INFORMAZIONE SULL'ANDAMENTO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI

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1 GRAD ROVINJ - CITTA` DI ROVIGNO SETTORE AMMINISTRATIVO PER IL BILANCIO, L'ECONOMIA E I FONDI EUROPEI SEZIONE PER L'ECONOMIA E I FONDI EUROPEI INFORMAZIONE SULL'ANDAMENTO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI dicembre 2011

2 I N D I C E 1) INTRODUZIONE 2) MERCATO IMMOBILIARE NEL MONDO 3) MERCATO IMMOBILIARE IN EUROPA 4) MERCATO IMMOBILIARE NELLA REPUBBLICA DI CROAZIA 5) ANDAMENTO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI NEL TERRITORIO DELLA CITTA' DI ROVIGNO 6) CONFRONTO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI CON LE ALTRE CITTA' 7) CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE 2

3 1) INTRODUZIONE La crisi globale, che ha rovinato il mercato del capitale e spinto gli stati ad indebitarsi, è partita dal settore immobiliare, dove a causa del calo del valore degli impianti abitativi è esploso il sistema creato dal finanziamento irresponsabile dei cittadini. Il problema dei pessimi crediti si è propagato in tutti i settori dell economia, causando una crisi che ha cambiato il mercato mondiale. I cambiamenti nelle condizioni della concessione di mutui abitativi della popolazione da parte delle banche d affari hanno fermato la richiesta di crediti, e quindi anche la decisione di comprare. In conformità alla tendenza globale anche le banche nostrane sono diventate sensibili alla diversità del piazzamento. Si sono inasprite le condizioni per la valutazione dell idoneità creditizia dei clienti, come pure per valutare i beni ipotecati, il che ha portato alla diminuzione del numero di crediti abitativi, e quindi anche alla riduzione della vendita di immobili. Inoltre, le banche seguono attentamente anche la riscossione dei crediti. L incertezza legata all ammontare dei tassi d interesse sui mutui abitativi influisce sulla decisione di prenderne uno. I mutui concessi agli abitanti registrano un cambiamento annuo negativo, mentre il cambiamento annuale di quelli concessi alle aziende registra un minore tasso annuo di crescita. Anche se la quota dei mutui abitativi in quelli complessivi cresce, con l aumento dei tassi d interesse e condizioni sfavorevoli di concessione di mutui, anche i mutui abitativi e quelli complessivi registrano importanti minori tassi annui di crescita che negli anni precedenti. L aumento dei costi della vita riduce la quota del reddito a disposizione, che potrebbe essere sfruttato per investire nell acquisto di immobili. Le tendenze negative sul mercato del lavoro sicuramente hanno una grande influenza psicologica sulla decisione di comprare degli immobili. Gli andamenti negativi dal mercato del lavoro vengono confermati anche dai dati che confermano l aumento del numero di disoccupati, il che conferma che anche quest anno gli andamenti della recessione hanno superato le tendenze favorevoli sul mercato del lavoro durante i mesi estivi, in seguito alla principale stagione turistica. Il numero medio di disoccupati in Croazia potrebbe continuare a crescere, e quindi il numero di nuovi disoccupati potrebbe scaturire da quelle attività che sono maggiormente colpite da tendenze sfavorevoli nell economia, dunque nel commercio, nell edilizia e nell industria di lavorazione. La paura di perdere il posto di lavoro e quindi anche dell impossibilità di restituire gli obblighi finanziari assunti, influisce molto sulla decisione di acquistare degli immobili. L aumento del numero di disoccupati riflette le numerose tendenze negative nell economia. La diminuzione del numero di lavoratori e la mancata assunzione di nuovi lavoratori è il modo in cui le aziende cercano di diminuire le proprie spese operative ed evitare il fallimento. D altra parte, l aumento del numero di disoccupati risulta con la riduzione del consumo personale a causa della diminuzione del reddito a disposizione, e in questo modo rallenta ancor di più il ristabilimento dell economia. Come c era d aspettarsi, gli analisti della MMF rilevano la preoccupazione circa l ampliamento della crisi debitoria in Europa e di un debole ristabilimento dell economia americana. Queste due economie mondiali rappresentano la più grande minaccia per l economia globale, e qualora gli indicatori finanziari continuassero a peggiorare, la MMF non esclude l entrata in una nuova recessione, almeno quando si tratta dei paesi dell eurozona e degli Stati Uniti. 3

