Se vuoi conoscere veramente qualcosa, prova a cambiarla. Kurt Lewin, psicologo tedesco

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2 Se vuoi conoscere veramente qualcosa, prova a cambiarla. Kurt Lewin, psicologo tedesco

3 Rischi Edili edizione 03/2013 Assicurazioni Obblighi Assicurativi EDL Consulting Srl Sede Legale e Direzione: Via Italia 61, Reggio Calabria Tel Fax Cell info@edlconsulting.it Sito Web Iscrizione IVASS Rui E

4 Gentile imprenditore, con la presente ci pregiamo di comunicarle informazioni che potrebbero esserle utile unitamente al nostro ruolo all interno dell odierno mercato assicurativo nell ambito delle Costruzioni Edili. Oggi il processo costruttivo, soprattutto nelle sue fasi di svolgimento in cantiere è il momento chiave per la Garanzia della reale qualità dell opera: proprio per questo motivo il Costruttore, sia a livello legislativo che contrattuale è soggetto ad adempimenti sempre maggiori. In particolare, è ormai fatto obbligo dalla legge, per il costruttore, la stipula di: 1) Polizza fidejussoria a garanzia dell Acconto (L.210/04 e D.Lgs.122/05); 2) Polizza decennale postuma (L.210/04 e D.Lgs.122/05); 3) Polizza C.A.R. (Contractor s All Risk); 4) Controllo tecnico delle Costruzioni. 1. Polizza fidejussoria a garanzia dell acconto ( L.210/04 e D.Lgs.122/05): Garantisce la restituizione degli acconti versati all atto del compromesso dal promittente/acquirente (Beneficiario) per l acquisto degli immobili in costruzione in caso di situazioni di crisi del costruttore (Contraente). 2. Polizza decennale postuma (L.210/04 e D.Lgs.122/05): La Polizza Decennale postuma copre i danni materiali e diretti all immobile, derivanti da rovina totale o parziale, per gravi difetti di costruzione o per vizio del suolo, che intervengano nei 10 anni successivi alla stipula del contratto di compravendita. 3. Polizza C.A.R. Contractor s All Risks- La polizza C.A.R. - Contractor s All Risks- copre tutti danni i danni materiali e diretti che un opera civile può subire durante la fase di costruzione. 4. Controllo tecnico delle Costruzioni Il Controllo Tecnico delle costruzioni consiste in quella attività di controllo che si svolge durante la realizzazione delle di opere edili con l obiettivo di contribuire alla riduzione dei rischi tecnici e di fornire pareri in merito ai rischi residui. La Fidejussione, la Polizza C.A.R, la Polizza Decennale Postuma, il Controllo Tecnico. Ai fini delle informazioni appena fornite è necessario specificare che l attività di Controllo Tecnico e finalizzata all ottenimento della Polizza Decennale Postuma per lavori superiori a ,00. Lo svolgimento del controllo tecnico, infatti è spesso un requisito obbligatorio per la concessione della Polizza da parte delle Compagnie di Assicurazione o per la definizione del premio Assicurativo. Anche la polizza Fidejussoria e la Polizza C.A.R. hanno una stretta correlazione tra di loro, poiché l emissione presso la stessa Compagnia permette ovviamente delle condizioni ed un prezzo concorrenziale. Tutte le informazioni, appena fornite nella maniera più chiara e, speriamo, più esaustiva possibile, costituiscono solo una premessa ai prodotti offerti, in tale ambito, dalla Nostra Società. Una premessa poiché il nostro motto è Aiutare il cliente ad aiutare se stesso!, ed è proprio questo motto che ci spinge sempre verso il Cliente ed il soddisfacimento delle sue esigenze. Esigenze alle quali cerchiamo sempre di stare attenti, ed è anche per questo motivo che negli anni abbiamo avviato molte collaborazioni con Importanti e Primarie Compagnie Assicurative e Società finanziarie il cui confronto ci permette sempre di avere i maggiori vantaggi alle condizioni più concorrenziali. La molteplicità e varietà di Mandati e collaborazioni è infatti il nostro punto di forza, ed è ciò che oggi ci permette di poter trovare, sempre, la miglior offerta con le migliori condizioni al miglior prezzo.

