NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Salerno Indicatori socio-economici -0,60% -28,3%

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 SALERNO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta del 3, Nel 1 le imprese locali sono calate dello, rispetto al 11 Nei primi nove mesi del 1 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del,3 rispetto allo stesso periodo del 11 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti aumenti dello,1,,1 -,9 3, -, -,3-7,3 -, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti del 1,3 Nel 1 le compravendite di abitazioni sono state il 5,3 in più rispetto a quelle registrate nel Nel 1 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 3, in meno rispetto a quelle registrate nel Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 357 punti base 5, , -1,3-13, -33,3-37, città* 1 città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Non sembra intravedersi una risoluzione a breve termine per la fase congiunturale negativa che sta attraversando il mercato immobiliare di, alla pari delle altre città intermedie monitorate. Infatti, di fronte al perdurare di una domanda molto debole, anche l offerta, non disposta a cedere ulteriormente sulla riduzione dei valori, si ritira dal mercato, ad eccezione dei volumi residenziali in vendita che rimangono elevati. Nel complesso, il sentiment diffuso è quello di una stabilizzazione delle quantità poste sul mercato, se non addirittura di un calo. Il secondo grafico della figura non deve trarre in inganno circa la variazione positiva del numero delle compravendite del 1 rispetto al : a, in 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 15

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 quell anno, contrariamente a quanto avvenne nelle altre città monitorate, fu toccato il picco minimo di un trend che negli anni successivi ha visto prima una ripresa degli scambi, poi una nuova contrazione. I prezzi subiscono la più forte contrazione dall inizio dell attuale congiuntura, mediamente nell ordine del -,5, mentre calano con minore intensità i canoni. In particolare, si registrano variazioni negative più marcate, per quasi tutti i comparti, nelle zone urbane periferiche e soprattutto sui livelli minimi. L immobilità del mercato della compravendita si evidenzia anche dall allungamento dei tempi necessari alla finalizzazione dei contratti, fenomeno trasversale a tutti i comparti. Danno evidenza della rigidità dell offerta, inoltre, i dati inerenti gli sconti praticati che, rispetto alla precedente rilevazione, subiscono un impennata mediamente di sei punti percentuali. Nonostante le percezioni di un basso livello della domanda, prospettive migliori sembrano esserci per la locazione, dove i tempi per concludere un contratto diminuiscono in ogni comparto. Attestati su valori inferiori a quelli delle altre città, i rendimenti medi da locazione non subiscono variazioni di rilievo. Secondo le previsioni degli operatori, nei prossimi mesi non si verificheranno variazioni di rilievo, se non di segno negativo rispetto alle quantità scambiate, mentre l offerta potrebbe ritirarsi da quei comparti dove ancora permane consistente. Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) N. I. - = ,9 15,9 1, Abitazioni Uffici Negozi Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 7,, 5,, 3, Abitazioni Uffici Negozi 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro.5 -, ,1 17 -,7 3,5 Periferia.55 -,7.75-5,3 5 -,9,1 Media urbana ,5.7 -,5 95 -, 3,9 Media. -, 1.9 -, -3, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,1 3,, 3, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nonostante il calo delle transazioni residenziali nel 1 sia stato contenuto, se paragonato alle altre città intermedie (-1,, secondo i dati dell Agenzia delle Entrate), gli operatori continuano a ravvisare un andamento dicotomico tra domanda e offerta, più evidente soprattutto nel settore della compravendita. Sul fronte della locazione, invece, ad una domanda sempre debole, fa eco un offerta che sembra essersi stabilizzata. Con una variazione media del -,5 sia per il nuovo che per l usato, i prezzi ritornano a livelli molto prossimi a quelli del, pur rimanendo i più elevati dell intero panel di città. Analizzando i dati per zona urbana, si rileva che il calo è più accentuato sui livelli minimi, in particolare per le abitazioni usate localizzate in periferia, dove la flessione raggiunge il -7,7; si tratta di un segnale evidente del Numero comprav. Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 17

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 fatto che la domanda tende ad acquistare prodotti di maggior qualità localizzati in zone più pregiate, e a privilegiare l affitto per quelli di più scarso valore. I canoni calano del,, anche in questo caso con maggiore intensità sui livelli minimi. La minor flessione dei canoni rispetto ai prezzi, che accomuna la città di alle altre analizzate, è indice di uno spostamento della domanda verso la locazione, ritenuta più accessibile per la capacità di spesa delle famiglie. Il fenomeno è avvalorato anche dal dato inerente le tempistiche medie, che si dilatano ulteriormente per la vendita, mentre si riducono per l affitto (fig. 5). Dall altro lato, in merito alle compravendite cresce il divario tra il prezzo inizialmente richiesto e quello praticato all atto di acquisto: se per il nuovo l aumento rispetto all anno precedente è di due punti percentuali, per l usato lo sconto cresce di oltre cinque punti, arrivando al 19 (fig. ). Il rendimento potenziale lordo da locazione, mediamente pari al 3,9, si conferma nuovamente il più basso fra le monitorate. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 1) Tavola Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Italiana 93,3, Straniera,7 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 7, 5,5 Straniera 1, 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 55,7 51,9 Sostituzione, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),1 7, Investimento, 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 1,9 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),7 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 7, 59, Transitorio,5 1,1 Canone concordato 3,9, Comodato d'uso 3,,1 Per quanto riguarda le caratteristiche del mercato residenziale della città di, dalle ultime rilevazioni si evince che nella domanda di abitazioni la componente italiana prevale nettamente rispetto a quella straniera, sia per l acquisto che, in misura minore, per l affitto. Relativamente al mercato della locazione, il calo che si registra nel numero di contratti liberi stipulati è meno marcato rispetto alle altre 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 città analizzate. Come in molte altre città, tuttavia, aumentano i contratti di natura transitoria e, in seconda battuta, quelli a canone concordato. Per quanto concerne il settore della compravendita, la motivazione principale per l acquisto è l accesso alla proprietà della prima casa, in aumento rispetto all anno precedente. Diminuisce la quota di coloro che acquistano avendo come obiettivo la sostituzione dell abitazione in cui vivono oppure il possesso di una seconda casa, mentre non subisce variazioni di rilievo la percentuale di immobili comprati per investimento. Il ricorso al credito, che riguarda il delle transazioni, è allineato alla media delle monitorate. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro 3.7 -,3 15 -, 3,9 Periferia terziaria.59-5, 1-3,9, Periferia , -3,5,1 Media urbana.1 -,7 97-3,, Media 1.7 -, 5-3,, A fronte del perdurare di una domanda debole, anche l offerta si posiziona su livelli inferiori rispetto alla precedente rilevazione, in particolare per gli immobili in vendita. Il calo percepito delle transazioni non trova riscontro, però, nei dati dell Agenzia delle Entrate, che registrano per il 1 un lieve aumento delle compravendite annuali rispetto a quelle avvenute mediamente negli ultimi quattro anni (fig. 1). Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 9,, 1, , Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Nomisma 19

