladeicodicideglioggetti Tabelladeicodicinegozio TABELLE DEI CODICI TRASCRIZIONE Tabelladelleformedegliatti Tabelladellespeciediatti Tabella dei tipi di atti da trascrivere e codici negozi Tabella della natura degli immobili classati Tabella della natura degli immobili non classati Tabelladeidiritti Tabelladeidirittiaggiuntivi NORME DI RIFERIMENTO Codicecivile Legge 16 febbraio 1913, n. 89. Ordinamento del notariato e degli archivinotarili Legge 17 agosto 1942, n Legge urbanistica Legge 28 febbraio 1985, n. 47. Norme in materia di controllo dell attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie Legge 27 febbraio 1985, n. 52. Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registriimmobiliari Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n Approvazione del testo unico sui redditi Decreto legge 14 marzo 1988, n. 70. Norme in materia tributaria nonché per la semplificazione delle procedure di accatastamento degli immobiliurbani

18 XXIV Indice Decreto ministeriale 19 aprile 1994, n Regolamento recante norme per l automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari Legge 23 dicembre 1996, n Misure di razionalizzazione della finanzapubblica Decreto del Presidente della Repubblica 18 agosto 2000, n Regolamento concernente l utilizzazione di procedure telematiche per gli adempimenti tributari in materia di atti immobiliari Legge 21 novembre 2000, n Legge-quadro in materia di incendi boschivi Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazioneamministrativa Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (TestoA) Legge 23 dicembre 2005, n Disposizioni per la formazione del bilancioannualeepluriennaledellostato Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell edilizia Decreto legge 4 luglio 2006, n Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrastoall evasionefiscale Decreto Legislativo 21 novembre 2007, n Attuazione della direttiva 2005/60/CE concernente la prevenzione dell utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo nonché della direttiva 2006/70/CE che ne recamisurediesecuzione Decreto legge 30 dicembre 2009, n Proroga di termini previsti da disposizionilegislative Indice analitico