4 2) MERCATO IMMOBILIARE NEL MONDO I prezzi delle case negli Stati Uniti hanno registrato un calo record nel primo trimestre di quest'anno, di oltre il 5% rispetto allo scorso anno e hanno raggiunto il livello del Questo è il terzo calo trimestrale consecutivo. Adesso i prezzi sono del 32,7% più bassi rispetto a cinque anni fa, come riporta il sito d affari CNNMoney. L indice comprende l 80% del mercato abitativo americano. L ultimo resoconto ha confermato la recessione nei prezzi delle case nella maggior parte del paese. Il mercato abitativo è passato attraverso un breve periodo di ristabilimento, a cominciare dalla metà del Dopo che gli sgravi fiscali sono scaduti nel mese di aprile dello scorso anno, la recessione è continuata. L indice a se stante che copre 20 grandi città americane, è calato durante il mese di marzo registrando così l ottavo mese di diminuzione consecutiva. Delle 20 città, solo a Washington i prezzi delle case sono aumentati. I prezzi delle case continueranno ad essere oggetto di pignoramento con un gran numero di case che hanno sommerso il mercato. Molte di queste case sono in pessimo stato e vengono vendute a grandi sconti, il che rovina il valore complessivo sul mercato. In base all associazione nazionale dei commercianti di immobili, il prezzo medio delle case negli Stati Uniti nel mese di aprile era di dollari. Il calo dei p rezzi delle case significa un colpo per le banche e per le agenzie governative per i crediti ipotecari. Ad ogni diminuzione dei prezzi, il loro patrimonio vale di meno e le banche registrano sempre più grandi perdite. Per questo motivo l abisso americano nel mercato immobiliare presente dall inizio dell anno, e definito come recessione a doppio fondo, rappresenta un problema serio. Tuttavia, anche se nel mese di febbraio è stato registrato il calo più grande del mercato immobiliare americano negli ultimi 27 anni, gli Stati Uniti si trovano al VII posto degli 11 peggiori mercati al mondo. Su questo elenco impopolare si trova anche la Croazia, che la ditta di consulenza Knight Frank colloca al quarto posto dei peggiori mercati immobiliari al mondo. Il mercato è calato del 7,2% in un anno, mentre il pessimo voto è dovuto all aumento della disoccupazione, alla restrizione dell economia, ma anche delle manifestazioni contro il Governo finora al potere. Non viene menzionato un fondo di una decina di migliaia di appartamenti non venduti, che hanno soffocato il mercato e scoraggiato gli investitori, mentre l autore della lista ha tralasciato il fatto che la Croazia è uno dei paesi con la maggiore percentuale di cittadini che possiede immobili. La situazione è peggiore in Ucraina e Lituania, e tra gli 11 mercati peggiori viene annoverata anche la Repubblica Ceca. Negli altri mercati mondiali, i prezzi delle case sono calati negli Stati Uniti al tasso più alto del La ragione principale della confisca delle case è il mancato pagamento dei mutui, il che è il risultato di un alto tasso di disoccupazione negli USA, così spiegano nella Global Property Guide. In singole zone dell Asia i prezzi continuano ad essere alti, nonostante le intenzioni dei governi di fermare il loro aumento. Ciò vale soprattutto per Hong Kong, dove i prezzi, adattati all inflazione, sono aumentati del 19,76%, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (dati della Global Property Guide ). Per questo motivo si valuta che circa il 48% delle ipoteche nel 2011 diventerà problematico. Si costruiscono sempre meno nuove case e appartamenti, il che indica anche il minor numero di licenze edilizie mai rilasciate. La percentuale di americani che pensano sia meglio acquistare che prendere in affitto una casa è calato al 63%, e sicuramente contribuisce il dato in base al quale il 23% dei cittadini è gravato da 4

