SALERNO. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di SALERNO Paolo Sanseverino (referente OMI) Anna Monetta (collaboratore)

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1 SALERNO NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di SALERNO Paolo Sanseverino (referente OMI) Anna Monetta (collaboratore) Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 22 giugno 2012

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Indice... 1 Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale Mercato del comune di Salerno Note metodologiche Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Salerno, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Salerno. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Campania con approfondimenti sulla provincia di Salerno ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodo; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. La Provincia di Salerno comprende 158 comuni che presentano una notevole diversità geografica, sociale, economica e, di riflesso, immobiliare. Per una più efficace lettura dei dati immobiliari, il territorio provinciale è stato suddiviso in 12 macroaree oltre il capoluogo provinciale, e il territorio comunale è stato suddiviso in 7 macroaree urbane, seguendo un criterio, per quanto possibile, di omogeneità dei parametri fondamentali citati. 1

4 Mercato regionale In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale delle cinque province della Campania nel secondo semestre, valutando le differenze tra capoluoghi e restanti comuni anche in relazione agli anni precedenti 1. Si riportano di seguito tre tabelle inerenti e quotazioni medie riferite alle cinque province campane nella loro interezza, al solo capoluogo e al resto della provincia. Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province II / 2010 Italia II /mq / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Avellino ,2% 0,49% 845 0,0% 115,3 Benevento 897 5,8% 0,30% ,1% 224,3 Caserta ,7% 0,98% ,5% 156,8 Napoli ,2% 2,72% ,1% 134,4 Salerno ,6% 1,14% ,7% 142,4 Campania ,0% 5,63% ,5% 139,5 Italia ,9% 100% ,0% 129,9 Il mercato immobiliare campano con poco meno di compravendite normalizzate nel secondo semestre ha rappresentato quasi il 6% del totale italiano, riducendo tale percentuale rispetto al semestre precedente. Tuttavia, rispetto al corrispondente semestre 2010, che ha rappresentato, probabilmente, la fase maggiormente negativa degli ultimi anni 2, la regione ha fatto registrare un incremento di (2,0%) superiore al dato nazionale (0,9%). C è da aggiungere che il dato positivo, verificatosi in tutte le cinque province, è stato più marcato in quelle meno popolose ed edificate, Avellino e Benevento; anzi il dato globale è stato frenato dalla provincia di Napoli, che rappresenta la metà circa delle compravendite regionali complessive 3, con l incremento provinciale più basso della regione, anche se più in linea col dato nazionale. Interessante anche la ripresa di compravendite nella provincia di Salerno, la cui seconda piazza come numero di transazioni sembrava ultimamente a rischio, insidiata da quella meno vasta e popolata di Caserta 4, sede in tempi recenti, però, di edificazione più intensiva, richiamando spostamenti di popolazione dalla provincia del capoluogo. Oltre a quella partenopea, anche la provincia di Salerno supera la soglia del 1% come percentuale nazionale di compravendite. Permane una quotazione residenziale media regionale leggermente più elevata di quella globale italiana, anche se dovuta unicamente alla provincia di Napoli, risultando inferiore quella delle altre quattro. Ad eccezione del comprensorio casertano, con una significativa diminuzione delle quotazioni di oltre il 6%, di non particolare entità, oltre che con segni discordi, le oscillazioni nei valori economici delle medie provinciali nel confronto col semestre precedente (1 ). La stabilità dei prezzi in alcune aree può essere determinata da una stasi delle transazioni, in quanto l insicurezza generale spinge molti soggetti a rinviare gli acquisti e molti venditori non sono ancora propensi ad abbassare i prezzi. Questo mancato incontro tra domanda e offerta potrebbe confermarsi anche per il 2012 con rischi di stagnazione del mercato. E opportuno osservare, però, che i dati riportati sono inerenti alle rilevazioni dell intero secondo semestre : non costituiscono, cioè, una fotografia delle quotazioni di fine anno, 1 Per il parametro si è considerata significativa la comparazione con l omologo semestre dell anno precedente (secondo 2010), mentre le quotazioni sono state rapportate al semestre immediatamente precedente (primo ). Inoltre, al fine di avere un omogenea lettura dei dati delle diverse province, nel presente paragrafo il valore medio residenziale calcolato per Napoli non è pesato con lo stock della singola Zona OMI. Il valore medio pesato viene elaborato nell analisi del mercato comunale. 2 Nel secondo semestre 2010 si è registrato il minimo di degli ultimi nove anni in tutte le provincie della Campania (eccettuato quella poco numericamente rilevante di Avellino, ma per pochissimo). 3 Ai primi quindici posti regionali per numero di abitanti ben undici sono della Provincia di Napoli: i restanti sono gli altri quattro capoluoghi di provincia. 4 Le province di Salerno e Caserta sono rispettivamente all ottavo e al quindicesimo posto nella classifica nazionale della popolazione. 2

