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1 TECHNOLOGY AND MANAGEMENT FOR BUILDING AND ENVIRONMENT 01

2 Un ringraziamento particolare al Prof. Oliviero Tronconi che con il suo sostegno e supporto ha reso possibile la stesura del presente volume.

3 Collana a cura di Oliviero Tronconi Technology and Management for Building and Environment Comitato Scientifico Oliviero Tronconi Docente presso il Politecnico di Milano Corrado Baldi Docente presso il Politecnico di Milano Luciano Capaldo Presidente RICS Europa (Royal Institution of Chartered Surveyors) Aldo Castellano Docente presso il Politecnico di Milano Paola G. Lunghini Direttore Responsabile di Economia Immobiliare Barbara Polito Director The Carlyle Group Europe Real Estate

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5 Marzia Morena FINANZA E COSTRUZIONI Il nuovo mercato immobiliare Dall investimento alla gestione della redditività

6 Copyright MMVII ARACNE editrice S.r.l. via Raffaele Garofalo, 133 A/B Roma (06) ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento anche parziale, con qualsiasi mezzo, sono riservati per tutti i Paesi. Non sono assolutamente consentite le fotocopie senza il permesso scritto dell Editore. I edizione: dicembre 2007

7 A Elisabetta ed Alice

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9 7 INDICE Presentazione (Oliviero Tronconi) 11 Introduzione (Marzia Morena) 13 Capitolo 1 I FONDI IMMOBILIARI Oliviero Tronconi Cosa sono le SGR e le diverse tipologie di fondi di investimento I Fondi Immobiliari ad Apporto Come nasce un fondo ad apporto I Fondi di investimento immobiliare: caratteristiche fondamentali e differenze rispetto ad altre tipologie di fondi I Fondi Riservati I Fondi Speculativi L operatività e gli obiettivi dei Fondi di investimento immobiliare riservati e speculativi Le caratteristiche operative dei Fondi speculativi I fondi speculativi ad apporto di immobili privati o pubblici I Fondi speculativi a raccolta I limiti e le possibilità operative delle SGR immobiliari I nuovi sviluppi normativi e di mercato dei fondi immobiliari Le diverse tipologie di fondo immobiliare Strategie e dinamiche attuali dei fondi di investimento immobiliare 46 Capitolo 2 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA: ALCUNE ESPERIENZE Marzia Morena I Fondi Immobiliari di Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR (RREEF Fondimmobiliari SGR) Valore Immobiliare Globale Piramide Globale I Fondi Immobiliari di BNL Fondi Immobiliari SGR BNL Portfolio Immobiliare Portfolio Immobiliare Crescita Estense Grande Distribuzione Il Fondo Immobiliare Investietico Aedes BPM Real Estate SGR S.P.A Il Fondo Immobiliare Michelangelo Sorgente SGR Il Fondo Immobiliare Alpha Immobiliare Fimit SGR Fondo Investire Residenziale 1 - Investire Immobiliare SGR 77

10 8 Indice Capitolo 3 LE NUOVE RISORSE PER CAMBIARE LE CITTÀ: IL RUOLO DEI FONDI IMMOBILIARI CHIUSI Salvatore Ciccarello Vecchi e nuovi attori della trasformazione urbana I fondi immobiliari fra i nuovi attori Il criterio della qualità Sulla strada dell innovazione: il Fondo Unicredito Immobiliare Uno Il complesso direzionale del Sole 24 Ore a Milano Il complesso produttivo tecnologico di Stezzano (BG), headquarters di Brembo Spa Il complesso direzionale di Milano, Headquarter di Pirelli 97 Capitolo 4 LE OPERAZIONI DI SPIN-OFF NELL OTTICA DI UN ADVISORY STRATEGICO IMMOBILIARE: IL CASO TELECOM/TELEMACO IMMOBILIARE Edoardo Viganò, Barbara Pisani Processi di finanziarizzazione, razionalizzazione e ottimizzazione di assets/patrimoni immobiliari Lo spin-off immobiliare La tipologia di immobili oggetto di un operazione di spin-off immobiliare Le fasi di una operazioni di spin-off immobiliare Le prime esperienze di spin-off immobiliare in Italia Lo spin-off immobiliare di Telecom Italia e la nascita di Telemaco Immobiliare Il patrimonio immobiliare di Telemaco Immobiliare La missione di Telemaco Immobiliare Analisi e previsione dei mercati immobiliari in cui sono presenti gli assets di Telemaco Verifica delle opportunità di sviluppo e di trasformazione degli assets Analisi e previsione delle attività tecnico-manutentive Predisposizione di un progetto di gestione conto terzi 121 Capitolo 5 CENNI DI ASSET MANAGEMENT: LA FASE DI ACQUISIZIONE Nicola Rugarli Il Processo di acquisizione di un investimento immobiliare L analisi finanziaria dell investimento 124

