INDICE. Prefazione... VII

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1 INDICE Prefazione... XXI 1 Le parti Le parti del contratto di locazione La natura consensuale ed obbligatoria del contratto di locazione La locazione di cosa altrui La locazione stipulata dal non proprietario Il proprietario non locatore Il comproprietario locatore e l amministrazione della comunione Il comproprietario conduttore Il coniuge in comunione legale Pluralità di locatori e pluralità di conduttori... 6 Casistica: risposte ai quesiti Forma, prova e trascrizione Forma e locazione Locazioni infranovennali ed ultranovennali La pattuizione di forme convenzionali Forma scritta e locazioni abitative I contratti dalla pubblica amministrazione Prova del contratto di locazione Trascrizione Casistica: risposte ai quesiti Locazione di immobili urbani in generale L immobile urbano Uso promiscuo dell immobile Uso diverso da quello pattuito VII

2 3.4 Disciplina cogente ed invalidità dei patti contra legem Nullità e durata Nullità e corrispettivo L azione di ripetizione di indebito Patti contrari alla legge e transazione Fissazione del termine per l esecuzione Casistica: risposte ai quesiti Locazioni abitative L abitazione «primaria» e la sua disciplina I tipi contrattuali previsti dalla legge sulle locazioni abitative I modelli contrattuali ordinari La disciplina transitoria La sublocazione ad uso abitativo primario Locazione abitativa stipulata dallo straniero La disciplina dell esecuzione nella legge sulle locazioni abitative I provvedimenti successivi e gli interventi della Corte Costituzionale Locazioni di immmobili di «edilizia residenziale pubblica» Locazioni di immobili di prestigio Locazioni «transitorie» Le locazioni per esigenze degli studenti universitari Le locazioni per «finalità turistiche» La foresteria degli enti locali Locazioni non abitative Attività industriali e commerciali Attività artigianali Attività agricole Attività turistiche Attività alberghiere I contatti con il pubblico Attività esercitate in immobili complementari o interni Attività professionali Attività transitorie Le «particolari attività» Le locazioni stagionali Locazioni di aree nude Casistica: risposte ai quesiti VIII

3 6 Le obbligazioni del locatore L elencazione del codice e l effettiva latitudine delle obbligazioni del locatore L obbligazione di consegna in generale La nozione di «buono stato di manutenzione» Obbligazione convenzionale di modificare la cosa locata L idoneità «giuridica» della cosa L immobile abusivo e privo di abitabilità Inadempimento dell obbligazione di consegna Legittimazione del conduttore ad agire per la consegna contro il terzo detentore L obbligazione di manutenzione: il quadro normativo Manutenzione ordinaria e straordinaria Guasto e vizio Le riparazioni di «piccola manutenzione» Fattispecie Spurgo dei pozzi neri e delle latrine Le riparazioni di «piccola manutenzione» e l obbligazione di riconsegna della cosa locata Scopo dell obbligazione di manutenzione e condizioni per la sua insorgenza L obbligazione di manutenzione e le condizioni della cosa locata al momento della pattuizione Obbligazione di manutenzione e sopravvenute disposizioni di legge Obbligazione di manutenzione e fornitura di servizi L obbligazione di manutenzione dopo la cessazione della locazione L avviso da parte del conduttore Obbligazione del conduttore di tollerare l esecuzione delle riparazioni non differibili Diritti del conduttore in caso di riparazioni Le riparazioni urgenti eseguite dal conduttore La tutela del conduttore contro l inadempimento dell obbligazione di manutenzione Perimento della cosa locata Derogabilità della disciplina dell obbligazione di manutenzione Il divieto di innovazioni I vizi della cosa locata Casistica Risoluzione del contratto e riduzione del corrispettivo Risarcimento del danno IX

4 6.5.4 Conoscenza o riconoscibilità del vizio da parte del conduttore Esclusione e limitazione convenzionale della responsabilità per vizi Cose pericolose per la salute Vizi sopravvenuti La garanzia per le molestie Il contenuto della garanzia L esonero convenzionale della garanzia L obbligo di avviso Le molestie giudiziali L azione diretta del conduttore Casistica: risposte ai quesiti Il canone Il corrispettivo: profili generali Adempimento dell obbligazione Mezzi di pagamento I soggetti La mora Il canone nelle locazioni abitative e non abitative. Aspetti generali Nullità delle pattuizioni contra legem Ratio Le nuove locazioni abitative Casistica Garanzie e privilegi Aspetti processuali La risoluzione del contratto Locazioni abitative e non abitative La clausola risolutiva espressa La sanatoria Sanatoria banco iudicis e termine di grazia Termine di grazia e opposizione Azione di riconduzione e azione di ripetizione Decadenza e prescrizione Casistica: risposte ai quesiti Gli oneri accessori Profili generali Presupposti del rimborso Rapporti con il condominio Assemblea e delibere X