5 quando si è registrato l apice della crisi politico-economica nazionale, che ha innegabilmente manifestato i suoi influssi negativi anche nel comparto immobiliare (certamente in modo maggiore nei settori non residenziali). Pertanto, a prescindere da come sarà l evoluzione del numero di transazioni nella prima metà del 2012, è lecito aspettarsi una ulteriore e in alcuni casi più cospicua diminuzione dei valori. Nonostante la flessione dell ultimo semestre, la provincia di Caserta permane tra quelle col maggior incremento medio dal Rispetto al primo semestre 2004 l incremento delle quotazioni nella provincia di Napoli, e di conseguenza nell intera regione, è stato superiore, anche se non di molto, alla media nazionale. Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi II / 2010 Italia II /mq / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Avellino ,6% 0,29% ,2% 126,0 Benevento ,4% 0,26% ,2% 196,4 Caserta 295-4,5% 0,32% ,9% 167,6 Napoli ,1% 3,46% ,6% 126,6 Salerno 492 6,2% 0,53% ,8% 128,3 Campania ,5% 4,84% ,1% 130,0 Italia ,2% 100% ,0% 130,7 Concentrando l attenzione sui soli capoluoghi (tabella 2), il cui mercato è coinciso a oltre un quarto dell intero panorama regionale, lo scenario delle transazioni manifesta valori numerici sensibilmente diversi da quelli complessivi provinciali. Ad eccezione di Caserta, con una flessione di prossima al 5%, gli altri capoluoghi hanno fatto registrare progressi più o meno considerevoli: le due città principali, Napoli e Salerno, si sono attestate su incrementi comparabili alla media regionale, oltre il 6%, mentre Benevento e soprattutto Avellino (un rimarchevole +23,6% rispetto al. 2010) hanno palesato aumenti in doppia cifra. Già nel semestre precedente i due capoluoghi interni avevano denotato una crescita nell ordine del 10% 5. Complessivamente, Avellino ha incrementato le compravendite di quasi il 50% negli ultimi due anni, pervenendo ad un valore che non si raggiungeva dal Si potrebbe essere portati a giustificare tale fenomeno ricordando che i due capoluoghi più interni - al contrario di Napoli, Caserta e Salerno che godono di una pletora di cittadine limitrofe abbastanza sviluppate - non sono caratterizzati da un intensa conurbazione nell immediato ambito dei confini comunali, dove, a parità di caratteristiche intrinseche, i valori immobiliari sono di norma inferiori, per cui maggiormente appetibili in periodi di congiuntura economica negativa. E il segnale che, dopo tanti anni in cui si è riscontrata la propensione allo spostamento di residenti da Napoli verso Caserta, in cerca di una qualità di vita migliore, l attenzione si è spostata maggiormente verso il capoluogo irpino. Comunque, i capoluoghi, ad eccezione di Caserta, hanno registrato delle variazioni positive superiori a quelle delle rispettive province. Potrebbe essere una motivazione (come visualizzabile dalla successiva figura 5) il superiore rafforzamento delle quotazioni negli ultimi anni dei comuni della provincia rispetto ai capoluoghi, per cui la maggiore convenienza economica non risulta più compensata dalla minore quantità di servizi. Dal confronto delle prime due tabelle si ricava che numericamente, con l eccezione di Napoli 6, in riferimento alle percentuali nazionali la quota dei singoli capoluoghi campani è sensibilmente inferiore a quella della corrispondente provincia (ad esempio Caserta capoluogo 0,32%, tabella 2; Caserta provincia 0,98%, tabella 1). Il valore immobiliare residenziale medio dei capoluoghi campani è maggiore di oltre la metà rispetto a quello regionale, limite non superato a livello nazionale, segnale della forte valenza economica del centro amministrativo rispetto all hinterland 7. Per i capoluoghi non vige la stessa classifica di quotazioni 5 Nell analisi del semestre ancora precedente (2 2010), invece, Avellino e Benevento avevano presentato andamenti opposti: Avellino un incoraggiante +20,2%, mentre Benevento era stato l unico capoluogo con marcato risultato negativo (-7,2%). 6 Napoli provincia costituisce meno della metà del regionale, ma Napoli città rappresenta quasi i ¾ del totale dei capoluoghi. 7 Il dato è ancora più rilevante se si ricorda la presenza nella regione di località turistiche dalle quotazioni ben superiori ai capoluoghi (Capri, Ischia, Sorrento, Amalfi, Positano, ecc.). 3

6 riscontrata per l intera provincia: Caserta città presenta un valore medio superiore a quello di Benevento 8 e Salerno superiore a Napoli 9. Al di fuori dei confini regionali questo dato della non corrispondenza gerarchica delle quotazioni medie tra prima e seconda città della regione potrebbe risultare abbastanza sorprendente. Probabilmente, la crisi economica globale si è avvertita a Salerno meno che a Napoli, e la maggiore stabilità politica ha consentito l applicazione di determinati progetti di sviluppo a favore dell economia locale che si sono riflessi positivamente nel mercato immobiliare. Salerno, come anche Caserta, è stata sede negli ultimi dieci-quindici anni di una riqualificazione urbanistica che ha comportato profondi benefici commerciali (crescita dell importanza del porto) e turistici 10. Come riscontrato anche per l intera regione, le quotazioni sono globalmente in leggera flessione rispetto al semestre precedente, tranne a Caserta, dove emergono diminuite di una percentuale non trascurabile, in linea con gli altri dati negativi già discussi, probabilmente in virtù di valori precedenti sovrastimati. Il capoluogo regionale, così come anche Salerno, rispetto al semestre base del primo 2004 presenta una crescita non difforme dal dato regionale e nazionale. Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi Non capoluoghi II / 2010 Italia II /mq / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Avellino ,5% 0,58% 779 0,0% 113,3 Benevento 654 3,8% 0,31% ,1% 234,8 Caserta ,4% 1,27% ,9% 155,0 Napoli ,7% 2,40% ,3% 140,3 Salerno ,0% 1,42% ,4% 146,4 Campania ,4% 5,98% ,2% 144,5 Italia ,4% 100,00% ,0% 129,3 In tabella 3 sono esposti i medesimi dati della tabella precedente non considerando i capoluoghi di provincia 11. E molto interessante confrontare i dati delle due ultime tabelle in termini di variazione di compravendite: si nota, ad esempio, che la provincia di Caserta 12 ha reagito alla stasi immobiliare meglio del capoluogo, mentre è avvenuto il fenomeno contrario in quelle di Napoli e Avellino 13. Con l esclusione di Napoli, i non-capoluogo delle province campane presentano un incidenza sul nazionale superiore a quanto riportato per i capoluoghi nella tabella 2, nei casi di Caserta e Salerno 14, rispettivamente 1,27% e 1,42% contro 0,32% e 0,53%. Focalizzandosi sulle quotazioni dei non capoluoghi, com era facilmente pronosticabile, la provincia di Napoli è molto superiore a quella di Salerno, per la presenza non solo di rinomati centri turistici (Capri, Ischia, Sorrento), tuttavia poco incidenti come peso, ma soprattutto per l apporto dei numerosi comuni con valori oltre la media provinciale che formano la prima cintura intorno al capoluogo. La quotazione media dei comuni residui della provincia di Salerno è l unica della Campania a risultare meno della metà 8 Caserta incide solo per il 15% nel computo della quotazione media provinciale, mentre Benevento per circa un quarto, non esistendo nel comprensorio sannita comuni significativi oltre al capoluogo: Montesarchio e Sant Agata dei Goti sono gli unici che superano di poco i residenti. 9 In realtà la quotazione media di Napoli, pesata con lo stock delle zone OMI, è molto più alta, /mq, (oltre il 15% in più), superiore a quella pesata di Salerno, /mq. Tuttavia non è disponibile l analogo dato pesato per i capoluoghi di Avellino, Benevento e Caserta. Tra l altro inserendo questo valore per Napoli, invece di quello calcolato con la semplice media aritmetica delle quotazioni medie residenziali delle zone OMI, scaturirebbe una quotazione media regionale pari a /mq, provinciale di /mq e dei capoluoghi pari a /mq; cioè rispettivamente superiori di quasi il 4%, oltre il 6% e quasi il 12% rispetto a quelle delle tabelle 1 e 2: chiaramente l influenza è superiore quanto minore è il numero di comuni utilizzati per la media. 10 A chi ha potuto confrontare le tradizionali luminarie degli ultimi Natali a Napoli (eufemisticamente sotto tono) e nel centro di Salerno (a profusione e con ampia e sorprendente varietà), considerata la breve distanza (60 km), sarà sembrato di vivere due momenti storici molto diversi dal punto di vista della congiuntura economica. 11 Questa tabella è inserita per la prima volta nelle Note Territoriali semestrali. 12 Si sono verificati incrementi superiori al 10% in comuni importanti della provincia come Aversa, Capua, Mondragone, Santa Maria Capua Vetere e Sessa Aurunca, tutti con semestrale superiore a Su 118 comuni della provincia nessuno supera 100 compravendite e solo due presentano un maggiore di In provincia di Salerno nel 2 sem. si rilevano sei comuni con superiore a 100: Agropoli, Battipaglia, Cava de Tirreni, Eboli, Nocera Inferiore e Scafati; a parte la prima, località turistica, gli altri comuni sono nella fascia di popolazione tra e abitanti. 4