11 Indice 9 Capitolo 6 IL PROPERTY MANAGEMENT: DALLA OPERATIVITÀ QUOTIDIANA ALLA GESTIONE STRATEGICA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Barbara Polito Il Property Management Ruolo, ambito di attività e obiettivi La gestione operativa: day by day La gestione delle attività amministrative La gestione delle attività tecniche La gestione dei rapporti con i conduttori Gestione dei rapporti con Comuni, Enti, Autorità, Organi di Vigilanza Il sistema informativo La gestione strategica del patrimonio immobiliare: Il Property Management strategico La pianificazione delle attività: il Management Plan La misurazione dei risultati 157 Capitolo 7 IL TERRITORIO COME RISORSA: VERSO IL MARKETING TERRITORIALE Marzia Morena Conoscere il territorio: una ricerca del Politecnico di Milano Metodologia della ricerca e analisi dei dati raccolti Considerazioni conclusive 170 Bibliografia 171 Gli autori 175

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13 11 Presentazione Oliviero Tronconi Nel corso dell ultimo decennio abbiamo più volte cercato di approfondire, attraverso specifiche ricerche, i processi di trasformazione dell offerta ovvero l evoluzione delle diverse figure che hanno operato nel mercato delle costruzioni/immobiliare a partire dalla fine della II Guerra Mondiale. Durante gli ultimi 60 anni le principali categorie di operatori immobiliari hanno subito una traiettoria trasformativa molto accentuata: - il proprietario di aree è divenuto imprenditore utilizzando il costruttore per edificare il suo prodotto immobiliare; - il costruttore si è trasformato a poco a poco in imprenditore acquistando terreni e costruendo autonomamente; - il finanziatore, nell ultimo scorcio del secolo, soprattutto a partire dalla seconda metà degli anni 90, ha iniziato a soppiantare, sia il proprietario, sia il costruttore, avviando un processo di governo verticale di tutte le attività necessarie alla realizzazione di una moderna industria immobiliare. Nasce così anche nel nostro Paese l impresa immobiliare che assomma in sé (che gestisce) tutte le fasi del ciclo immobiliare, tutte le figure-ruoli professionali, prima separati, del mercato immobiliare. Una impresa che si procura le aree e sulla base delle prospettive e potenzialità del mercato realizza i progetti, provvede con i suoi partner-appaltatori alla costruzione, offre in vendita gli spazi realizzati, finanzia l acquirente offrendogli credito, oppure mantiene le proprietà del suo patrimonio immobiliare a fini reddituali gestendolo secondo le moderne concezioni manageriali. Accanto al processo di formazione del nuovo e moderno mercato immobiliare nel nostro Paese continuano, ovviamente ad operare un numero elevatissimo di figure professionali e imprenditoriali (costruttori, progettisti, intermediatori etc.) che affrontano la sfida della sopravvivenza in un mercato delle costruzioni/immobiliare sempre più difficile e competitivo. E ormai consapevolezza diffusa di come a partire dalla seconda metà degli anni 90 si sia sviluppato e via via accelerato il fenomeno della finanziarizzazione del settore delle costruzioni/immobiliare.