5 8.3.2 Servizio inadeguato. Immobili non condominiali Casistica Esigibilità del credito e risoluzione La prescrizione Casistica: risposte ai quesiti I danni per tardiva riconsegna dell immobile Natura giuridica e disciplina dell obbligazione restitutoria La costituzione in mora Il corrispettivo convenuto Il maggior danno Onere probatorio a carico del locatore Il meccanismo risarcitorio sancito dall art. 6, comma 6, della l. n. 431/ Casistica: risposte ai quesiti Deposito cauzionale Natura giuridica del deposito cauzionale Costituzione e restituzione del deposito cauzionale Ambito di applicazione dell art. 11, l. 392/ Derogabilità della disciplina del deposito cauzionale La corresponsione degli interessi sul deposito cauzionale Casistica: risposte ai quesiti Uso e restituzione della cosa locata La diligenza nell uso La diligenza nell uso nel sistema delle obbligazioni del conduttore Diligenza nell uso e innovazioni della cosa locata Innovazioni vietate Operatività del divieto di innovazioni nel corso del rapporto La destinazione d uso Contenuto dell obbligazione di osservanza della destinazione d uso Mancata determinazione della destinazione d uso Il mutamento di destinazione disciplinato dall art. 1587, n. 1 c.c. e quello regolato dall art. 80, l. n. 392 del Mutamento di destinazione e non uso Mutamento di destinazione e risoluzione del contratto Ipotesi particolari Astensione da attività moleste XI

6 L obbligo del conduttore di consentire la visita dell immobile locato La restituzione della cosa locata L obbligazione di restituire la cosa al termine della locazione Lo stato della cosa locata al momento della restituzione Rinuncia del locatore al risarcimento del danno Restituzione della cosa nello stato originario e danno emergente Restituzione della cosa nello stato originario e lucro cessante Il rifiuto di ricevere in consegna il bene che necessiti di riparazioni La responsabilità colpevole del conduttore e la causa ignota I terzi ammessi all uso e al godimento della cosa La distruzione dell immobile Distruzione, rovina parziale e semplice danneggiamento dell immobile Locazione e assicurazione Casistica: risposta ai quesiti La cessione del contratto di locazione e la sublocazione nel codice civile La cessione La cessione come negozio trilaterale Gli effetti della cessione La cessione non consentita La sublocazione Aspetti qualificanti della sublocazione La sublocazione come contratto oneroso Sublocazione e ospitalità La sublocazione vietata: legittimazione ad avvalersi del divieto Rimedi contro il mancato rispetto del divieto di sublocazione: risoluzione del contratto di locazione Rimedi contro il mancato rispetto del divieto di sublocazione: risarcimento del danno; inammissibilità dell azione di reintegrazione del possesso Rapporti tra locatore e subconduttore L azione diretta La sublocazione rispetto alla cessazione e all invalidità della locazione Posizione del locatore in caso di mancata risoluzione della locazione Posizione del sublocatore in caso di risoluzione della locazione XII