7 di quella del capoluogo 15. Anche per i non capoluoghi campani si è rilevata una diminuzione media delle quotazioni, soprattutto per il ribasso nei comuni casertani, solo in parte controbilanciato dall aumento medio in provincia di Salerno. La controtendenza dei comuni della provincia campana più meridionale può essere motivata con gli afflussi finanziari degli ultimi anni verso i comprensori nel Parco Nazionale del Cilento e del Vallo di Diano (tra i più estesi d Italia), che hanno permesso alle amministrazioni locali di operare dei miglioramenti edilizi e ambientali del tessuto cittadino con conseguente incremento dei valori immobiliari, in particolare per i comuni cilentani della costa 16. L incremento complessivo delle quotazioni negli ultimi otto anni dei non capoluoghi rispecchia sia numericamente sia come posizioni quello delle province nel loro complesso, con una crescita media superiore a quella nazionale di oltre il 10%. Il dato del numero di transazioni non sempre è idoneo a definire la reale propensione agli scambi di un determinato ambito territoriale, se non comparato allo stock immobiliare, cioè a quello che materialmente potrebbe essere immesso sul mercato. Nella tabella sottostante è esplicitato l indice IMI, cioè l intensità del mercato, sempre nei tre raggruppamenti: intera provincia, capoluoghi, comuni non capoluoghi. Tabella 4:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2010 IMI / 2010 IMI / 2010 IMI Avellino ,8% 1,18% ,2% 1,84% ,8% 1,09% Benevento ,9% 1,13% ,9% 1,67% ,7% 1,01% Caserta ,7% 1,39% 613-3,3% 1,51% ,5% 1,37% Napoli ,8% 1,27% ,2% 1,55% ,2% 1,14% Salerno ,1% 1,20% 984-4,6% 1,60% ,5% 1,15% Campania ,7% 1,26% ,7% 1,57% ,2% 1,17% Totale Italia ,2% 1,80% ,4% 2,10% ,1% 1,69% Anche i dati delle transazioni sono analizzati in tabella 4 su base annua. Il discorso cambia radicalmente: se nel confronto dei soli secondi semestri erano risultati tutti incrementi per le province, al contrario, confrontando l intero anno solare, si rinvengono tutti decrementi, in particolare per le province di Napoli e Salerno, che poi determinano in larga parte il tenore del dato regionale. E un esempio come la minore o maggiore ampiezza dell intervallo temporale di riferimento può comportare una chiave di lettura completamente diversa: nella fattispecie, il primo semestre 2010, in particolare nelle province di Napoli e Salerno era stato vissuto come un segnale di ripresa, prima della brusca presa di coscienza del perdurare della profonda stasi immobiliare conclamatasi nel secondo semestre. Ad eccezione di Salerno, per i capoluoghi, anche se con percentuali decisamente modificate, non mutano i segni delle variazioni di 2010/, mentre sono tutte negative quelle del resto della provincia. Incentrando l osservazione sull IMI non si notano enormi scarti percentuali all interno dei tre raggruppamenti nel : per le province si va dal 1,13% di quella sannita al 1,39% di quella casertana, mentre per i capoluoghi dal 1,51% di Caserta al 1,84% di Avellino e per i non capoluoghi dal 1,01% dei comuni del beneventano al 1,37% di quelli in Terra di Lavoro. I dati sopra esposti si prestano a molte interessanti analisi. In tutti e tre i comparti Napoli rispecchia quasi fedelmente la media regionale, quando, invece, solitamente il capoluogo dovrebbe essere l elemento trainante del mercato immobiliare residenziale 17 : solo in parte si può spiegare con il livello di saturazione edilizia della provincia, sia per motivi normativi 18, sia per reale penuria fisica di territorio disponibile all edificazione in molti comuni. Le due province interne presentano i valori IMI più elevati tra i capoluoghi e quelli inferiori per la dinamicità del mercato del resto della provincia. Diametralmente 15 Dei 157 comuni della provincia solo ventisei superano la media provinciale, meno del 17%. 16 Si pensi ad esempio allo storico comune di Castellabate, pressoché sconosciuto in gran parte d Italia, divenuto meta turistica, anche solo per curiosità, dopo che vi è stato girato il film di successo al botteghino Benvenuti al Sud. 17 E stato vero fino a circa cinque anni addietro, quando solo Caserta poteva vantare IMI paragonabili a quelli di Napoli, se non superiori in virtù del fermento edilizio verificatosi circa un decennio addietro. 18 Sono presenti diverse aree naturali protette (Vesuvio, Monti Lattari, Campi). 5

