Guida all'acquisto della Casa

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1 Guida all'acquisto della Casa Un vademecum sui controlli, sui passi necessari e sulle precauzioni per evitare brutte sorprese. La prima regola è non lasciare nulla al caso: comprare casa, infatti, è un bellissimo progetto, ma comporta anche svariati problemi pratici. Non è facile identificare la casa giusta, in considerazione della grande offerta di mercato, né avere la certezza di non pagare più del giusto prezzo. E ancora i rapporti, non sempre facili e causa di preoccupazioni, con il venditore, con l'agente immobiliare, con il Notaio. Infine l'esigenza, o anche la semplice opportunità, di accendere un mutuo. Di solito il compratore affronta queste situazioni in maniera "istintiva", a volte commettendo, purtroppo, anche qualche errore. In questa guida abbiamo raccolto alcuni consigli e suggerimenti utili per compiere tutti i passi necessari per raggiungere il proprio obiettivo: l'acquisto della casa Scegli la casa giusta Quanti soldi ti servono? I passi verso l'acquisto - "In centro", "in periferia" o "fuori città"? - Casa "nuova" o casa "usata"? - Ulteriori elementi da considerare - Le spese accessorie - Quanto può finanziarti il mutuo? - La rata del mutuo: puoi permettertela? - La proposta irrevocabile d'acquisto - Il preliminare di compravendita - Cosa deve contenere il preliminare di compravendita Scegli la casa giusta: La scelta di un'abitazione nasce dalla considerazione delle tue specifiche esigenze e delle tue possibilità economiche. Il primo consiglio è quindi quello di non prendere decisioni affrettate: la firma di una proposta o di un preliminare di compravendita d'acquisto non deve essere dettata semplicemente da valutazioni sull'eleganza o sul prestigio del palazzo, o dal prezzo particolarmente vantaggioso. "In centro", "in periferia" o "fuori città"? Scegliere "dove" abitare non è così semplice: tranquillità e ambiente più salubre caratterizzano spesso la vita fuori città. D'altra parte, però, proprio il centro offre le maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Inoltre i tempi di spostamento tra le zone periferiche e il centro città possono essere notevoli: occorre quindi valutare attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di vita tuoi e della tua famiglia, considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative. Casa "nuova" o casa "usata"? Tra proposte di nuova realizzazione edilizia e offerta di abitazioni già esistenti non è semplice orientarsi, bisogna considerare i pro e i contro di ogni offerta. Se l'acquisto di nuove costruzioni è generalmente preferito, questo si traduce d'altro canto quasi sempre in un allontanamento dal centro della città. Inoltre l'acquisto e la ristrutturazione di una abitazione già esistente offre spesso il

2 vantaggio del minor costo complessivo, con la possibilità di personalizzare la casa a proprio piacimento. Ulteriori elementi da considerare Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri aspetti altrettanto importanti. Ad esempio: Impianti: Servizi: assicurati che gli impianti di riscaldamento, idraulico, elettrico e del gas siano conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato degli infissi (porte, finestre, vetri) garantisce risparmio energetico e protezione da freddo e rumori; accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti pubblici, strade e autostrade) e di servizi indispensabili come scuole, servizi sanitari, negozi, parcheggi; Caratteristiche dell'alloggio: tieni conto del fatto che un'esposizione a sud illumina e riscalda naturalmente l'appartamento per effetto del sole. La scelta del piano e la visuale sull'esterno possono poi incidere su fattori importanti come l'illuminazione, il panorama e la prevenzione dei furti. IL GIUSTO VALORE ALL'IMMOBILE Il prezzo di mercato di un immobile, subisce variazioni rilevanti in funzione di caratteristiche specifiche dell edificio. Il valore di mercato al metro quadrato di una certa città o di un certo Quartiere, è solo un punto di riferimento. E possibile fare riferimento a delle tabelle orientative che vengono utilizzate dalle agenzie immobiliari. I PIU E I MENO E in una via tranquilla, poco trafficata +5% E in una via molto trafficata e rumorosa -5/10% E in uno stabile d epoca +10/20% Ha vista su parchi o monumenti storici +10/15% E al piano terra -20% E un attico +20% Ha un terrazzo di almeno 20 mq +5/10% Non ha balconi -10% Viene venduta insieme ad un posto auto +5/10% C è la portineria +10% Ha il riscaldamento autonomo +5% E senza riscaldamento -25% L interno è da ristrutturare -5/20% L esterno è da ristrutturare -10/15%