5 Siamo i garanti della vostra Impresa Specializzati nel settore Edile Cauzioni provvisorie Consentono la partecipazione alle gare di appalto di lavori, forniture, servizi e manutenzioni e garantiscono la successiva sottoscrizione del contratto e l'osservanza degli obblighi derivanti al Contraente in caso di aggiudicazione dell'appalto. La "cauzione provvisoria" è richiesta dal Committente - Stazione appaltante - ad ogni Impresa che intende partecipare ad una gara d'appalto, e ha lo scopo di garantire al Committente medesimo l'impegno dell'impresa aggiudicataria a sottoscrivere il relativo contratto. La cauzione provvisoria copre anche il mancato possesso da parte dell'impresa partecipante dei requisiti tecnico-organizzativi ed economico-finanziari previsti nel bando di gara. La polizza dovrà contenere l'impegno del garante nei confronti dell'impresa concorrente a rilasciare la garanzia di buona esecuzione in caso di aggiudicazione - c.d. Definitiva - L'importo della cauzione è stabilito nella misura del 2% dell'importo dei lavori a base d'asta e può essere ridotto del 50% nel caso in cui l'impresa sia in possesso di certificazione ISO. Cauzioni definitive Garantiscono la buona esecuzione dell'appalto da parte della impresa aggiudicataria. L'Impresa rimasta aggiudicataria di un appalto deve prestare "cauzione definitiva" a garanzia di tutti gli obblighi assunti con la firma del contratto d'appalto. L'importo della cauzione è stabilito nella misura del 10% dell'importo dei lavori al netto dell'eventuale ribasso d'asta. In caso di aggiudicazione con ribasso d'asta superiore al 10%, la garanzia è aumentata di tanti punti percentuali quanti sono quelli eccedenti il 10%; ove il ribasso è superiore al 20%, la garanzia è aumentata di due punti percentuali per ogni punto di ribasso superiore al 20%. La cauzione definitiva è progressivamente svincolata a decorrere dal raggiungimento di un importo dei lavori eseguiti, attestato mediante stati d'avanzamento lavori o analogo documento. Lo svincolo è automatico, senza necessità di benestare del Committente, con la sola condizione della preventiva consegna alla Compagnia di Assicurazioni garante, da parte dell'appaltatore o del concessionario, degli stati d'avanzamento lavori o di analogo documento, in originale o copia autentica, attestanti il raggiungimento delle percentuali di lavoro eseguito. La polizza sarà efficace sino alla data di emissione del certificato di collaudo provvisorio o di quello di regolare esecuzione e in ogni caso decorsi dodici mesi dalla data del certificato di ultimazione dei lavori. Nei contratti tra privati è regola richiedere una garanzia di buona esecuzione, con validità sino al collaudo dell'opera, per un ammontare compreso tra il 10% e il 20% del valore dell'appalto. Cauzioni per Urbanizzazioni Garantiscono l'adempimento degli oneri siano essi rappresentati da obblighi di fare (realizzazione di opere di urbanizzazione) che da obblighi di dare (pagamento costi di costruzione / Legge Bucalossi). Le cauzioni per urbanizzazioni e convenzioni edilizie garantiscono gli adempimenti conseguenti al rilascio di concessioni edilizie. La normativa vigente stabilisce che ogni attività comportante trasformazione urbanistica o edilizia del territorio comunale partecipa agli "oneri" a essa relativi e che l'esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco, a fronte di: versamento di un contributo in relazione agli oneri dallo stesso sostenuti per opere di urbanizzazione primarie e secondarie realizzazione di opere di urbanizzazione ancora da realizzare versamento di un contributo commisurato al costo di costruzione.

6 Cauzioni per concessioni edilizie ed oneri di urbanizzazione Garantiscono gli adempimenti derivanti al rilascio di concessioni edilizie (pagamento del costo di costruzione) in ottemperanza alle disposizioni la legge n. 10 (legge Bucalossi) che norma l'edificabilità dei suoli. Cauzioni per anticipazioni Garantiscono il rientro delle anticipazioni concesse (all'appaltatore) sul prezzo d'appalto. Consentono all'appaltatore di svincolare anticipatamente, sia a lavori ultimati che in corso d'opera, gli importi trattenuti dalla Stazione Appaltante a maggior garanzia dell'esatto adempimento del contratto, sia sull'importo lavori originario che su quello stabilito per eventuali revisioni prezzi. Polizze C.A.R. per appalti pubblici La polizza C.A.R. (Contractor's all risks) è una copertura assicurativa per tutti i rischi di esecuzione da qualunque causa determinati e prevede anche una garanzia di responsabilità civile per i danni cagionati a terzi durante l'esecuzione delle opere. L'edilizia residenziale privata è costituita da imprese di costruzioni che operano per il mercato, assumendo in proprio il rischio, oppure da committenti privati che assumono il rischio, come ad esempio le società immobiliari, ed appaltano ad imprese di costruzione l'esecuzione dei lavori. Uno dei principali contratti che riguarda le imprese di costruzione è la così detta polizza C.A.R. (contractors all risks) "tutti i rischi del costruttore di opere civili". La polizza C.A.R. serve principalmente a tutelare il costruttore da tutti quei problemi che potrebbero insorgere nel corso della costruzione e causare danni all'opera stessa. La polizza C.A.R. rappresenta un ramo relativamente giovane ed è applicabile a qualsiasi tipo di costruzione. In generale ogni committente, che si assume l'onere finanziario dell'impresa vuole essere sicuro della buona realizzazione delle opere, e soprattutto desidera conoscere con la maggior approssimazione possibile il costo finale. Si tende quindi a trasferire sugli appaltatori la maggior parte dei rischi e delle responsabilità e, per essere certi che comunque qualcuno pagherà, si pretendono delle adeguate coperture assicurative. La copertura che stiamo trattando si è gradualmente sviluppata sul mercato assicurativo a fianco dell'assicurazione incendio, adeguandosi al rapido trasformarsi dei rischi. La sola polizza incendio non offriva adeguate coperture per la costruzione risultando statisticamente inferiori al 50% i danni causati da incendio ed esplosioni. Le polizze CAR sono suddivise in diverse sezioni, ed i massimali di polizza, (ossia il massimo risarcimento previsto per quel sinistro) sono diversi in base alle sezioni del contratto. Fidejussioni per permute immobiliari Nella pratica commerciale spesso accade che un'impresa costruttrice acquisti un terreno per edificarvi degli immobili e invece di pagare un prezzo quale corrispettivo del terreno, si impegni a consegnare al proprietario del terreno una delle unità immobiliari costruite.tale fideiussione garantisce l'effettiva consegna dell'immobile finito.

