L INCIDENZA DEI COSTI DI BONIFICA SULLO SVILUPPO DELL AREA DISMESSA

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1 L INCIDENZA DEI COSTI DI BONIFICA SULLO SVILUPPO DELL AREA DISMESSA Claudio Sandrone, Marcello Carboni, Paola Goria (TRS Servizi Ambiente s.r.l.) I soggetti che operano nell ambito dello sviluppo urbanistico delle aree devono interfacciarsi sempre più spesso con le problematiche correlate alla riconversione di siti industriali dismessi contaminati; tale fenomeno trova molta evidenza soprattutto in Europa, dove è presente un tessuto storico industriale consistente e vi è un elevata densità abitativa. Analizzati da un punto di vista meramente economico, gli interventi di bonifica dei siti contaminati costituiscono un costo, sia naturalmente per i soggetti direttamente interessati, sia per la collettività. Nel presente intervento si vuole analizzare la problematica unicamente dal punto di vista dei soggetti (per lo più privati) che operano nell ambito dello sviluppo delle aree urbane dismesse con finalità principalmente remunerative: non vengono pertanto trattati gli aspetti, peraltro importantissimi, delle problematiche relative ad una pianificazione territoriale su larga scala ed alla percezione da parte della comunità del benessere ambientale relativo agli interventi svolti sul territorio. Per valutare l incidenza degli interventi di bonifica sulla riqualificazione di un area e di conseguenza verificare la fattibilità e la remuneratività dell intervento di sviluppo dell area stessa, occorre fare riferimento a più parametri operativi, di cui i principali possono essere ritenuti i seguenti: o costi degli interventi; o tempistiche per arrivare a certificazione dell area; o certezza del raggiungimento degli obiettivi di bonifica; o occupazione superficiale delle aree durante gli interventi di bonifica; o permanenza di eventuali vincoli sull area a valle degli interventi di bonifica (per realizzazione Messa in Sicurezza Permanente, applicazione Analisi di Rischio, etc.). L applicazione di una tecnologia di bonifica rispetto all altra può determinare una variazione significativa degli oneri di bonifica, che, unitamente alle tempistiche di rilascio delle aree, rappresentano in molti casi un fattore determinante per lo sviluppo del progetto. Al contempo vi è sempre più la necessità di analizzare e definire gli interventi di bonifica non come eventi indipendenti e antecedenti alle previsioni di sviluppo dell area: occorre approntare uno studio integrato che coinvolga a livello globale costi e benefici di molteplici opzioni di intervento. Le principali variabili generalmente considerate sono: o destinazione d uso dell area (in particolare macrodistinzione tra aree ad uso residenziale/verde e uso industriale); o realizzazione di piani interrati; o disposizione delle diverse porzioni da edificare (fabbricati, aree a verde, etc.). Nel caso in cui ci sia la volontà di operare una riconversione da area a destinazione d uso industriale ad uso residenziale, occorre considerare che generalmente un intervento di bonifica volto a restituire un area fruibile 1/9

2 come residenziale è più oneroso rispetto ad una bonifica di un area industriale, sia se l intervento è mirato al raggiungimento delle CSC, sia in caso di applicazione di analisi di rischio. Nell analisi delle differenti tipologie di intervento applicabili all area oggetto di studio gioca una parte fondamentale l implementazione dell analisi di rischio sanitario ambientale, il cui utilizzo è stato notevolmente ampliato dall entrata in vigore del D.Lgs. 152/06. L analisi di rischio sanitario ambientale fornisce una valutazione sito-specifica, e gli scenari di esposizione variano in funzione dell utilizzo previsto dell area; risulta estremamente utile pertanto implementare l analisi di rischio per diversi scenari di sviluppo possibili delle aree, al fine di individuare soluzioni progettuali che integrino uno sviluppo ottimale e costi di bonifica sostenibili. La valutazione preliminare degli interventi di bonifica diventa pertanto in tali ambiti uno studio di fattibilità che deve analizzare nel dettaglio più soluzioni progettuali; la linea di sviluppo definitiva dovrà poi essere selezionata attraverso un analisi globale costi-benefici. Di non secondaria importanza è inoltre l analisi delle incertezze presenti all interno della valutazione delle tecnologie di bonifica (oltre naturalmente alle incertezze relative alle prospettive effettive di sviluppo dell area); i principali fattori di incertezza influenti sull analisi sono: o modellizzazione della contaminazione presente a partire dai dati disponibili relativi all area (da caratterizzazioni, indagini preliminari, due diligences ambientali, etc.); o eventuali vincoli o richieste di modifica/integrazione da parte degli Enti di controllo nel corso del procedimento di bonifica; o eventuali varianti in corso d opera necessarie durante l esecuzione degli interventi di bonifica. Al fine di minimizzare per quanto possibile le incertezze della valutazione, risulta di fondamentale importanza avere come base una caratterizzazione o una due diligence ambientale dettagliata dell area, ed avere confronti preliminari con gli Enti di controllo, al fine di valutare congiuntamente le tecnologie di bonifica applicabili. 2/9

