CAPITOLO II GLI INTERESSI PASSIVI PER L ACQUISTO E LA RISTRUTTURAZIONE DELLA CASA

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1 GLI INTERESSI PASSIVI PER L ACQUISTO E LA RISTRUTTURAZIONE DELLA CASA CAPITOLO II GLI INTERESSI PASSIVI PER L ACQUISTO E LA RISTRUTTURAZIONE DELLA CASA SOMMARIO 1. Interessi passivi dipendenti da mutui per l acquisto dell abitazione principale - 2. Rinegoziazione e accollo del mutuo per l acquisto dell abitazione principale 3. Spese per intermediazione immobiliare 4. Altri interessi passivi su mutui tavola riassuntiva 5. La documentazione comprovante le spese 1. Interessi passivi dipendenti da mutui per l acquisto dell abitazione principale L art. 15, co. 1, lett. b) del Tuir, disciplina la detrazione degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale. La detrazione spetta non soltanto a fronte dell acquisto dell abitazione principale e delle relative pertinenze, ma anche in caso di acquisto di un ulteriore quota di proprietà dell unità immobiliare. La detrazione non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stipulato per l acquisto in via autonoma delle pertinenze dell abitazione principale (box, soffitta, cantina ecc.) (Circolare n. 108 del 3 maggio 1996). Dal tenore letterale della disposizione citata emerge che 45

2 CAPITOLO II numerose sono le condizioni necessarie affinché possa configurarsi il diritto al beneficio. In particolare: gli interessi, gli oneri e le quote di rivalutazione, devono riferirsi solo ed esclusivamente a contratti di mutuo. Non sono ammesse, infatti, altre forme di finanziamento, pur se assistite da garanzia ipotecaria, quali, ad esempio: aperture di credito bancarie, cessioni dello stipendio, prefinanziamenti accesi per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula; il mutuo deve essere assistito da garanzia ipotecaria su immobili che possono essere anche diversi da quello, destinato ad abitazione principale, che si intende acquistare; il soggetto erogante il mutuo deve essere residente o avere una stabile organizzazione in Italia. È ammessa la detrazione anche se il mutuo è stipulato con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell Unione europea; l intestatario del contratto di mutuo deve essere anche acquirente dell immobile 1. Ciò significa che non è possibile fruire della detrazione nel caso in cui si stipuli un contratto di mutuo per l acquisto dell abitazione principale da parte di un familiare (ad es. genitore mutuatario, figlio proprietario dell immobile); il mutuo deve essere finalizzato all acquisto dell abitazione principale. La finalità del mutuo deve risultare direttamente dal contratto di mutuo, ma anche dal contratto 1 In presenza di tutte le condizioni richieste dalla norma, anche il nudo proprietario può usufruire della detrazione in esame che, invece, non compete mai all usufruttuario il quale non acquista la proprietà dell unità immobiliare (circolare n. 108 del 3 maggio 1996). 46

3 CAPITOLO II MANCATO UTILIZZO DELL IMMOBILE QUALE ABITAZIONE PRINCIPALE ED EFFETTI SULLA DETRAZIONE CAUSE SPETTANZA DETRAZIONE CONDIZIONI Trasferimento per motivi di lavoro, avvenuto dopo l acquisto Ricovero permanente in istituti di ricovero e cura Altri motivi SI SI MUTUO STIPULATO PRIMA DEL Il mutuo si considera come stipulato per l acquisto di immobile diverso dall abitazione principale. La detrazione spetta, quindi, entro il limite di spesa di euro 2.065,83 per ciascun cointestatario del mutuo. Qualora l immobile venga adibito nuovamente ad abitazione principale la relativa detrazione torna ad essere possibile MUTUO STIPULATO DOPO L Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d imposta successivo a quello in cui l immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Qualora l immobile venga adibito nuovamente ad abitazione principale la detrazione torna ad essere possibile nessuna (oltre quelle ordinarie ) Non può essere locato (più quelle ordinarie ) 56