7 NORMATIVA DI RIFERIMENTO LEGGE 210/2004 e D.Lgs. 122/2005 EDL Consulting Srl Sede Legale e Direzione: Via Italia 61, Reggio Calabria Tel Fax Cell info@edlconsulting.it Sito Web Iscrizione IVASS Rui E

8 TUTELA ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE: LE INDICAZIONI DELLA LEGGE 210/04 e D.Lgs. 122/05 Premessa Innanzitutto la legge 210 per quanto nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267). Nell'ambito di una lettura ragionata della nuova normativa è altresì opportuno tenere presenti alcune indicazioni contenute nella Relazione di accompagnamento al Decreto legislativo redatta dal Governo per il Parlamento. Entrata in vigore Per l entrata in vigore della nuova normativa valgono i principi generali previsti dalla Costituzione (art. 73) e quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo dello Stato, entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale poiché non vi è una espressa e diversa previsione. Si applicherà ai permessi di costruire o alle DIA presentate successivamente all'entrata in vigore del decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a decorrere dall'entrata in vigore del decreto (art. 5 del decreto). Ambito di applicazione Caratteristiche immobili Il titolo della legge è sufficientemente preciso nel definire l ambito di applicazione che sono gli immobili da costruire e che poi viene ulteriormente circoscritto dall art. 1 della legge 210. Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e cioè: - quelli per i quali il permesso di costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due condizioni fondamentali); - quelli la cui costruzione non è ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione). La terza ipotesi, per altro dubbia, riguarda gli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia. In tale definizione l'art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) ricomprende un'ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno titolo nel campo di applicazione della legge 210 mentre in altri casi la situazione è più articolata. Se il caso di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma è assimilabile alla nuova costruzione (art. 3 lett. e DPR 380/01), altrettanto non si può dire, con la medesima sicurezza, per gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi l organismo edilizio esiste sin dall inizio e non è totalmente da costruire come invece sembrerebbe richiedere la legge 210 e pertanto la nuova disciplina potrebbe non essere applicabile. Comunque non si può ritenere che l esecuzione tramite denuncia di inizio attività anziché permesso di costruire possa costituire l unico elemento utile per decidere l applicabilità o meno della nuova normativa visto che sia nel DPR 380/01 che in numerose leggi regionali alcune tipologie di intervento, comprese le nuove costruzioni, sono soggette a DIA piuttosto che a permesso di costruire. Infatti l'art. 5 del decreto non si riferisce esclusivamente al permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in genere visto che perché l'obiettivo generale è quello di tutelare coloro i quali acquistano un immobile da costruire.

9 Per altro l'art. 1 del decreto legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di "costruttore" ed "acquirente" (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di "immobili da costruire" ossia quegli "immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità" (art. 1 legge 210). E' opportuno rilevare che, se la legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di un immobile da costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero rilasciato e con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili ulteriori fattispecie e cioè: a) permesso di costruire rilasciato, ma lavori non iniziati; b) permesso di costruire non richiesto e lavori non iniziati; c) immobile ultimato, ma ancora senza agibilità. Nell'ipotesi a) si ha motivo di ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa fase debbano essere soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di costruire oltre che essere stato richiesto (ipotesi prevista dalla legge) è stato anche rilasciato e quindi la costruzione può iniziare. L'ipotesi b) configura una fase ben antecedente alla realizzazione dell'immobile nella quale, secondo un orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l'impossibilità di sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi essenziali del contratto preliminare previsti dall'art. 6 del decreto. L'ipotesi c) configura un immobile i cui lavori sono stati ultimati e vi è stata la relativa comunicazione allo Sportello unico dell'attività edilizia del comune, ma non è stata ancora definita l'agibilità. E' opportuno ricordare che gli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 prevedono che la richiesta di agibilità con la relativa documentazione debba essere presentata entro 15 giorni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori. In questo caso l'immobile va considerato come ultimato se in condizioni tali da ottenere l'agibilità e pertanto non si applicheranno le garanzie della legge 210. Tipologie di immobili e beneficiari Il sistema delle garanzie si applica agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da persona fisica. I beneficiari sono le persone fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per se`, o per persona da nominare (ma nei limiti dei parenti in primo grado), i soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere somme per l`acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa. Definizione di costruttore L'art. 2 della legge individua genericamente come costruttore l'imprenditore e cioè colui che esercita un'attività di impresa. Si tratta non solo dell'impresa edile, o della società immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che occasionalmente esercita un'attività di vendita di immobili da costruire. Tra i soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione (art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire. Fideiussione Quando si applica L'obbligo della fideiussione a garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà solo a quegli interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo l'entrata in vigore del decreto legislativo.

10 Fideiussione a garanzia degli acconti Il testo del decreto, prevede l'obbligo della consegna all'acquirente di una sola fideiussione di importo corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all'atto di vendita (con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche ai sensi dell'art Cod. Civ. (fideiussione per un'obbligazione futura con la previsione dell'importo massimo). Come specificato nella Relazione di accompagnamento al Decreto redatta dal Governo, tale formula accoglierebbe le osservazioni delle Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria l'introduzione del sistema della fideiussione progressiva anche perché i pagamenti avvengono, nella prassi corrente, dilazionati in varie scadenze e quindi vanno garantiti solo quelli realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d legge 210). Poiché si tratta di una fideiussione che, di fatto, è a "prima richiesta" da parte del soggetto beneficiario ma limitatamente alle somme effettivamente versate per assicurare il fideiussore sull'avvenuto pagamento, nel decreto legislativo è stato previsto, nell'ambito dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 decreto legislativo), l'obbligo alla "canalizzazione" dei versamenti a favore del venditore. Ciò significa che dovranno essere indicate non solo le date concordate per i pagamenti, ma anche le modalità di pagamento escludendo i versamenti per contanti. Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto garante richieda delle modalità predefinite di pagamento a favore del costruttore da parte del promissario acquirente che si possono individuare, ad esempio, nei bonifici bancari ecc. E' opportuno ricordare che, ai sensi della legge n. 197/91, i pagamenti di somme superiori a ,00 non possono essere effettuati se non tramite bonifico bancario o assegni circolari e/o bancari con la clausola non trasferibile. Tra l'altro l'art. 2 comma 1 del decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa alle somme riscosse ed a quelle ancora da riscuotere "secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto". Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente rigido che comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al pagamento del prezzo (termini di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà difficilmente possibile derogare anche perché il fideiussore ha necessità di avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto dovrà corrispondere, al verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice richiesta del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni. Oggetto della fideiussione La fideiussione garantirà tutte le somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all'atto del trasferimento della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210). Per somme riscosse e da riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal costruttore, che il promissario acquirente effettuerà sino all'atto del trasferimento della proprietà. Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l'istituto mutuante), nonché l'eventuale "saldo prezzo" corrisposto in sede di stipula dell'atto di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l'esecuzione dell'obbligazione. L'efficacia della fideiussione (art. 3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del trasferimento della proprietà. L'espressione "a garanzia di ogni altro corrispettivo" contenuta nella legge 210, sottintende invece ipotesi nelle quali vi può essere, ad esempio, la cessione (permuta) di aree contro porzione di edificio da costruire. In questo caso l'importo della fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene oggetto della permuta. Se la controprestazione è data da un'attività (es. prestazione di attività professionale o mano d'opera) la garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta ed il suo valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione complessiva, salvo individuare gli eventuali momenti temporali in cui essa matura. Nell'ambito delle somme oggetto della fideiussione occorre prendere in esame l'ipotesi della cambiale precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia per la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il pagamento. Le somme in conto IVA, in quanto versate dal promissario acquirente al costruttore, debbono essere garantite con la fideiussione. Il corrispettivo di intermediazione non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga regolato con atto distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che nel contratto preliminare vi sia l'impegno a