14 12 Presentazione Questo processo è alla base di quello che oggi viene individuato come nuovo mercato immobiliare fatto di nuove figure di operatori professionali, mentre parallelamente si è approfondita la crisi dei ruoli e figure professionali più tradizionali: in primis i costruttori e i progettisti edili. In effetti oggi occorre confrontarsi con un mercato fortemente polarizzato: - Da una parte il mercato di fascia alta dove si concretizzano grandi investimenti che originano i progetti più significativi che connotano le grandi aree urbane del nostro paese: palazzi per uffici, centri commerciali, hotel, piattaforme logistiche, strutture ospedaliere, spazi per l entertainement, università, recupero di aree dismesse, ecc. È questo il nuovo mercato immobiliare in cui la committenza ha un forte carattere professionale, precise esigenze espresse in progetti dettagliati che si traducono in piani tecnico-economici di grande precisione ed in strumenti contrattuali cogenti. - Dall altra il mercato frammentato e polverizzato fatto in buona parte di interventi di recupero e riqualificazione delle residenze e di nuove costruzioni di piccola-media taglia. È questo il mercato più tradizionale nel quale gli utenti finali sono le famiglie. Il testo di Marzia Morena costituisce un valido supporto per conoscere ed approcciare in forma organica gli aspetti più rilevanti del processo di finanziarizzazione del nuovo mercato immobiliare del nostro paese. Il testo si sofferma ampiamente ed in forma approfondita sui principali strumenti che hanno consentito la realizzazione del processo di finanziarizzazione e sulle più rilevanti attività di asset che lo caratterizzano. In definitiva questo lavoro costituisce una preziosa occasione per riflettere sulle trasformazioni del mercato e quindi dei contenuti delle principali attività professionali del settore costruzioni/immobiliare. Una riflessione che potrebbe essere molto utile per la generalità degli operatori del settore, ma in particolare per le nuove generazioni di studenti universitari di Architettura e Ingegneria per orientare le loro carriere verso le migliori opportunità.

15 13 Introduzione Marzia Morena La crisi del settore immobiliare, che si è manifestata nel nostro Paese durante gli anni 90 ha generato una profonda riflessione sulle modalità e le problematiche connesse all investimento in immobili. Il ciclo negativo del mercato ha determinato un inversione di tendenza nella rivalutazione nel tempo degli asset immobiliari. Questo ha prodotto un nuovo modo di guardare agli edifici, ovvero ai relativi investimenti, spostando il focus sui flussi di cassa periodici che un bene immobile è in grado di produrre. Il passaggio da una logica patrimoniale, basata sulla plusvalenza realizzabile grazie alla naturale rivalutazione nel tempo del cespite, o come si dice diffusamente del mattone, ad una logica nuova, di tipo reddituale, ha comportato una significativa riconfigurazione dei criteri di investimento immobiliare. Oggi il valore di un immobile viene posto, anche nel nostro Paese, così come avviene ormai da tempo nei Paesi anglosassoni, in relazione al suo possibile utilizzo e soprattutto alla sua redditività. Ciò che è cambiato è dunque il concetto stesso di valore immobiliare. Per molto tempo gli edifici sono stati considerati, da un parte, come un costo di cui occorreva inevitabilmente farsi carico per poter esercitare la propria attività, ma anche, dall altra, come un bene rifugio a causa dell alta inflazione che per diversi anni ha afflitto l economia i- taliana. Tale costo non risultava esclusivamente riconducibile alle spese di manutenzione, di adeguamento normativo e alle imposte in generale, ma soprattutto agli oneri derivanti dall immobilizzo di capitali necessari al loro acquisto o alla loro costruzione. Attualmente la situazione sta mutando velocemente e radicalmente. In un ottica strategica e innovativa che considera i patrimoni immobiliari come oggetti di investimenti finanziari, gli edifici divengono strumenti di redditività e di valorizzazione del patrimonio aziendale. L obiettivo è quello di conseguire un reddito periodico adeguato rispetto ad altre forme d investimento. Le recenti privatizzazioni e le politiche di concentrazione sul cosiddetto core business (l attività principale di un azienda) hanno condotto a processi diffusi di riorganizzazione interna.