8 opposto il comportamento di Caserta: ultima tra i capoluoghi 19 e prima abbondantemente a livello provinciale, grazie al dato dei non capoluoghi, dove supera la seconda di ben 0,20 punti percentuali. Ciò è dovuto all esistenza nella parte sud-occidentale della provincia di diversi centri di rilievo 20, i quali possono vantare un numero di abitanti dello stesso ordine di grandezza del capoluogo nell immediato hinterland (Marcianise, Maddaloni), o che addirittura possono rivaleggiare (Reggia a parte) per importanza storica (Aversa e Santa Maria Capua Vetere 21 ); inoltre, la fascia pianeggiante meridionale al confine con la Provincia di Napoli è sede di una crescente speculazione edilizia per sfruttare la vicinanza e la facilità di collegamento col capoluogo regionale. Salerno denota tendenzialmente le stesse dinamiche del capoluogo regionale. In effetti, anche l intensità del mercato immobiliare riferita al ci conferma le precedenti considerazioni riguardanti lo spostamento di residenti, o perlomeno dell interesse in campo immobiliare, da Napoli ad Avellino città e alla bassa provincia di Caserta, contigua a quella napoletana. Importante rilevare come i dati di IMI siano sempre ben al di sotto delle medie nazionali, ma di un valore eccezionalmente costante per i tre ambiti oggetto d attenzione: 0,52-0,54 punti percentuali. I dati crudi sulle transazioni residenziali andrebbero sempre messi anche in relazione con altri fattori intimamente correlati al mercato immobiliare, quali l accesso al credito, lo stato di salute del comparto edile residenziale, l andamento demografico e la qualità dei fabbricati. Il mercato del credito, insieme alle manovre di austerità fiscale, rappresenta nella fase attuale il principale elemento di freno ad una ripartenza generale dell economia e del ramo dell edilizia in particolare 22. L anno nuovo, 2012, può ritenersi il sesto anno di recessione per il settore delle costruzioni in Campania, al pari di quanto accade a livello nazionale. Nella sua fase espansiva ( ) il ciclo edilizio aveva sospinto il settore ai suoi massimi livelli grazie a fattori propulsivi fondamentali, quali incremento demografico, i bassi tassi d interesse e l alta liquidità. Indicatori di riferimento per la stima della domanda abitativa primaria, che definisce in maniera, abbastanza precisa i contorni delle dinamiche del mercato residenziale, sono l andamento demografico e quello del numero di famiglie. In Campania, come nel resto d Italia, nel primo decennio del secolo si è osservato un debole aumento di popolazione a fronte di un più rilevante incremento del numero di famiglie 23, il che comporta l esigenza di più unità abitative, ma di taglia mediamente inferiore alle necessità dei tempi precedenti. Infine, più tipicamente nelle regioni meridionali e a maggior ragione nella nostra, si soffre anche di una inadeguatezza qualitativa 24 del pacchetto residenziale, che di fatto impoverisce lo stock immobiliare scambiabile. La sezione è poi completata con dei grafici inerenti alla distribuzione delle compravendite in ambito regionale e l andamento di IMI, e quotazioni a partire dal primo semestre Dopo anni di intensi scambi immobiliari, Caserta città subì una brusca diminuzione nel 2008, con una contrazione di quasi un quarto dell IMI. 20 La leggera differenza tra i residenti di Caserta (meno di ) e Aversa (oltre ) non trova analogo riscontro per le altre province (Avellino/Ariano Irpino, Benevento/Montesarchio, Napoli/Giugliano e Salerno/Cava de Tirreni). 21 Aversa è stata la prima capitale normanna nel Meridione. Santa Maria C.V., l antica Capua Romana, famosa per gli Ozii di Annibale, possedeva l anfiteatro secondo per grandezza solo al Colosseo; ancora oggi, è sede della Conservatoria (Ufficio di Pubblicità Immobiliare) per la Provincia di Caserta e per il Nolano. 22 I finanziamenti concessi per l acquisto di abitazioni negli ultimi 5 anni (dal 2006 al ) sono diminuiti nella regione del 26% e nella provincia di Napoli addirittura del 36% (Fonte CRESME). 23 Il numero di famiglie, infatti, dal 2000 al 2010 è aumentato nella regione del 13,1% contro uno sviluppo demografico del 2,3%, mentre nella provincia di Napoli ad una sostanziale stabilità del dato demografico (0,7%) ha fatto riscontro una crescita del numero di famiglie del 11,4% (Fonte CRESME). 24 Quasi il 40% degli edifici in Campania ha più di 40 anni; la medesima quota sale al 71% nel comune di Napoli, dove di conseguenza è assai rilevante la percentuale di edifici degradati (43,2%), quasi doppia rispetto alla media nazionale (22,6%) e a quella regionale (27,8%) (Fonte, elaborazione CRESME su dati ISTAT). 6

9 Figura 1: Distribuzione estre per provincia 8,7% 20,3% 5,3% 17,3% 48,4% Avellino Benevento Caserta Napoli Salerno La distribuzione del nei cinque ambiti provinciali non riserva particolari sorprese, con quello partenopeo che vale quasi la metà del mercato regionale, seguito dalle altre due province che si affacciano sul mare, Caserta e Salerno, con circa il 20% del totale. Le province interne contribuiscono in maniera notevolmente minore, in particolare Benevento rappresenta poco più un ventesimo degli scambi immobiliari residenziali della regione. Tuttavia, rispetto al primo semestre dell anno sono stati registrati degli incrementi della quota percentuale regionale, a scapito soprattutto di quella di Caserta, da parte delle province di Avellino, Benevento e Salerno, consentendo a quest ultima di superare la soglia del 20% del mercato. Ad ogni modo, la suddivisione delle compravendite nelle cinque province è negli ultimi semestri abbastanza costante, con piccoli scostamenti: ad esempio, la provincia di Napoli negli ultimi quattro semestri ha sempre rappresentato una quota sul totale pari al 48-49%. I grafici polari nella figura 2 e nella figura 3 consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l IMI nazionale e regionale e l IMI delle singole province della regione Campania per i soli capoluoghi (figura 2) e per i comuni non capoluogo (figura 3). Il dato complessivo della Campania (1,26%) è inferiore a quello dell Italia (1,80%), per i capoluoghi è evidente come ci sia una sostanziale uniformità ad un valore intermedio tra le due linee di riferimento, con solo la città di Avellino che oltrepassa nel semestre la media nazionale. Per i non capoluoghi l uniformità è posta ad un livello inferiore alla media regionale, ad eccezione dei comuni casertani, contraddistintisi per una buona vivacità del mercato residenziale Pur presentando una diminuzione di IMI per il quinto anno consecutivo, così come i comuni dell Irpinia. 7

10 Figura 2: IMI - capoluoghi Italia Campania Capoluoghi 2,00% AV 1,84% 1,60% SA 1,00% 1,67% BN 0,00% NA 1,55% 1,51% CE Figura 3: IMI - non capoluoghi Italia Campania Non capoluoghi 2,00% AV 1,09% 1,00% SA 1,15% 1,01% BN 0,00% 1,14% 1,37% NA CE 8