11 trasferirlo al mediatore il quale rilascerà apposita quietanza. Il mancato rilascio della fideiussione e quindi la nullità del contratto potrà essere fatta valere solo su richiesta del promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché l'efficacia della fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, l'interpretazione prevalente ritiene che non vi siano conseguenze (es. nullità) né per questo contratto né per quello definitivo, se non è stata rilasciata la fideiussione per le somme versate a seguito del contratto preliminare. Rilascio della fideiussione L'art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 prevede che la fideiussione debba essere rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare o dell'atto equipollente. L'art. 2 del decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della legge di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche contestualmente alla sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento precedente. Atto equipollente L'art. 3 comma 1 lett. c) della legge 210 oltre al contratto preliminare individua la fattispecie dell'atto equipollente. Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costruttore l'acquisto di un immobile senza però che vi sia un obbligo di questi a vendere. Perché questo atto concretizzi la fattispecie di "atto equipollente" e quindi dia diritto alle garanzie della legge 210 è necessario che vi sia l'incontro della volontà contrattuale delle parti e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta. Accettazione che si verifica, ad esempio, con l'incasso della somma di denaro ricevuta, ovvero con l'invito del costruttore al promissario di sottoscrivere un contratto preliminare. Nel caso di accettazione tacita sarà però necessario integrare l'atto con tutti quegli elementi eventualmente mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili per la validità del contratto preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6 del decreto legislativo). Gli altri contratti a cui si applica la legge 210 L'art. 2 comma 1 lett. a) individua oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti diretti all'acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei seguenti casi (elencazione non esaustiva): - contratto di vendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura art cod. civ.); - contratto di vendita di fabbricato in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art cod. civ.); - permuta di area (o edificio esistente) con immobile da costruire; - vendita di un immobile il cui corrispettivo è dato dall'obbligo assunto dal costruttore di costruire a proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore; - vendita di quota indivisa di area il cui corrispettivo è dato dall'obbligo del costruttore di costruire a sue cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore; contratto di vendita soggetto a condizione sospensiva; contratto di vendita con previsione di termine. La vendita di un immobile non ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo completamento, non comporta l'applicazione della legge 210.

12 Garanzia postuma Premesso che l'art. 3 lett. e) della legge 210 prevede la definizione di "forme di garanzia per i vizi e i difetti che si dovessero verificare successivamente all'atto di compravendita o di assegnazione dell'immobile", l'art. 4 del decreto legislativo ha elaborato questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti sul mercato. Infatti nell'attuazione della delega è stata effettuata una scelta che individua nella polizza assicurativa l'unica forma di garanzia a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo). L'art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che la polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l'accertamento, da parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell'art. 4 del decreto. Per gli immobili eseguiti tramite contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal Governo al Parlamento, precisa che l'obbligo potrà essere assolto anche mediante la consegna all'acquirente di una polizza sottoscritta dal costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall'art. 2 della legge 210 e dall'art. 1 del decreto. Contenuti della polizza La polizza: - sarà di tipo indennitario; - avrà durata decennale dall'ultimazione dell'immobile; - garantirà i danni materiali e diretti all'immobile a seguito di rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell'immobile. La polizza prevede anche l'obbligo al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non sono indicati i massimali. Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore. Sembrerebbe essere esclusa la possibilità di contrarre polizze con franchigia per l'indennizzo/risarcimento. Inoltre visto che la polizza è riferita all'immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello stesso e che il costruttore ha già pagato l'intero premio, essa opererà anche a favore di coloro i quali acquisteranno l'immobile dal primo acquirente. Si sottolinea che l'obbligo alla stipula ed alla consegna della polizza è comunque limitato alla fattispecie della vendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al fatto che la norma è inserita nell'ambito dei principi generali della legge 210 senza richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del frazionamento del mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi generalizzati per tutti i contratti di compravendita. Contratto preliminare L'art. 3 comma 1 lett. m) della legge 210 e l'art. 6 del decreto legislativo individuano una serie di elementi minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell'atto equipollente. Innanzitutto è bene ricordare che tutte queste indicazioni, per quanto espressione di trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di costruzione ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire. Si evidenzia, come già detto in precedenza, che i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori con l'entrata in vigore del decreto. Gli elementi obbligatori che dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti: - identificazione dell'immobile e sua descrizione (comprese le pertinenze); - indicazione eventuali atti d'obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento dell'immobile; - indicazione permesso di costruire (o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del titolo