16 14 Intoduzione Questo nuovo modo di guardare agli edifici, ovvero questo processo di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare, non ha riguardato esclusivamente il comparto privato (gruppi industriali, assicurativi, bancari). Anche il settore pubblico ha rivolto grande attenzione a simili logiche innovative; anzi, ha contribuito (e contribuisce), in modo assolutamente cospicuo, all offerta complessiva di patrimoni immobiliari nello scenario immobiliare italiano. I Fondi Immobiliari ed il loro significativo sviluppo costituiscono uno fra gli elementi maggiormente rappresentativi del nuovo mercato immobiliare italiano. Si tratta di un comparto che, decollato in ritardo rispetto ad altri Paesi, ha avuto una crescita di tipo esponenziale, soprattutto in questi ultimi anni. Questo forte sviluppo è dovuto alle caratteristiche dei Fondi Immobiliari stessi, che rappresentano l investimento tipico dei mercati diversificati, utili per dare concretezza e stabilità ai portafogli degli investitori. Essi istituiscono uno strumento di risparmio gestito definibile come patrimonio autonomo diviso in quote di partecipazione di eguale valore unitario, sottoscritte da una pluralità di investitori con l obiettivo di investirlo interamente o prevalentemente in beni immobiliari (beni immobili, diritti reali su beni immobili e partecipazioni in società immobiliari), attraverso un adeguata diversificazione tipologica e geografica del portafoglio, sulla base di una delega collettiva ad un intermediario professionale specializzato, la Società di Gestione del Risparmio (SGR), che assume verso i sottoscrittori le responsabilità del mandatario. Innanzitutto occorre chiarire che un portafoglio immobiliare rappresenta un insieme di immobili scelti secondo una precisa strategia fondata su sinergie che derivano da un mix ottimale (tipologia, localizzazione, ecc.). In tal senso, il cosiddetto portfolio management è l attività che conduce alla selezione di una combinazione di immobili capace di assicurare determinate caratteristiche in termini di rischio o potenziale reddituale, dopo essere stati riuniti a formare un portafoglio. L argomento fondi verrà ripreso ed utilmente analizzato nel corso delle prossime pagine. In particolare nel capitolo I Fondi Immobiliari Oliviero Tronconi approfondisce la tematica di questo strumento di finaziarizzazione

17 Intoduzione 15 immobiliare, esaminandone l origine, la normativa che lo regola e le diverse tipologie e caratteristiche. A seguire nel capitolo I Fondi Immobiliari in Italia: alcune esperienze Marzia Morena esamina alcune esperienze di Fondi Immobiliari attualmente presenti nel nostro Paese, evidenziando le diversità che li contraddistinguono e presentando l asset allocation che caraterizza la composizione del portfolio. Salvatore Ciccarello, nel capitolo Le nuove risorse per cambiare le città: il ruolo dei Fondi Immobiliari chiusi, presenta nello specifico il Fondo Immobiliare Unicredito Immobiliare Uno di Pioneer Investments SGR pa. Quel che si è determinato su vasta scala, in ambito privato e in maniera più forte in ambito pubblico, è dunque un vero e proprio processo di dismissione dei patrimoni immobiliari, ovvero degli asset ritenuti non più strumentali o strategici, mediante l adozione, oltre che delle consuete forme di vendita (in blocco o frazionata), anche e sempre più spesso di modalità societarie e/o finanziarie complesse e innovative come spin-off, sale and lease back, securitization. Queste modalità rappresentano altri esempi particolarmente rappresentativi di come anche il mercato immobiliare italiano stia oggi volgendo verso logiche e pratiche tipiche del mercato finanziario (finanziarizzazione del mercato immobiliare). Le operazioni di spin-off (cessione di ramo d azienda) sono operazioni di scissione che consentono di scindere il patrimonio immobiliare della società madre a favore di un altra società derivata e di nuova costituzione (NewCo immobiliare) oppure di una società già e- sistente (non necessariamente operante nel medesimo settore della prima). In questo modo, la società che avvia l iniziativa può concentrarsi sul proprio core business delegando lo svolgimento dell attività immobiliare ad un altra società. In particolare, all interno del volume, nel capitolo Le operazioni di spin-offnell ottica di un advisory strategico immobiliare: il caso Telecom/Telemaco Immobiliare, Edoardo Viganò e Barbara Pisani approfondiscono la tematica dello spin-off con la presentazione di una delle più importanti operazioni che siano state fatte nel nostro Paese: Telecom/Telemaco Immobiliare.

