Consiglio Nazionale del Notariato La circolazione dei beni immobiliari attraverso il sistema telematico della Rete Aste Notarili (RAN)

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1 La circolazione dei beni immobiliari attraverso il sistema telematico della Rete Aste Notarili (RAN) (sistema informatico realizzato dall Area Informatica del C.N.N. e dalla Notartel Spa) 1

2 Il Notariato italiano, vuole essere a fianco delle istituzioni e dei cittadini non soltanto in termini di affidabilità e di sicurezza giuridica, ma anche e soprattutto di rinnovamento e di modernizzazione; Ogni anno, tramite la Rete Telematica del Notariato, vengono trasmessi ai Pubblici Registri quasi 4 milioni di atti immobiliari e societari ed effettuate oltre 30 milioni di visure; Le aste telematiche notarili rappresentano un altro tassello determinante nell ottica di ampliare la circolazione dei beni immobili in tutto il territorio italiano attraverso il web ma con le garanzie e le certezze del notariato. 2

3 Soluzioni informatiche proposte dal Notariato Rete aste notarili - RAN SISTEMA INTRANET DEL NOTARIATO ITALIANO PER: GESTIRE ASTE DI ENTI PREVIDENZIALI E DI ALTRI ENTI PUBBLICI O PRIVATI Ai sensi dell art. 43 bis, legge 27 febbraio 2009, n. 14 il portafoglio residuo delle vendite ex SCIP ammonta a unità immobiliari di cui 9654 residenziali (1.239 mil. di euro), 2198 uso diverso locate (741 mil. di euro), 924 residenziali libere (169 mil. di euro) e 798 uso diverso libere (207 mil. di euro). Altri Enti pubblici e privati dovranno vendere con procedure trasparenti oltre 10 mila immobili nei prossimi anni. GESTIRE ASTE TELEMATICHE GIUDIZIARIE Ex art.569 C.P.C. IV co., come modificato ai sensi della legge n.24 del 22/02/2010 che introduce l informatizzazione delle aste giudiziarie pari a circa 150 mila immobili aggiudicati all anno. Le procedure concorsuali, quelle della volontaria giurisdizione o delle divisioni possono utilizzare tale procedura. 3

4 I cinque principi fondatori della Ran S.T.A.T.O. Sicurezza (in armonia con la legge 24/2010 elimina rischio turbative e di clonazioni) Tracciabilità (di tutti gli atti e dei soggetti che partecipano alla procedura con applicazione della normativa antiriciclaggio) Accessibilità (i cittadini possono partecipare attraverso la rete di studi notarili dislocati sull intero territorio italiano) Trasparenza (gli attori del sistema assistono, in tempo reale, a tutti gli eventi e il sistema memorizza per 99 anni tutta la procedura) Orientamento (i cittadini possono richiedere ai Notai informazioni giuridiche/fiscali/pratiche) 4

5 L ASTA TELEMATICA NOTARILE, IL PLUS OFFERTO DAL NOTARIATO IN TERMINI DI SICUREZZA E FACILITA DI ACCESSO I vantaggi del web vengono resi disponibili ai cittadini nell area protetta e sicura della Rete Unitaria del Notariato (RUN): tutti i servizi tecnici sono realizzati dalla Notartel S.P.A., società interamente di proprietà del Consiglio Nazionale del Notariato e dalla Cassa Nazionale del Notariato, nata per gestire in assoluta autonomia e sicurezza tutti i tipi di servizi telematici necessari ai Notai italiani. Il cittadino che vuole partecipare all asta è assistito dallo studio notarile, al riparo dal rischio di truffe o di semplici errori e/o omissioni, ricevendo, senza alcun costo aggiuntivo, tutte le informazioni necessarie alla presentazione dell offerta a agli altri aspetti regolati dal Disciplinare dell Asta. Nel giorno indicato dall avviso/bando per l apertura delle offerte e per l eventuale fase d incanto ciascun offerente potrà assistere alla procedura ed effettuare i rilanci, recandosi presso il Notaio banditore o presso il proprio Notaio periferico, i quali saranno collegati in diretta attraverso la RAN. In caso di aggiudicazione si verrà assistiti dal Notaio dove è stata presenta l offerta nelle successive operazioni, che porteranno alla stipula dell atto di compravendita, mentre in caso di mancata aggiudicazione si potrà ritirare immediatamente la cauzione versata. 5