13 abilitativo; - caratteristiche tecniche generali della costruzione; - termine di fine lavori; - indicazione prezzo e modalità di pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell'avvenuto pagamento; - estremi della fideiussione; - eventuale indicazione di ipoteche, trascrizioni ecc.; - eventuali imprese appaltatrici (i subappaltatori non vanno indicati); - capitolato materiali e finiture dell'immobile; - planimetria dell'immobile oggetto della compravendita. L'assenza di una o più di questi elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell'ambito del contratto comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti. Qualora non fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel contratto. Si ritiene che la stipula dell'atto definitivo di compravendita sani l'eventuale assenza di uno o più elementi previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare. Lo stato di crisi Il pagamento della fideiussione potra` essere richiesto dalla data in cui si e` verificato lo stato di crisi del costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioe`: - trascrizione del pignoramento relativo all`immobile (o unita` immobiliare) oggetto del contratto; - pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento; - presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; - pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l`amministrazione straordinaria. Nel caso di trascrizione del pignoramento, l'acquirente, prima di escutere la fideiussione, ai sensi dell'art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto. Negli altri casi la fideiussione potrà essere escussa solo se il competente organo della procedura concorsuale (es. curatore), non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. Fondo di solidarietà L art. 3 comma 1 lett. f) l) della legge 210 prevede l istituzione di un Fondo di solidarietà per i soggetti rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e cooperative nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a questa data) e l entrata in vigore dei decreti legislativi. Il fondo sarà alimentato, per un periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio che, per il primo anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000 dell importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà CONSAP SpA. Le domande per l accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi successivi alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di concerto con quello dell economia, con cui vengono definite le modalità di presentazione della domanda (art. 18 dedecreto legislativo). Ciascun soggetto danneggiato, secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al Fondo una sola volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a seguito dello stesso fallimento o di fallimenti diversi. Gli importi delle stesse sono rivalutate con le variazioni dell indice ISTAT per famiglie di operai ed impiegati maturate sino alla data di entrata in vigore del decreto legislativo. È da ritenersi, sulla base della formulazione utilizzata nel decreto, che non si possa fare riferimento al metodo della variazione assoluta quanto piuttosto a quella della variazione relativa a ciascun anno. Per accedere alle prestazioni del Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere congiuntamente le seguenti condizioni: - avere subito, a seguito della situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di denaro o di altri beni versate come corrispettivo per l acquisto di un immobile da costruire (sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati); - non avere acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull immobile da costruire; - regolarità urbanistica dell immobile (con il rilascio del permesso di costruire o della

14 concessione edilizia). Il Fondo è articolato su aree interregionali che saranno individuate successivamente in base alle richieste di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta contabilità. Il contributo obbligatorio previsto sulle fideiussioni viene versato alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale si trova l immobile per il quale è stata rilasciata la fideiussione. Il Fondo ha il diritto di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell indennizzo erogato al promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al quale si surroga nell ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore. È prevista (art. 18 comma 4 del decreto legislativo) la costituzione di un Comitato tecnico di supporto all attività del gestore del Fondo per la formulazione di linee di indirizzo nell attività di esame delle istanze di indennizzo. Del Comitato saranno chiamati a fare parte oltre ai rappresentanti ministeriali anche quelli delle organizzazioni di categoria. Revocatoria fallimentare L'art. 3 comma 1 lett. b) della legge 210 individuava, tra i principi della delega, la limitazione della esperibilità dell'azione revocatoria nei confronti dell'acquirente e la modifica dell'art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla possibilità per il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei confronti di coloro che hanno stipulato atti a titolo oneroso nei due anni precedenti al fallimento. Questa indicazione della delega è stato esercitata, nel decreto legislativo, in modo limitato a seguito della contemporanea trattazione della riforma del diritto fallimentare sia nell'ambito di uno specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che nella recente legge n. 80/05. Per altro quest'ultima legge, all'art. 2 comma 1, modificando l'art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono soggette a revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Ciò premesso si evidenzia che l'art. 10 del decreto legislativo, con dubbi profili di legittimità costituzionale, detta norme speciali e cioè gli atti di trasferimento della proprietà di immobili da costruire, non sono soggetti a revocatoria a condizione che: - l'acquirente si impegni a trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini entro il terzo grado, entro 12 mesi dall'acquisto o dall'ultimazione (questa è l'innovazione rispettoall'art. 67 come modificato dalla legge 80/05); - sia stato pagato il giusto prezzo. L'art. 11 del decreto legislativo introduce l'art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una "normativa speciale" per gli immobili da costruire. Il contratto si intende sciolto se il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento. Se invece il curatore vorrà dare esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più essere escussa. Procedura fallimentare diritto di prelazione L'art. 9 del decreto si applica sia alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e prevede che se l'immobile è stato consegnato all'acquirente ed utilizzato quale "prima casa" questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell'alloggio in sede di esecuzione. Il diritto di prelazione potrà essere esercitato anche se è stata escussa la fideiussione (in questo caso si tratta di immobile da costruire) e l'autorità delegata alla vendita dovrà dare comunicazione all'acquirente della determinazione definitiva del prezzo di vendita indicando tutte le condizioni alle quali la vendita sarà conclusa. Nel caso in cui il prezzo pagato sia inferiore alla somma riscossa a seguito dell'escussione della fideiussione, l'acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al fideiussore la differenza se l'immobile ha consistenza, caratteristiche e finiture corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite. Per altro questa disposizione appare, come quella relativa ai limiti di esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare, di dubbia legittimità costituzionale in quanto limitata alla sola "prima casa" con esclusione sia delle altre abitazioni che degli immobili ad uso non residenziale delineando così una palese disparità di trattamento. Frazionamento/cancellazione dell'ipoteca L'art. 8 del decreto legislativo impone al notaio di non procedere alla stipula dell'atto di compravendita se anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.

