IL PROGETTO DI VALORIZZAZIONE DEL CESPITE E LA DIMENSIONE URBANISTICA DELLE DISMISSIONI IMMOBILIARI

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1 IL PROGETTO DI VALORIZZAZIONE DEL CESPITE E LA DIMENSIONE URBANISTICA DELLE DISMISSIONI IMMOBILIARI PROGETTI E INIZIATIVE PER GESTIRE LE DISMISSIONI IMMOBILIARI QUOTIDIANO IMMOBILIARE - Milano, 28 novembre 2011! Avv. Marco Monaco, NCTM!

2 GLI STRUMENTI Nuovi veicoli finanziari e societari per incrementare il valore economico e sociale dei patrimoni immobiliari pubblici (articolo 33 e articolo 33 bis del D.L. n. 98/2011) Piano di alienazione e valorizzazione degli enti territoriali (articolo 58, D. L. n. 112/08) Processo di valorizzazione del territorio per il miglior utilizzo del patrimonio immobiliare pubblico (articolo 27 D.L. n. 201/2011) PUVAT

3 Art. 33 D.L.98/2011 D. L. 6 luglio 2011, n. 98 Convertito con legge 15 luglio 2011, n. 111 DISPOSIZIONI URGENTI PER LA STABILIZZAZIONE FINANZIARIA Art. 33 DISPOSIZIONI IN MATERIA DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

4 Art. 33, comma 1 D.L.98/2011 ARTICOLO 33 COMMA 1 Prevede la costituzione di una Sgr statale per l istituzione di uno o più Fondi d investimento nazionali, che perseguano i seguenti obiettivi: partecipare a fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, promossi da Regioni, Province e Comuni, anche in forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti ( Fondo di fondi ); investire direttamente nell acquisto di immobili in locazione passiva alle Pubbliche Amministrazioni; partecipare a fondi titolari di diritti di concessione o d uso su beni indisponibili e demaniali.

5 Art. 33, comma 1 D.L.98/2011 In sintesi: MEF SGR (2 milioni) Fondo Fondo Fondo

6 Art. 33, comma 1 D.L.98/2011 REGIONI PROVINCE FONDI MEF COMUNI ENTI PUBBLICI SOCIETA PUBBLICHE

7 Art. 33, comma 1 D.L.98/2011 SGR MEF SGR FONDI MEF Fondi Reg./Prov./Comuni/EE.PP. La SGR MEF costituisce FONDI che partecipano ad altri FONDI già costituiti da altri.

8 Art. 33, comma 2 D.L.98/2011 ARTICOLO 33 COMMA 2 Fondi immobiliari territoriali possono essere costituiti da parte degli enti territoriali con apporto di immobili inseriti nel piano delle alienazioni disciplinato dall articolo 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 Apporto anche di immobili acquisiti ai sensi del D. Lgs. n. 85/2010 ( Federalismo demaniale ) Apporti sulla base di progetti di valorizzazione, anche di iniziativa privata Procedure ad evidenza pubblica per la selezione delle SGR locali

9 Art. 33, comma 2 D.L.98/2011 Spetta dunque agli Enti Territoriali il compito di dare avvio ai processi di valorizzazione dei propri patrimoni immobiliari, prestando particolare attenzione agli effetti sociali, ambientali e di impatto sullo sviluppo del territorio. Gli Enti Territoriali promuovono la costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare ( Fondi territoriali ), a cui possono essere apportati beni immobili e diritti.

10 Art. 33, comma 2 D.L.98/ Art. 58 D.L. 112/2008 Possono essere conferiti al fondo beni immobili, Articolo 33 comma 2 inseriti nel piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, previsto dall articolo 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133.