18 16 Intoduzione L utilizzo di una modalità piuttosto che di un altra, sia da parte del settore pubblico, sia da parte del settore privato, è frutto della strategia immobiliare, ossia delle finalità preposte; in altri termini, essa è volta ad individuare la tecnica più opportuna in ragione della tipologia del patrimonio da dismettere, delle sue caratteristiche intrinseche, ivi comprese quelle potenziali, nonché, ovviamente, degli obiettivi aziendali. In ordine alla crescita quantitativa di immobili offerti sul mercato italiano, ovvero al contesto di evoluzione in corso che lo riguarda, occorre fare altresì menzione, ancora una volta, dell importante ruolo giocato delle banche. Effettivamente un ulteriore elemento propulsivo, nel processo di razionalizzazione del nostro mercato immobiliare, deriva dalle rilevanti cessioni di patrimoni realizzati dalle banche stesse e derivanti da mutui e prestiti non andati a buon fine: le cosiddette sofferenze bancarie. Nel nuovo mercato immobiliare in Italia, occorre evidenziare come i processi di valorizzazione degli asset immobiliari si distinguano per essere delle attività di natura strategica e finanziaria. Negli ultimi anni moltissime società italiane, anche di dimensioni assolutamente ragguardevoli come ENEL, FIAT, TELECOM, ecc., hanno provveduto al conferimento o alla cessione di immobili o rami d azienda a nuove società (pur mantenendo, talvolta, l utilizzo degli edifici). Come detto, i principali vantaggi di questa finanziarizzazione degli immobili, ossia della loro razionalizzazione ed ottimizzazione, sono diversi: - focalizzazione sul core business aziendale e maggior liquidità disponibile (per implementare e migliorare il core business stesso); - valorizzazione degli immobili strumentali (attraverso una gestione professionale); - minori costi operativi (manutenzioni, ICI, assicurazioni, ecc.); - realizzazione di plusvalenze inespresse (bilancio organizzazione). L investitore istituzionale tende a non considerare più esclusivamente il valore intrinseco dell immobile al momento del suo acquisto, ma deve anche poter valutare, con la massima precisione possibile, la sua redditività potenziale e la capacità di rivalutazione nel tempo, senza tralasciare la possibilità di una eventuale sua ricollocazione sul mercato immobiliare (riqualificazione/valorizzazione).

