I beni non strumentali: adempimenti per le locazioni

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1 7 Convegno Diocesano I beni non strumentali: adempimenti per le locazioni Montarioso, 15 novembre 2014 Ing. Gianpaolo Gallù 1

2 Quali sono beni non strumentali? Beni Ecclesiastici Patrimonio Stabile Beni strumentali Beni redditizi 2

3 I contratti di Locazione ( C.C.) Ø Uso Abitativo Legge 9 dicembre 1998 n.431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo Ø Uso non Abitativo = commerciale Legge 27 luglio 1978 n.392 equo canone Disciplina delle locazioni di immobili urbani 3

4 Locazione uso abitativo CONTRATTI USO ABITATIVO LOCAZIONE CANONE LIBERO LOCAZIONE CANONE CONCORDATO ORDINARI STUDENTI UNIVERSITARI TRANSITORI DURATA 4 ANNI + 4 ANNI 3 ANNI + 2 ANNI DA 6 A 36 MESI DA 1 A 18 MESI CANONE LIBERO ACCORDI TERRITORIALI ACCORDI TERRITORIALI ACCORDI TERRITORIALI 4

5 Locazione commerciale Ø Ordinaria (6 anni + 6 anni) Ø Attività industriali, commerciali e artigianali Ø Attività di interesse turistico Ø Attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche Ø Esercizio di una professione o lavoro autonomo Ø Garage/Magazzino Ø Straordinaria (9 anni + 9 anni) Ø Attività alberghiera Ø Attività teatrale Ø Transitoria (inferiore a 6 anni) 5

6 Locazioni Particolari Ø Uso foresteria Ø Qualora il conduttore voglia adibire l immobile ad abitazione dei propri soci, collaboratori o dipendenti Ø Non si attiene alla Legge 431 poiché rientra nelle locazioni completamente libere Articolo 1571 ss. Codice Civile 6

7 Locazioni Particolari Ø Affitto di Spazi Ne sono esempi: o sala parrocchiale per assemblea condominiale o campo di calcio Ø Spesso associata a servizi annessi richiede distinguere i casi 7

8 Affitto di Spazi Caso 1: Oltre a cedere i locali, la proprietà si fa carico di gestire i servizi accessori Ne sono esempi: Ø campo da calcio e spogliatoi la cui pulizia è gestita dalla parrocchia e non dagli utilizzatori Ø conferenze per assemblee condominiali con riscaldamento, custode e pulizia Contratto di prestazione di servizi (P. Iva) Caso 2: L utilizzatore deve provvedere ai servizi necessari per l uso dell ambiente Contratto di locazione a tempo parziale 8

9 Perché lo faccio? Contratto di Locazione Ø produzione di reddito stabilire subito impiego dei proventi Ø mantenimento del patrimonio recupero dell immobile attraverso locazione a scomputo Ø supporto alle spese di gestione e manutenzione affitto di spazi 9

10 Contratto di Locazione Cosa devo verificare? Ø Stato di manutenzione Ø Destinazione d uso auspicata compatibile con quella urbanistica e catastale Ø Possibilità di rinunciare alla disponibilità del bene per un periodo medio/lungo (3+2,4+4;6+6,9+9) Ø Affidabilità del conduttore Ø Eventuale perdita di esenzioni (il canone di locazione costituisce reddito imponibile ai fini delle imposte dirette) 10

11 Contratto di Locazione Congruità del canone di locazione Tipologia: Appartamento Stato manutenzione: normale Collocazione Siena - Centro Storico Siena - Semicentro Dimensioni (mq.) Canone medio di mercato (rif. agenzia) Valore minimo Valore massimo accordi territoriali accordi territoriali Poggibonsi

12 Documentazione necessaria per le locazioni Ø Documentazione catastale (visura e planimetria) Ø Certificazioni d impianti (Certificato di conformità o DIRI): - impianto elettrico - impianto termoidrico - conformità della caldaia Ø APE (Attestato di Prestazione Energetica) Ø Le nuove UNI TS (in vigore dal ) Ø Consiglio Nazionale del Notariato: Studio n /C del