11 Art. 33, comma 2 D.L. 98/2011- Art. 58 D.L. 112/2008 Articolo 58 del d.l. 112/2008 Finalità principale della norma è quella di: 1. realizzare un inventario preciso dei beni di proprietà degli enti territoriali; 2. approvare il piano di alienazioni immobiliari; 3. definire un programma di valorizzazione del patrimonio immobiliare. La norma stabilisce che gli enti territoriali nonché le società a totale partecipazione degli enti stessi, possano individuare beni immobili non più strumentali all esercizio delle proprie funzioni istituzionali per inserirli in elenchi che ne prevedano la loro valorizzazione o alienazione.

12 Art. 33, comma 2 D.L. 98/ Art. 58 D.L. 112/2008 Articolo 58 del d.l. 112/2008 È compito delle giunte dei rispettivi enti individuare, sulla scorta della documentazione posseduta, quali beni siano da inserire negli elenchi. Sulla base di questi elenchi viene redatto il Piano delle alienazioni immobiliari che costituisce allegato al bilancio di previsione.

13 Art. 33, comma 2 D.L. 98/ Art. 58 D.L. 112/2008 L inserimento degli immobili nel piano ne Articolo 58 del d.l. 112/2008 determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile, fatto salvo il rispetto delle tutele di natura storicoartistica, archeologica, architettonica e paesaggistico-ambientale.

14 Art. 33, comma 2 D.L. 98/ Art. 58 D.L. 112/2008 Articolo 58 del d.l. 112/2008 Il piano è trasmesso agli Enti competenti, i quali si esprimono entro trenta giorni, decorsi i quali, in caso di mancata espressione da parte dei medesimi Enti, la predetta classificazione è resa definitiva. La deliberazione del consiglio comunale di approvazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni determina le destinazioni d uso urbanistiche degli immobili.

15 Art. 33, comma 2 D.L.98/ Art. 58 D.L. 112/2008 Articolo 58 del d.l. 112/2008 L articolo 27, comma 1, del D. L. n. 201/2011, ha introdotto una modifica rilevante all art. 58 del D.L. n. 112/2008

16 Art. 33, comma 2 D.L.98/ Art. 58 D.L. 112/2008 La variante urbanistica Articolo 58 del d.l. 112/2008 Qualora sia prevista una variante, la procedura per la formazione del piano è la seguente: 1. Adozione del piano da parte del Comune; 2. Pubblicazione del piano con il periodo di deposito per le osservazioni; 3. Trasmissione del piano alla Regione che, se non ha predisposto una normativa specifica, deve entro 120 giorni comunicare le proprie determinazioni ai sensi dell articolo 25, comma 2, della legge n. 47/1985, altrimenti vi è il silenzio-assenso; 4. Approvazione del piano con la contestuale variazione; 5. Pubblicazione dell avvenuta approvazione del piano.

17 Art. 33, comma 2 D.L. 98/ Art. 58 D.L. 112/2008 Articolo 58 del d.l. 112/2008 Per la rivendita dei beni immobili ad essi trasferiti, i fondi sono esonerati dalla garanzia per vizi e per evizione e dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale. La garanzia per vizi e per evizione è a carico dello Stato ovvero dell'ente pubblico proprietario del bene prima del trasferimento a favore del fondo.

18 Art. 33, comma 2, D.L. 98/ art. 58 D.L. 112/2008 L apporto dei beni, a fronte dell emissione di quote del fondo, può avvenire esclusivamente sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione, approvati con delibera dell organo di governo dell ente apportante, che possono essere presentati anche da soggetti privati.

19 Art. 33, comma 4 D.L. 98/2011 Art. 33, comma 4: Articolo 33 comma 4 nuove destinazioni urbanistiche con Accordo di Programma, da completare entro 180 gg. apporto ai Fondi condizionato al completamento delle procedure di valorizzazione.

20 Art. 33, comma 4, D.L. 98/ art. 58 D.L. 112/2008 UN DUBBIO Le disposizioni richiamate prevedono che l apporto ai fondi sia sospensivamente condizionato all espletamento delle procedure di valorizzazione e di regolarizzazione. Fino a quando la valorizzazione dei beni trasferiti al fondo non sia completata, i soggetti apportanti non possono alienare la maggioranza delle quote del fondo.