5 ipoteca, paga un credito che vale più dell immobile per il quale lo hanno preso. Agli americani può essere di consolazione il fatto che in Croazia con un mutuo con un termine di 30 anni, viene acquisto un appartamento per se e un altro viene regalato alla banca. Indipendentemente dal fatto in quale banca viene chiesto un mutuo, i prezzi delle spese del medesimo di aggirano dal 100 al 140% dell importo, che il cliente ottiene dalla banca. Sottoscrivendo il contratto di mutuo il croato medio paga il prezzo di un metro quadrato almeno il doppio del suo valore di mercato. Risulta così che tutti i proprietari di mutui abitativi a lungo termine, pagano un debito che supera il prezzo dell immobile con il quale lo hanno pagato. 3) MERCATO IMMOBILIARE IN EUROPA I mercati immobiliari europei si sono indeboliti nel secondo trimestre, mentre la Croazia si trova nel gruppo di paesi nei quali il calo è stato ancor più grande che nello stesso trimestre dello scorso anno - lo ha dimostrato uno studio dell influente istituto Global Property Guide. In Croazia i prezzi delle case adattati per l inflazione sono calati nel secondo trimestre del 6,55% rispetto allo stesso periodo dell anno scorso, quando sono diminuiti del 5,37%. Rispetto al trimestre precedente sono più bassi dell 1,78%, in base ai dati della Global Property Guide. Nell espressione nominale i prezzi delle case in Croazia solo calati al livello annuale del 4,4%, dopo il 4,7% del calo nello stesso trimestre dello scorso anno. Rispetto ai primi tre mesi di quest anno erano più bassi dello 0,81%. Tra i paesi compresi nel sondaggio il maggior calo dei prezzi delle case adattate per l inflazione è stato registrato dall Irlanda, addirittura del 14,84% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, quando i prezzi sono diminuiti dell 11,83% - rilevano nella Global Property Guide. Così l Irlanda si trova al posto peggiore nel mercato degli immobili al mondo, con un calo dell 11%, soprattutto a causa del crollo del settore bancario, la cui stabilità e capacità di concedere mutui è indispensabile per il ristabilimento degli acquisti di case e appartamenti. La Spagna si trova al decimo posto a causa dell alto tasso di disoccupazione, mentre i consulenti della Knight Franck vedono il ristabilimento della Grecia e del Portogallo esclusivamente in base agli acquirenti stranieri. Nonostante i pessimi numeri, la nuova crisi americana avrà maggior influenza sugli andamenti del settore di quelli dell Irlanda. Lo scorso anno negli Stati Uniti quasi tre milioni di famiglie hanno ricevuto l avviso di pignoramento dei loro immobili, mentre otto milioni di cittadini ritarda con il pagamento dell ipoteca da almeno un mese. Nel gruppo dei paesi europei con il maggior calo dei prezzi rispetto allo scorso anno si trovano anche la Grecia (9,88%), la Spagna (8,43%), la Slovacchia (5,49%) e l Olanda (4,07%). Nei singoli paesi europei i prezzi sono calati dopo il ristabilimento dello scorso anno. Così, in Lettonia i prezzi degli appartamenti a Riga sono calati del 5,4%, dopo un salto del 9,8% nel secondo trimestre dello scorso anno. In Gran Bretagna i prezzi in media sono stati più bassi del 5,33%, dopo che lo scorso anno sono aumentati del 6,04%. La stessa tendenza è stata registrata anche dalla Svezia, dal Portogallo, dalla Germania e dalla Finlandia. Un gruppo a parte è costituito dai paesi dove il calo dei prezzi delle case è rallentato rispetto allo scorso anno. Così in Lituania i prezzi degli appartamenti sono calati del 4,29%, dopo il calo dello scorso anno del 12,7%. In questo gruppo si trovano anche l Ucraina, la Russia e la Turchia. Il ristabilimento è stato registrato appena in alcuni mercati europei, incluso quello norvegese dove i prezzi delle case adattati per l inflazione sono aumentati al livello annuale del 5,93%. Il miglioramento è stato registrato anche dall Estonia (Tallinn), dalla Francia, dall Islanda e dalla Svizzera. 5

6 La Russia è stata uno dei mercati più potenti, il che dimostra che solo in un anno in questo paese sono stati costruiti circa un milione di metri quadri di nuovi uffici, e il paese delle grandi differenze ha una rendita media di rispettabili 48 euro per metro quadrato. La media viene alzata da Mosca, dove per un ufficio di alta qualità l affitto annuo aumenta a incredibili 760 dollari per metro quadrato. La città detiene il titolo di terza città più cara al mondo, per le zone d elite ha un prezzo di 453 euro per metro quadrato di un locale commerciale. Mosca dispone di più di 28 mila camere, nelle quali soggiornano più di tre milioni di turisti stranieri che hanno visitato la città nei primi tre trimestri dello scorso anno. Da rilevare che nel redigere la graduatoria la Knight Frank ha tenuto conto dei dati statistici sugli andamenti sul mercato. Gli esperti della Colliers International, che hanno redatto uno studio dettagliato dei mercati della regione, ritengono che il ristabilimento verrà avviato con gli investimenti negli immobili commerciali durante il 2011 e il 2012, dopo di che le tendenze positive dovrebbero essere trasferite ai cittadini e agli impianti abitativi. Accanto all Europa sud-orientale, sulla lista si trovano i mercati dell Unione Europea che non sono ancora usciti dalla recessione. L indagine comprende 44 paesi, e la Global Property Guide ritiene che nel terzo trimestre l esecuzione media del mercato degli immobili in questi paesi è stata nuovamente debole. Così, dei complessivi 44 paesi il calo dei prezzi delle case è stato registrato in 25 di essi. Rispetto al trimestre precedente sono calati del 4,25%. Il calo dei prezzi degli immobili è stato registrato anche in Olanda, Portogallo e Slovacchia. L aumento più alto dei prezzi delle case è stato registrato in India e Brasile. Così nel terzo trimestre i prezzi delle case a Delhi sono aumentati del 22,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Il costo delle case è aumentato notevolmente in quasi tutte le grandi città indiane, riflettendo un alto livello di inflazione, e ciò nonostante il calo della richiesta dovuta all elevamento dei tassi d interesse. Al secondo posto per salto dei prezzi si trova la città brasiliana di Sao Paolo, dove i prezzi delle case nel terzo trimestre sono aumentati del 5,88% rispetto ai tre mesi precedenti. A livello annuale sono aumentati del 20,26%. Uno dei motivi del rincaro va ricercato nel fiorire del mercato, dovuto al Campionato mondiale di calcio che si svolgerà a Rio de Janeiro nel In Europa il più grande aumento dei prezzi è stato registrato da Vienna, dove i prezzi a livello semestrale sono aumentati del 5,44%. 4) MERCATO IMMOBILIARE NELLA REPUBBLICA DI CROAZIA Il calo dei prezzi e della vendita di appartamenti, sono una delle caratteristiche principali del mercato immobiliare nel 2010 e Pertanto, sembra che tale situazione sul mercato potrebbe essere buona per investire negli immobili i prezzi sono più bassi e il Governo ha offerto degli incentivi. Volendo incentivare l acquisto di immobili, il Governo ha emanato la Legge sul sovvenzionamento della vendita di appartamenti in base alla quale nei primi quattro anni lo stato pagherebbe metà rata del mutuo abitativo per quei mutui il cui tasso d interesse effettivo ammonterebbe fino al 4,95% e per l importo del mutuo fino a centomila euro, e se l acquirente entro la fine di quest anno restasse senza lavoro, lo stato gli pagherebbe gli interessi sul mutuo per un anno. I prezzi degli appartamenti in Croazia nei prossimi anni potrebbero calare del 10%. E la stima degli esperti per gli immobili, che ritengono che sul mercato croato in questo momento esistano circa appartamenti non venduti, e che neanche nel 2012 il quadro economico complessivo del paese sarà differente di quello di quest anno. In tale situazione, la continuazione del calo dei prezzi degli appartamenti 6