6 Architettura del Sistema Ran Il ruolo del Notaio Dopo la pubblicazione di un Avviso d Asta, secondo prescrizioni dell ordinanza o del disciplinare, il Notaio Banditore (o qualunque Notaio Periferico abilitato alla RAN) riceve l offerente e compie la procedura di identificazione e quanto previsto dalla normativa antiriciclaggio; Il Notaio verifica l avvenuta costituzione della cauzione e riceve dall offerente l offerta, digitale (unico file pdf firmato digitalmente) o cartacea (classica offerta in busta chiusa). Autenticandosi al sistema di Identity and Access Management (IAM) registra il tutto sulla RAN; Nei casi di Offerte digitali, al fine di garantirne la segretezza, queste saranno cifrate dal Notaio con applicazione di due chiavi di cifratura (chiave del Notaio Banditore e chiave del CNN). 6

7 Architettura del Sistema Ran Il Cittadino Preso atto dell Avviso d Asta pubblicato sui supporti (sito internet, stampa, quotidiani, ecc.) previsti dalla procedura, il Cittadino interessato contatta gli uffici indicati e per visionare gli immobili che per consultare la documentazione. In caso di interesse a presentare un offerta il Cittadino, previo appuntamento, si reca presso il Notaio Banditore (o altro Notaio c.d. Periferico Abilitato il cui elenco è disponibile su da cui è possibile ricevere le informazioni generali, per la verifica della regolarità della cauzione prodotta e per la presentazione dell Offerta (digitale o cartacea). Nel casi di Offerte digitali, al fine di garantirne la segretezza, queste saranno cifrate dal Notaio con applicazione di due chiavi di cifratura (chiave del Notaio Banditore e chiave del CNN). Nel caso di Offerte cartacee, presentate presso il Notaio Periferico, queste saranno recapitate al Notaio Banditore. 7

8 Asta senza incanto (cui può seguire la gara tra offerenti) Asta con incanto Asta residuale a ribasso (in base al regolamento scelto dall Ente richiedente è possibile sviluppare le aste residuali anche nell ipotesi di offerte inferiori alla base d asta ) 8

9 Pannello di controllo delle aste tramite il quale il Notaio identifica il lotto immobiliare richiesto dall offerente 9

10 La scheda ufficiale con i relativi allegati che il notaio Banditore o il Notaio periferico espone all interessato prima di procedere con la registrazione necessaria alla produzione dell offerta. 10

11 La scheda di registrazione delle generalità dell offerente che viene identificato da parte del notaio banditore o notaio periferico, che indicherà anche l avvenuto deposito della cauzione (che in caso di esito negativo potrà essere restituita immediatamente dal medesimo notaio all offerente). 11

12 L offerta digitale viene presentata dall offerente al notaio, il quale la secreta attraverso la doppia chiave di cifratura. Il sistema RAN custodirà le offerte che potranno essere decifrate esclusivamente dal notaio banditore al momento stabilito per l apertura delle offerte. Sono previste procedure semplificate sia digitali che cartacee per i cittadini ancora privi di firma digitale. 12

13 Registrazione offerente Sessione riservata per compilare l offerta Firma digitale del cliente (o in mancanza scansione dell offerta stampata e dei relativi allegati) Assistenza nelle operazioni di cifratura Rilascio della ricevuta 13

14 Il Notaio Banditore procederà con l apertura delle offerte digitali e di quelle cartacee pervenute c/o il Suo studio caricando e validando ciascun importo delle offerte dotate dei requisiti necessari (cauzione, rispetto dei termini ecc.).tali operazioni saranno visibili in tempo reale presso i notai periferici i quali, attraverso la chat, potranno presentare al Notaio Banditore eventuali eccezioni effettuate dagli offerenti presenti presso di loro. 14

15 Il Notaio Banditore, ove non ci siano i requisiti per decretare il vincitore, procederà con la gara tra offerenti (573 c.p.c.) o con l incanto, selezionando i soggetti ammessi e impostando la base d asta e gli altri termini. 15

16 Il Notaio Banditore Paolo Volta ha aggiudicato dopo 14 sessioni con rilanci da Roma e Brescia, l asta tenuta a Brescia il 18/1/2013. Il Notaio Periferico Paolo Cherubini dal proprio monitor mostra all offerente presso di lui l esito dell asta e può così restituirgli la cauzione in quanto non si è aggiudicato l asta. 16