3 Valutazioni particolari Ci sono, inoltre, dei fattori che incidono sul prezzo di mercato di un immobile, che sono difficili da valutare; portiamo ad esempio il maggiore o minore spessore dei muri, la dotazione dello stabile di un ascensore a basso consumo energetico, la presenza di impianti elettrici o del gas a norma. Ultimamente, con la maggiore sensibilizzazione ecologista, un elemento di forte svalutazione di una casa è la vicinanza di un traliccio: arriva a svalutare uno stabile anche del 30%. Quanti soldi ti servono? L'acquisto di un'abitazione comporta necessariamente l'investimento di una grossa cifra di denaro, e quando questa non è immediatamente disponibile, bisogna ricorrere ad un mutuo. Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante conoscere esattamente l'importo di cui hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni aspetti importanti. Le spese accessorie Innanzitutto devi considerare che l'acquisto di una casa comporta delle spese aggiuntive, connesse all'operazione, che possono incidere in maniera significativa sul costo complessivo: le provvigioni all'agenzia immobiliare che possono andare da un minimo del 2% ad un massimo del 4% del prezzo di acquisto; le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna; le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli atti sono due); le spese bancarie per l'accensione del mutuo (istruttoria ed eventuale perizia); i costi del trasloco; i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas, telefono, acqua); le tasse a carico dell'acquirente per gli immobili ad uso abitativo. Imp. di Registro Imp. Catastale e Ipotecaria Prima Casa Acquisto da privato (casa non di lusso) 3% 258,23 euro - Acquisto da Impresa costruttrice (casa non di lusso) IVA 129,11 euro 258,23 euro 4% Seconda Casa Acquisto da privato (casa non di lusso) 7% 2% + 1% - Acquisto da privato di casa (non di lusso) vincolata per ragioni storiche e/o artistiche (legge 3% 2% + 1% /1939) Acquisto da Impresa (casa non di lusso) 129,11 euro 258,23 euro 10% Acquisto da Impresa (casa di lusso) 129,11 euro 258,23 euro 20% La normativa fiscale sulle abitazioni - per ciò che riguarda imposte, tasse, detrazioni, sgravi - cambia frequentemente. Quanto può finanziarti il mutuo? La normativa vigente prevede che le banche - in via ordinaria - possano concedere non più del 75% - 80% del valore dell'abitazione. Ciò significa che una parte dell'investimento dovrà essere

4 compiuto con i tuoi risparmi. La rata del mutuo: puoi permettertela? Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali uscite mensili: devi quindi essere ben certo che questa ulteriore spesa non vada ad incidere eccessivamente sul bilancio famigliare. La nostra esperienza ci porta a consigliarti di valutare molto attentamente il rapporto fra la rata e i tuoi redditi mensili. Di norma è preferibile che la rata del mutuo non superi un terzo dei tuoi redditi netti. E' una regola prudenziale che però è opportuno rispettare. I passi verso l'acquisto Dopo aver finalmente trovato un'abitazione che risponde alla tue esigenze e alle tue possibilità, inizia ora una fase altrettanto delicata e complessa. Dal passaggio di proprietà all'accensione di un mutuo, l'acquisto di una casa comporta una serie di operazioni che è importante conoscere. La proposta irrevocabile d'acquisto Se acquisti una casa tramite un' Agenzia Immobiliare è normale che l'agente ti chieda di sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto". Si tratta di una scrittura privata: questo significa che non c'è bisogno di particolari formalità oltre alla forma scritta. Con questa firma ti impegni, senza possibilità di revoca entro una certa data, ad acquistare per un certo prezzo la casa che hai individuato. Quando hai firmato la "proposta" l'agente è obbligato a darne avviso al venditore dell'immobile, il quale, se ritiene l'offerta congrua, può accettare. L'accettazione deve esserti comunicata per iscritto dallo stesso Agente immobiliare oppure direttamente dal venditore. L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo che hai offerto. Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente richiesta una somma per confermare l'affare: si tratta di un anticipo sul prezzo - indicativamente non superiore al 5% - 10% in relazione al valore della tua offerta - che andrà ad integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione dell'affare e che invece ti dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si raggiungerà l'accordo. Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa una vera e propria caparra confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine dell'affare. Infatti, in caso di perfezionamento del contratto, questa viene dedotta dal prezzo complessivo dovuto. Viceversa, se l'affare non si conclude a causa tua, il venditore avrà il diritto di trattenere il tuo anticipo; se invece l'affare non va in porto perché il venditore ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto a richiedere in restituzione - a titolo di indennizzo - il doppio dell'anticipo che hai versato. Il passo successivo alla proposta di acquisto è "l'impegno di acquisto", cioè il preliminare di compravendita : questo può anche essere il primo passo, se la compravendita avviene tra privati senza la formalizzazione della proposta di acquisto. Il preliminare di compravendita Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con la firma del preliminare di compravendita, quella fase che ti porterà a diventare proprietario dell'immobile. Il preliminare di compravendita è un atto, necessariamente scritto, che impegna in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore che il venditore. ATTENZIONE il preliminare di compravendita è un contratto che vincola le parti e deve quindi essere il più possibile particolareggiato.

5 Cosa deve contenere il preliminare di compravendita I dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente La descrizione della casa (stanze e loro posizione comprese cantine, solai e box) L'importo della caparra versata e della caparra penitenziale Le modalità e i tempi di pagamento La conformità della casa alle norme edilizie ed urbanistiche L'assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc.. Il notaio prescelto per l'atto La data dell atto di compravendita ufficiale (rogito) I dati catastali Il prezzo complessivo La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali Il regime patrimoniale dei coniugi La regolarità fiscale dell'immobile ATTENZIONE Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita, leggi con attenzione tutte le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle che si adattano al tuo caso specifico. Se hai qualche dubbio, rivolgiti a un professionista, come il tuo notaio di fiducia.

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