DECRETO SBLOCCA ITALIA. LE MISURE PER IL RILANCIO DELL EDILIZIA E DEL SETTORE ALBERGHIERO

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1 NEWSLETTER n dicembre 2014 DECRETO SBLOCCA ITALIA. LE MISURE PER IL RILANCIO DELL EDILIZIA E DEL SETTORE ALBERGHIERO RIFERIMENTI: D.L. 133/2014 CONVERTITO DALLA LEGGE N. 164/2014 La presente Newsletter illustra le novità per il settore edilizio e per il settore alberghiero, apportate dal Decreto Legge n. 133/2014 (cd. Sblocca Italia ) con importanti novità in tema di rilancio dell edilizia e del settore alberghiero. INDICE DEGLI ARGOMENTI 1. NOVITÀ IN TEMA DI LOCAZIONI 2. ACQUISTO/COSTRUZIONE ABITAZIONI DESTINATE A LOCAZIONE 3. RENT TO BUY 4. MISURE PER LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI 1. NOVITÀ IN TEMA DI LOCAZIONI LIBERALIZZAZIONE GRANDI LOCAZIONI È stata recentemente pubblicata la Legge di conversione del D.L. n. 133/2014 (cd. Sblocca Italia ). Tra le novità introdotte dalla nuova formula normativa, l art. 18 del D.L. n. 133/2014 ha rivisto la disciplina delle locazioni ad uso diverso da abitazione e, modificando l art. 79 della Legge n. 392/1979, introduce la possibilità per le parti di concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alla disposizioni contenute nella citata Legge n. 392/79 in presenza di contratti di locazione: di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera; per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad Ai sensi del comma 2 dell art. 18 del Decreto in esame, le nuove disposizioni non si applicano ai contratti in corso al 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della Legge di conversione), parimenti le stesse non si applicano ai giudizi in corso alla suddetta data. Associazione Professionale Dottori Commercialisti - C.F./P.I. IT W boscolonet.eu TRIESTE TREVISO PRATA DI PORDENONE Via Dante Alighieri Trieste T F E trieste@boscolonet.eu Piazza San Vito Treviso T F E treviso@boscolonet.eu Via Cesare Battisti Prata di Pordenone T F E prata@boscolonet.eu

2 RIDUZIONE CANONI DI LOCAZIONE Ai sensi dell art. 19 del Decreto in esame, la registrazione dell atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente delle imposte di registro e di bollo. Altresì, lo stesso art. 19 prevede la possibilità che il conduttore, con propria comunicazione, avanzi richiesta motivata di riduzione del canone contrattuale. Ove la trattativa si concluda con la determinazione di un canone ridotto, è facoltà dei Comuni riconoscere un aliquota ridotta dell IMU. 2. ACQUISTO/COSTRUZIONE ABITAZIONI DESTINATE A LOCAZIONE AMBITO SOGGETTIVO E OGGETTIVO Tra le novità del Decreto Sblocca Italia, l art. 21 introduce una nuova deduzione per le persone fisiche non esercenti attività commerciali che: acquistano un immobile di tipo residenziale; per destinarlo successivamente alla locazione. In particolare, la nuova agevolazione spetta per gli acquisti, effettuati dal al , di immobili residenziali: di nuova costruzione rimasti invenduti al (data di entrata in vigore della Legge di conversione); o che abbiano formato oggetti di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c) e d), DPR n. 380/2001). Altresì, la deduzione spetta anche per le spese sostenute per la costruzione dell immobile su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Dette spese, per beneficiare dell agevolazione prevista, devono essere attestate dall impresa che ha eseguito i lavori. CARATTERISTICHE IMMOBILE AGEVOLATO L agevolazione, spetta a condizione che l unità immobiliare acquistata o costruita: sia a destinazione residenziale; sia non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; non sia ubicata in aree destinate ad uso agricolo; consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B nazionale ovvero in base alla relativa normativa regionale; sia destinata, entro 6 mesi dall acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni e sempreché tale periodo abbia carattere continuativo. Il diritto alla deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto. Con riferimento alla locazione, è altresì necessario che: non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario; il canone di locazione non sia superiore a quello definito della convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata; ovvero al minor importo tra: ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98, ossia dai cd. contratti a canone concordato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e 2