11 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,5 104,6 108, , ,1 97,2 104,5 103,8106,4 101,6 101,5 101,0 101,4 100,9 97,4 97,3 92, ,5 87,6 86,5 87,5 81,7 79,3 82,5 77,0 75,0 80,0 Italia 73,6 Campania Capoluoghi Non capoluoghi 74,9 74,1 75,0 71,6 72,3 75,1 69,5 64,9 62,6 73,1 69,0 69,8 71,9 69,5 68,1 69,3 65,5 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 Dal I semestre 2004 (base di confronto in tutto il presente lavoro) i volumi di compravendita (Figura 4) hanno mostrato per i non capoluoghi un andamento non particolarmente dissimile da quello medio nazionale, mentre fino al 2008 per i capoluoghi la linea spezzata ne è stata costantemente al di sotto, in alcuni tratti anche in misura rilevante, determinando un andamento analogo anche per il dato regionale complessivo (tranne l unica eccezione primo semestre ). Dopo un periodo di sostanziale stabilità come, dal estre 2006 si è registrata una progressiva diminuzione delle compravendite per un paio d anni, seguita da una fase di assestamento con andamento altalenante nell ultimo triennio, non mostrando per nessuno dei due indici una linea di tendenza decisa a lungo termine. In tale periodo si sono registrati i valor minimi di 27 : per i capoluoghi nel estre 2008 e per i non capoluoghi nel. 2010, momento in cui si è toccato anche il minimo a livello regionale. L andamento altalenante degli ultimi tre anni non ha avuto riscontro a livello nazionale, dove si è riscontrata, invece, una sostanziale costanza nelle compravendite residenziali. Nel primo semestre, sia per i capoluoghi che il resto delle province, gli indici si erano mostrati comparabili con il dato medio nazionale, ma per il semestre sotto esame, a fronte di un leggero incremento nazionale, si è verificata la consueta diminuzione del secondo semestre dell anno. Mai dal primo semestre 2004 i numeri indice delle compravendite dei capoluoghi e degli altri comuni erano stati così vicini, una differenza di soli 0,5 punti; per la prima volta, inoltre, l indice dei capoluoghi è superiore a quello dei non capoluoghi. Tant è vero che per i capoluoghi si è trattato del miglior indice di secondo semestre dal 2007, mentre per i non capoluoghi si è quasi pervenuti al minimo assoluto ravvisato nel semestre di confronto dell anno precedente. 26 Il primo semestre 2010 ha rappresentato per la regione una grande illusione. Si era intravista finalmente la fine della crisi immobiliare: l regionale era aumentato di oltre il 10% rispetto al semestre precedente e di quasi il 7% rispetto all omologo del 2009 (per i capoluoghi rispettivamente oltre il 15% e poco più dell 8%, mentre per i non capoluoghi circa 9% e 6%). 27 Rispetto al 2004si sono registrate perdite massime nell ordine del 40% per i capoluoghi e del 30% per i non capoluoghi. 9

12 Figura 5: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,2 134,2 127,5 126,2 120,3 119,8 119,9 148,3 148,1 148,0 146,2 146,2 145,0 144,2 144,8 144,5 143,6 140,8 141,8 141,6 143,4 141,8 138,2 136,8 140,2 139,5 132,8 133,4 130,2 135,0 134,5 134,7 133,4 133,4 131,5 130, ,2 113,7 113,6 105,2 109,3 108,8 103,9 103,2 114,0 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 Italia Campania Capoluoghi Non capoluoghi In Figura 5 è possibile apprezzare l andamento delle quotazioni medie delle abitazioni, il quale mostra un andamento più monotono rispetto al grafico precedente. Fino al 2006 le tre curve di interesse regionale hanno proseguito sovrapposte con valori superiori a quella nazionale; nei due anni successivi si sono aperte a ventaglio, con l incremento delle quotazioni dei non capoluoghi maggiormente marcato. In realtà, mentre le quotazioni dei centri maggiori rimanevano pressoché invariate, sono aumentate quelle dei centri minori in virtù della maggiore domanda di alloggi a prezzi sostenibili al di fuori delle città. Negli ultimi due anni e mezzo si registra un generalizzato leggero calo delle quotazioni 28, confermato nel secondo semestre, grosso modo in linea col dato nazionale, che, seppur sempre sotto i numeri indici campani, è in fase di leggerissimo recupero 29. Il grafico della successiva figura 6 raffigura l evoluzione dell IMI negli ultimi otto anni, che necessariamente ricalca quello del, in virtù dell aumento progressivo dello stock immobiliare 30. Essendo il dato annuale e non semestrale, non si riscontrano quelle fluttuazioni del evidenziate in figura 4. Tutte le curve hanno evidenziato un massimo nel 2005, con una discesa non costante che ha manifestato il suo annus horribilis nel 2008 (mediamente 0,30 punti percentuali in meno). E evidente come il livello degli scambi immobiliari in Campania sia marcatamente inferiore alla media nazionale. Anzi, questo gap considerevole è andato diminuendo, in particolare per i capoluoghi, essendosi riscontrata per questi ultimi una ripresa dell IMI: nel la differenza rispetto alla media nazionale è stata 0,23 punti percentuali, contro 0,63 del Si noti dal grafico come i capoluoghi abbiano avvertito prima la crisi, con rilevanti contrazioni consecutive negli scambi residenziali nel triennio , tanto da passare da 0,38 punti percentuali di differenza nell IMI con il resto della regione, la cui curva rispecchia maggiormente l andamento generale italiano, a soli 0,07 p.p. nel In soli tre anni 28 Per i capoluoghi il massimo si è avuto nel. 2008, per gli altri comuni nel semestre successivo. 29 La quotazione media residenziale nazionale dell OMI si può considerare pressoché stabile negli ultimi quattro anni (otto semestri), non essendosi discostata mai dal valore iniziale di più dello 0,6%. 30 Dal 2004 lo stock regionale è aumentato di poco più del 12% (solo il 4,3% limitatamente ai capoluoghi e appena il 3,7% a Napoli). I capoluoghi costituiscono oltre 1/5 del patrimonio edilizio complessivo della Campania; solo Napoli rappresenta oltre il 15% dello stock totale, mentre l intera provincia poco più del 48% delle abitazioni in Campania, cioè la stessa percentuale delle transazioni. 10

13 tale divario è risalito a 0,40 p.p.: ci si augura che anche in questo caso la tendenza delle città sia preludio di una propensione generale, questa volta positiva. Figura 6: IMI capoluoghi e non capoluoghi 3,00% 2,80% 2,60% 2,40% 2,20% 2,00% 2,28% 1,96% 2,34% 2,04% 1,96% 2,14% 1,95% 1,83% 1,80% 1,60% 1,40% 1,20% 1,00% 1,87% 1,90% 1,75% 1,72% 1,57% 1,52% 1,51% Capoluoghi 1,57% 1,46% non capoluoghi 1,35% 1,45% 1,34% Campania 1,26% Italia 1,30% 1,27% 1,17%