3 ANALISI DI UN CASO APPLICATIVO Viene di seguito preso in esame un caso applicativo, in cui viene effettuata una analisi tecnico-economica delle tecnologie di bonifica applicabili ad un area contaminata, in un ottica di sviluppo dell area stessa secondo differenti scenari. L area presa in esame è collocata in una delle principali città italiane, ed è strategicamente collegata con la rete di viabilità: si trova a circa 1 km di distanza dalla rete tangenziale, a 500 m dalla rete metropolitana e a circa 3-4 km dal centro cittadino. L area ha dimensioni di circa mq. Si tratta di un sito produttivo dismesso: l attività ha avuto inizio negli anni 30 del 1900 ed è terminata nel 1994: dagli anni 30 ai primi anni 50 il sito è stato occupato da un industria di trasformazione di prodotti petroliferi (raffinazione di oli), ed in seguito adibito alla produzione di composti chimici. In una porzione dell area è stata individuata presenza di un interramento di rifiuti, la cui estensione non è stimabile con esattezza a causa della presenza di fabbricati sopra l interramento stesso. Le indagini sull area sono state svolte nel periodo Analisi dei dati a disposizione Sulla base dei dati a disposizione, è stato elaborato il seguente modello concettuale preliminare relativo allo stato di fatto dell area e della contaminazione in essa presente: o L area ha un estensione di circa mq. Ai fini della valutazione dei costi di bonifica occorre tenere in considerazione anche l estensione di una via pubblica che si trova tra le due porzioni dell area (circa mq), che risulta in parte potenzialmente contaminata. o Nel sottosuolo è stata riscontrata le presenza di interramenti di rifiuti (non esattamente delimitati) derivanti dalle attività produttive svolte. o È stata riscontrata la presenza di terreni contaminati; tale contaminazione è con tutta probabilità da ricondurre sia ai rifiuti interrati, sia a rilasci (puntuali o prolungati nel tempo) da impianti, stoccaggi, linee aeree e interrate. o I campioni di terreno sottoposti ad analisi di laboratorio presentano tutti almeno un parametro con concentrazione superiore alle concentrazioni di riferimento per terreni ad uso residenziale. Il parametro idrocarburi leggeri C<12 risulta superiore ai valori residenziali in tutti i campioni sottoposti ad analisi. Sono stati riscontrati superamenti anche in campioni prelevati ad elevate profondità (8 m) in sondaggi che non hanno presentato evidenze organolettiche. o Non è stato ad oggi evidenziato uno stato di contaminazione della falda superficiale riconducibile alle attività svolte sull area. I superamenti rilevati nei campioni sottoposti ad analisi (composti organici clorurati) sono presenti in concentrazioni dello stesso ordine di grandezza sia a monte che a valle dell area. Tale contaminazione è pertanto con tutta probabilità da attribuire ad una condizione diffusa dell area su cui insiste il sito, e già in ingresso al sito stesso. I composti rilevati in falda inoltre non sono mai stati riscontrati nei campioni di terreno sottoposti ad analisi. Non è però da escludere l esistenza di uno stato di contaminazione delle acque ad oggi non rilevato, in quanto le postazioni di monitoraggio di valle, essendo alquanto distanziate tra loro, non coprono interamente tutto il fronte delle acque in uscita dallo stabilimento; tale eventuale contaminazione della falda peraltro non è da ritenersi improbabile, considerata l elevata profondità della contaminazione nei terreni, e 3/9