7 Nullità e risoluzione del contratto di locazione: ambito della previsione ed effetti Il subconduttore ed il giudizio tra locatore e sublocatore Casistica: risposta ai quesiti La cessione del contratto di locazione e la sublocazione con riguardo agli immobili urbani La cessione del contratto di locazione ad uso di abitazione La sublocazione di immobili adibiti ad abitazione La cessione e la sublocazione in tema di locazioni non abitative: appartenenza dell immobile a un complesso aziendale L azienda oggetto di cessione o locazione Forma della cessione o della locazione di azienda La previsione normativa e la regolamentazione pattizia Rilevanza della conclusione dei contratti di cessione e sublocazione; correlazioni coi negozi relativi all azienda La comunicazione della cessione e della sublocazione Legittimazione, forme e oggetto La comunicazione: effetti L opposizione del locatore La responsabilità del cedente in caso di inadempimento del cessionario Natura solidale o sussidiaria della responsabilità La posizione del cedente: comunicazione dell inadempimento del cessionario Il cedente e l inadempimento dei successivi cessionari La liberazione del cedente La posizione del cessionario Casistica: risposta ai quesiti La successione nel contratto di locazione La successione mortis causa nella locazione abitativa I successibili Il decesso del conduttore La convivenza Il rapporto di locazione a seguito della successione Vicende relative al rapporto matrimoniale o di convivenza incidenti sulla locazione abitativa Separazione dei coniugi; scioglimento e cessazione degli effetti civili del matrimonio Cessazione della convivenza more uxorio La comunicazione Gli effetti della cessione legale XIII

8 14.3 La successione per causa di morte nella locazione non abitativa Diritto di continuare l attività del conduttore defunto Successione nell immobile in coutenza La cessione legale del contratto nelle locazioni non abitative Casistica: risposte ai quesiti Il trasferimento della cosa locata Opponibilità del contratto di locazione e subentro nella locazione Le ipotesi di opponibilità Locazione munita di data certa anteriore al trasferimento Locazione ultranovennale trascritta Acquisto in buona fede del possesso di mobile non registrato; patto di rispetto Il conduttore nella detenzione del bene La clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione La regola del subentro Portata Comunicazione o conoscenza del trasferimento del bene Necessità che il contratto sia ancora in vita Pluralità di acquirenti Questioni processuali connesse al subentro Peculiarità della posizione dell acquirente: vendita con patto di riscatto; liberazioni e cessioni dei canoni Inopponibilità della locazione L estinzione del diritto del locatore L estinzione retroattiva L estinzione non retroattiva: cessazione dell usufrutto L espropriazione della cosa locata Casistica: risposta ai quesiti Principi generali in tema di durata, cessazione e rinnovo della locazione La durata I rinnovi per periodi eccedenti il trentennio Locazione soggetta a condizione risolutiva La mancata pattuizione della scadenza e i termini legali di durata La cessazione del contratto e la rinnovazione tacita Il regime delle locazioni a tempo determinato Il regime delle locazioni a tempo indeterminato Il pactum renovandi XIV

9 La rinnovazione tacita nell ipotesi di cui all art. 1597, comma 3, c.c Il contratto rinnovato Le garanzie della locazione in caso di rinnovazione Casistica: risposta ai quesiti La durata legale minima delle locazioni urbane Le locazioni abitative La legge sull equo canone e il suo superamento La legge n. 431/ Le locazioni non abitative La durata esennale o novennale La rinnovazione alla prima scadenza: rilevanza rispetto alla durata del contratto Il regime della locazione ultraesennale o ultranovennale: durata del rinnovo Il regime della locazione ultraesennale o ultranovennale: necessità del diniego di rinnovo Rinuncia del conduttore al rinnovo La disciplina delle locazioni ex art. 42 l. n. 392/ Casistica: risposte ai quesiti La disdetta Funzione e oggetto della disdetta Indicazione della data di scadenza Efficacia della disdetta per la scadenza successiva a quella per cui è stata intimata La forma della disdetta Generalità Forme convenzionalmente determinate La forma della disdetta delle locazioni abitative nella l. n. 392/ La forma della disdetta delle locazioni abitative nella l. n. 431/ La forma della disdetta delle locazioni non abitative La sottoscrizione della disdetta La rappresentanza Rappresentanza e procura alla lite Forma della procura Il falsus procurator e la ratifica Negotiorum gestio Disdetta e rapporto soggettivamente complesso XV