17 Il Notaio Banditore verificato lo scadere del tempo dell ultima sessione aggiudica l asta e carica il verbale utilizzando la cronologia degli eventi (che insieme al verbale saranno sempre visibili a tutti i soggetti interessati) 17

18 La ricerca della tipologia d asta perfetta Le principali caratteristiche delle aste telematiche concordate con l Inail per il bando pubblicato il 30/10/ Fase d Asta (o fase delle Offerte Segrete) 2 fase d asta (o fase del Pubblico Incanto) Le Offerte segrete verranno aperte dal Notaio Banditore che aggiudicherà il lotto alla migliore offerta segreta valida. In caso di più Offerte vincitrici di identico importo, si passa alla fase del pubblico incanto tra tali soggetti Offerenti. Se nessuno effettua rilanci il lotto viene aggiudicato all Offerente che ha depositato l offerta segreta per primo (come risulta da RAN). 2 Fase d Asta bis (o fase delle Offerte Residuali) Prezzo base d asta ridotto del 10% rispetto 1 Fase d Asta Se la prima Fase d Asta risulta deserta si procede all apertura delle Offerte Residuali ed alla sessione d incanto, dei rilanci, per poter aggiudicare il lotto al miglior Offerente. E possibile effettuare Offerte Residuali non solo per un unico lotto ma anche per un elenco di immobili indicando però il nr. massimo di lotti che si ha intenzione di aggiudicarsi. 18

19 Le informazioni pubblicate sul sito ufficiale del Notariato per INAIL 19

20 Analisi della prima Asta INAIL - RAN RISULTATI ECONOMICI : invertito il trend negativo (per la prima volta dopo 5 anni un asta ex Scip consegue un risultato positivo rispetto all asta precedente); risultato economico complessivo maggiore rispetto ai precedenti due bandi; riduzione dei costi (utilizzazione di mezzi di comunicazione alternativi); prima aggiudicazione di un asta residuale dal 2009; ampliamento del mercato (prima aggiudicazione di un asta attraverso la partecipazione presso un notaio periferico di un altra regione); CONSIDERAZIONI GENERALI E RACCOMANDAZIONI: necessità di prolungare il periodo intercorrente tra la pubblicazione del bando e la data delle aste per favorire l efficacia della comunicazione attraverso i media ed in particolare i siti internet che hanno tempi più lenti di feedback; necessità di evidenziare le novità relative alle aste residuali; creazione di un help-desk per coordinare i sopralluoghi e le informazioni generali; disponibilità di maggiori informazioni inerenti agli immobili occupati/locati; necessità di rendere disponibili convenzioni bancarie per i mutui; semplificazione del disciplinare d asta. 20

21 PRIMA ASTA TELEMATICA INAIL RAN (Raffronto dei risultati delle Aste SCIP ed ex SCIP di ENPALS, INAIL, INPDAI, INPDAP, INPS, IPOST, IPSEMA dal 2003 al 2013 con i risultati generali degli atti di compravendite del settore residenziale) % 85% % % % 61% 51% 66% % 61% % 55% 45% * 35% % 28% 25% % 15% % 5% I^ 2012 II^ 2013 II^ -5% Andamento compravendite residenziali nazionali % aggiudicazioni aste residenziali Enti n.b. nel 2010 non sono state effettuate dismissioni immobiliari degli enti previdenziali * Proiezione da confermare in base alle comunicazioni ufficiali di Gennaio

22 La crescente crisi del settore dismissioni Enti 2003>2011: risultati di 9887 aste (SCIP 1 Scip2 ed ex Scip) ANNO ASTE AGGIUD ICATE % DIFF TOTALE BASE ASTA AGG TOTALE PREZZO AGG. INCREM % RESID. Totale prezzo agg. Aste residuali Nr. compr. nazionali residenziali 10/ % , ,01 6% , * 10/ % , ,77 21% 0 02/ % , ,21 14% % , ,99 18% % , ,00 31% , % , ,00 33% , % , ,00 38% , % , ,00 44% , % , ,00 31% , % , ,00 24% , % , ,00 23% TOTALE % , ,98 31 % ,00 N.B. Dati relativi ad un campione di circa il 25% dei beni banditi all asta di Enpals - Inail - Inpdap - Inpdai - Inps Ipost Ipsema * Proiezione da confermare in base alle comunicazioni ufficiali di Gennaio