7 sarebbe una mossa logica, che in certo qual modo sveglierebbe il quasi congelato mercato immobiliare. Una delle vittime più grandi della recessione è proprio il mercato immobiliare. Ci sono molto meno appartamenti venduti che nel periodo della crescita economica, ma anche nell anno di crisi 2010 in Croazia sono stati venduti circa appartamenti. La vendita di appartamenti continua, ma gli acquirenti cercano abitazioni di qualità. La richiesta sicuramente esiste poiche investire negli immobili è un investimento sicuro. I dati del sito Crozilla.com indicano che nel mese di novembre i prezzi degli appartamenti hanno continuato a scendere, ed erano molto più bassi degli anni scorsi. A livello annuale i prezzi degli appartamenti sono calati dell 1,7%, mentre rispetto al 2009 sono più bassi dell 8,3%, e sono del 7,1% più bassi che nel mese di novembre del Nel mese di novembre, la richiesta maggiore è stata registrata per gli appartamenti nel territorio di Zagabria, quindi nella Regione di Zagabria, nella Regione Dalmata e di Spalato e nella Regione di Zara. L aumento più grande dei prezzi a livello mensile durante il mese di novembre viene registrato da Ragusa dove i prezzi sono aumentati del 2,1%, e dove un metro quadrato costa euro il che rappresenta il 4,5% in meno che lo scorso anno e il 3% in meno nello stesso mese del Tabella n.1 Prezzo medio richiesto degli appartamenti nel mese di novembre 2011 e cambiamento dei prezzi a livello annuale e mensile L aumento maggiore dei prezzi a livello annuale viene registrato da Zara, dove gli appartamenti erano del 3,7% più cari dello scorso anno. Nel mese di novembre il prezzo medio di un appartamento a Zara ammontava a euro per metro quadrato, il che è del 2% in più rispetto al mese prima. Fiume è pure una delle città dove nel mese di novembre a livello annuale è stato registrato un aumento dei prezzi degli appartamenti dell 1%, e quindi il prezzo di un metro quadrato ammontava a euro. Il calo annuale maggiore dei prezzi è stato registrato proprio a Fiume, dove i prezzi degli appartamenti erano del 7,6% in meno che lo scorso anno. Il prezzo medio di un metro quadrato di appartamento ad Osijek durante il mese di novembre ammontava a 969 euro, il che significa che i prezzi registrano un lieve aumento dello 0,9% a livello mensile, e 1% a livello annuale. Ma confrontando i dati con il 2009, Osijek registra il calo maggiore dei prezzi degli appartamenti, addirittura del 18%. Il prezzo di euro a metro quadrato ha 7