13 Dichiarazione di Conformità o DIRI Di cosa si tratta? La dichiarazione di conformità è un documento che serve ad asseverare la realizzazione di un impianto secondo la regola dell'arte e la conformità dello stesso alla normativa vigente. Alla dichiarazione di conformità deve essere sempre allegata una copia del riconoscimento dei requisiti tecnico-professionali della ditta che ha svolto i lavori. La dichiarazione di conformità evidenzia inoltre che il proprietario dell impianto è tenuto ad affidare eventuali futuri lavori di installazione, trasformazione e manutenzione dell impianto a ditte abilitate ai sensi di Legge e che la ditta installatrice è svincolata da ogni responsabilità per sinistri derivanti dall impianto a seguito di carenza di manutenzione, mancanza di riparazioni e manomissioni da parte di terzi. La dichiarazione di conformità deve essere realizzata per ogni tipo di impianto tecnologico (idrici e sanitari, elettrici, elettronici e radiotelevisivi, utilizzazione e distribuzione gas, trasporto distribuzione ed utilizzazione dell energia elettrica, condizionamento, riscaldamento, automazioni in generale) ed indipendentemente dal tipo di edificio nel quale si trovano. 13

14 Dichiarazione di Conformità o DIRI Chi e quando rilascia le dichiarazioni di conformità Ogni volta che in un edificio o in una sua pertinenza viene installato un nuovo impianto, dopo che è stato trasformato o ampliato un impianto preesistente da una ditta abilitata, quest ultima è tenuta a rilasciare al proprietario dell edificio una dichiarazione di conformità dell impianto. I modelli per le dichiarazioni di conformità Dal 28/07/2010 sono entrati in vigore i nuovi modelli per le dichiarazioni di conformità per gli impianti nel rispetto del D.M.19/05/2010. I nuovi modelli di dichiarazione di conformità hanno sostituito i precedenti che facevano riferimento al D.M. del 22/01/2008 n.37, essi asseverano la conformità degli impianti oltre che alle Norme UNI e CEI anche agli altri enti di normalizzazione degli stati dell Unione Europea. 14

15 Dichiarazione di Conformità o DIRI Edifici senza dichiarazione di conformità Nel caso di edifici con impianti privi di dichiarazioni di conformità occorre distinguere il caso degli impianti realizzati prima del D.M. n 37 del 2008 ed il caso di quelli realizzati dopo. Nel primo caso la dichiarazione di conformità, a seguito di un accurato sopralluogo, può essere redatta da un professionista abilitato che esercita la libera professione nel settore di riferimento da almeno cinque anni. Nel secondo caso la dichiarazione deve essere resa da un professionista che ricopre da almeno cinque anni il ruolo di responsabile tecnico di un ditta abilitata nel settore impiantistico per il quale si produce la dichiarazione di conformità. In entrambi i casi i costi delle dichiarazioni di conformità sono legati allo status degli impianti e alle relative dimensioni e complessità e sono dell ordine di qualche centinaia di euro. 15

16 Come li riconosco? Visura Planimetria 16

17 Come li riconosco? Conformità o DIRI APE 17

18 I contratti quali negozi peggiorativi dello stato patrimoniale Ø Codice Diritto Canonico (1281, ,1297) Ø Istruzione in Materia Amministrativa CEI ( 66) Ø Disposizioni dell ordinario (D.V. 19/07D) Requisiti necessari per l ottenimento dell Autorizzazione Vescovile Regolarità negli adempimenti amministrativi nei confronti della Curia Diocesana come da disposizione del Codice di Diritto Canonico 18

19 Adempimenti per la registrazione Entro 24 ore dalla decorrenza contrattuale Ø Comunicazione cessione fabbricato in Questura solo qualora il conduttore sia cittadino non comunitario Entro 30 giorni dalla decorrenza contrattuale Ø Modello RLI - Agenzia Entrate Ø Marche da bollo (.16,00/4pg -.1,00/planimetria) Ø Ricevuta Versamento Imposta di Registro (F23 / F24 -Fisco On-line) N.B. = Mai dimenticarsi della risoluzione!!! 19

20 7 Convegno Diocesano Vi ringraziamo per la Vostra preziosa collaborazione 20