23 Prime aste Ex-Scip aggiudicate attraverso sistema RAN Data Lotto Inail Descrizione Comune Tipo asta Base d'asta Aggiudicazione % 26/11/ appartamento Bologna senza incanto , ,00 0% 27/11/ appartamento Bologna senza incanto , ,88 9% 02/12/ cantina Roma senza incanto 2.000, ,00 95% 02/12/ appartamento Civitavecchia senza incanto , ,00 25% 02/12/ cantina Roma senza incanto 5.000, ,00 42% 03/12/ appartamento Roma senza incanto , ,52 10% 03/12/ appartamento Civitavecchia senza incanto , ,00 5% 03/12/ appartamento Roma senza incanto , ,00 7% 03/12/ cantina Roma senza incanto 3.000, ,31 404% 04/12/ appartamento Civitavecchia senza incanto , ,00 13% 04/12/ appartamento Roma senza incanto , ,50 2% 06/12/ appartamento Roma residuale , ,00 0% 09/12/ appartamento Livorno senza incanto , ,00 0% TOTALE , ,21 6% 23

24 La stagnazione dei risultati si riflette sui costi e tempi delle procedure 2010>2012: incremento % degli avvisi d asta sui portali ex art.490 c.p.c. 24

25 La stagnazione dei risultati si riflette sui tempi delle procedure anni 1980>2012 indicati nelle procedure pubblicate sul portale astegiudiziarie.it Nazionale BARI BRESCIA NAPOLI ROMA MANTOVA VITERBO TOTALI Avvisi analizzati pubblicati su astegiudiziarie.it nel giugno % % % % % % % ,8% 44 5% % 6 1% 30 2% 6 2% 1 0% ,4% 99 12% % 96 12% % % 67 14% ,0% % % % % % 92 19% ,6% 94 11% % % % 16 5% % ,3% 70 8% 56 4% 78 10% 90 7% 0 0% 55 12% ,5% 37 4% 35 3% 44 6% 71 5% 0 0% 48 10% ,1% 28 3% 28 2% 39 5% 42 3% 0 0% 18 4% ,3% % 37 3% % % 0 0% 85 18% 25

26 CAUSE ECONOMICHE: Consiglio Nazionale del Notariato crisi generale del settore immobiliare; minore propensione del mercato nei confronti delle aste giudiziarie a causa della difficoltà delle procedure e della difficoltà di acquisizione del possesso degli immobili; crisi del sistema bancario con conseguente riduzione dell erogazione di mutui. CAUSE ORGANIZZATIVE: Analisi dei dati sui risultati dei Tribunali saltuario ricorso allo strumento delle deleghe conferite ai professioni iscritti negli elenchi di cui all art.179 ter. disp. att. c.p.c. ( > deleghe conferite migliori risultati); rapidità di pubblicazione dei turni d asta con i relativo prezzo base ridotto e appetibili; minori investimenti nella pubblicità degli avvisi e dei bandi. (NB. nell analisi dei dati precedentemente riportati occorre tener presente che esistono alcuni fattori che condizionano i dati statistici quali la pubblicazione in contemporanea della medesima asta senza incanto e poi con incanto, avvisi che aggregano o non aggregano più lotti, area di competenza dei Tribunali diversa da quella provinciale) 26

27 Esempio di un asta sperimentale bandita a Firenze per lotti ubicati a Roma con possibilità di offerte residuali a ribasso anche presso i notai presenti nelle principali città italiane 27

28 Prime aste aggiudicate dai Tribunali attraverso sistema RAN 28

29 Georeferenziazione delle sedi presso le quali si sono svolte conferenze formative e/o Aste sperimentali/reali, con l intervento dei Notai, che hanno aderito alla sperimentazione. 31/03/2011 Novara 06/06/2011 Roma 13/12/2011 Brescia 08/07/2011 Arce (Frosinone) 09/01/2012 Milano 16/02/2012 Padova 07/03/2012 Napoli 29/03/2012 Roma 04/06/2012 Brescia 12/07/2012 Palermo 16/01/2013 Roma 18-19/03/2013 Milano 18/05/2013 Viterbo 05/07/2013 Arce (Frosinone) 08/11/2013 Firenze 29

30 Recapiti Servizio Aste Coordinatore del Progetto Rete Aste Notarili Dott. Guido Santonocito Tel. 06/ Responsabile segreteria generale Ufficio Servizio Aste Dott.ssa Valentina Wolodimeroff Tel. 06/ Centralino Tel. 06/