Terra nuda. Opere di miglioramento fondiario ESEMPI DI MIGLIORAMENTI FONDIARI

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1 STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI (CAP. 12) Cosa sono i miglioramenti fondiari Un miglioramento fondiario è dato da qualsiasi investimento stabile e duraturo di capitale e lavoro effettuato su un terreno allo scopo di aumentarne il Bf e di conseguenza il suo valore. Ricorda che: Capitale fondiario Terra nuda Opere di miglioramento fondiario Beneficio Fondiario (Bf) In un fondo rustico In un parcheggio In edifici residenziali ESEMPI DI MIGLIORAMENTI FONDIARI Realizzazione impianto irrigazione Livellamento del terreno Bonifiche varie Asfaltatura del parcheggio Realizzazione rete di scolo acque Realizzazione impianto di illuminazione.. Costruzione di un nuovo bagno Realizzazione di vialetti Isolamento termico con cappotto Realizzazione impianto di riscaldamento. I quesiti estimativi dei miglioramenti fondiari che si possono incontrare sono quattro: 1. giudizio di convenienza sull esecuzione di un miglioramento fondiario; 2. stime dell indennità spettante a chi esegue migliorie su fondo altrui; 3. riparto delle spese per opere sostenute da consorzi obbligatori o volontari; 4. stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento (stima a valore potenziale). Ora vediamo questi quattro quesiti estimativi. 1.1 Giudizio di convenienza sull esecuzione di un miglioramento fondiario Si presenta questo quesito quando qualsiasi persona (imprenditore o cittadino comune che sia) deve valutare se gli conviene fare un miglioramento fondiario. Considera che fare un miglioramento fondiario implica investire in maniera stabile dei soldi su di un fondo, i quali si potranno monetizzare solo vendendo il bene migliorato. Quindi, come minimo l investimento che viene fatto deve rendere più di quanto renderebbero gli stessi soldi in una banca. CHE FACCIO???? - Meglio investire ,00 in un miglioramento fondiario.. - o lascio ,00 in banca sul mio conto corrente???? 35

2 Il giudizio di convenienza può essere fatto: in termini di reddito; in termini di capitale o valore; in termini di saggio di fruttuosità 1.2. Giudizio di convenienza in termini di reddito L investimento risulta conveniente quando l aumento del Beneficio fondiario che ne deriva è maggiore, o almeno uguale, all interesse annuo sul costo totale dell opera. Bf0 = beneficio fondiario ante miglioramento Bfn = beneficio fondiario post miglioramento Kn = ammontare dei costi del miglioramento fondiario r = saggio di interesse applicato da una banca I = interessi annui sull investimento L investimento è conveniente quando Bfn-- Bf0 Kn r 1.3. Giudizio di convenienza in termini di capitale o valore Questo giudizio di convenienza viene applicato dal proprietario del fondo quando sa già che dopo la miglioria vuole vendere il fondo. E il giudizio applicato da tutte le imprese immobiliariste che costruiscono case per poi venderle. Vo = valore dell immobile ante miglioramento Vn = valore dell immobile post miglioramento Kn = costo totale delle spese sostenute per eseguire il miglioramento L investimento è conveniente quando Vn Vo Kn 1.4. Giudizio di convenienza in termini di saggio di fruttuosità Si ricorre al giudizio di convenienza del saggio di fruttuosità qualora l investitore debba decidere se eseguire un investimento sulla base di un investimento alternativo (es. investire dei soldi in depositi bancari) Bf0 = beneficio fondiario ante miglioramento Bfn = beneficio fondiario post miglioramento Kn = ammontare dei costi del miglioramento fondiario r¹ =saggio di fruttuosità dell investimento r =saggio di un investimento alternativo Bfn Bf0 L investimento è conveniente quando r¹ r r¹= Kn 36