8 portato a Pola un calo del 2% a livello mensile, nonche del 4,3% a livello annuale, mentre in confronto al mese di novembre del 2009 il calo dei prezzi degli appartamenti ammontava al 7,5%. Gli appartamenti zagabresi hanno registrato un calo dei prezzi richiesti: 0,06% a livello mensile, nonche il 2,3% a livello annuale, e quindi il prezzo di un metro quadrato ammontava a euro. I prezzi degli appartamenti a Spalato sono calati dello 0,6% a livello mensile, e quindi un metro quadrato ammontava a euro che è del 2,4% in più dello scorso anno nello stesso periodo. Rispetto al mese di novembre 2009, i prezzi sono calati dell 1,6%, mentre in confronto allo stesso mese nel 2008 sono più bassi addirittura del 20,8%. Nel 2009 e nel 2010 la vendita di appartamenti ha avuto un ristagno, e ha avuto una ripresa dalla primavera Tuttavia, a differenza del periodo fino al 2008, gli acquirenti oggi sono più rari e più attenti, ma è anche presente una solida realizzazione, cosicche è presente prevalentemente il pagamento a rate (per fasi di costruzione), a differenza del periodo precedente caratterizzata da vendita con pagamento in anticipo. C è stata una differenziazione nei prezzi per quanto riguarda le ubicazioni, ma ancor sempre le vecchie abitazioni costano molto di più di quelle nuove, anche se a Spalato negli ultimi mesi si riscontra una diminuzione dei prezzi dei vecchi appartamenti. Durante il mese di novembre a Zagabria i rioni più richiesti per quanto attiene all acquisto di appartamenti risultato: il Centro città, Trešnjevka e Jarun. Tabella n.2 Prezzo medio degli appartamenti nei rioni zagabresi e confronto dei prezzi ottobre/novembre 2011 Durante il mese di novembre i rioni zagabresi di Novi Zagreb e Centar hanno registrato un calo dei prezzi degli appartamenti, mentre i rioni est e ovest un aumento dei prezzi degli stessi. La differenza maggiore nei prezzi degli appartamenti a livello mensile è stata registrata nel mese di novembre nel rione Centar dove gli appartamenti erano dello 0,4% più convenienti che nel mese precedente, mentre il prezzo medio richiesto di un metro quadrato ammontava a euro. Nel rione di Novi Zagreb il prezzo medio degli appartamenti nel mese di novembre ammontava a euro per metro quadrato, che è dello 0,07% in meno del mese prima. Gli appartamenti nella parte occidentale della città hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,06%, che in euro ammonterebbe appena ad 1 euro in più, e quindi i prezzi durante il mese di novembre ammontavano a euro per metro quadrato. Nella parte orientale di Zagabria i prezzi sono aumentati appena dello 0,3%, e quindi il costo di un metro quadrato ammontava a euro. I dati del sito internet CentarNekretnina.net indicano che i prezzi degli appartamenti hanno continuato a scendere anche nel mese di novembre, il che è 8

9 visibile dall INDICE DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI per il mese di novembre 2011 che presentiamo di seguito: Gli appartamenti di Spalato sono del 50% più cari di quelli di Fiume. A Zagabria i prezzi degli immobili a livello annuale hanno realizzato un calo del 3%. Gli appartamenti più cari continuano ad essere quelli del rione di Medveščak, con il prezzo medio di euro/m2. Il prezzo medio di un metro quadrato di appartamento sulla costa adriatica è dell 1,5% in più rispetto al mese precedente. In confronto allo scorso anno, i prezzi degli appartamenti a Spalato sono calati del 5,9%, mentre a Fiume del 2,7%. Il prezzo medio degli appartamenti a Zagabria nel mese di novembre ammontava a euro/m2, il che è dello 0,6% in meno rispetto al mese precedente, ossia del 3,9% in meno rispetto al mese di novembre del Gli appartamenti più cari si trovano nel rione di Medveščak, con un costo medio di euro/m2, seguono gli appartamenti nel rione Centar con euro/m2. I prezzi più bassi sono riscontrabili nel rione di Sesvete, dove il costo medio nel mese di novembre ammontava a euro/m2, nonche nel rione di Donja Dubrava con il costo medio di euro/m2. Indice dei prezzi degli immobili, novembre 2011 Città Prezzo medio XI/2011 Prezzo medio XI/2010 Cambiamento annuale in % Spalato ,9% Fiume ,7% Osijek ,9% Categoria immobili Prezzo medio XI/2011 Prezzo medio XI/2010 Cambiamento annuale in % Appartamenti Zagabria ,9% 9

