Tribunale di Vasto (CH) Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Via Bachelet n Vasto (CH). RELAZIONE DI PERIZIA.

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1 Tribunale di Vasto (CH) Cancelleria Esecuzioni Immobiliari Via Bachelet n Vasto (CH). Oggetto: Procedura di fallimento immobiliare n. 5/2005. Creditore Procedente: Dott. Nicola Sabatino. Debitore: XXXXX Giudice delle Esecuzioni: Dott. Elio Bongrazio. C.T.U.: Geom. Luca Romano, nato ad Atessa (CH) il e residente a Casalbordino (CH) in Via Michelangelo n 11, regolarmente iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Chieti con il numero RELAZIONE DI PERIZIA. Vasto, lì 15 dicembre 2014 Il C.T.U. F.to Geom. Luca Romano PREMESSA La consulenza richiesta al C.T.U. riguarda la Procedura di Fallimento Immobiliare n. 5/2005 promossa dal curatore Dott. Nicola Sabatino. Nell udienza dell 8 Maggio 2014, il Giudice delle Esecuzioni Dott. Elio Bongrazio, ha nominato il sottoscritto Geom. Luca Romano, nato ad Atessa (CH) il e residente a Casalbordino (CH) in Via Michelangelo n 11, con Studio Tecnico in Casalbordino (CH) alla Via Michelangelo n 11, Consulente Tecnico D Ufficio e, assegnando il termine di gg. 60, ha posto i seguenti quesiti:

2 a) controlli, prima di ogni attività, la completezza dei documenti di cui all art. 567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei; b) rediga altresì, previo accesso all immobile, una relazione di stima fornendo specificatamente le informazioni previste dall art. 173 bis disp. Att. C.p.c., come modificato con L.80/95 e L. 263/05 acquisendo inoltre la documentazione prevista dal n. 6 del comma 1 dello stesso art. 173 bis disp. Att. C.p.c., anche quello aggiornato, ed in particolare: 1) Proceda all esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca della regolarità o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà. 2) Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizione ex art c.c.; dica se debba sopperirsi ad omissioni, fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia di successione o simili) ed i relativi costi. 3) Verifichi l accatastamento degli immobili pignorati e se l indicazione dei dati catastali corrisponde a quella attuale, qualora i dati fossero variati nei vent anni antecedente la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel periodo predetto; occorrendo, provveda all eventuale regolarizzazione dell accatastamento anche in relazione alla L.1249/39 acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante. 4) Provveda, in caso di difformità e mancanza di idonea planimetria del bene alla correzione o alla redazione della planimetria medesima. 5) Accerti se l immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia ed in conformità della stessa,; nel caso negativo descriva l illecito e dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L.47/85 e della L.724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali competenti. 6) Nell ipotesi di comunione dei beni, dica chi siano i comproprietari specificando l entità della quota di ciascuno di essi, la divisibilità o meno del bene in natura con indicazione della spesa eventuale necessaria e della conseguente perdita o acquisto di valore commerciale. 7) Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e trascrizione, gli estremi di identificazione della formalità (data, numero, beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo contenuto. 8) Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti. 9) Precisi se l immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo è stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed i relativi termini. 10) Indichi, nell ipotesi di pluralità di beni, se sia opportuna la vendita di un solo lotto o di più lotti; descriva quindi per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant altro occorre per procedere alla redazione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli: dica se, ai fini del successivo trasferimento. Gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore procedente, all eventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti. 11) Quantifichi il valore locativo dell immobile a far data dall occupazione dal ) Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti formulati, una relazione descrittiva di stima dei beni pignorati e soltanto di essi, comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad

3 ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo; riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale. 13) Proceda a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità, sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovrà essere espletata prima della vendita. 14) Al solo fine del successivo inserimento nell avviso pubblicitario predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessari per l ordinanza di vendita: ubicazione, natura consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti reali gravanti sull immobile, e trascritti, occupazione dell immobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abusi edilizi. 15) Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due fotografie interne di ciascun bene nonchè la relativa planimetria, due copie cartacee della bozza dell ordinanza e dell avviso di vendita, e le giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio, etc.). 16) Provveda a depositare l originale della relazione, con allegati, presso la Cancelleria del Giudice dell esecuzione, in uno con una copia su supporto informativo in formato PDF. OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO E DI RILIEVO. Le operazioni di sopralluogo e di rilievo si sono svolte, previa convocazione da parte del Curatore dotto. Nicola Sabatino, presso gli immobili oggetto di fallimento sito in Vasto (CH) nella zona industriale di Punta Penna. Il sottoscritto ha effettuato un accurato rilievo fotografico sia interno del locale che esterno dell opificio oltre alla cabina enel, pesa, recinzione ed area esterna. IMMOBILI OGGETTO DI VALUTAZIONE. Dagli atti di pignoramento immobiliare allegati risultano oggetto di esecuzione i seguenti immobili di proprietà della XXXXXXXX con sede in Vasto (CH), e precisamente: 1) L opificio è ubicato in nella zona industriale di Punta Penna del Comune di Vasto (CH), catastalmente individuabile nel N.C.E.U. al foglio di mappa n. 8, particella n sub. 1, sub. 2 sub. 3. RISPOSTA AI QUESITI. a) controlli, prima di ogni attività, la completezza dei documenti di cui all art. 567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei; Art. 567, 2 comma. (Istanza di vendita) Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l'estratto del catasto, nonche' i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione puo' essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

4 In base al fascicolo prodotto in copia al sottoscritto C.T.U., non si rilevano difformità di cui al sopracitato articolo e ne convalida la completezza. b) rediga altresì, previo accesso all immobile, una relazione di stima fornendo specificatamente le informazioni previste dall art. 173 bis disp. Att. C.p.c., come modificato con L.80/95 e L. 263/05 acquisendo inoltre la documentazione prevista dal n. 6 del comma 1 dello stesso art. 173 bis disp. Att. C.p.c., anche quello aggiornato, ed in particolare: 1) Proceda all esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca della regolarità o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà. Il bene pignorato è identificabile catastalmente al foglio di mappa n. 8 del Comune di Vasto (CH), particella n sub. 1,2 e 3, con atto di pignoramento da parte XXXXXXXXXXXX con sede a XXXXXXXX trascritto a Chieti (CH) in data al n R.G. e n R.P. La trascrizione risulta regolare rispetto al titolo di proprietà. a: XXXX da: XXXX 2) Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizione ex art c.c.; dica se debba sopperirsi ad omissioni, fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia di successione o simili) ed i relativi costi. QUADRO SINOTTICO L immobile oggetto di fallimento immobiliare è stato acquistato dalla XXXX con atto di compravendita per Notaio XXXXXXXXXXXXXXXXX del XXXXXXXXXXXX n. 253 di repertorio, trascritto a Chieti (CH) in data al n R.G. e n R.P. a: XXXX da: XXXX L immobile oggetto di fallimento immobiliare è stato acquistato dalla XXXXXXXXXXXXXXX con atto di compravendita per Notaio XXXXXXXXXXXXX del XXXXXXXXXX n di repertorio, trascritto a Chieti (CH) in data al n R.G. e n R.P. a: XXXXXXXXXXXXXXX da: XXXXXXXXXXXXXXXX L immobile oggetto di fallimento immobiliare è stato acquistato dalla XXXXXXXXX con atto di compravendita per Notaio XXXXXXXX del XXXXXXXX n di repertorio, trascritto a Chieti (CH) in data al n R.G. e n R.P. Si precisa che:

5 - la società XXXXXXXXXXXXX con atto per Notaio XXXXXXXXXX del XXXXXX n di repertorio, trascritto a Chieti il ai nn R.G. e 7687 R.P. ha venduto gli immobili in oggetto alla società XXXXXXXXXXXXXXX - successivamente la società XXXXXXXXXXXXXXX con sede in XXXXXXXXXXX con atto di compravendita per Notaio XXXXXXXXXX del XXXXXXXXXXXX n di repertorio trascritto a Chieti il ai nn R.G. e 8898 R.P. ha venduto gli stessi immobili alla società XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX - infine con sentenza del TRIBUNALE DI VASTO del n.785 di repertorio passata ingiudicato il gli atti sopraccitati venivano annotati a Chieti di inefficacia parziale in data rispettivamente ai nn. 9018/9019 R.G. e 1082/1083 R.P.; quindi dichiarati nulli e retrocessi in favore della Curatela del fallimento XXXXXXXXXXXXXX 3) Verifichi l accatastamento degli immobili pignorati e se l indicazione dei dati catastali corrisponde a quella attuale, qualora i dati fossero variati nei vent anni antecedente la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel periodo predetto; occorrendo, provveda all eventuale regolarizzazione dell accatastamento anche in relazione alla L.1249/39 acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante. L immobile oggetto di fallimento immobiliare è stato regolarmente accatastato e le schede planimetriche corrispondono perfettamente a quanto approvato ed autorizzato sia da parte del Comune di Vasto (CH) che da parte dell ARAP di Vasto (CH) (ex COASIV). Da verifiche effettuate dal sottoscritto si sono rilevate delle difformità che consistono nell occupazione di una parte di strada di cui alla particella n del foglio di mappa adiacente n. 9, dalla recinzione realizzata in difformità rispetto a quanto autorizzato dall ex COASIV del nucleo industriale di Vasto (CH), dalla diversa ripartizione interna degli uffici con successivo cambio di destinazione d uso di alcuni vani, dal ricavo di un piano deposito o magazzino interno alla struttura con accesso direttamente dagli uffici del piano primo tramite una comoda gradinata interna. Dette opere sono sanabili sia al livello comunale che consorziale tramite una domanda in sanatoria da depositare presso il SUAP (attività produttive ) di San Salvo (CH) in modo da sanare tutte le difformità urbanistiche verificate mediante l accesso agli atti. Per dette opere, in caso di futura vendita, il sottoscritto può procedere alla sanatoria totale mediante regolare incarico professionale ed il compenso della prestazione tecnica che prevede sia le pratiche edilizie che quelle catastali con successiva agibilità dell opificio, si aggira intorno ad 4.500,00 più IVA e CNA. 4) Provveda, in caso di difformità e mancanza di idonea planimetria del bene alla correzione o alla redazione della planimetria medesima. Rilevato ed accertato che l immobile oggetto di fallimento immobiliare risulta accatastato regolarmente e rilevate tutte le difformità di cui al punto precedente, il sottoscritto C.T.U. resta in attesa di un successivo incarico come stabilito con comunicazione del allegata alla presente. 5) Accerti se l immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia ed in conformità della stessa,; nel caso negativo descriva l illecito e dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L.47/85 e della L.724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali competenti.

6 L opificio è stato realizzato con regolare Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Vasto (CH) la n. 363/90 del e successive varianti, oltre alle regolari autorizzazioni e pareri favorevoli da parte del COASIV di Vasto (CH). Di tutta la documentazione il sottoscritto ha regolare copia al fine di valutare, in futuro, la sanatoria dell intero immobile per le difformità riscontrate e facilmente sanabili. 6) Nell ipotesi di comunione dei beni, dica chi siano i comproprietari specificando l entità della quota di ciascuno di essi, la divisibilità o meno del bene in natura con indicazione della spesa eventuale necessaria e della conseguente perdita o acquisto di valore commerciale. Nel caso specifico non si rileva nessuna comunione dei beni. 7) Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e trascrizione, gli estremi di identificazione della formalità (data, numero, beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo contenuto. QUADRO SINOTTICO a: XXXXXXXXXXX da: XXXXXXXXXXX per atto di compravendita per Notaio XXXXXXXX del XXXXXXX, n. 253 di repertorio, trascritto a Chieti il ai nn R.G. e R.P.; a: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX da: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX per atto di compravendita per Notaio XXXXXXX del XXXXXXX, n di repertorio, trascritto a Chieti il ai nn R.G. e 5262 R.P.; a: XXXXXXXXXXXXXX da: XXXXXXXXXXXXXXX per atto di compravendita per Notaio XXXXXXXXX del XXXXXXXXX, n di repertorio, trascritto a Chieti il ai nn R.G. e 6694 R.P.; si precisa che:

7 - la società XXXXXXXXXX con atto per Notaio XXXXXXX del XXXXXX n di repertorio, trascritto a Chieti il ai nn R.G. e 7687 R.P. ha venduto gli immobili in oggetto alla società XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX - successivamente la società XXXXXXXXXXXXXXXXXX con atto di compravendita per Notaio XXXXXXXXXXXXXX del XXXXXXX n di repertorio trascritto a Chieti il ai nn R.G. e 8898 R.P. ha venduto gli stessi immobili alla società XXXXXXXXXXXX - infine con sentenza del TRIBUNALE DI VASTO del n.785 di repertorio passata ingiudicato il gli atti sopraccitati venivano annotati a Chieti di inefficacia parziale in data rispettivamente ai nn. 9018/9019 R.G. e 1082/1083 R.P.; quindi dichiarati nulli e retrocessi in favore della Curatela del fallimento XXXXXXXXXXXXXXXXX PREGIUDIZIEVOLI: - IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Chieti in data ai nn R.G. e 2280 R.P., per la somma di XXXXXXXXXXXX a garanzia del capitale mutuato di XXXXXXXXXXX della durata di anni 8, a favore della XXXXXXXXXXXX, e contro la società XXXXXXXXXXXXXX - Domanda giudiziale di revoca atti soggetti a trascrizione trascritta a Chieti il ai nn R.G. e 2875 R.P., giusta atto giudiziario del Tribunale di Vasto del n.6195 di repertorio, in favore della Curatela del Fallimento della XXXXXXXXXXX e contro la società XXXXXXXXXXXX - Domanda giudiziale di revoca atti soggetti a trascrizione trascritta a Chieti il ai nn R.G. e 2874 R.P., giusta atto giudiziario del Tribunale di Vasto del n.6195 di repertorio, in favore della Curatela del Fallimento della XXXXXXXXX e contro la società XXXXXXXXXXXXXXXX 8) Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti. L immobile risulta occupato dalla Società XXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in XXXXXXXXXXX al XXXXXXXXXXXX n XX, il tutto con regolare contratto di locazione commerciale. 9) Precisi se l immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo è stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed i relativi termini.

8 L immobile risulta occupato dalla Società XXXXXXXXXXXXXXXX con sede in XXXXXXXXXXX al XXXXXXXXXXXXXX n XX, il tutto con regolare contratto di locazione commerciale stipulato in data e registrato presso l Agenzia delle Entrate di Vasto (CH) in data al n. 410 serie 3. il contratto ha la durata di anni 12 con inizio dal e termine al per un canone mensile di 2.000,00. 10) Indichi, nell ipotesi di pluralità di beni, se sia opportuna la vendita di un solo lotto o di più lotti; descriva quindi per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant altro occorre per procedere alla redazione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli: dica se, ai fini del successivo trasferimento. Gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore procedente, all eventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti. L immobile oggetto di espropriazione immobiliare è già suddiviso in due lotti, e precisamente una parte (quella tenuta in locazione) è costituita da un ampio locale di produzione della superficie di mq con relativi uffici e servizi al piano terra, primo e piccolo deposito al piano secondo, mentre la restante parte di area di produzione consta della superficie di mq e risulta priva di ogni servizio. Catastalmente l immobile può essere suddiviso rispettando lo stato di fatto attuale generando due unità lavorative di produzione, fermo restando la cabina enel in comune e l area esterna da attribuire a ciascun lotto e nel rispetto delle esigenze lavorative. Si ribadisce che prima di procedere alla regolarizzazione catastale è necessario ottenere il Permesso di Costruire in Sanatoria per le opere abusive dal sottoscritto descritte per poi procedere alla suddivisione in due lotti. 11) Quantifichi il valore locativo dell immobile a far data dall occupazione dal ; L opificio si trova nella zona industriale di Punta Penna, un area ben servita e facilmente accessibile dalla S.S. n. 16 Adriatica. E stato realizzato su un lotto di terreno attualmente ben recintato e la sua superficie si sviluppa in mq 222,60 di superficie lorda dei locali al piano terra interno al capannone, mq. 222,60 di superficie lorda dei locali uffici e per l abitazione del custode al piano primo interno al capannone e di un piccolo deposito di mq. 73,90 di superficie lorda al piano secondo, il tutto comunicante tramite gradinata interna. Il resto del capannone è suddiviso in due campate di cui una della superficie di mq e l altra della superficie di mq Da indagini di mercato si può dire che la parte di struttura che comprende all interno tutti gli uffici, servizi ed abitazione per il custode ha un valore locativo di 3.500,00 mensili con l utilizzo della pesa esterna, del serbatoio, della riserva idrica ed area esterna, mentre per la parte di capannone priva di servizi il valore locativo si aggira intorno ad 1.200,00 mensili. Nel caso specifico e precisamente per la parte di capannone tenuto in locazione dal il prezzo mensile risulta di 3.500,00 così rivalutato: 3.500,00 x 12 mesi = ,00 annui. Dal al = anni 9 + mesi 7 alla data odierna e quindi si ha: ,00 x 9 + (3.500,00 x 7) = ,00. 12) Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti formulati, una relazione descrittiva di stima dei beni pignorati e soltanto di essi, comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo; riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni

9 utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale. a) L opificio è stato realizzato con struttura prefabbricata in cemento armato costituito da travi e pilastri, tamponatura perimetrale in pannelli, copertura a doppia pendenza costituita da una capriata con le relative travi e successivo manto in lastre del tipo eternit e comunque tipiche dell epoca della sua costruzione. Tutta la pavimentazione interna è stata realizzata con calcestruzzo di cemento del tipo industriale bel lisciato e adatto al tipo di attività produttiva. Infatti nelle campate della copertura sono presenti carroponti che corrono lungo i binari poggiati sulle mensole dei pilastri portanti della struttura. Le porte di accesso dei locali sono state realizzate con pannelli sandwich dotate di regolare serratura. L impianto elettrico ed antincendio presente risulta conforme alla normativa vigente in materia ai fini del rilascio del certificato di agibilità. Tutti i pannelli esterni e precisamente le nervature che costituiscono la parte esterne di ogni pannello, presenta delle lesioni e piccole crepe facilmente sanabili, ma nella sostanza il capannone si presenta in uno stato buono di manutenzione. b) All interno dell opificio sono stati realizzati locali ufficio, magazzino, spogliatoi con servizi igienici, al piano primo una parte è destinata agli uffici con relativi servizi igienici e l altra all abitazione per il custode, al piano secondo è stato ricavato un piccolo deposito, il tutto comunicante tramite una gradinata interna. Tutti i muri divisori sono stati realizzati in blocchi di laterizio leggero dello spessore di cm. 8 e legati con malta di cemento e successivamente intonacati e lisciati a base di scagliola di gesso di colore bianco, la pavimentazione dei vani sia al piano terra che a quelli superiori sono stati realizzati in piastrelle di ceramica, gli infissi esterni sono stati realizzati in alluminio elettroverniciato di colore rosso con doppio vetro camera mentre quelli interni sono stati realizzati in legno laccato. Gli impianti termico, elettrico ed irdico-sanitario sono stati eseguiti in conformità delle vigenti leggi in materia, così come l impianto antincendio e condizionamento. Tutta la parte di solaio del soffitto di ogni piano è rivestito da pannello in fibra delle dimensioni di cm. 60 x cm. 60 con la funzione di controsoffitto ed illuminazione ad incasso. Per la parte di fabbricato presente all interno dell opificio si può dire che si trova in buono stato di manutenzione infatti non presenta lesioni e crepe varie sulle pareti, umidità capillare o cedimenti strutturali. c) Tutta l area esterna risulta pavimentata a base di calcestruzzo, ben recintata con elementi prefabbricati su idoneo cordolo in cemento armato e risulta occupata da una cabina enel, una pesa, una riserva idrica, un serbatoio ed un area a verde. Per quanto riguarda la recinzione si fa presente che oltre a recintare il lotto di terreno, occupa una parte di strada in prossimità della particella n. 106, comunque completamente difforme da quanto autorizzato dall ex C.O.A.S.I.V. La valutazione viene eseguita con il metodo comparativo tenendo conto dei prezzi di mercato in zona di opifici aventi più o meno le stesse caratteristiche e tecniche costruttive, la data dio realizzazione e lo stato di conservazione. Il sottoscritto ha effettuato un indagine in zona adattando il valore medio all ubicazione, sviluppo dell intera area industriale, la presenza dei vari servizi, le varie caratteristiche ecc. Il sottoscritto si è basato tenendo conto, oltre al fabbricato principale, dei servizi, attrezzature presenti (carri ponte e pesa), pertinenze esterne (cabina enel, piazzale, area parcheggi e camminamenti). Il valore commerciale del bene viene applicato per tutto il capannone tenendo conto del valore unitario del costo di costruzione di un nuovo capannone che si aggira intorno ad 510,00 al metro quadrato, aventi le stesse caratteristiche e tecniche costruttive, per i locali uffici e servizi si applica il valore di 580,00 al metro quadrato mentre per la piccola parte a magazzino al piano superiore si applica il 50% del prezzo al metro quadrato degli uffici e servizi, per la cabina enel il prezzo da applicare è di 300,00 al metro quadrato, il piazzale esterno ha una valutazione di 18,00 al metro quadrato, i carri ponte sono valutati in base al prezzo attuale di attrezzi simili e si aggira intorno ad 8.000,00 cadauno mentre la recinzione ha un valore di 50,00 al metro lineare e quindi si ha:

10 - capannone mq , 00 x 510,00 = ,00 - locali di servizio P.T. e P.1 mq. 445,20 x 580,00 = ,00 - locali deposito superiore agli uffici mq. 73,90 x 290,00 = ,00 - cabina enel P. T. mq. 47,00 x 300,00 = ,00 - recinzione ml. 390,00 x 50,00 = ,00 - area esterna adibita a viabilità e parcheggi mq x 18,00 = ,00 - carri ponte n. 7 x 8.000,00 = ,00 - pesa a ponte (valutato a corpo) ,00. Pertanto il valore complessivo dell intera struttura con tutti i servizi risulta di ,00. 13) Proceda a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità, sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovrà essere espletata prima della vendita. Le foto esterne dell opificio sono idonee per essere utilizzate nella pubblicità in cui si vede sia il capannone oggetto di fallimento immobiliare che la parte di terreno circostante ben recintato. Dette foto sono state copiate su cd ed allegate alla presente consulenza tecnica peritale. Lotto n.1: 14) Al solo fine del successivo inserimento nell avviso pubblicitario predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessari per l ordinanza di vendita: ubicazione, natura consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti reali gravanti sull immobile, e trascritti, occupazione dell immobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abusi edilizi. - Locale opificio ubicato nella zona industriale di Punta Penna del Comune di Vasto (CH), al piano terra di un capannone con relativi uffici e servizi che si sviluppano su tre livelli, della superficie catastale di mq per la parte di area di produzione e mq. 519,10 per la parte adibita ad uffici e servizi, foglio di mappa n. 8 particella n sub. 1 categoria D/7, rendita di ,51; foglio di mappa n. 8 particella n sub. 2, categoria A/3 di classe 1, vani 4 e rendita 206,58; foglio di mappa n. 8 particella n sub. 3, categoria D/1, rendita di 278,89. 15) Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due fotografie interne di ciascun bene nonchè la relativa planimetria, due copie cartacee della bozza dell ordinanza e dell avviso di vendita, e le giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio, etc.). Il sottoscritto C.T.U. ha eseguito alcune fotografie sia interne che esterne e sono di sotto riportate:

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15 Tribunale di Vasto. AVVISO DI VENDITA IMMOBILIARE. Il Cancelliere del Tribunale di Vasto (CH) rende noto che il giorno.., alle ore nella sala delle pubbliche udienze del detto Tribunale, avanti al Dott. Elio Bongrazio, Giudice del procedimento di Fallimento Immobiliare n. 5/2005 R.E. promosso dal Dott. Nicola Sbatino (curatore fallimentare), ha disposto la vendita ai pubblici incanti, al miglior offerente del seguente immobile. Lotto n. 1 Locale Opificio al piano terra della superficie di mq con relativi uffici e servizi interni della superficie di mq. 445,20 oltre ad un deposito superiore di mq. 73,90, cabina enel, pesa a ponte, serbatoio e riserva idrica esterna, piazzale ben recintato, ubicato in nella zona industriale di Punta Penna del Comune di Vasto (CH), confinante con la strada comunale di accesso ed altra ditta sul resto dei lati. In catasto Edilizio Urbano al foglio di mappa n. 8 particella n sub. 1, categoria D/7, rendita di ,51, foglio di mappa n. 8 particella n sub. 2, categoria A/3 di classe 1, vani 4, rendita di 206,58, foglio di mappa n. 8 particella n sub. 3, categoria D/1, rendita di 278,89. Prezzo base d asta = ,00 Offerte minime in aumento = ,00. 16) Provveda a depositare l originale della relazione, con allegati, presso la Cancelleria del Giudice dell esecuzione, in uno con una copia su supporto informativo in formato PDF. Il sottoscritto C.T.U. geom. Luca Romano, ha depositato l originale della relazione con tutti gli allegati presso la Cancelleria del Giudice Fallimentare con copia su supporto informativo in formato PDF. Tanto di dovere ad espletamento dell incarico affidatomi. Vasto, lì 15 dicembre 2014 Il C.T.U. F.to Geom. Luca Romano