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 I prezzi medi subiscono un ulteriore flessione (-,7), soprattutto nella periferia terziaria, dove si registra un -5, rispetto allo scorso anno. Più contenuta la diminuzione dei canoni (-3, medio). Nel complesso, si tratta comunque di valori che, in termini assoluti, rimangono al di sopra delle altre città monitorate. A conferma delle difficoltà nel settore della vendita, lo sconto praticato al momento dell acquisto mostra un aumento di oltre cinque punti percentuali (fig. 9), arrivando al 1,5 (il dato più alto delle intermedie). 15 Pur restando al di sotto del valore medio del panel di città, anche i tempi di 1 vendita si allungano ancora, 5 raggiungendo i 1 mesi e mezzo (fig. ). Risulta, invece, più veloce locare un immobile direzionale (5 mesi, il dato più basso delle intermedie). Stabile, ma su livelli molto bassi per il comparto, il rendimento medio lordo da locazione (). Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro ,9 3-3,5, Periferia 3.3 -,7 1-3,, Media urbana , 1-3,,1 Media.5-3, 17-3,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 7,1, ,, Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Se sul fronte delle compravendite la percezione diffusa è quella di una diminuzione della domanda, cui fa riscontro anche un calo dell offerta, sul versante delle locazioni, pur in presenza di una domanda debole, le quantità poste sul mercato si mantengono consistenti. Relativamente ai prezzi, il calo annuale è stato il più rilevante dall inizio dell attuale fase congiunturale (-,). Più contenuta la contrazione dei canoni (-3,), i quali, rispetto al picco del 7, sono ora inferiori del 17, in termini nominali. Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Come si registra negli altri comparti, anche in quello degli spazi commerciali si assiste a una dilatazione dei tempi medi di vendita (, mesi), nonché all aumento dello sconto sul prezzo inizialmente richiesto, salito al 1. Difficoltà minori si incontrano, invece, per la finalizzazione di un contratto di locazione, dal momento che le tempistiche risultano in diminuzione rispetto a quelle registrate un anno fa (, mesi; fig. 11). Il rendimento medio lordo da locazione continua ad oscillare intorno al dal, di gran lunga inferiore al 7-7,5 del periodo pre-crisi. Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 1,5 11,, ,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.35 Var. annuale () -3, Rendimento da locazione (),7 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 93 Var. annuale () -5, Rendimento da locazione (), Prosegue anche per questo comparto il trend negativo che vede contrapporsi a una domanda debole un offerta stabile, sia sul fronte della vendita che su quello dell affitto. Nomisma 191

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Il calo dei prezzi è più forte per gli immobili usati (-5,), ma di intensità inferiore rispetto a quello dei canoni, che diminuiscono del 5, per il nuovo e del 5,9 per l usato. Anche in questo comparto i tempi medi per concludere i contratti hanno un andamento opposto tra loro: si allungano lievemente quelli di vendita, mentre si contraggono quelli di locazione (fig. 1). Nonostante la discesa dei prezzi, cresce notevolmente il divario medio tra il prezzo richiesto e quello effettivamente praticato, ora al (il più elevato tra le monitorate). Non si segnalano variazioni di rilievo in merito ai rendimenti potenziali lordi da locazione. Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro.9 -,.9 -,9, Periferia 3.5 -, ,5 5,7 Media urbana.1 -,. -3,9 5,3 Media 5. -3, ,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5,5 3, ,3 Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Prosegue l andamento negativo del comparto, che ad una domanda molto debole vede contrapporsi un offerta sostanzialmente stabile. I prezzi e i canoni diminuiscono in misura più marcata nelle aree periferiche, ma i primi con intensità maggiore (tav. ). I tempi medi non si discostano molto da quelli registrati nella precedente rilevazione (fig. 15). Si amplia notevolmente, invece, lo sconto praticato sul prezzo inizialmente richiesto, ora al 15 (anche in questo caso il più elevato tra le monitorate). Stabile al 5,3 il rendimento potenziale lordo annuo. 19 Nomisma

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