4 considerando oltretutto il fatto che per le aree a maggiore contaminazione non esiste una postazione di monitoraggio di valle. Nella presente valutazione degli oneri connessi alla bonifica dell area non vengono considerati i costi relativi ad eventuali interventi da eseguirsi sulla falda. Sulla base dei dati disponibili è stata effettuata una stima di massima dei volumi di terreno contaminati, con riferimento sia alle concentrazioni di riferimento per terreni ad uso residenziale che per quelle ad uso industriale/commerciale. Tale stima è stata effettuata a partire dai sondaggi e dalle trincee disponibili, attribuendo ad ogni verticale, sulla base delle evidenze riscontrate in campo e delle analisi sui campioni prelevati, uno spessore contaminato ed una superficie di competenza. I valori stimati sono riportati nella tabella che segue, distinguendo due possibili scenari in funzione dei superamenti riscontrati rispetto alle concentrazioni massime ammissibili definite dalla normativa vigente: residenziale e commerciale/industriale. Tabella 1: Quantitativi stimati di terreni contaminati Destinazione d uso prevista Superficie contaminata stimata (m 2 ) Volume contaminato stimato [m 3 ] Uso residenziale Uso commerciale/industriale Analisi delle tecnologie di bonifica applicabili Sono state ipotizzate 4 differenti soluzioni progettuali per la bonifica dell area (porzione terreno): 1. capping superficiale su tutta l area di proprietà; 2. escavazione e messa in sicurezza in sito dei terreni contaminati; 3. escavazione e smaltimento presso impianto esterno; 4. realizzazione di interventi in situ e/o on-site. Di seguito è riportata una prima valutazione economica di ciascuno degli interventi ipotizzati. IPOTESI 1: Capping superficiale Tale intervento consiste nella realizzazione di una copertura superficiale impermeabile, che, impedendo l infiltrazione di acqua nel sottosuolo, limita il trasporto della contaminazione verso i terreni sottostanti e la falda superficiale. Non determinando un confinamento totale della contaminazione (si prevede unicamente una protezione superficiale e non laterale o di fondo), è possibile che tale soluzione venga ritenuta non idonea da parte degli Enti di controllo. Si prevede di realizzare la copertura al di sopra del piano campagna attuale, in modo tale da evitare l escavazione ed il conseguente avvio a smaltimento di terreni contaminati. Il piano campagna futuro pertanto risulterà ad una quota superiore a quello attuale di circa 1,5 m. Si prevede la posa dei seguenti strati (dal basso verso l alto): o stabilizzato spessore 20 cm; o geocomposito bentonitico; o telo in HDPE; o tessuto non tessuto; 4/9

5 o sabbia spessore 20 cm; o terreno naturale di riporto, spessore 1 m, in cui troveranno sede le fondazioni dei fabbricati. Un intervento di questo tipo comporta un costo indicativo, per un area di circa mq, di circa , ,00. Si considera in via del tutto preliminare tale tipologia di intervento applicabile unicamente per aree ad uso industriale/commerciale. IPOTESI 2A: Escavazione e messa in sicurezza in sito Tale intervento consiste nell escavazione totale dei terreni contaminati presenti nell area. I terreni contaminati saranno successivamente messi in sicurezza in una struttura confinata impermeabile costituita, analogamente ad una discarica, da uno strato di fondo, un diaframma laterale ed una copertura superficiale. Al termine degli interventi parte dell area risulterà completamente bonificata e restituita all utilizzo prescelto (in cui potranno essere realizzati anche piani interrati) e parte risulterà vincolata mediante una messa in sicurezza permanente, che potrà essere destinata ad esempio ad un utilizzo commerciale o verde pubblico/privato. Si potrà valutare con gli Enti se anche quest area potrà essere destinata eventualmente ad un utilizzo residenziale. Supponendo di bonificare la porzione Sud e realizzare la messa in sicurezza nella porzione Nord, si potrebbero ottenere circa m 2 bonificati e circa m 2 di messa in sicurezza. L altezza complessiva dei terreni contaminati (circa m 3 ) da ricollocare sarebbe pertanto di circa m (si può ipotizzare circa 9-10 m al di sotto dell attuale piano campagna, per non interferire con la falda, e 3 m al di sopra). Gli interventi consisterebbero in: o demolizione delle fondazioni e delle pavimentazioni industriali; o escavazione dei terreni contaminati della zona Nord e movimentazione verso la zona Sud; o realizzazione della vasca impermeabile costituita da fondo e pareti come di seguito specificato: fondo della discarica (dal basso verso l alto): stabilizzato spessore 20 cm; geocomposito bentonitico; telo in HDPE; tessuto non tessuto; sabbia spessore 20 cm; diaframma plastico composito verticale, comprensivo di telo; o posa dei terreni contaminati nell area di messa in sicurezza, con scavo dei rimanenti provenienti dalla porzione Sud del sito; o ricollocazione dei terreni non contaminati nella porzione Sud; o realizzazione di uno strato di copertura superficiale ( capping ), costituito dai seguenti strati (dal basso verso l alto): stabilizzato spessore 20 cm; geocomposito bentonitico; telo in HDPE; tessuto non tessuto; sabbia spessore 20 cm; 5/9