14 Mercato provinciale Il territorio della provincia di Salerno si estende per quasi km 2, comprende 158 comuni e diverse regioni storico - geografiche. Per poter più facilmente studiare le caratteristiche e l andamento del mercato immobiliare di questa provincia alquanto varia, il territorio provinciale è stato suddiviso in macroaree, cercando di raggruppare comuni più o meno omogenei tra di loro per caratteristiche geografico-storiche e socio-economiche. Le 12 macroaree provinciali (oltre il capoluogo) sono state individuate tenendo conto anche di suddivisioni istituzionalizzate già presenti sul territorio (quali le Comunità Montane); le macroaree della provincia di Salerno, con la numerosità e i nomi dei comuni, sono riportate graficamente nella Figura 7 e sono elencate di seguito procedendo da Nord Ovest a Sud Est: 1. Agro Nocerino Sarnese 2. Costiera Amalfitana 3. Valle Dell Irno 4. Salerno Città 5. Monti Picentini 6. Piana del Sele 7. Alto e Medio Sele 8. Alburni Tanagro 9. Calore Salernitano 10. Vallo di Diano 11. Cilento Interno 12. Cilento Costa 13. Golfo di Policastro. Le macroaree più interne della provincia (Alto e Medio Sele, Alburni Tanagro e Calore Salernitano) per la loro posizione geografica e per la mancanza di una concentrazione di attività economiche in grado di dare occupazione alle nuove generazioni, sono da tempo soggette ad un graduale spopolamento ed accolgono una popolazione maggiore solo nei periodi di vacanza; presentano, quindi, un mercato meno vivace e interessante di altre macroaree provinciali più attrattive per vocazione turistica, migliore posizione geografica, presenza di attività economiche e vicinanza al centro cittadino e/o a centri commerciali - industriali. I dati studiati a livello regionale in questa sezione vengono approfonditi per ciascuna macroarea provinciale. Nella Tabella 5 sono riportati, per ciascuna macroarea provinciale in riferimento al estre, i valori di e quotazioni con le corrispondenti variazioni rispetto al estre 2010 e il numero indice delle quotazioni con base I semestre L andamento complessivo della provincia è positivo: rispetto al estre del 2010 le transazioni sono aumentate di quasi il 3% e le quotazioni mostrano un rialzo del +1,7% rispetto al I semestre del. Nel dettaglio, 7 macroaree hanno raggiunto incrementi del compresi tra +18% (Costiera Amalfitana) e +35% (Alburni Tanagro), 3 macroaree hanno registrato incrementi di più bassi, dal +2% (Vallo di Diano) al +6% (Salerno città) e 3 macroaree hanno visto ridursi il numero di compravendite (Agro Nocerino Sarnese, -7,4%, Cilento interno, -8,7%), anche in maniera consistente (Piana del Sele -20,8%). Le quotazioni più alte dell intera provincia sono quelle del capoluogo (2.750 /m 2 ) che si sono anche lievemente ridotte rispetto al primo semestre (-0,8%); seguono quelle della Costiera Amalfitana (2.300 /m 2 ), che risultano invariate. Le quotazioni sono aumentate del +4,1% nella Piana del Sele, del +4,0% nella Costiera Cilentana e del +3,1% nell Agro Nocerino Sarnese; nelle altre aree si registrano incrementi ridotti che vanno dal +1,3% al +2,5%. Come evidenziato dal valore dell indice delle quotazioni le macroaree per le quali dal 2004 al ci sono stati i maggiori incrementi delle quotazioni immobiliari sono l Agro Nocerino Sarnese, la Piana del Sele, la Valle dell Irno e la Costiera Cilentana, che presentano quotazioni oscillanti tra i /m 2 e i /m 2. Escludendo il capoluogo e la Costiera Amalfitana (macroaree con quotazioni più care) le quotazioni delle rimanenti macroaree oscillano tra gli 800 /m 2 e i /m 2. Analizzando il numero annuo di transazioni normalizzate registrate nella provincia di Salerno nell arco del (6.936 ) si nota che le compravendite si sono ridotte del -7,1% rispetto al La variazione negativa non viene registrata nel Golfo di Policastro e nei Monti Picentini, laddove è quasi invariata; per contro nell Alto e Medio Sele, nel Calore Salernitano e nella Costiera Cilentana è stato registrato un incremento del totale delle compravendite nel rispetto al 2010 dal +6 al +10%. 12

15 Figura 7: Macroaree provinciali Salerno 13

16 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali II / 2010 Provincia II /m 2 quotazione II / I sem N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) AGRO NOCERINO - SARNESE 733-7,4% 21,30% ,1% 173,6 ALBURNI - TANAGRO 66 35,2% 1,92% 816 1,4% 122,5 ALTO E MEDIO SELE 49 20,4% 1,42% 902 1,5% 127,1 CALORE SALERNITANO 95 25,7% 2,76% 839 1,4% 125,7 CILENTO COSTA ,7% 11,62% ,0% 142,8 CILENTO INTERNO 155-8,7% 4,52% 842 2,2% 122,8 COSTIERA AMALFITANA ,9% 6,96% ,0% 130,1 GOLFO DI POLICASTRO ,5% 3,57% 980 2,5% 132,2 MONTI PICENTINI ,6% 6,62% 951 1,3% 133,1 PIANA DEL SELE ,8% 11,88% ,1% 171,2 SALERNO CITTA' 492 6,2% 14,29% ,8% 128,3 VALLE DELL'IRNO 302 3,8% 8,76% ,0% 150,5 VALLO DI DIANO 151 2,4% 4,38% 857 1,3% 122,2 SALERNO ,6% 100,00% ,7% 142,4 Tabella 6:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2010 IMI AGRO NOCERINO - SARNESE ,8% 1,26% ALBURNI - TANAGRO 126-7,3% 0,46% ALTO E MEDIO SELE 118 9,7% 0,70% CALORE SALERNITANO 170 5,8% 0,78% CILENTO COSTA 757 5,9% 1,24% CILENTO INTERNO ,3% 1,02% COSTIERA AMALFITANA ,7% 0,93% GOLFO DI POLICASTRO 233 2,7% 1,09% MONTI PICENTINI 423 0,1% 1,55% PIANA DEL SELE ,7% 1,39% SALERNO CITTA' 984-4,6% 1,60% VALLE DELL'IRNO 631-5,3% 1,68% VALLO DI DIANO ,4% 0,76% SALERNO ,1% 1,20% 14