15 Iscrizione ipoteca/frazionamento mutui L'art. 3 comma 1 lett. n) della legge 210 è relatival diritto dell'acquirente, di ottenere il frazionamento del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie. Questa disposizione, che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall'art. 7 del decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l'art. 39 del decreto legislativo n. 385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. E' stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a quelli ultimati, purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni, il diritto del debitore, del terzo acquirente o del promissario acquirente di ottenere la suddivisione del finanziamento ed il frazionamento della relativa ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto. La banca dovrà provvedere al frazionamento dell'ipoteca ed alla suddivisione del finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento maggiore di cinquanta quote. Se la banca non provvede il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del Tribunale che può designare un notaio e procedere nella suddivisione. D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122: la nuova disciplina degli immobili da costruire Il Decreto legislativo in esame rappresenta un importante intervento normativo in un settore che ha sempre suscitato in ambito sia teorico che pratico - notevoli problemi di tutela per l acquirente, vale a dire nel settore degli immobili da costruire. Il legislatore pone, quali figure centrali della nuova disciplina, il costruttore e l acquirente di un immobile da costruire, figure a cui fa da sfondo, quale settore di maggiore tutela, la situazione di crisi del costruttore. Tale è, a tenore dell art. 1 lett. c), la situazione in cui si trovi il costruttore sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Orbene, per immobile da costruire, il D.Lgs. 122/05 intende fabbricati in ordine ai quali debba intervenire un attività edificatoria da parte del venditore-costruttore e che, al momento della conclusione del contratto, non siano ancora esistenti secondo la consistenza voluta dai contraenti. Come già in altri settori normativi (es.: contratti tra consumatore e professionista), anche in questo nuovo intervento legislativo vi è una precisazione terminologica delle figure del venditore e dell acquirente. In particolare, venditore è il costruttore che agisce nell esercizio dell impresa o cooperativa edilizia, che concluda un contratto che abbia o possa avere effetto di cessione o trasferimento non immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire nei confronti di un acquirente. Tale è, a norma dell art. 1 lett. a) la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire. In coerenza con i principi di tutela del contraente debole si ritiene che, nonostante manchi la precisazione che l acquirente non debba svolgere attività di impresa o professionale (come invece accade negli artt bis e ss. c.c.), tale debba essere l ambito applicativo della disciplina in esame, la cui tutela si estende anche all ipotesi di acquisto per persona da nominare, allorquando la nomina avvenga in favore di un parente di primo grado (v. art. 1 lett. a). Quanto al tipo di contratto tutelato con la presente disciplina, sembra possa farsi riferimento ai soli contratti con effetti obbligatori che non diano luogo all immediato trasferimento della proprietà in favore dell acquirente fra i quali: preliminare di vendita di immobile da costruire, vendita di cosa futura, vendita di immobile da costruire altrui, nonché altri contratti che diano luogo ad un trasferimento non immediato della cosa acquistata: fra questi possiamo annoverare la permuta di bene presente con bene futuro, contratti di vendita sottoposti a condizione sospensiva od a termine, il contratto di leasing (espressamente richiamato dalla norma), etc.

16 In tale ambito di riferimento il costruttore è obbligato a consegnare all acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca o intermediario finanziario o da un impresa assicuratrice, a garanzia di un importo pari alle somme o ai valori che il costruttore abbia già riscosso alla stipula del contratto, o quelli che il costruttore debba riscuotere o acquisire dopo la stipula del contratto, ma in una fase precedente al trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento. Restano escluse dalla garanzia fideiussoria le somme date a mutuo in favore dell acquirente o i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. In caso di omissione (od insufficienza) della garanzia fideiussoria, il D.Lgs. 122/05 prevede all art. 2 la nullità del contratto, la quale può essere fatta valere soltanto dall acquirente, secondo la nota categoria della nullità relativa. E interessante evidenziare, inoltre, che il richiamato decreto delegato si occupa anche del diritto di prelazione che spetta all acquirente, in caso di vendita all incanto dell immobile acquistato ed in conseguenza della situazione di crisi del costruttore. E, infatti, riconosciuto all acquirente il diritto di prelazione nell acquisto dell immobile ed al prezzo finale raggiunto, anche in seguito alle offerte intervenute nei successivi dieci giorni, le quali abbiano maggiorato di un quinto il prezzo raggiunto in sede di vendita (art. 584 c.p.c. novellato). Affinché operi la prelazione, è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: 1)l immobile deve essere stato materialmente consegnato all acquirente; 2)l immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale dell acquirente o di un suo parente di primo grado. L esercizio del diritto di prelazione è attivato con una comunicazione operata dal Giudice dell esecuzione a mezzo di ufficiale giudiziario nei dieci giorni successivi dall adozione del provvedimento di vendita e con l indicazione di tutte le condizioni e dell invito ad esercitare la prelazione. Ricevuta la suddetta comunicazione, il titolare del diritto di prelazione (il cd. acquirente) deve esercitarlo, a sua volta, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario entro dieci giorni ed a pena di decadenza. Nessun rimedio reale è previsto in caso di violazione dei suddetti obblighi da parte del giudice dell esecuzione. Ne segue che la fattispecie in esame costituisce ipotesi di prelazione obbligatoria, che non dà luogo al riscatto, bensì al solo eventuale risarcimento del danno nei confronti dell Autorità procedente alla vendita.