6 terreno naturale di riporto, spessore 0,5 m; o fornitura e posa di materiale di riporto per livellamenti finali. Un intervento del genere avrà costi indicativi stimati, per i quantitativi considerati (circa m 3 di terreni contaminati), di circa , ,00. Si osserva che in casi analoghi l approvazione del progetto di messa in sicurezza è stata subordinata alla richiesta di gestione tecnica e amministrativa dell area comparabile con quella delle discariche; in tal caso l area risulterebbe assimilabile ad una discarica per rifiuti pericolosi, e quindi in tal caso, oltre a quanto già previsto, occorrerà considerare anche i seguenti fattori: o occorrerà effettuare una corretta gestione del percolato e del biogas (che comportano costi addizionali); o occorrerà effettuare un monitoraggio complesso dell aria e delle acque di falda; o occorrerà prestare una fideiussione con validità trentennale; o occorrerà individuare delle fasce di rispetto, e pertanto è probabile che nelle vicinanze non vi possa essere la presenza di aree ad uso residenziale. IPOTESI 2B: Escavazione e messa in sicurezza in sito dei soli terreni che comportano rischio non accettabile Ipotizzando di poter applicare l analisi di rischio sanitario-ambientale al sito in esame, e di eseguire gli interventi descritti al paragrafo precedente solo per i terreni che risultano superiori alle CSR (concentrazioni soglia di rischio) individuate, si potrebbero ridurre i quantitativi di terreno da mettere in sicurezza di circa un 20-30%. È comunque da considerare il fatto che i contaminanti riscontrati presentano, alcuni caratteristiche di elevata mobilità (idrocarburi leggeri, composti aromatici) ed altri caratteristiche di elevata tossicità e cancerogenicità (idrocarburi policiclici aromatici), e quindi l implementazione dell analisi di rischio potrebbe non comportare, in esito alla caratterizzazione che dovrà essere eseguita, differenze sostanziali rispetto ad un intervento di rimozione della totalità dei terreni che superano i limiti per terreni residenziali. Particolarmente problematici infatti dovrebbero risultare i percorsi di inalazione da terreni contaminati e di lisciviazione di contaminanti in falda. Considerando di dover sottoporre a messa in sicurezza un quantitativo complessivo di m 3, si avrebbe un costo complessivo dell intervento variabile tra circa ,00 e ,00. IPOTESI 3: Escavazione e smaltimento Tale intervento consiste in una bonifica in senso stretto dell area, mediante le seguenti attività: o demolizione delle fondazioni e delle pavimentazioni industriali; o escavazione della totalità dei terreni non conformi ai limiti per uso residenziale (circa m 3 ); o caratterizzazione del materiale per lotti omogenei, al fine di individuare l impianto di conferimento idoneo; o avvio ad impianto esterno (discarica per rifiuti inerti/non pericolosi/pericolosi) o ad impianto di soil washing; 6/9

7 o ripristino mediante materiale inerte certificato. Un intervento del genere comporterebbe dei costi di circa , ,00 in caso di bonifica fino alle CSC residenziali, e , ,00 in caso di bonifica volta al raggiungimento delle CSR sito-specifiche. I costi risultano pertanto non compatibili con i valori commerciali dell area. IPOTESI 4: Interventi in situ e/o on-site Sulla base dei dati a disposizione al momento della valutazione sono risultate possibili solo alcune considerazioni di carattere generale in merito alle possibili soluzioni mediante tecniche in situ o on site; date le caratteristiche dei rifiuti presenti ed in parte dei terreni contaminati, si è osservato che alcune porzioni sembrano non trattabili con tali tecnologie e dovrebbero pertanto essere comunque avviate a smaltimento. Le incertezze sui possibili risultati ottenuti ed i costi comunque associabili allo smaltimento delle porzioni più contaminate hanno fatto sì che queste tipologie di intervento non siano state considerate nelle valutazioni effettuate. Oneri addizionali Al fine di effettuare una valutazione complessiva degli oneri connessi alla bonifica dell area, occorre considerare i seguenti principali oneri addizionali rispetto a quelli considerati nei precedenti paragrafi: a. smaltimento di eventuali rifiuti presenti soprasuolo; b. bonifica di eventuali impianti, serbatoi e linee presenti; c. demolizione del soprasuolo; d. redazione Piano di Caratterizzazione dell area; e. esecuzione indagini integrative di caratterizzazione dell area; f. redazione documento di analisi di rischio; g. progettazione degli interventi di bonifica/messa in sicurezza; h. direzione lavori e coordinamento per la sicurezza; i. monitoraggio delle acque di falda; j. eventuali interventi di bonifica sulle acque di falda (non quotati nella presente valutazione); k. oneri da corrispondersi agli Enti di controllo (esecuzione sopralluoghi, esecuzione analisi in contraddittorio, etc.) (non quotati nella presente valutazione); l. costi amministrativi in genere (fideiussione, etc.) (non quotati nella presente valutazione). Nella tabella che segue viene fornita una stima di tali oneri addizionali. Sono stati al momento considerati unicamente gli oneri derivanti da un procedimento di bonifica di sito contaminato ai sensi del D.Lgs. 152/06, con esclusione degli oneri da corrispondersi ad Enti e PPAA. 7/9

