COMUNE DI DOLIANOVA PROVINCIA DI CAGLIARI PIAZZA BRIGATA SASSARI UFFICIO TECNICO SETTORE URBANISTICO-MANUTENTIVO

Transcript

1 Tec_01 - C:\Documenti\Anno 2011\ATTI PROGRAMMATORI X BILANCIO\Relazione aumento valori ICI.doc COMUNE DI DOLIANOVA PROVINCIA DI CAGLIARI PIAZZA BRIGATA SASSARI UFFICIO TECNICO SETTORE URBANISTICO-MANUTENTIVO TEL C.A.P P.I FAX C.F #### * #### PROT DOLIANOVA, Rif. Prot. Preg.mi Sig. Sindaco Assessori della Giunta Comunale SEDE OGGETTO: Relazione di revisione e stima del valore venale delle aree edificabili ai fini dei controlli sulle denunce e sui versamenti dell I.C.I. anno 2011 La presente relazione tecnica è finalizzata alla revisione ed alla stima del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, che verranno proposte alla Giunta Comunale affinché le possa deliberare, quale atto propedeutico all approvazione del bilancio annuale e triennale di previsione. Alla base della presente relazione vi è la normativa di riferimento ed in particolare: - Art. 2 del D.Lgs n. 504: [ ] per area fabbricabile si intende l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità [ ] ; - Art. 5 del D.Lgs n. 504: Comma 5 Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche ;

2 Comma 6 In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. - Art. 59, comma 1, del D.Lgs n. 446: Con regolamento adottato a norma dell art. 52, i Comuni possono: [ ] g) determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso. [ ] ; - Art. 11-quaterdecies, comma 16, del D.L n. 203 (convertito, con modificazioni, con L n. 248): Ai fini dell applicazione del D.Lgs n. 504, la disposizione prevista dall art. 2, comma 1, lett. b), dello stesso decreto si interpreta nel senso che un area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. ; - Art. 36, comma 2, del D.L n. 223 (convertito, con modificazioni, con L n. 248): [ ] un area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. ; - Circolare del Ministero delle Finanze n. 235 del Il Legislatore, con la normativa succitata, conferisce all Ente la facoltà di stabilire, per ciascuna tipologia omogenea di area presente sul proprio territorio, un valore sopra il quale non viene svolta alcuna attività di accertamento. È incontrovertibile, sulla base in quanto sancito dal legislatore, che rientra nel concetto di area fabbricabile, ai fini tributari, non solo qualsiasi area compresa in strumenti urbanistici attuativi e quindi immediatamente utilizzabile dal punto di vista edificatorio, ma anche quell area la cui edificabilità sia prevista dallo strumento urbanistico generale. Ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio si è tenuto conto: 1. della zona territoriale di ubicazione quale risultante dal P.U.C. vigente; 2. dell indice di edificabilità previsto dalle norme di attuazione del medesimo P.U.C.; 3. della destinazione d uso consentita per i fabbricati; 4. degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; 5. dei valori medi di mercato nella vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Ciascuno dei su elencati parametri influenza a suo modo la suscettività edificatoria di un area. Essi, pertanto, sono stati assunti a base delle considerazioni svolte per l espressione della