17 NORMATIVA (LEGGE MERLONI) LAVORI PUBBLICI EDL Consulting Srl Sede Legale e Direzione: Via Italia 61, Reggio Calabria Tel Fax Cell info@edlconsulting.it Sito Web Iscrizione IVASS Rui E

18 I testi di riferimento delle varie polizze in materia di lavori pubblici, predisposti dal legislatore, dovrebbero essere la traduzione operativa di quanto la legge Merloni prevede in tema assicurativo. Alle assicurazioni è dedicato l'art. 30 che è rimasto sostanzialmente invariato, almeno nell'impostazione generale, nelle tre versioni della legge che si sono succedute dal 1994 a oggi. Riportiamo nel riquadro 1 le parti "assicurativamente rilevanti" del predetto articolo tralasciando i commi che si riferiscono alle fideiussioni. Ai fini delle considerazioni che svolgeremo, merita anche riportare gli artt del regolamento di attuazione D.P.R. 554 del 21 dicembre Le polizze assicurative previste dalla legge Merloni sono le seguenti: polizza di assicurazione per danni di esecuzione e responsabilità civile verso terzi (in gergo assicurativo denominata CAR Contractor's All Risk - tutti i rischi della costruzione); polizza di assicurazione indennitaria decennale (con garanzia di responsabilità civile verso terzi); polizza di responsabilità civile del progettista (anche nel caso in cui il progettista sia un dipendente della stazione appaltante). Cerchiamo di individuare, in base al testo della legge e al relativo regolamento, quali debbano essere le caratteristiche di ognuna di dette polizze; contestualmente, laddove ritenuto opportuno, evidenzieremo alcuni elementi critici e di riflessione. Polizza per danni di esecuzione e responsabilità civile verso terzi La legge 109/1994 (art. 30, comma 3) e il suo regolamento di attuazione (art. 103, comma 1) concordano nell'indicare "l'esecutore dei lavori" quale soggetto "obbligato a stipulare" la polizza; traducendo questo concetto in gergo assicurativo possiamo sinteticamente dire che il contraente è l'appaltatore. L'art. 30 al comma 3 prosegue dicendo che tale polizza deve tenere "indenni le amministrazioni aggiudicatrici e gli altri enti aggiudicatari o realizzatori", mentre il regolamento (sempre art. 103, comma 1) limita la copertura solo ai danni "subiti dalle stazioni appaltanti". Questo significa che la polizza deve considerare come assicurato l'ente pubblico, gli appaltatori e i subappaltatori. Ma cosa deve coprire la polizza? Deve coprire due tipologie di danni: I danni alle opere - Legge 109/1994, art. 30, comma 1: "Tutti i rischi di esecuzione da qualsiasi causa determinati, salvo quelli derivanti da errori di progettazione, insufficiente progettazione, azioni di terzi o cause di forza maggiore"; regolamento, art. 103, comma 1: "Danni subiti a causa del danneggiamento o della distruzione totale o parziale di impianti e opere, anche preesistenti, verificatisi nel corso dell'esecuzione dei lavori". I danni a terzi - Legge 109/1994, art. 30, comma 1 e regolamento, art. 103, comma 1: "Una garanzia di responsabilità civile per danni a terzi nell'esecuzione dei lavori". Si tratta delle due e tradizionali garanzie base prestate dalla polizza CAR (sezione I - danni alle opere e sezione II - responsabilità civile verso terzi) come usualmente utilizzata dal mercato assicurativo. Esclusioni Errori di progettazione, insufficiente progettazione Molto probabilmente il legislatore imponendo, a carico del progettista, l'obbligo di stipulare una polizza di responsabilità civile professionale, ha ritenuto corretto "sgravare" la polizza CAR di tale onere ed evitare sovrapposizioni di copertura. Dal punto di vista generale la preoccupazione è condivisibile perché l'errore di progettazione è ovviamente imputabile solamente al progettista e non all'appaltatore. Se però esaminiamo (lo faremo analiticamente in un articolo successivo) quanto previsto dalla legge, la polizza di responsabilità civile professionale deve coprire i rischi (art. 30, comma 5, legge 109/1994) "oltre alle nuove spese di progettazione, anche i maggiori costi che l'amministrazione deve sopportare per le varianti ci cui all'art 25, comma 21, lett. d)" e i rischi (art. 105, comma 1 del regolamento) "derivanti da errori od omissioni nella redazione del progetto esecutivo o definitivo, che abbiano determinato a carico della stazione appaltante nuove spese di progettazione e/o maggiori costi" (art. 105). Ben si comprende che la corretta preoccupazione del legislatore è stata quella di mantenere scisse da un lato la responsabilità del progettista, dall'altro quella dell'esecutore, ma in entrambi i casi senza tenere presente la logica e la prassi delle coperture assicurative.