3 quelle dei conduttori maggiormente rappresentative; e ex. art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003, ossia dai contratti a canone speciale, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell alloggio locato. MISURA E MODALITÀ DI FRUIZIONE La nuova deduzione spetta: nella misura del 20% del prezzo d acquisto dell immobile risultante dall atto di compravendita, ovvero dell ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall impresa che ha eseguito i lavori. In sede di conversione è stata prevista l estensione dell agevolazione agli interessi passivi dipendenti dal mutuo per l acquisto dell unità immobiliare in esame; fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di È possibile fruire della deduzione anche in caso di acquisto / realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa. La deduzione è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. TRASFERIMENTO IMMOBILE AGEVOLATO La predetta deduzione è mantenuta in caso di cessione in usufrutto dell immobile agevolato anche contestualmente all atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione a soggetti giuridici: purché: pubblici o privati; operanti da almeno 10 anni nel settore degli alloggi sociali; sia mantenuto il vincolo alla locazione; il corrispettivo dell usufrutto, calcolato su base annua, non ecceda le soglie massime dei canoni determinati in base ai criteri in precedenza illustrati. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministero dell Economia e delle Finanze, definirà con apposito Decreto le ulteriori disposizioni attuative dell agevolazione in esame. 3. RENT TO BUY DEFINIZIONE DELLA FATTISPECIE Il Decreto Sblocca Italia all art. 23 introduce nell ordinamento la nuova formula contrattuale del Rent to Buy. In particolare, ai sensi del comma 1 del predetto articolo 23, il legislatore definisce contratti di Rent to Buy i contratti: diversi dalla locazione finanziaria; che prevedono l immediata concessione del godimento di un immobile; con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato; imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Oltre alla definizione della fattispecie, sono introdotte disposizioni finalizzate alla tutela delle parti contraenti, rimuovendo così alcuni ostacoli alla diffusione del suddetto schema contrattuale. Le stesse vengono di seguito elencate. 3

4 TRASCRIZIONE Ai sensi del citato art. 23, comma 1, i contratti di Rent to Buy sono trascritti ai sensi dell art bis c.c.(trascrizione contratti preliminari). In particolare, ai sensi del suddetto art bis c.c., gli effetti della trascrizione cessano se la trascrizione del contratto definitivo (o di altro atto che costituisce esecuzione del contratto preliminare) non è eseguita: entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti; e, in ogni caso, in deroga a quanto disposto dall art bis c.c. ai sensi dell art. 23, comma 3 del D.L. n. 133/2014, entro la durata del contatto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni. Altresì, la trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all art. 2643, comma 1, n. 8 c.c., relativamente alla trascrizione dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a 9 anni. RAPPORTO CONTRATTUALE Il rapporto contrattuale è regolato dal Codice Civile. In particolare, ai contratti in esame, sono applicabili: l art. 2668, comma 4, c.c. (cancellazione della trascrizione dei preliminari); l art ter c.c. (ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare); l artt. da , 1012 e 1013 c.c.; l art c.c. (esecuzione specifica dell obbligo di concludere il contratto). Inoltre, nel caso in cui il contratto in esame abbia ad oggetto un abitazione, la disposizione contenuta nell art. 8, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005 in base alla quale il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile opera fin dalla concessione del godimento. RISCATTO A TERMINE DELL ALLOGGIO SOCIALE Infine, il Decreto in esame ha introdotto il nuovo comma 5-bis all art. 8 del D.L. n. 47/2014, riguardante il riscatto a termine dell'alloggio sociale, ai sensi del quale le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione. Tuttavia, l efficacia di tale ultima disposizione è subordinata all autorizzazione dell UE. RISOLUZIONE Ai sensi del comma 2 del citato art. 23, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad 1/20 del numero complessivo degli stessi. Altresì, ai sensi del comma 5 del medesimo articolo, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento: del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; del conduttore, il concedente, oltre ad aver diritto alla restituzione dell immobile, acquisisce i canoni a titolo di indennità, salvo patti contrari. Infine, l art. 23, comma 6 del Decreto cd. sblocca Italia dispone che: in caso di fallimento del concedente (proprietario), il contratto prosegue, 4

5 FALLIMENTO DI UNA DELLE PARTI fatta salva l applicazione dell art. 67, comma 3, RD n. 267/42, per cui la revocatoria non è esperibile in presenza di un contratto trascritto, i cui effetti non siano cessati, concluso a giusto prezzo ed avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio; in caso di fallimento del conduttore (promissario acquirente), si applica l art. 72, RD n. 267/42, ai sensi del quale l esecuzione del contratto è sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo. In questo caso, trovano applicazione le disposizioni sopra illustrate con riguardo alla risoluzione del contratto per causa imputabile al conduttore e pertanto il concedente, oltre ad aver diritto alla restituzione dell immobile, acquisisce i canoni a titolo di indennità, salvo patti contrari. 4. MISURE PER LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI I CONDHOTEL L art. 31 del D.L. 133/2014, al fine di diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, prevede l emanazione di un apposito Decreto attuativo per individuare le condizioni di esercizio dei cd. condhotel, intendendosi tali, ai sensi del medesimo art. 31, gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati. Nel predetto Decreto attuativo saranno altresì stabiliti i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di: interventi edilizi su alberghi esistenti; e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale. In ogni caso, il vincolo di destinazione può essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato. 5