19 Intoduzione 17 Benché l Italia sconti ancora un gap non indifferente nell offerta qualitativa del proprio parco immobili complessivo rispetto ad altri Paesi economicamente e socialmente raffrontabili, bisogna riconoscere che, soprattutto negli ultimi anni, si sta assistendo ad un notevole miglioramento della situazione anche del più recente passato. In generale, tale offerta appare ancora sottodimensionata rispetto al potenziale di domanda (nazionale ed internazionale). Non bisogna dimenticare, infatti, che nell ambito del nuovo mercato immobiliare, diviene indispensabile ragionare su vasta scala territoriale, volgendo lo sguardo anche oltre confine. Oggi si sente parlare sempre più spesso di marketing territoriale, di attrattività di un territorio. Evidentemente la questione riguarda anche l ambito immobiliare. In un contesto comunitario europeo, ovvero in un contesto di globalizzazione in cui i sistemi-paese concorrono fra loro, la capacità di attrarre investimenti diviene una componente fondamentale per lo sviluppo di una determinata area. Pertanto la capacità di offrire immobili di qualità, in linea con le richieste delle organizzazioni che costituiscono la domanda, determina l opportunità di attrarre investimenti (e un indotto conseguente) che altrimenti andrebbero a localizzarsi altrove. Nel capitolo Il territorio come risorsa: verso il Marketing Territoriale Marzia Morena affronta la tematica del marketing territoriale con la presentazione dei risultati di una ricerca svolta dal Politecnico di Milano. In ordine agli aspetti qualitativi dei manufatti edilizi, anche in Italia si sta dunque facendo sempre più largo la necessità strategica di una gestione professionale dei patrimoni immobiliari. Tale gestione, finalizzata sostanzialmente alla valorizzazione e ottimizzazione della redditività degli immobili attraverso operazioni di acquisizioni, vendite, conferimenti, riconversioni, ristrutturazioni, ecc. (Asset Management) conduce al riposizionamento della proprietà immobiliare sul mercato a livelli remunerativi più elevati (ovvero al raggiungimento del massimo ritorno dell investimento). Come testimoniano i contributi che seguono nel libro, in particolare il contributo di Barbara Polito, nel capitolo Il Property Management: dall operatività quotidiana alla gestione strategica del patrimonio immobiliare, relativo all attività del Property Management, inteso come gestione strategica del patrimonio immobiliare e il contributo di

20 18 Intoduzione Nicola Rugarli, nel capitolo Cenni di Asset Management: la fase di acquisizione, che analizza la tematica dell Asset Management, come processo di acquisizione per un investimento immobiliare. Questa attività, che risulta particolarmente complessa, ha natura multidisciplinare e richiede professionalità e cognizioni tecniche di e- levato profilo. Essa si basa sulla pianificazione strategica, ossia sulla progettazione di un piano di sviluppo del patrimonio immobiliare, nel quale si stabiliscono interventi operativi secondo priorità di ordine e- conomico e finanziario (in accordo con la proprietà). Il piano risulta quindi valutato e sviluppato in coerenza agli obiettivi nonché alle limitazioni finanziarie contingenti. Rispetto alle tradizionali pratiche di riqualificazione e ristrutturazione di edifici, le iniziative di valorizzazione rappresentano un approccio del tutto innovativo. Queste ultime prendono in considerazione le possibilità (potenzialità) di trasformazione del bene immobiliare in termini urbanistici, architettonici, impiantistici, di flessibilità e di re-layout degli spazi interni per una sua maggiore efficienza/performance secondo le richieste del mercato. I- noltre presuppongono uno studio attento delle caratteristiche del mercato contingente (locale, nazionale, internazionale, a seconda dell operazione in sé e delle peculiarità dell asset immobiliare coinvolto), nonché una corretta interpretazione delle informazioni che ne derivano, con la finalità principale di cogliere le migliori opportunità realizzabili. La totalità di queste informazioni converge così nel cosiddetto studio di fattibilità che individua le diverse alternative in termini di fattibilità tecnica ed economica dell operazione nel suo complesso. In conclusione, si può affermare che, se pur partiti in ritardo, oggi gli strumenti di finanziarizzazione immobiliare sono, ormai, pronti e maturi con considerevoli figure manageriali e strutture societarie consolidate e abili alla gestione evoluta di edifici e patrimoni immobiliari.