19 L'impostazione richiesta dalla legge Merloni non prevede, quindi, la copertura assicurativa per i danni materiali subiti dalle cose assicurate in seguito a errori o insufficienze del progetto. Chi si fa carico di questi danni? La legge non lo dice anche se è logico intuire che essi rimarranno a carico o di chi li ha provocati (progettista) o della stazione appaltante. Il legislatore non ha tenuto presente che il mercato assicurativo è da anni attrezzato con specifiche estensioni di garanzia, normalmente concesse e ottenute senza particolari difficoltà, per la copertura proprio di questi danni. In particolare la polizza CAR, a prescindere dalle più o meno provate responsabilità del progettista, copre proprio le conseguenze materiali degli errori di progettazione con l'aggiunta anche di quelli di calcolo. Azioni di terzi L'espressione adottata è alquanto generica poiché l'azione di terzi può essere: a. sia quella di chi intenzionalmente (dolosamente) vuole danneggiare l'opera in costruzione; è il caso del classico atto vandalico o più genericamente "socio-politico" (per usare un'espressione tratta dal linguaggio assicurativo); b. sia quella di chi in modo del tutto accidentale danneggia l'opera; si pensi per esempio al fornitore (raramente rientrante nella definizione di assicurato della polizza CAR e quindi considerato terzo) che consegna in cantiere un determinato componente e che durante le operazioni di scarico danneggia una parte dell'opera stessa. Se ben interpretiamo la logica del legislatore, entrambi i casi appena illustrati non devono rientrare in copertura. E anche qui è legittima la domanda su chi debba accollarsi l'onere del danno tenuto conto che, in questo caso, l'eventuale sua attribuzione all'appaltatore suonerebbe non allineata con quanto previsto dalla legge a causa proprio del fatto che la legge stessa impone una "scopertura". L'unica risposta plausibile parrebbe quella di lasciare ancora alla stazione appaltante l'onere del danno. Corre obbligo di notare, anche per questa esclusione, che il mercato assicurativo è da sempre attrezzato per coprire tali evenienze con testi di polizza che, solo negli ultimissimi anni, prevedono la semplice esclusione (ma senza alcuna difficoltà alla sua re-inclusione) degli atti dolosi di terzi Cause di forza maggiore Nel concetto di forza maggiore rientrano tutta una serie di eventi non direttamente controllabili dall'azione umana. Dal punto di vista assicurativo si considerano "forza maggiore" gli eventi atmosferici di particolare entità, il terremoto, le inondazioni, le alluvioni ecc. Le coperture assicurative per tali eventi sono ampiamente previste nelle coperture assicurative CAR. Il fatto che la legge Merloni le escluda espressamente dall'obbligo assicurativo a carico dell'appaltatore, lascia inequivocabilmente intravedere che esse rimangono a totale carico della stazione appaltante. Durata della polizza La durata della polizza viene precisata all'art. 103, comma 3 del regolamento: l'inizio deve coincidere con la data di consegna lavori; la fine deve coincidere con la data di emissione del certificato di collaudo provvisorio o del certificato di regolare esecuzione o, ancora, entro 12 mesi dalla data di ultimazione lavori come indicata nel relativo certificato. Se sulla precisazione di cessazione della polizza non rileviamo particolari criticità, qualche riflessione critica merita quanto viene affermato sul suo inizio. La prassi di gestione di quasi tutti gli appalti prevede sempre un certo lasso di tempo dalla data di consegna lavori alla data in cui effettivamente essi iniziano come attività di cantiere. La situazione è ulteriormente gravata dal fatto che il successivo comma 4 prevede che la polizza debba essere trasmessa alla stazione appaltante entro 10 giorni prima della consegna lavori. Il lasso di tempo tra i 10 giorni prima della consegna lavori e la data di inizio lavori effettiva è sempre difficilmente determinabile e se non gestito accortamente si ripercuote poi come prolungamento della copertura (proroga) con conseguente aggravio di costo assicurativo (a carico dell'appaltatore).

20 Somme assicurate Per quanto riguarda le somme assicurate, la legge rimanda al regolamento la definizione della materia. Quest'ultimo all'art. 103, comma 1 precisa che: "Per la garanzia "danni all'opera", la somma assicurata verrà indicata nel bando di gara". Anche questa indicazione del legislatore desta qualche perplessità perché non sembra tenere conto di quanto accade nella realtà completa della gestione degli appalti. Merita soffermarci su un semplicissimo esempio. Ipotizziamo che il comune X indica una gara per la realizzazione di una strada. Il prezzo a base d'asta (riportato nel bando di gara) viene fissato in lire 1 miliardo. La polizza CAR dovrà conseguentemente essere stipulata per tale importo. L'appaltatore Y si aggiudica l'appalto con un ribasso del 20%; il che significa che il costo a nuovo per la realizzazione della strada diventa pari a lire 400,000,00. L'assicuratore che stipula la polizza richiederà un premio parametrato su 500,000,00 somma assicurata stabilita dal bando di gara) e non sul reale rischio di 4000,000,00 (costo/spesa per il rifacimento a nuovo della strada). L'incongruenza è palese: stante questa impostazione si obbliga l'appaltatore a "sovra-assicurarsi". Sarebbe stato forse più corretto prevedere che la somma assicurata per i danni all'opera deve essere pari al prezzo di aggiudicazione dell'appalto. Sempre il regolamento, all'art. 103, comma 2 precisa che: "Il massimale della garanzia di responsabilità civile verso terzi deve essere pari al 5% della somma assicurata per le opere con il minimo di euro 500 mila e il massimo di euro 5 milioni". Anche su questo punto vale svolgere alcune riflessioni critiche. Quando viene stipulata una polizza CAR, il massimale di responsabilità civile è individuato in base alla valutazione del massimo danno arrecabile a terzi nello svolgimento delle attività di cantiere e tale valutazione dipende da una serie di fattori differenti e specifici, opera per opera, e non facilmente predeterminabili con una percentuale fissa. La realizzazione di una strada o di un fabbricato in una zona disabitata può non avere significative esposizioni di danni a terzi anche in presenza di appalto di dimensioni considerevoli mentre, al contrario, il rischio potrebbe essere rilevante se la strada (il cui importo lavori è per ipotesi relativamente basso) viene realizzata in presenza di traffico automobilistico oppure il fabbricato in adiacenza ad altri già esistenti. Nel primo caso un massimale elevato è superfluo, nel secondo caso (dove potrebbe essere necessario un massimale elevato) anche un massimale di lire 10 miliardi potrebbe essere insufficiente. In sostanza, riteniamo quanto meno opinabile la predeterminazione per legge del massimale di responsabilità civile. Validità della garanzia È infine interessante notare il comma 5 dell'art. 103 del regolamento: la copertura (il riferimento è alla polizza CAR) deve valere anche in presenza di mancato o ritardato pagamento del premio da parte del appaltatore/contraente. Riportiamo, per contrasto, l'art cod. civ. - Nozione (dell'assicurazione) che così recita: "L'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso il pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato ". Il trasferimento del rischio (concetto base dell'assicurazione) avviene sempre a fronte di un premio da corrispondere all'assicuratore. Il pagamento del premio è il presupposto base per l'operatività e sussistenza della polizza. Il semplice ritardo di pagamento è regolato da altri articoli del codice civile con una tempistica particolare a seconda che si tratti di rate di premio o di premi di rinnovo.

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