21 Art. 33, comma 4 D.L.98/2011? UN PROBLEMA DI CHIAREZZA: ESPLETARE E COMPLETARE Non si tratta di un vincolo eccessivo?

22 Art. 33, comma 4 D.L.98/2011 La domanda è: Poiché l'apporto è sospensivamente condizionato, finché la valorizzazione non è espletata l apporto non ha luogo. Quindi se i beni sono nel fondo la procedura di valorizzazione è espletata.

23 Art. 33, comma 4 D.L.98/2011 COMPLETARE ULTIMARE I LAVORI DI VALORIZZAZIONE

24 Art. 33, comma 6 D.L.98/2011 Articolo 33 comma 6 Modifica l articolo 58 del D. L. n. 112/2008, prevedendo varianti alle destinazioni funzionali degli immobili conseguibili attraverso Accordo di Programma Il procedimento si conclude entro il termine perentorio di 180 giorni dall apporto o dalla cessione, pena la retrocessione del bene all Ente locale

25 Art. 33, comma 6 D.L.98/2011 Il riferimento ad una normativa consolidata deriva dalle difficoltà di prevedere, con norma statale, ipotesi di procedure urbanistiche diverse da quelle previste da norme regionali (la Corte Costituzionale ha più volte censurato il tentativo del legislatore di invadere competenze regionali)

26 Art. 33, comma 6 D.L.98/2011 VALORIZZAZIONE ACCORDO DI PROGRAMMA

27 Art. 33, comma 6 D.L.98/2011 IL TERMINE (PERENTORIO) DI CONCLUSIONE DEL PROCEDIMENTI

28 Art. 33, comma 6 D.L.98/2011 TUTTO ENTRO 180 GIORNI La difficoltà di individuare il dies a quo Qual è la delibera di promozione? Qual è il procedimento cui la norma fa riferimento L attribuzione della destinazione funzionale?

29 . La semplificazione amministrativa e la riconfigurazione degli strumenti di pianificazione del territorio

30 . P.U.Va.T. Processo di valorizzazione del territorio per il miglior utilizzo del patrimonio immobiliare pubblico (articolo 3 ter d.l. 351/2001) I Programmi Unitari di Valorizzazione Territoriale P.U.Va.T. (introdotto dall art. 27 del D.L.201/2011, c.d. decreto Salva Italia, convertito dalla legge 22 dicembre 2011, n.214)

31 . P.U.Va.T. I Programmi unitari di valorizzazione del territorio (P.u.va.t.) trovano fondamento nella partnership tra soggetti pubblici e sono ispirati dai principi di cooperazione e di copianificazione per il miglior utilizzo degli immobili di proprietà pubblica

32 I P.u.va.t. sono strumenti di pianificazione strategica in quanto prevedono, come elemento essenziale per la propria attuazione, il consenso e la convergenza delle diverse istituzioni, statali, regionali e locali coinvolte P.U.Va.T.

33 . P.U.Va.T. I P.u.va.t. sono finalizzati al riutilizzo funzionale e alla rigenerazione degli immobili di proprietà delle Regioni, delle Province e dei Comuni e di ogni soggetto pubblico, proprietario, detentore o gestore di immobili pubblici, nonché degli immobili oggetto di procedure di valorizzazione di cui al D. Lgs. n. 85/2010 (c.d. Federalismo demaniale)

34 . P.U.Va.T Riduzione dei tempi della pianificazione (art. 3 ter comma 1) I P.u.va.t. hanno l obiettivo di avviare, attuare e concludere in tempi certi un processo di valorizzazione unico degli immobili pubblici in coerenza con gli indirizzi di sviluppo territoriale

35 . P.U.Va.T. L attuazione: 1. L iter di approvazione del relativo Accordo di Programma è fissato in 120 giorni. Se il termine non viene rispettato il Presidente della Giunta regionale opera attraverso il collegio di vigilanza. Le procedure di ricomposizione delle criticità si devono concludere entro 60 giorni.