3 Stima dell indennità spettante a chi esegue miglioramenti su fondi altrui (affittuario, usufruttuario, enfiteuta) La normativa vigente afferma che chi esegue miglioramenti fondiari su fondi non di sua proprietà è tenuto ad essere indennizzato. La quantificazione dell indennizzo è diversa in funzione del tipo di conduzione che si presenta: - Caso A): conduzione in affitto di fondo rustico; - Caso B): conduzione con usufrutto; - Caso C): conduzione con enfiteusi (ormai in disuso!!!); - Caso D): conduzione in affitto di negozio, opificio o fabbricato civile. L enfiteusi è un diritto reale (v. Diritto soggettivo) su un fondo altrui che attribuisce al titolare (enfiteuta) gli stessi diritti che avrebbe il proprietario (concedente) sui frutti, sul tesoro e sulle utilizzazioni del sottosuolo; il diritto dell enfiteuta si estende alle accessioni (art. 959 c.c.). Sull enfiteuta gravano fondamentalmente due obblighi: quello di versare un canone periodico (che può consistere sia in una somma di danaro sia in una quantità fissa di prodotti naturali) al concedente e quello di migliorare il fondo. Sono a carico dell enfiteuta anche le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo, salvo che le leggi speciali o il titolo costitutivo non dispongano diversamente. L enfiteusi può essere costituita mediante contratto, testamento o usucapione e può essere perpetua o temporanea, ma in quest ultimo caso la sua durata non può essere inferiore a venti anni. Si estingue per il totale perimento del fondo, per la scadenza del termine (nel caso di enfiteusi temporanea), per prescrizione a seguito del non uso ventennale e per usucapione da parte dell enfiteuta del diritto di proprietà (è da ricordare però che, in base all art. 969 c.c., il concedente può richiedere la ricognizione del proprio diritto da chi si trova nel possesso del fondo enfiteutico, un anno prima del compimento del ventennio). Inoltre, due cause di estinzione peculiari dell enfiteusi sono, rispettivamente, la devoluzione (che può essere domandata dal proprietario qualora l enfiteuta deteriori il fondo o non adempia all obbligo di migliorarlo o sia in mora nel pagamento di due annualità di canone) e l affrancazione (che può essere promossa dall enfiteuta, il quale, mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base dell interesse legale, acquista la proprietà del fondo). Affittuario di fondo rustico Usufruttuario Enfiteuta Affittuario di negozio, opificio o fabbricato civile. Ha diritto al pagamento del migliorato (incremento di valore dell immobile) Ha diritto ad una indennità pari alla minor somma tra il migliorato e lo speso. Ha diritto al migliorato. L indennità va riconosciuta se l enfiteuta recede dal contratto. Senza il consenso del proprietario di eseguire le opere, l affittuario non ha alcun diritto. Se vi è consenso del proprietario l affittuario ha dirittoad una indennità pari alla minor somma tra il migliorato e lo speso. 37

4 Riparto delle spese per opere consorziali Cos è un consorzio? Un consorzio è una associazione di proprietari che provvede all esecuzione e alla manutenzione di opere di comune interesse e utilità. Esistono due tipi di consorzio: 1. consorzi di bonifica (a noi non interessano); 2. consorzi di miglioramento fondiario: vengono costituiti in maniera facoltativa da un gruppo di persone ed hanno come finalità l esecuzione di opere di miglioramento fondiario. Vi possono essere: - consorzi di difesa; - consorzi di irrigazione; - consorzi stradali (questi sono importanti per i geometri); - consorzi di rimboschimento; -. Il compito del perito estimatore è quello di effettuare il riparto delle spese a carico dei singoli consorziati. Le spese possono essere: - spese di esecuzione delle opere: i. spese per la progettazione; ii. spese per la realizzazione delle opere; iii. pagamento dell indennità di esproprio; iv. pagamento delle spese per mancati redditi; v. e tutte quelle spese per il compimento dell opera. - spese di esercizio (=gestione delle opere): i. spese di amministrazione; ii. spese per la sorveglianza; iii. spese per la manutenzione delle opere; iv...e tutte quelle spese necessarie a mantenere in funzione l opera. Quindi il compito del perito estimatore è quello di effettuare il riparto delle spese in maniera equa fra tutti i consorziati, definendo la quota che ognuno deve pagare relativamente a: - Spese per l esecuzione delle opere; - Spese per la gestione delle opere. La ripartizione delle spese viene fatta in maniera diversa a secondo del tipo di consorzio, ma la regola da adottare è disciplinata dall art. 860 del C.C. (codice civile): la ripartizione delle spese viene effettuata per legge in ragione del beneficio che ogni proprietario trae dalla bonifica o dal miglioramento fondiario. Con il linguaggio dell estimo si può affermare che il riparto delle spese deve essere fatto considerando: l incremento del beneficio fondiario; l incremento del valore fondiario (=valore di mercato del fondo); sia uno che l altro, in quanto l incremento del beneficio fondiario usualmente porta ad un incremento del valore del fondo. A tale scopo, i parametri che vengono utilizzati per il riparto sono parametri tecnici od economici: o l uso e il grado di utenza; o l altimetria dei terreni; o la distanza; o la natura chimico-fisica dei terreni; o 38

5 I consorzi stradali Tali consorzi vengono costituiti per la realizzazione di una nuova strada, o più semplicemente per la manutenzione di una strada esistente. Il riparto delle spese viene fatto adottando i seguenti parametri: o La lunghezza della strada; o La superficie del fondo servito dalla strada; o La fertilità; o La classe colturale; o.. Per esempi pratici vedi il Vizzardi. 39

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