3 stima che, basandosi sui valori del corrente mercato, ha determinato i valori in comune commercio ai fini dell imposizione I.C.I. Il valore commerciale di un terreno edificabile è legato alla sua potenzialità edificatoria, espressa in metri cubi di volume edificabile. I prezzi di scambio quindi sono necessariamente influenzati dalla potenzialità edificatoria, ovvero dalla cubatura realizzabile del fabbricato che si andrà ad erigere o dalla superficie a destinazione diversa da quella residenziale. Le destinazioni d uso consentite sulla base delle norme di attuazione del Piano Urbanistico comunale, rappresentano gli utilizzi consentiti per i quali viene realizzato un fabbricato. La destinazione d uso consentita, individuando la tipologia dell edificio che si potrà costruire sull area edificabile, incide in maniera rilevante sul valore commerciale del terreno. Vi sono, poi, situazioni di fatto che caratterizzano un intera zona omogenea e che incidono inevitabilmente sul valore commerciale delle aree edificabili comprese in tale zona, determinandone in maniera oggettiva una riduzione o diminuzione di valore. A titolo di esempio si citano gli oneri derivanti da accordi urbanistici per la realizzazione di opere di interesse pubblico obbligatorie (urbanizzazioni primarie nelle lottizzazioni) o a scomputo di oneri. Va detto che possono sussistere situazioni di fatto che non costituiscono fattispecie diffuse, ma limitate e circoscritte, fino ad interessare, in alcuni casi, addirittura dei singoli lotti. A titolo di esempio si citano: gli oneri previsti per eventuali lavori di adattamento necessari per la costruzione di un fabbricato (tipicamente: i lavori di movimento terra necessari all esecuzione delle fondazioni in caso di terreno scosceso, l eventuale necessità di scavo nella roccia affiorante, ecc.), la reale fruibilità edificatoria dell area (in funzione di vincoli, fasce di rispetto, distanze da fabbricati e confini), i costi derivanti dalla realizzazione di opere di interesse pubblico a scomputo di oneri eseguite in accordo con l Amministrazione. In una analisi di stima per zone omogenee è evidente che non possono essere prese in considerazione peculiarità specifiche di singoli lotti edificabili, che saranno comunque oggetto di singola definizione fra il proprietario e l Ufficio Tributi del Comune, ma occorre avere riguardo solo a situazioni di carattere generale che incidono sul valore di interi comparti territoriali. Nella stesura della presente relazione è stata attentamente considerata l evoluzione del mercato immobiliare nel comune di Dolianova in questi ultimi anni e, in particolare, il rallentamento dello stesso a causa della crisi del settore. Per lo scopo che ci si prefigge, è indispensabile, infine, tenere conto di quanto riportato nell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Cagliari sulla valorizzazione degli immobili nelle diverse zone omogenee del Piano Urbanistico Comunale di Dolianova. Esso, infatti, rappresenta un ottimo indicatore per la valorizzazione delle aree edificabili. I valori delle aree fabbricabili, come riassunti nella tabella allegata, scaturiscono dall esame dei valori espressi, nonché dall applicazione, secondo logiche tecniche, dei fattori d influenza individuati e su esposti. Questi ultimi hanno concretizzato, adattandolo alla realtà di Dolianova, quanto disposto dalle norme vigenti. Sono stati tenuti in debito conto anche i seguenti fattori, che sono stati ritenuti particolarmente caratterizzanti del mercato immobiliare locale e della sua recente evoluzione:

4 - l incremento registrato in questi ultimi anni nell intero settore immobiliare; - la valorizzazione delle nuove aree di espansione, sia residenziale, che artigianale e commerciale; - l incremento demografico che contraddistingue il Comune di Dolianova nell ultimo quinquennio. Dalla comparata valutazione di tutto quanto sopra esposto, si ritiene corretto e congruo quantificare il valore venale in comune commercio delle aree edificabili, ai fini dei controlli sulle denunce e sui versamenti I.C.I. per l anno 2011, nei valori di stima quali vengono riassunti nella tabella allegata alla presente, che ne forma parte integrante e sostanziale e che ricalca le aree individuate dallo strumento urbanistico. IL RESPONSABILE DEL SETTORE URBANISTICO-MANUTENTIVO Dott. Ing. Mario Sardu

5 TABELLE DEI VALORI DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI ICI ZONA IN BASE AL PUC ANNO 2011 Valore in EURO/Mq ZONA A 190,00 ZONA B (sottozone B 1 e B R ) 210,00 ZONA B sottozona B C sulla superficie lorda ZONA C con lottizzazione o Piano Particolareggiato o di risanamento convenzionati ZONA C senza piano attuativo o con lottizzazione o Piano Particolareggiato o di risanamento non convenzionati ZONA D con lottizzazione convenzionata ZONA D senza piano attuativo o con lottizzazione non convenzionata 180,00 150,00 53,00 30,00 10,00 ZONA F 5,00