Parere n. 142/ Regolamentazione volume edifici. Ampliamento edifici. Proroga lavori. Agibilità

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1 Parere n. 142/ Regolamentazione volume edifici. Ampliamento edifici. Proroga lavori. Agibilità Il Comune richiedente pone una serie di quesiti in materia edilizia. 1) In materia di volume degli edifici Il Comune, dopo aver precisato che l art. 49 bis delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G.C. vigente, di recepimento del regolamento regionale, prevede che nel computo delle superfici sono escluse le superfici relative ai volumi tecnici, anche se emergenti dalla copertura del fabbricato, quali torrini dei macchinari degli ascensori, torrini delle scale, impianti tecnologici, ai vani scala ed ai vani degli ascensori, segnala tre casi concreti. 1.1.) Nel primo caso, il Comune dà atto che le norme del PRGC consentono di recuperare il volume di un edificio, ma nell edificio c è un vano scala e un autorimessa e chiede di sapere se il volume di quei locali può essere recuperato. Va rilevato che il Comune non fornisce indicazioni in merito alla tipologia di intervento a cui può essere assoggettato l edificio in questione (verosimilmente, demolizione e ricostruzione o ristrutturazione edilizia con ampliamento, in percentuale, della S.U.L. o del volume esistente ): la risposta al quesito, pertanto, deve essere formulata in termini necessariamente generali. Per quanto concerne il vano scala, poiché l art. 49 bis delle N.T.A. vigenti nel Comune esclude espressamente dal computo della S.U.L. la superficie relativa ai vani scala, deve conseguentemente ritenersi che tale superficie non vada conteggiata nell ambito dell intervento a cui dovrà essere assoggettato il fabbricato in questione. Per quanto concerne l autorimessa, si osserva che l art. 49 bis delle N.T.A. vigenti, nel testo indicato dal Comune, non contiene alcun riferimento a tale tipologia di locale ai fini 1-6

2 dell esclusione dal computo della S.U.L.: tuttavia, poiché il Comune precisa, nelle premesse al quesito, di aver recepito nei propri strumenti urbanistici il Regolamento Edilizio Tipo regionale, deve ritenersi verosimilmente che l art. 49 bis, nella sua versione completa, contenga altresì il riferimento agli spazi compresi nel corpo principale o a quelli coperti ad esso esterni adibiti al ricovero ed alla manovra dei veicoli, per uso esclusivo dei residenti o comunque pertinenziali, così come recita l art. 18 del Regolamento Edilizio regionale. Pertanto, anche in tal caso, si deve concludere nel senso che il locale autorimessa non va conteggiato, quale S.U.L., nell intervento a cui potrà essere sottoposto il fabbricato in questione. Naturalmente, qualora il progetto preveda la realizzazione di nuovi vani scala o nuove autorimesse rispetto a quelle esistenti, i suddetti locali non dovranno essere conteggiati ai fini del calcolo della S.U.L. disponibile per il fabbricato in questione. 1.2.) Nel secondo caso, il Comune chiede di sapere se, nell ipotesi di un edificio per il quale gli strumenti urbanistici non consentono un aumento della volumetria, sia legittimo accettare un corpo scala addossato all edificio medesimo giustificato dal fatto che il vano scala non è un aumento di volume. Nel precisare che la risposta al quesito viene fornita in assenza della disamina del progetto in questione, si deve ritenere che, poiché la realizzazione di un vano scala non determina la creazione di nuova S.U.L. ai sensi dell art. 49 bis delle N.T.A. vigenti, l intervento in oggetto non risulta comportare, di per sé, un contrasto con la norma menzionata dal Comune; ovviamente, occorre che la realizzazione del suddetto corpo scala non determini la violazione di altre e diverse norme del P.R.G.C. vigente o comunque della disciplina urbanistico-edilizia. 1.3.) Nel terzo caso, il Comune chiede di sapere, nel caso di recupero di un fienile costituito da una semplice struttura con travi della copertura a vista per il quale il P.R.G.C. vigente consente il recupero di volume, come viene conteggiato il volume stesso, se computando il pieno per vuoto, e quindi l intera sagoma del fienile oppure in altro modo. 2-6

3 Sul punto ritenendo, sulla base delle indicazioni fornite, che negli strumenti urbanistici del Comune richiedente sia stato recepito il titolo III del Regolamento Edilizio Tipo regionale deve rilevarsi che l art. 20 del Regolamento predetto stabilisce che Il volume della costruzione, misurato in metri cubi, è la somma dei prodotti della superficie utile lorda di ciascun piano (SUL) al netto di eventuali soppalchi, per l altezza misurata tra i livelli di calpestio del piano medesimo e del piano superiore. Per l ultimo piano, sottotetto abitabile o agibile compreso, l altezza di cui sopra è quella tra il livello di calpestio e l estradosso dell ultimo solaio o in sua assenza l estradosso della superficie di copertura. Nel caso in cui l ultimo solaio non presenti andamento orizzontale, si ricava convenzionalmente l altezza virtuale alla quale è situata la linea di estradosso rispetto al piano di calpestio, seguendo il procedimento descritto al comma 6 dell art. 13. A sua volta, il comma 6 dell art. 13 del Regolamento Edilizio regionale stabilisce che nel caso in cui l ultimo solaio non presenti andamento orizzontale l altezza virtuale della linea di estradosso rispetto al piano di calpestio sottostante è convenzionalmente ricavata dividendo il volume dell ultimo spazio di cui al comma 3 (comprensivo degli spessori dei tamponamenti laterali e dell ultimo solaio) per la superficie utile lorda corrispondente al netto di eventuali soppalchi. Sulla base di tali disposizioni, deve, dunque, ritenersi che il volume da conteggiarsi sia quello lordo, vale a dire, comprensivo dello spessore dei tamponamenti e dell estradosso della superficie di copertura. 2) In materia di ampliamento degli edifici. Il Comune richiedente, nell osservare che il 20% di ampliamenti concessi da molti Piani Regolatori per motivazioni igienico-sanitarie spesso vengono concessi per ogni buona motivazione chiede di sapere se ciò è permesso oppure se ci sono dei limiti. 3-6