17 Nella Figura 8 è riportato l andamento delle quotazioni e del dal 2004 al per il capoluogo di Salerno e per il resto della provincia. Le quotazioni del capoluogo sono in diminuzione dal I semestre 2009 e continuano a diminuire, mentre quelle del resto della provincia si sono riprese nel estre. Il si è ridotto rispetto all anno base sia per il capoluogo che per il resto della provincia. Dal II semestre 2005 al II 2009 la riduzione ha inciso in maniera più evidente sul capoluogo, dal I semestre 2010 è avvenuto il contrario, ovvero c è stata una ripresa delle compravendite nel comune capoluogo e un ulteriore diminuzione delle compravendite per il resto della provincia. L IMI della provincia di Salerno si è ridotto sia per il capoluogo che per il resto della provincia rispetto al Per il capoluogo l indicatore dell intensità di mercato sembra riprendersi negli ultimi due anni, mentre lo stesso non si può dire per il resto della provincia per il cui mercato l IMI continua a diminuire (Figura 9). Il raffronto tra le serie storiche della Figura 8 e della Figura 9 ci mostra chiaramente che nel capoluogo il mercato immobiliare è un po più vivace rispetto al resto della Provincia, perché i proprietari pur di vendere i propri immobili si sono accontentati di prezzi un po più bassi delle loro pretese iniziali. Figura 8: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,5 155,5 150,5 155,6 148,3 148,0 143,8 154,2 146,4 149,7 137,7 144,8 144,7 143,0 142,5 136,4 133,7 123,7 132,5 129,3 128,3 117,8 122,0 108,3 104,1 109,5 116,3 106,8 107,1 103,8 101,6 105,6 102, ,4 101,8 91,8 101,4 97,1 88,9 95,6 88,1 90,4 84,7 80,9 80,4 84,8 77,6 89,2 79,5 79,5 Quotazioni Salerno 77,6 74,9 Quotazioni Resto provincia 75,9 Resto provincia 74,2 75,6 71,6 72,9 74,3 Salerno 66,2 66,3 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 15

18 Figura 9: IMI capoluogo e resto provincia 2,20% 2,11% 2,08% Capoluogo Resto provincia 1,90% 1,80% 1,81% 1,72% 1,70% 1,60% 1,69% 1,57% 1,51% 1,60% 1,55% 1,42% 1,30% 1,36% 1,27% 1,28% 1,15% 1,00% Nella Figura 10 è riportata la distribuzione del tra le varie macroaree provinciali. Nell Agro Nocerino Sarnese ci sono state più compravendite (21,3%) che nella città di Salerno (14,3%), seguono la Piana del Sele (11,9%) e la Costa del Cilento (11,6%), e infine le altre macroaree incidono per meno del 10% sul totale delle Provincia. La Figura 11 evidenzia la vivacità del mercato immobiliare per ciascuna macroarea provinciale. La Valle dell Irno presenta una quota maggiore di transazioni, rapportate al proprio stock immobiliare (1,68%), di Salerno città (1,60%); una vivacità simile al capoluogo si riscontra anche nei Monti Picentini (1,55%). La Piana del Sele, l Agro Nocerino Sarnese e il Cilento Costa hanno un IMI maggiore della media provinciale (1,20%), mentre l IMI delle Costiera Amalfitana è al di sotto della media provinciale insieme al Cilento Interno e al Golfo di Policastro. Il valore più basso dell IMI si registra nella macroarea Alburni Tanagro, che insieme alle altre macroaree interne hanno un mercato immobiliare molto meno vivace degli altri ambiti territoriali. 16

19 Figura 10: Distribuzione estre per macroaree provinciali 17

20 Figura 11: IMI per macroaree provinciali 1,60% 1,55% 1,60% 1,68% 1,39% 1,20% 1,26% 1,24% 1,02% 0,93% 1,09% 1,20% 0,80% 0,70% 0,78% 0,76% 0,46% 0,40% 0,00% AGRO NOCERINO - SARNESE ALBURNI - TANAGRO ALTO E MEDIO SELE CALORE SALERNITANO CILENTO COSTA CILENTO INTERNO COSTIERA AMALFITANA GOLFO DI POLICASTRO MONTI PICENTINI PIANA DEL SELE SALERNO CITTA' VALLE DELL'IRNO VALLO DI DIANO SALERNO Dalla mappa della distribuzione comunale (Figura 12) è evidente una concentrazione delle transazioni immobiliari nel capoluogo e nei comuni limitrofi nel raggio di 30 km, nei comuni costieri a vocazione turistica e nella zona commerciale di Sala Consilina. Solo Salerno città ha un maggiore di 200 (497); i comuni che hanno registrato un superiore a 100 sono a rilevanza provinciale per vocazione turistica (Agropoli), commerciale (Cava De Tirreni, Battipaglia) e agricola-industriale (Eboli, Nocera Inferiore, Scafati). Tutti i comuni della macroarea Alburni Tanagro hanno un inferiore a 10 e quotazioni che oscillano intorno agli 800 /mq più basse di quasi la metà rispetto alla quotazione media provinciale. Situazione analoga viene riscontrata per la macroarea Alto e Medio Sele per la quale solo il comune di Campagna ha un maggiore di 10 (21) e quotazioni di circa /m 2. Anche le quotazioni più alte rispetto alla media provinciale si concentrano intorno al capoluogo e lungo la fascia costiera, con l unica differenza che i differenziali più alti non sono registrati nel capoluogo, ma nella Costiera Amalfitana (Figura 13). Amalfi, Cetara, Positano, Praiano e Ravello hanno registrato quotazioni superiori ai /m 2, gli altri comuni della Costiera Amalfitana e il comune capoluogo sono al di sopra dei /m 2, i comuni limitrofi al capoluogo registrano quotazioni superiori a /m 2 e lungo la fascia costiera a sud del capoluogo le quotazioni sono superiori a /m 2. L IMI più elevato è stato registrato nel comune di Prignano Cilento (3,48%), seguono Pellezzano (3,07%) e Torchiara (3,06%) con un IMI superiore al 3% e altri 5 comuni con IMI superiore al 2%: Laureana Cilento (2,78%), Montecorvino Pugliano (2,52%), San Mango Piemonte (2,33%), Roccapiemonte (2,22%) e Baronissi (2,09%) (figura 14). E interessante notare che si tratta per la maggior parte di piccole realtà; di questi comuni, quelli con maggiore densità abitativa sono Roccapiemonte, Baronissi e Pellezzano; ben tre di essi sono a ridosso della prima fascia cilentana (quella caratterizzata da Agropoli e, soprattutto, Castellabate), e cioè Prignano Cilento, Torchiara e Laureana Cilento. Anche la mappa della distribuzione dell IMI comunale conferma quali mercati immobiliari più interessanti e con una certa vivacità i comuni confinanti o comunque più vicini al capoluogo, i comuni della fascia costiera (ad esclusione di Atrani, Positano, Praiano e Scala) e i comuni nella zona di Sala Consilina. 18

21 Figura 12: Mappa della distribuzione comunale estre Figura 13: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 19