10 I locatori comproprietari Pluralità di conduttori Il termine minimo entro cui comunicare la disdetta La disdetta come atto recettizio La prova L indirizzo del destinatario Consegna e mancata consegna del plico contenente la disdetta La revoca della disdetta Casistica: risposta ai quesiti Il diniego motivato di rinnovo La cessazione della locazione non abitativa alla prima scadenza La specificazione del motivo Inammissibilità di prospettazioni generiche Impossibilità di specificare il motivo in sede giudiziale Nullità della disdetta non adeguatamente motivata e difetto della condizione di procedibilità: deducibilità e rilevabilità d ufficio La serietà dell intenzione Art. 29, lett. a), l. n. 392/1978: destinazione dell immobile all uso abitativo Art. 29, lett. b): destinazione dell immobile allo svolgimento di determinate attività Destinazione dell immobile ad una delle attività di cui all art Art. 29, lett. b): attività tendenti al conseguimento di finalità istituzionali di amministrazioni pubbliche Art. 29, lett. c): gli interventi edilizi sull immobile Generalità Art. 29, lett. c): demolizione dell immobile finalizzata alla ricostruzione Art. 29, lett. c): integrale ristrutturazione e completo restauro Art. 29, lett. c): interventi in base a programmi pluriennali di attuazione Art. 29, lett. d): ristrutturazione dell immobile per conformarlo al piano comunale di commercio Diniego di rinnovo per le locazioni alberghiere Rilievo della concessione edilizia La concessione edilizia come condizione dell azione Risoluzione degli effetti del provvedimento di rilascio in caso di intervenuta scadenza dei termini della concessione edilizia XVI

11 Interventi che non richiedono concessione, ma denuncia di inizio attività Sindacato sul provvedimento concessorio I rimedi Aspetti generali Le fattispecie regolate: la mancata destinazione dell immobile all uso abitativo La mancata destinazione dell immobile all uso non abitativo Altri casi di inadempimento del locatore Il ripristino del contratto Il risarcimento del danno La sanzione pecuniaria Il diniego di rinnovo nei patti in deroga Profili di carattere generale I motivi di diniego di rinnovo nei patti in deroga Il diniego di rinnovo nella l. n. 431/ Casistica: risposte ai quesiti La cessazione del contratto prima della scadenza Il recesso nella disciplina codicistica Le fattispecie di recesso nella legislazione speciale Il recesso convenzionale Il recesso per gravi motivi: situazione legittimante Il recesso per gravi motivi: disciplina Il recesso per gravi motivi: applicabilità alle locazioni ex art. 42 l. n. 392/ Il recesso esercitato illegittimamente La risoluzione per mutuo consenso e la novazione Incidenza dei provvedimenti ablatori sul rapporto di locazione Locazione e fallimento Il fallimento del locatore Il fallimento del conduttore: il subentro Il recesso del curatore Casistica: risposta ai quesiti Miglioramenti e addizioni Nozione di miglioramenti e casistica Poteri del conduttore e consenso del locatore Determinazione dell indennizzo e compensazione delle migliorie con i deterioramenti XVII

12 21.4 Nozione di addizioni: in particolare, le addizioni separabili e quelle non separabili Disciplina dell indennità: l esercizio dello ius tollendi del conduttore e dello ius retinendi del locatore Casistica: risposte ai quesiti Indennita d avviamento Funzione dell indennità d avviamento commerciale L onere probatorio a carico delle parti Le attività tutelate: fattispecie concrete Esclusione del diritto all indennità I contatti diretti con il pubblico Cessazione della locazione per causa non imputabile al locatore Natura giuridica dell indennità Ammissibilità della rinuncia Prescrizione del diritto Compensazione Indennità aggiuntiva e facoltà di ritenzione (art. 34, commi 2 e 3) Casistica: risposte ai quesiti La prelazione Ambiti di applicabilità Titolarità attiva e passiva. I soggetti Fattispecie Soggetto passivo del diritto di prelazione Funzionamento ed esercizio La denuntiatio; sua natura Vicende inerenti la denuntiatio Forma, contenuto e inoltro della denuntiatio Modalità di esercizio della prelazione Pluralità di conduttori Rinunzia Fattispecie che non danno luogo a prelazione La vendita in blocco e la vendita cumulativa Altre ipotesi di esclusione dalla prelazione Prelazione in caso di nuova locazione La violazione del diritto Casistica: risposte ai quesiti Il riscatto Natura e ambito di operatività del diritto XVIII

13 24.2 Termine e decadenza Esercizio giudiziale e stragiudiziale Pagamento del prezzo Casistica: risposte ai quesiti Indice cronologico della giurisprudenza Indice analitico I capitoli 1, 2, 3, 4, 5e6sono stati scritti da Mauro di Marzio I capitoli 7, 8, 9, 10, 21, 22, 23 e 24 sono stati scritti da Giampiero Barrasso I capitoli 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20 sono stati scritti da Massimo Falabella XIX