10 Appartamenti costa adriatica Appartamenti Adriatico ,1% ,0% I prezzi degli appartamenti sulla costa adriatica continuano ad aumentare, mentre i prezzi degli appartamenti a Zagabria sono in calo. I prezzi degli immobili sulla costa adriatica registrano un aumento annuale del 2,2% e un aumento dello 0,9% rispetto al mese precedente. Nonostante il periodo autunnale, il prezzo medio di un metro quadrato di appartamento sulla costa adriatica è dell 1,5% in più rispetto al mese precedente, e ammonta a euro/m2, mentre rispetto al mese di novembre 2010 registra un aumento del 6,1%. Gli appartamenti più cari sono quelli della Regione di Dubrovnik e della Neretva dove il prezzo medio ammonta a euro/m2, mentre nella Regione dalmata e di Spalato ammonta a euro/m2. Gli immobili più convenienti per le vacanze sono le case di villeggiatura nella Regione di Senj e della Lika con il prezzo di euro/m2. Il prezzo medio degli appartamenti sulla costa adriatica è uguale a quello dello scorso mese e ammonta a euro/m2. Il prezzo degli appartamenti sono calati a Spalato (-5,9%) e a Fiume (-2,7%). Così il prezzo medio degli appartamenti a Spalato nel mese di novembre ammontava a euro/m2 e a Fiume a euro/m2, ossia del 3,0% in meno rispetto allo scorso anno. Gli appartamenti più richiesti sono quelli della grandezza da 40 a 60 metri quadrati, e possibilmente di nuova costruzione. Si tratta di monolocali e bilocali, con i quali i giovani cercano di risolvere il proprio problema abitativo. La richiesta di appartamenti dipende esclusivamente dalle persone che vogliono risolvere il proprio problema esistenziale. Si tratta per lo più di giovani e coppie. Nonostante ciò la Croazia continua ad avere un gran numero di appartamenti appena costruiti che non possono trovare acquirente. Ma il motivo non è tanto il loro prezzo quanto la qualità. Per vendere un appartamento, ci dev essere proporzione tra prezzo e qualità. I mutui continuano ad aumentare nonostante la crisi. L importo dei mutui abitativi approvato dalle banche croate continua a salire di anno in anno. In base ai dati della Banca centrale croata, l importo complessivo di mutui abitativi concessi alla fine di settembre ammontava a più di 58,4 miliardi di kune, il che è addirittura del 30% in più che alla fine del 2007, quando i mutui valevano circa 44,9 miliardi di kune. Anche se la richiesta di mutui abitativi è sempre presente, in particolare tra i giovani, che desiderano rendersi indipendenti, tale aumento del valore dei mutui abitativi per la maggior parte è dovuto al corso del franco svizzero. L ultima parola nel processo di diminuzione dei prezzi dei mutui abitativi l avranno le banche, che finora si sono opposte alla diminuzione dei prezzi degli immobili. Ma la situazione sul mercato ha fatto il suo, e quindi pare che le banche stiano cedendo e in accordo con gli imprenditori edili abbassano il prezzo degli appartamenti. Per le banche è più semplice venire incontro agli imprenditori edili e prolungare loro il pagamento dei crediti e aspettare tempi migliori per la vendita di nuovi appartamenti. Anche se nella maggior parte della Croazia i prezzi degli appartamenti non calano, rispetto il 2008 e il 2009 la richiesta di immobili non segue questa tendenza. Il mercato croato degli immobili si è stabilizzato nel terzo trimestre, mentre i prezzi medi sul mercato mondiale continuavano ad indicare un indebolimento nel settore. In Croazia i prezzi delle case adattati all inflazione sono aumentati nel terzo trimestre dello 0,3% rispetto ai precedenti tre mesi, quando sono diminuiti dell 1,75%. A livello annuale sono calati del 4,59%, dopo che nel secondo trimestre hanno registrato 10

11 un calo a livello annuale del 6,55%. Nel terzo trimestre dello scorso anno sono calati a livello annuale del 5,53%. In questo modo la Croazia si è trovata nel gruppo dei paesi europei nei quali il calo dei prezzi degli immobili a livello annuale è rallentato. La Global Property Guide annovera in questo gruppo anche la Turchia, la Russia, l Ungheria, la Grecia (Atene) e l Ucraina (Kijev). I prezzi nominali degli immobili sono calati in Croazia nel terzo trimestre dello 0,35%, rispetto ai tre mesi precedenti quando sono calati dello 0,81%. A livello annuale sono stati minori del 2,62%, dopo il calo del 4,4% nel trimestre precedente. Nel terzo trimestre dello scorso anno sono calati a livello annuale del 4,52%. 5) ANDAMENTO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI NEL TERRITORIO DELLA CITTA' DI ROVIGNO Il Settore amministrativo per il bilancio, l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, oltre ad avere effettuato una ricerca sull andamento degli immobili nel mondo, in Europa e in Croazia, ha dato particolare accento all andamento dei prezzi degli immobili nel territorio della Città di Rovigno. La ricerca si basava sull analisi dei prezzi richiesti e dei dati pubblicati tramite le agenzie immobiliari autorizzate nella Repubblica di Croazia, nella Regione Istriana e nella Regione Litoraneo-montana, con particolare accento alla vendita di immobili nella città di Rovigno, e con colloqui avuti con i rappresentanti delle Agenzie anche di altre città, con le quali abbiamo confrontato i prezzi degli immobili con quelli nella nostra città. Al momento di elaborare l analisi si è cercato di utilizzare il maggior numero di immobili offerti (case, appartamenti, terreni) affinche i risultati dell analisi, ossia della ricerca, fossero quanto più reali. Abbiamo confrontato i prezzi dei vari immobili nelle varie zone, con immobili simili e con le zone delle altre città, che per le loro caratteristiche e grandezza sono simili a Rovigno. Da rilevare che quasi tutti gli esperti nel settore immobiliare sono del parere che nella maggior parte dei casi il prezzo viene stabilito in base alla zona in cui si trova l immobile. L immobile che si trova in una bella posizione raggiunge un prezzo superiore di un immobile identico situato in una posizione meno bella. Ad esempio, un edificio situato in riva al mare costa di più di uno della stessa quadratura situato solo un chilometro dal mare. La stessa cosa vale anche in città, ossia se un appartamento si trova in centro è più caro di un appartamento con gli stessi metri quadrati situato in periferia. Il criterio successivo non è ne la qualità dell edificio ne la sistemazione, bensì la situazione macroeconomia del momento, ossia il rapporto tra offerta e richiesta. Inoltre, gli esperti avvertono che non è fondato chiedere più denaro sulla base della sistemazione dell immobile, poiche la sistemazione è una cosa privata, e la stima della banca si basa sull immobile, sull anno di costruzione e sulla posizione. I prezzi e i dati sugli immobili sono stati rilevati dai vari siti internet delle agenzie immobiliari. Tutti gli immobili sono stati scelti casualmente, e comprendevano gli immobili del territorio della città di Rovigno e del suo circondario. Nel redigere quest analisi abbiamo utilizzato i dati delle seguenti rinomate agenzie immobiliari, e precisamente: Passage, Kyara, Business Company, Portun e Astarta di Rovigno, che secondo il nostro parere fanno da intermediari in più dell 80% di transazioni immobiliari nel territorio della città di Rovigno. 11