21 19 Capitolo 1 I FONDI IMMOBILIARI Oliviero Tronconi Un ruolo indubbiamente primario nella trasformazione del settore immobiliare hanno avuto i nuovi strumenti finanziari creati appositamente per il comparto immobiliare italiano. Seppur con un ritardo che si misura in alcune decine di anni rispetto ai paesi anglosassoni e del nord Europa anche il nostro paese è ormai dotato di strumenti finanziari in grado di catalizzare, sia il risparmio della famiglia, che l interesse degli investitori istituzionali verso il comparto immobiliare. Questo ha determinato un tendenziale processo di finanziarizzazione che ha operato nel senso di creare comportamenti formalizzati, procedure rigorose e servizi qualificati contribuendo in tal modo a superare la fase spontaneistica caratterizzata da un estrema disomogeneità di comportamenti, assenza di regole, proliferazione di figure ruoli dotati di non eccelsa professionalità. Tra gli strumenti finanziari più importanti per il settore immobiliare ricordiamo i fondi immobiliari, i fondi immobiliari ad apporto, la Securitization. I risultati ottenuti in 7-8 anni dai fondi immobiliari evidenziano come il mercato del risparmio e gli investitori istituzionali abbiano accettato con molto interesse questa forma di investimento. Nel breve termine entreranno nel mercato immobiliare altri importanti investitori istituzionali quali i fondi pensione. I Fondi Comuni di investimento immobiliare sono stati istituiti dalla Legge N. 86 del 24 Gennaio 1994 che però a causa di alcune contraddizioni e incongruenze presenti nel testo non consentì l effettiva partenza dei fondi. Occorrerà attendere ancora alcuni anni e più esattamente la promulgazione del Testo Unico della Finanza Legge N. 58 del 24 Febbraio 1998 che abroga la Legge N. 86/1994 e contemporaneamente i- stituisce le società di Gestione del Risparmio (SGR) in grado di promuovere, nel rispetto di precisi requisiti previsti dalla norma, qualsiasi tipo di fondo mobiliare e immobiliare.

22 20 Capitolo Cosa sono le SGR e le diverse tipologie di fondi di investimento Il nostro ordinamento giuridico, la cui fonte primaria è costituita dal Testo Unico della Finanza (D.Lgs. N58 del 24 Febbraio 1998) prevede un unica figura di intermediario finanziario abilitata alla gestione collettiva del risparmio che prende il nome di Società di Gestione del Risparmio (SGR). L attività di gestione patrimoniale (asset management) attuata dalle SGR si concretizza per la gran parte attraverso i Fondi di investimento le cui diverse tipologie sono state previste dal Decreto Ministeriale n 228 del 1999: - Fondi immobiliari aperti armonizzati e non armonizzati; - Fondi chiusi mobiliari e immobiliari; - Fondi riservati; - Fondi speculativi. I primi fondi a partire furono Valore Immobiliare Globale istituito da Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR e BNL Portfolio Immobiliare promosso da BNL Fondi Immobiliari SGR, presto seguiti da altre SGR spesso di provenienza bancaria. I primi fondi immobiliari di diritto italiano avevano un patrimonio tra i 200 e i 400 milioni di euro, una durata medio lunga tra 7 e 15 anni, un basso profilo di rischio ed erano fondi retail ovvero orientati al risparmio. Si tratta di fondi che vengono abitualmente denominati conservativi. Il profilo dei sottoscrittori è quello tipico del risparmiatore, infatti il valore medio delle quote acquisite oscilla tra i La generazione successiva di Fondi (istituti negli anni ) presentavano già elementi di innovazione: - Fondi specializzati, ovvero che investono in una specifica tipologia di edifici: centri commerciali, strutture sanitarie: è questo il caso di Investietico promosso dalla Banca Popolare di Milano. - Fondi che investono in operazioni di valorizzazione e sviluppo immobiliare come ad esempio Portfolio Immobiliare crescita di BNL Fondi Immobiliari SGR. - Fondi che investono in paesi stranieri: è questo il caso di Nextra Immobiliare Europa promosso dal gruppo Intesa BCI