22 Figura 14: Mappa della distribuzione dell IMI comunale Nelle tabelle seguenti per i comuni di ciascuna macroarea, sono riportati i valori di e quotazioni per il secondo semestre e le relative variazioni, l IMI e il differenziale per ogni comune rispetto al valore medio comunale della provincia. Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Agro Nocerino - Sarnese Comune II / II sem 2010 Provincia IMI /m 2 / I Differenziale rispetto alla media di provincia ANGRI 81 15,6% 2,37% 1,04% ,7% 1,20 CASTEL SAN GIORGIO 55 27,0% 1,61% 1,58% 963 1,1% 0,67 CORBARA 5-22,2% 0,14% 1,25% 855 1,3% 0,59 NOCERA INFERIORE 123-4,7% 3,57% 1,22% ,6% 1,11 NOCERA SUPERIORE 81 21,5% 2,35% 1,67% ,6% 0,74 PAGANI 93-28,3% 2,70% 1,19% ,6% 1,00 ROCCAPIEMONTE 41-10,5% 1,20% 2,22% 809 5,7% 0,56 SAN MARZANO SUL SARNO 13-1,9% 0,37% 0,71% 838 1,4% 0,58 S EGIDIO D MONTE ALBINO 19-24,6% 0,55% 1,30% 830 1,3% 0,57 SAN VALENTINO TORIO 29-19,3% 0,85% 1,07% 969 1,3% 0,67 SARNO 74-40,1% 2,15% 1,09% ,8% 0,97 SCAFATI ,7% 3,46% 1,27% ,5% 1,14 AGRO NOCERINO - SARNESE 733-7,4% 21,30% 1,26% ,1% 0,96 20

23 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alburni - Tanagro Comune II / II sem 2010 Provincia IMI /m 2 / I Differenziale rispetto alla media di provincia AQUARA 7 ns 0,20% 0,58% 791 1,6% 0,55 AULETTA 2-71,4% 0,06% 0,27% 791 1,6% 0,55 BELLOSGUARDO 6-0,18% 0,75% 781 1,6% 0,54 BUCCINO 8 33,3% 0,23% 0,46% 858 1,2% 0,59 CAGGIANO 5 36,2% 0,15% 0,81% 857 1,2% 0,59 CASTELCIVITA 6-7,7% 0,17% 0,63% 781 1,6% 0,54 CONTRONE 1-0,03% 0,15% 781 1,6% 0,54 CORLETO MONFORTE 0-100,0% 0,00% 0,00% 791 1,6% 0,55 OTTATI 2-0,06% 0,39% 791 1,6% 0,55 PALOMONTE 1-0,03% 0,16% 791 1,6% 0,55 PETINA 3 150,0% 0,07% 0,58% 859 1,2% 0,59 POSTIGLIONE 1-72,8% 0,03% 0,37% 841 1,3% 0,58 RICIGLIANO 6 ns 0,17% 1,05% 781 1,6% 0,54 ROMAGNANO AL MONTE 1-33,0% 0,02% 0,11% 781 1,6% 0,54 ROSCIGNO 0-100,0% 0,00% 0,21% 791 1,6% 0,55 SALVITELLE 1-50,0% 0,03% 0,16% 781 1,6% 0,54 SAN GREGORIO MAGNO 4 33,3% 0,12% 0,30% 753 1,7% 0,52 SANT`ANGELO A FASANELLA 2 100,0% 0,06% 0,55% 791 1,6% 0,55 SERRE 6 50,0% 0,17% 0,89% 889 1,2% 0,62 SICIGNANO DEGLI ALBURNI 5 40,2% 0,14% 0,33% 842 1,3% 0,58 ALBURNI - TANAGRO 66 35,2% 1,92% 0,46% 816 1,4% 0,57 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto e Medio Sele Comune II / II sem 2010 Provincia IMI /m 2 / I Differenziale rispetto alla media di provincia CAMPAGNA 21-14,8% 0,62% 0,98% ,6% 0,71 CASTELNUOVO DI CONZA 4-0,12% 0,89% 781 1,6% 0,54 COLLIANO 2-33,3% 0,06% 0,19% 784 1,6% 0,54 CONTURSI TERME ,8% 0,29% 0,94% 976 1,1% 0,68 LAVIANO 4-15,3% 0,12% 0,42% 791 1,6% 0,55 OLIVETO CITRA 5 38,5% 0,13% 0,44% 784 1,3% 0,54 SANTOMENNA 3-0,08% 0,47% 781 1,6% 0,54 VALVA 0-0,00% 0,40% 781 1,6% 0,54 ALTO E MEDIO SELE 49 20,4% 1,42% 0,70% 902 1,5% 0,62 21

24 Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Calore Salernitano Comune II / II sem 2010 Provincia IMI /m 2 / I Differenziale rispetto alla media di provincia ALBANELLA 19 18,2% 0,56% 1,13% 924 1,3% 0,64 ALTAVILLA SILENTINA 27 30,0% 0,78% 1,51% 926 1,3% 0,64 CAMPORA 4 ns 0,10% 0,78% 781 1,6% 0,54 CASTEL SAN LORENZO 6-30,2% 0,18% 0,41% 814 1,3% 0,56 FELITTO 6 ns 0,17% 0,93% 781 1,6% 0,54 GIUNGANO 6 93,3% 0,17% 1,15% 781 1,6% 0,54 LAURINO 4 33,3% 0,12% 0,68% 810 1,6% 0,56 MAGLIANO VETERE 0-100,0% 0,00% 0,28% 753 1,7% 0,52 MONTEFORTE CILENTO 3 ns 0,09% 0,70% 781 1,6% 0,54 PIAGGINE 5-0,14% 0,42% 746 1,5% 0,52 VALLE DELL`ANGELO 1-66,7% 0,03% 0,30% 728 1,9% 0,50 ROCCADASPIDE 13 15,1% 0,37% 0,77% 862 1,3% 0,60 SACCO 1-0,03% 0,12% 781 1,6% 0,54 STIO 0-100,0% 0,00% 0,25% 781 1,6% 0,54 TRENTINARA 1-77,8% 0,03% 0,23% 810 1,6% 0,56 CALORE SALERNITANO 95 25,7% 2,76% 0,78% 839 1,4% 0,58 Tabella 11:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Costa Comune II / II sem 2010 Provincia IMI /m 2 / I Differenziale rispetto alla media di provincia AGROPOLI ,8% 4,00% 1,69% ,3% 1,12 ASCEA 45 39,8% 1,32% 1,55% ,9% 0,79 CAMEROTA 26-4,6% 0,75% 0,61% 995 1,9% 0,69 CASAL VELINO 43 22,5% 1,23% 1,65% ,5% 0,77 CASTELLABATE 67 87,0% 1,94% 1,26% ,6% 0,82 CENTOLA 31 65,4% 0,91% 0,84% ,6% 0,82 MONTECORICE 16-22,3% 0,45% 0,80% ,2% 0,71 OGLIASTRO CILENTO 3-57,1% 0,09% 0,67% 942 0,8% 0,65 PISCIOTTA 15-28,6% 0,44% 1,09% ,6% 0,83 POLLICA 15-6,3% 0,44% 1,10% ,5% 0,79 SAN MAURO CILENTO 2-71,4% 0,06% 0,53% 862 1,4% 0,60 CILENTO COSTA ,7% 11,62% 1,24% ,0% 0,85 22