12 Per tipo, ossia zona, è stato preso un campione di circa sessanta immobili. I prezzi indicano delle medie indipendentemente dalla qualità e dalla zona dei singoli immobili presi in considerazione. Tabella n. 3 Prezzi medi degli immobili nel territorio della città di Rovigno u /m 2 in /m 2 Anno Appartamenti Case Terreni Terreni Vani d'affari edificabili agricoli Indice 2011/ ,37% 93,53% 213,28% 84,05% 70,73% Fonte: Ricerca della Sezione per l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, dicembre 2011 Dalla tabella n.3 si può constatare che ci sono stati dei cali dei prezzi in tutte le categorie di immobili, eccetto i terreni edificabili, dove i prezzi invece sono aumentati. Il calo maggiore è stato registrato dai prezzi dei terreni agricoli (29,26%). Grafico n.1 PROSJEČNE CIJENE NEKRETNINA NA PODRUČJU GRADA ROVINJA-ROVIGNO u 2011.g , , ,00 cijene u eurima 2.500, , , ,00 500, g g. 0,00 Stanovi Kuće Građevinsko zemljište Poslovni prostori Poljoprivredno zemljište vrsta nekretnine Fonte: Ricerca della Sezione per l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, dicembre 2011 Confronto dei prezzi considerando la posizione dell immobile 12

13 Nella tabella n.4 sono presentati i prezzi degli appartamenti e delle case in centro e in periferia della città di Rovigno. Il centro città sottintende la categoria compresa dal centro, dalla città vecchia che comprende tutti gli appartamenti nel nucleo storico cittadino di Rovigno, mentre periferia la distanza di circa 1000 m e più dal centro. Tabella n.4 Prezzi medi degli appartamenti e delle case nel centro città di Rovigno in /m 2 Anno/zona Apparta-menti centro Case centro u /m 2 Apparta-menti periferia Case periferia Indice 2011/ ,77% 95,53% 97,37% 93,53% Fonte: Ricerca della Sezione per l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, dicembre 2011 Grafico n.2 PROSJEČNE CIJENE STANOVA I KUĆA U CENTRU I IZVAN CENTRA GRADA ROVINJ- ROVIGNO u g ,00 cijene u eurima 3.000, , , , ,00 500, ,00 Stanovi centar Kuće centar Stanovi izvan centra Kuće izvan centra vrsta nekretnine 13

14 Fonte: Ricerca della Sezione per l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, dicembre 2011 La tabella n.4 indica che i prezzi degli appartamenti e delle case in centro città di Rovigno sono maggiori di quelli dei medesimi in altre zone della città. Inoltre, è indicativo il dato del calo dei prezzi degli appartamenti e delle case in centro e in periferia della città di Rovigno rispetto al 2010, il che è dovuto alle conseguenze della crisi globale, ossia all ancor sempre presente stagnazione sul mercato immobiliare. Anche se i prezzi degli appartamenti nella maggior parte della Croazia, e così anche a Rovigno sono calati rispetto al 2010, la richiesta di immobili non segue questa tendenza. In questo caso la legge dell offerta e della richiesta di immobili non è affatto applicabile, considerato che la scarsa richiesta non influisce sull offerta, ossia sull aggiuntivo ribasso dei prezzi degli appartamenti, bensì si continua a mantenere i prezzi che sono irraggiungibili per il cittadino medio. 6) CONFRONTO DEI PREZZI DEGLI IMMOBILI CON LE ALTRE CITTA' Nella tabella n.5 confronteremo i prezzi degli immobili della città di Rovigno con i prezzi delle città di Parenzo e Abbazia. Queste due città sono state prese per il confronto per le loro caratteristiche. Entrambe rappresentano due importanti località turistiche in questa parte dell Adriatico, hanno circa lo stesso numero di abitanti, e i prezzi dei loro immobili in media sono più alti di quelli delle altre località turistiche dell Adriatico. Tabella n.5 Confronto dei prezzi medi degli immobili per città in /m 2 u /m 2 Città Appartamenti Case Appartamenti centro Case centro Rovigno Parenzo Abbazia Fonte: Ricerca della Sezione per l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, dicembre 2011 Dall analisi dei dati della tabella n.5 si evince che i prezzi più alti degli immobili s i registrano ad Abbazia. Rispetto a Rovigno, gli appartamenti in periferia ad Abbazia sono più cari del 44,10%, mentre le case del 44,98%. Gli appartamenti in centro sono più cari del 38,73% e le case del 27,95%. Rispetto a Rovigno, gli appartamenti in periferia a Parenzo sono meno cari del 30,03%, mentre le case del 22,80%. Gli appartamenti in centro di Parenzo sono meno cari del 20,65%, le case del 25,08%. Da ciò è possibile constatare che Rovigno per quanto riguarda i prezzi degli immobili si trova tra Abbazia e Parenzo. Le ricerche hanno dimostrato anche che Abbazia primeggia per quanto riguarda l ammontare dei prezzi degli immobili, grazie alla lunga tradizione nel turismo e al numero minore di immobili sul mercato. Grafico n.3 14