8 Tabella 2 Stima degli oneri addizionali rispetto alle quantificazioni di cui ai paragrafi precedenti Rif. Attività Costo indicativo stimato ( ) a b Bonifica del soprasuolo, demolizione soprasuolo ,00 c d Redazione Piano di Caratterizzazione ai sensi del D.Lgs. 152/ ,00 e Esecuzione indagini di caratterizzazione su terreni e acque di falda ,00 f Redazione documento di rischio, comprendente implementazione analisi di ,00 rischio sanitario-ambientale e modellizzazione della contaminazione g-1 Progettazione degli interventi di bonifica Ipotesi 1 (capping superficiale) ,00 g-2 Progettazione degli interventi di bonifica Ipotesi 2 (scavo e messa in sicurezza) ,00 h-1 Direzione lavori e coordinamento per la sicurezza ai sensi del D.Lgs. 494/ ,00 Ipotesi 1 (capping superficiale) Durata stimata del cantiere: 5 mesi h-2 Direzione lavori e coordinamento per la sicurezza ai sensi del D.Lgs. 494/ ,00 Ipotesi 2 (scavo e messa in sicurezza) Durata stimata del cantiere: 18 mesi i Monitoraggio post-operam della falda superficiale (considerato per 30 anni con 1 campagna/anno) ,00 Valutazione delle incertezze Di seguito sono esplicitati i principali fattori di incertezza per la valutazione economica eseguita sulla bonifica dell area, in ordine decrescente di importanza: 1. stato di contaminazione delle acque di falda; 2. possibilità di applicazione dell analisi di rischio sanitario-ambientale; 3. possibilità di realizzazione di un capping superficiale su area residenziale; 4. possibilità di destinazione di una porzione di area per il confinamento dei terreni contaminati; 5. estensione e profondità della contaminazione dei terreni (integrazioni di indagine). Al fine di ridurre per quanto possibile le incertezze presenti nella valutazione, è fondamentale un confronto preliminare informale con gli Enti di controllo, se possibile, per valutare congiuntamente quale tra le ipotesi riportate possa essere considerata applicabile al caso in oggetto e contestualmente meglio calibrare le indagini integrative necessarie allo sviluppo del progetto. Conclusioni In un ottica di comparazione tra costi e benefici del processo di riconversione dell area sono prese in esame unicamente le ipotesi di realizzazione di un capping superficiale e quella di realizzazione di un area adibita a messa in sicurezza permanente in cui viene confinata la totalità del rifiuto. I benefici sono costituiti dall incremento del valore commerciale dell area bonificata rispetto al valore dell area da bonificare. 8/9

9 Le stime di mercato hanno condotto alla seguente valutazione economica del valore dell area in oggetto resa edificabile: o , ,00 in caso di conversione totale ad area residenziale; o , ,00 in caso di conversione totale ad area commerciale; o , ,00 in caso di conversione mista residenziale/commerciale. Ai fini della presente valutazione l ipotesi di realizzazione di capping superficiale viene abbinata ad una riconversione ad uso commerciale dell area, non ritenendo compatibile un utilizzo di tipo residenziale con le caratteristiche della contaminazione residua nell area. L ipotesi di confinamento della totalità dei terreni contaminati all interno di una porzione definita dell area viene invece abbinata con una riconversione mista residenziale/commerciale. Dal punto di vista meramente economico le due soluzioni risultano pressoché equivalenti. Vista l elevata incidenza dei costi correlati alla bonifica dell area rispetto al valore dell area stessa, e vista l elevata rischiosità relativa agli interventi previsti (legati ad alcune carenze sullo stato conoscitivo della contaminazione dell area e all incognita relative ad eventuali richieste delle Pubbliche Autorità), occorre valutare con attenzione quale sia l importo massimo di acquisto dell area da bonificare per rendere l operazione di compravendita remunerativa. 9/9