4 Va rilevato che, in effetti, i Piani Regolatori vigenti in molti Comuni stabiliscono l ammissibilità, anche in aree ormai sature, di ampliamenti una tantum dell edificio esistente, solo per motivi igienico-sanitari e con riguardo, solitamente, ad edifici unifamiliari o bifamiliari. La ratio della norma, infatti, consiste nel rispondere alle necessità degli occupanti di edifici preesistenti di poter beneficiare di un limitato spazio aggiuntivo: a tal fine, frequentemente viene prevista dai P.R.G.C. anche la superficie massima di ampliamento. L ampliamento in questione viene concesso, dunque, con limiti specifici: in ogni caso, è al P.R.G.C. che occorre fare riferimento per individuare i suddetti limiti. 3) In materia di proroga dei lavori Il Comune, nel citare l art. 15, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 nella parte in cui prevede che la proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari, osserva che la suddetta proroga in realtà viene spesso richiesta con motivazioni non ben precise e chiede di sapere se è comunque consentita da altre norme. L istituto della proroga del termine di inizio o di ultimazione dei lavori è disciplinato specificatamente dall art. 15 del D.P.R. n. 380/2001; deve ritenersi che tale norma esaurisca i casi in cui è consentito il legittimo rilascio della proroga in questione. E ben vero che l art. 49 della L.R. n. 56/1977, a sua volta, dopo aver stabilito che le concessioni relative a singoli edifici non possono avere durata complessiva superiore a tre anni dall inizio dei lavori (comma 8), aggiunge che Un periodo più lungo per l ultimazione dei lavori può essere consentito dal Sindaco esclusivamente in considerazione della mole delle opere da realizzare o delle sue particolari caratteristiche costruttive (comma 9) e che E ammessa la proroga del termine per l ultimazione dei lavori con provvedimento motivato e solo per fatti estranei alla volontà del concessionario che siano sopravvenuti a ritardare i lavori 4-6

5 durante la loro esecuzione (comma 13). Tuttavia, quest ultima disciplina è anteriore all entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001; ci si deve quindi chiedere se non la si debba ritenere abrogata e sostituita da quella dianzi citata - dell art. 15, comma 2, del T.U. edilizia. Come è noto, la giurisprudenza del TAR per il Piemonte è orientata a ritenere che in forza del disposto dell art. 2 del T.U. medesimo a tale interrogativo si debba dare risposta affermativa, poiché tutte le disposizioni del T.U. in questione recano principi di riordino ritenuti fondamentali e quindi prevalenti sulle norme anteriori delle leggi regionali in materia, qual è la l.r. 56/1977. La linea interpretativa predetta è confermata del resto dalla decisione , n. 2, addirittura dell Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato. Pertanto, si deve ritenere corretto affermare che le motivazioni per il rilascio della proroga del termine di inizio o di ultimazione dei lavori possono essere soltanto quelle indicate dall art. 15 summenzionato del T.U. edilizia. 4) Agibilità Il Comune chiede di sapere se è possibile sospendere la richiesta di agibilità di un fabbricato, realizzato all interno di un P.E.C., perché non sono state mantenute le condizioni indicate all interno di una convenzione che riguardava il P.E.C. stesso. Deve ritenersi che qualora il soggetto proponente il P.E.C. risulti inadempiente rispetto alle obbligazioni formalizzate con la stipula della convenzione con il Comune, sia legittimo, da parte dell Ente Comunale, sospendere il rilascio dell agibilità di un fabbricato facente parte del medesimo P.E.C. soltanto nel caso in cui tale possibilità sia espressamente contemplata nella convenzione del P.E.C. stipulata tra le parti. Se così non è, deve ritenersi che il Comune sia comunque tenuto al rilascio dell agibilità in 5-6

6 presenza di tutte le condizioni di cui all art. 24 del D.P.R. n. 380/2001: in tal caso a fronte di un inadempimento contrattuale da parte del soggetto proponente il P.E.C. - il Comune dovrà attivare le garanzie previste nella convenzione e, se necessario, fare ricorso agli ordinari mezzi di tutela giudiziale previsti dall ordinamento giuridico per ottenere l adempimento di tutte le obbligazioni ex adverso assunte. 6-6