36 . P.U.Va.T. L attuazione: 2. La ratifica dell Accordo di Programma può assumere le funzioni e indicazione delle trasformazioni urbane e, quindi consentire l attività edilizia tramite titoli abilitativi semplificati.

37 . P.U.Va.T. L attuazione: 3. Nell ambito dell Accordo di Programma può essere attribuita agli enti locali una quota compresa fra il 5% e 15% del ricavato della vendita degli immobili pubblici valorizzati.

38 . P.U.Va.T. L attuazione: 4. Qualora tali immobili, ai fini di una loro valorizzazione, siano oggetto di concessione o locazione, al Comune è riconosciuto una somma non inferiore al 50% e non superiore al 100% del contributo di costruzione dovuto.

39 Opportunità e vincoli art. 33-bis D.L.98/2011 Opportunità e vincoli alla luce dell art. 33-bis del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, convertito in Legge 15 luglio 2011, n. 111

40 art. 33-bis D.L.98/2011 Art. 33 bis L art. 33-bis riconosce all Agenzia del Demanio, per conto del MEF, un ruolo di promozione di idonee iniziative per la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico, non solo di proprietà dello Stato, ma soprattutto degli enti territoriali.

41 Art. 33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 1 Definizione di un ruolo propositivo dell Agenzia del Demanio nei confronti degli enti territoriali, ai fini della costituzione di nuovi veicoli societari e finanziari per l attuazione di obiettivi condivisi.

42 Art. 33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 1 L articolo 30 del D.L. n. 269/2003, convertito dalla L. n. 326/2003, prevedeva la possibilità di promuovere Società di Trasformazione Urbana per la valorizzazione, trasformazione, commercializzazione e gestione del patrimonio immobiliare dello Stato, partecipate dal MEF, attraverso l Agenzia del Demanio, dagli Enti territoriali ed, eventualmente, da azionisti privati, selezionati tramite procedure di evidenza pubblica.

43 Art. 33 bis comma 2 Art. 33 bis D.L.98/2011 Definizione delle fasi di prima concertazione, di pre-fattibilità e di strutturazione di una proposta operativa da condividere e porre al vaglio dei rispettivi organi decisionali. In caso di mancata espressione del consenso istituzionale (60 gg.), l iniziativa si considera inattuabile.

44 Art. 33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 3 Definizione struttura unica di attuazione, anche sotto forma di società, di consorzio o di fondo immobiliare. Definizione delle relazioni tra i diversi soggetti e procedure di evidenza pubblica per l eventuale coinvolgimento di partner privati.

45 Art. 33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 4 Previsione di un atto convenzionale a disciplina dei rapporti, anche patrimoniali, tra l Agenzia del demanio e gli altri soggetti partecipanti.

46 Art. 33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 5 Non modificabilità del regime giuridico dei beni demaniali trasferiti/conferiti.

47 Art. 33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 6 Possibilità per gli enti previdenziali pubblici di investire nelle iniziative immobiliari ex articolo 33-bis esclusiva mente in forma indiretta e nel limite del 7 % dei fondi disponibili.

48 Art.33 bis D.L.98/2011 Art. 33 bis comma 7 Cfr. art. 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112 convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 Possibilità, previa intesa, di inserire anche immobili di proprietà dello Stato nei Piani ex art. 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112 convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133.

49 CONCLUSIONI La valorizzazione degli immobili TITOLO V COSTITUZIONE: CROCE SENZA DELIZIA (ALMENO PER LE DISMISSIONI PUBBLICHE) PROCEDURE SNELLE? FORSE, SI VEDRA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE: E PRONTA?

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