23 Fondi Immobiliari 21 In generale la nuova generazione di fondi ha una durata temporale inferiore e soprattutto una gestione più dinamica degli asset in gestione. La differenza tra fondi immobiliari chiusi e aperti è determinata dal fatto che, mentre il Fondo Aperto è un fondo a capitale variabile che permette (seppur con condizioni spesso limitative) la riscattabilità della quota, il Fondo Chiuso ha un capitale invariabile che può essere solo incrementato e non permette la riscattabilità delle quote che però, ovviamente, possono essere vendute alla Borsa. Questa ultima possibilità vale anche per i Fondi Aperti. I Fondi di diritto italiano sono essenzialmente fondi chiusi. Un altra particolare categoria di Fondi sono i Fondi Comuni di Investimento Immobiliare chiusi costituiti con apporti di patrimoni pubblici. Il legislatore ha prestato particolare attenzione a questa tipologia di fondo. Il motivo evidente di questa attenzione è che molti Enti pubblici possiedono un enorme quantità di immobili che potrebbe con vantaggio essere, almeno in parte, utilizzata per costituire fondi immobiliari, contribuendo a risolvere per questa via il non facile problema della dismissione del patrimonio immobiliare e della sua migliore e più proficua gestione I Fondi Immobiliari ad Apporto Quella dei Fondi immobiliari ad apporto è indubbiamente una soluzione alternativa alla vendita diretta molto interessante per permettere agli Enti Pubblici, caratterizzati dalla proprietà di un grande patrimonio immobiliare, di dismettere in tempi brevi una parte rilevante del proprio patrimonio salvaguardandone il valore patrimoniale nel tempo e ottenendo, nel breve periodo, un incremento di redditività grazie all opera della società di gestione del fondo (la SGR). Nel caso dei fondi immobiliari ad apporto, la durata del fondo (10-20 anni) è una notevole garanzia che, anche quando l apporto avvenga a valori di mercato che presentano degli scostamenti al ribasso rispetto ai valori patrimoniali (valore di bilancio), in presenza di immobili di buona qualità, i valori degli immobili conferiti saranno oggetto di una sicura e graduale rivalutazione proprio in virtù della capacità gestionale e dell affidabilità del fondo stesso.

24 22 Capitolo 1 La legge istitutiva dei Fondi Comuni di Investimento immobiliare chiusi è la n. 86 del Successivamente sono state emanate nuove norme come la n.503 del 1995, la n. 662 del 1996 (che disciplina i fondi costituiti con apporto di patrimoni immobiliari pubblici) e il Decreto Legislativo n. 58/98 nell obiettivo di favorire la costituzione dei Fondi Comuni di Investimento immobiliare costituiti con apporti di patrimoni pubblici. In sintesi gli elementi salienti della normativa sono: - la riduzione del limite minimo dell investimento obbligatorio da parte della società di gestione nel fondo all 1% del valore stesso in luogo di un investimento obbligatorio del 3% previsto nella L.86/94; - la riduzione dal 90% al 51% della quota minima di un Fondo costituito con apporto di beni pubblici secondo la legge 662/96; - l introduzione del divieto in capo al socio pubblico di controllare la società di gestione prevedendo comunque l'eccezione per il Ministero del Tesoro secondo quanto prescritto dalla 662/96; - l estensione da 12 a 18 mesi del termine entro il quale collocare almeno il 60% delle quote del Fondo; - la previsione di procedure accelerate per conseguire le necessarie approvazioni che rendono esecutivi i progetti di valorizzazione di beni immobili conferiti al Fondo; - la riduzione del carico fiscale da 100 milioni ad 1 milione come quota fissa per l imposta dovuta per gli accordi e il conferimento dei beni da parte di un Ente Pubblico ad un Fondo Immobiliare; quota fissa sostitutiva delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e dell imposta comunale sull incremento di valore degli immobili. L INPDAP ha costituito con il Mediocredito Centrale (successivamente acquisito da Capitalia) una Società di Gestione del Risparmio per azioni denominata FIMIT per la gestione del primo fondo immobiliare chiuso realizzato in Italia denominato Alpha (lanciato nel 1999/2000) al quale l Ente ha conferito immobili per un importo approssimativo di circa 900 miliardi delle vecchie lire. La legge consente all Ente apportante di partecipare alla Società, ma senza detenere quote di controllo: infatti, nella predetta Società, Capitalia detiene il 60% delle quote ed INPDAP il 40%. In applica-

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