4 GLI INTERESSI PASSIVI PER L ACQUISTO E LA RISTRUTTURAZIONE DELLA CASA L aspetto su quale è necessario porre particolare l attenzione è quello del mutuo eccedente il costo sostenuto per l acquisto dell immobile. Come precisato dall Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 15 del 2005, in tali casi la detrazione del 19% deve essere calcolata sulla quota parte di interessi proporzionata al costo di acquisto dell immobile (risultante dal rogito) comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori debitamente documentati 5. Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula: (costo di acquisto dell immobile + oneri accessori) /capitale dato a mutuo x interessi pagati. Tra le spese e gli oneri accessori connessi all acquisto (Circolare n. 26 del 31 maggio 2005 e Risoluzione n.128 del 23 settembre 2005) rientrano a titolo esemplificativo: - l onorario del notaio per l acquisto dell immobile; - le spese di mediazione immobiliare - le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali; - le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare e quelle sostenute in caso di acquisto effettuato nell ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale; - le spese per l iscrizione e la cancellazione dell ipoteca; 5 Il chiarimento fornito dall Agenzia delle Entrate ha una portata restrittiva atteso che, antecedentemente, il contribuente poteva portare in detrazione la totalità degli interessi passivi pagati, pur sempre nel rispetto del limite complessivo fissato dall art. 15, co. 1, lett.b) del Tuir, senza, quindi, la necessità di parametrarli al costo dell immobile. 57

5 CAPITOLO II - l imposta sostitutiva sul capitale prestato; - l onorario del notaio per la stipula del mutuo; - le spese di istruttoria e di perizia tecnica, le ultime quattro sebbene non siano direttamente afferenti il contratto di mutuo. Come chiarito dall Agenzia delle Entrate con la circolare n. 17 del 18 maggio 2006, il costo di acquisto dell immobile da considerare ai fini della proporzione di cui sopra non deve essere rapportato alla quota di proprietà dell immobile che, quindi, risulta essere ininfluente. Ciò che conta è che vi sia congruenza fra ammontare del mutuo e valore dell immobile. Il confronto, quindi, va fatto tra l importo complessivo del mutuo e l intero costo di acquisizione dell immobile. Ne consegue che, nel caso di unico mutuatario al 100% e proprietà dell immobile divisa tra lo stesso mutuatario e altro comproprietario al 50% ciascuno, l importo del capitale dato a mutuo, da indicare al denominatore della formula, sarà uguale all intero importo del mutuo, e il costo di acquisizione dell immobile, da indicare al numeratore della formula, sarà uguale all intero costo sostenuto per l acquisto (e non al 50% di tale costo). Esempio 1 marito e moglie comproprietari al 50% di un immobile adibito ad abitazione principale il cui costo, da rogito, è di euro ,00; marito unico intestatario del contratto di mutuo per un importo pari a ,00 euro; 58

6 GLI INTERESSI PASSIVI PER L ACQUISTO E LA RISTRUTTURAZIONE DELLA CASA interessi passivi e oneri accessori pari a euro Ai fini della detrazione, poiché il mutuatario deve essere anche proprietario, sarà solo il marito (il quale, peraltro, è l unico a sostenere le spese per interessi passivi, in quanto unico mutuatario) a poter usufruire del beneficio. Inoltre, poiché l importo del mutuo è maggiore del costo dell immobile sarà necessario ricorrere alla proporzione sopra illustrata tenendo presente che, a tal fine, i relativi importi andranno assunti per intero. Pertanto: / x = Il marito, quindi, potrà usufruire della detrazione del 19% su una spesa per interessi passivi di euro nel rispetto del limite posto dall art. 15, co. 1, lett. b) del Tuir. Nel modello 730 la rappresentazione sarà la seguente Nel modello 730/2015 redditi 2014 l ammontare degli interessi passivi deve essere indicato nel Rigo E7. La detrazione pari a euro 760 sarà determinata dal Caf o dal sostituto d imposta in sede di assistenza fiscale e indicata nel modello Nel Modello Unico PF la rappresentazione sarà la seguente 59