15 USPOREDBA PROSJEČNIH CIJENA NEKRETNINA PO GRADOVIMA u g CIJENE U EURIMA Stanovi Kuće 0 Rovinj Poreč Opatija GRADOVI Fonte: Ricerca della Sezione per l economia e i fondi europei della Città di Rovigno, dicembre ) CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Con l entrata della Croazia nell Unione Europea c attendiamo un aumento della richiesta che porterà all aumento delle attività edilizie e del numero di unità abitative costruite. Inoltre, il ristabilimento dell economia mondiale, che si attende durante il 2012 e il 2013, dovrebbe influire sul mercato immobiliare nazionale. La Croazia si riprendere - sostengono gli analisti della Colliers International, consulente multinazionale nel mercato immobiliare. Considerate le aspettative di ripresa della richiesta, sono convinti che per il settore immobiliare arrivano tempi migliori, e si attende un aumento degli investimenti stranieri diretti, e una migliore valutazione creditizia del paese entro il 2013, e si prospetta anche un aumento stabile del PNL fino al Anche se il tasso di disoccupazione era al livello del 14,3%, gli analisti della Colliers annunciano un calo fino al 9,8% nel periodo a breve termine. Per questo motivo sono convinti che l anno prossimo ci sarà molto più capitale straniero, e quindi l interesse verrà indirizzato all industria alberghiera e ai locali d affari. In uno dei notiziari della BBC, uno dei mass media più importanti al mondo, è stata trasmessa una notizia nella quale i turisti e i potenziali investitori venivano invitati a investire nel 2013 nell acquisto di immobili lungo la costa della Repubblica di Croazia. Dopo la Slovenia, tra due anni la Croazia diventerà il secondo stato dell ex Jugoslavia che aderirà all Unione Europea, quale 28esimo membro. Dal 2013 verrà unificata la maggior parte delle norme, il che consentirà ai cittadini stranieri di accedere più facilmente al mercato immobiliare, e si prevede che con l entrata della Croazia nell Unione Europea, caleranno i prezzi degli immobili sulla costa adriatica. Nell esaminare gli andamenti dei prezzi degli immobili nel territorio della città di Rovigno abbiamo notato che ha un influenza importante sull ammontare dei prezzi la zona in cui si trova l immobile ossia se si affaccia sul mare, se si trova nel nucleo storico cittadino oppure in periferia. Da rilevare inoltre che nell analizzare i prezzi delle particelle edificabili abbiamo riscontrato che nel territorio della città di Rovigno sono meno presenti nell offerta, il che si riflette sull aumento del prezzo di un metro quadrato di terreno edificabile nel E necessario realizzare passi avanti positivi tramite lo sviluppo e l aumento dell efficienza dell economia croata, il che alla fine risulterà con l aumento della concorrenzialità, ossia 15

16 l aumento dell esportazione e del PNL. Conformemente a ciò, i nostri cittadini quali potenziali acquirenti di appartamenti, potranno realizzare un aumento del reddito reale e tassi d interesse più bassi sui mutui abitativi, e quindi il mercato immobiliare inizierà a realizzare un maggior numero di transazioni. La logica del mercato impone che dalla crisi si esce con il commercio e lo sviluppo degli affari, che di conseguenza si riversa sulla cittadinanza, ossia l aumento del potere d acquisto dei lavoratori, che determina il ritmo di ristabilimento degli immobili abitativi. Sono decisive le aspettative positive degli acquirenti di immobili, per quanto riguarda la sicurezza del posto di lavoro, del futuro aumento degli stipendi e del valore degli immobili. Dalla prospettiva degli abitanti con redditi medi, c è da aspettarsi che i prezzi, nelle condizioni di diminuzione delle vendite, continueranno a calare. In conclusione, l aumento del PNL non significa aumento della quota negli investimenti negli immobili, bensì un consolidamento e stabilizzazione del mercato con un lieve aumento della rendita. Una svolta portata dall ottimismo avviene nel settore degli investimenti. Gli investitori che si sono completamente ritirati da un settore un tempo molto redditizio, ritornano al settore immobiliare, anche se consci del fatto che non è possibile realizzare realmente sul mercato regionale i livelli di guadagno come quelli del decennio precedente. 16