La condizione sospensiva nella proposta d'acquisto: aspetti giuridici e commerciali

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1 F.I.M.A.A. TORINO La condizione sospensiva nella proposta d'acquisto: aspetti giuridici e commerciali Avv. Giuseppe Baravaglio Torino 10 febbraio 2014 Sede B.N.L. - via XX Settembre n. 40

2 Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto (art c.c.). sospensiva condizione risolutiva

3 Riflesso immediato sulla mediazione (art c.c.) Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione

4 Casi di principale interesse Compro se ottengo il mutuo Compro se vendo Compro se l immobile risponde alle aspettative (verifiche permessi, etc.)

5 Scopi della condizione sospensiva: per mezzo della condizione sospensiva, i contraenti hanno la finalità di eliminare il rischio dell'operazione che intendono porre in essere

6 Scopi della condizione sospensiva (2): Quasi sempre si tratta di cautele a favore dell aspirante acquirente/proponente, ma può anche trovare adeguata tutela la posizione del proprietario/aspirante venditore, ad esempio nel caso di condizioni sospensive previste per la preventiva verifica della regolarità edilizia dell immobile.

7 Inserimento nei moduli (proposta) le clausole aggiunte al modulo o al formulario prevalgono su quelle del modulo o del formulario qualora siano incompatibili con esse, anche se queste ultime non sono state cancellate (art c.c.)

8 Ipotesi condizione condizione volontaria: È espressione dell autonomia negoziale, nasce da pattuizione tra le parti condizione legale: È imposta forzosamente da una norma di legge (es. prelazione)

9 Obblighi delle parti in pendenza della condizione In pendenza della condizione, le parti, come previsto dall art c.c., devono comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell altra parte. Continua inoltre a essere applicabile la norma di cui all art c.c. (obbligo di esecuzione del contratto secondo buona fede).

10 Termine dell avveramento: Nel caso in cui una condizione sia costituita da un evento incerto anche nel "quando", le parti possono concordare un limite temporale riguardo al suo verificarsi, per non lasciare indefinitamente nell'incertezza l'efficacia del contratto (Cass. civ., n. 419/06 Se le parti non hanno indicato il termine dell'avveramento, il contratto può essere dichiarato giudizialmente inefficace per mancato avveramento se il giudice ritiene che sia trascorso un lasso di tempo ragionevolmente sufficiente entro il quale l'evento avrebbe potuto verificarsi (Cass. civ., n /91).

11 La «finzione» di avveramento: Ai sensi dell'art c.c., se la condizione dedotta non si verifica per fatto di colui che aveva interesse contrario al suo avveramento, la condizione stessa si considera avverata (Cass. civ., n. 6423/03); Nell'ipotesi di negozio condizionato, per l'operatività della disposizione di cui all'art c.c. è però necessaria la sussistenza di una condotta dolosa o colposa della parte, non riscontrabile in un semplice comportamento inattivo, salvo che questo non costituisca violazione di un obbligo di agire imposto dal contratto o dalla legge (Cass. civ., sez. lav., n. 7377/96).

12 Per la validità della condizione (1): La condizione può essere: casuale (un fatto naturale o la volontà di un soggetto terzo anche Pubblica Amministrazione o Organo Legislativo) potestativa (l evento condizionante deriva dalla volontà di una delle parti contraenti) La condizione, però, non può essere: meramente potestativa (es. compro se voglio) nullità generale dell impegno contrattuale

13 La condizione riferita al mutuo: La condizione collegata al mutuo è considerata «mista»: Dipende infatti: in parte dalla disponibilità di un soggetto terzo (banca) in parte dalla volontà di uno dei contraenti, che deve attivarsi per l ottenimento

14 Per la validità della condizione (2): La condizione deve essere lecita e possibile La condizione sospensiva impossibile rende nullo l intero contratto la condizione risolutiva impossibile si considera come non apposta L evento che determina l avverarsi della condizione deve essere determinato o determinabile (in difetto, rischio di nullità del contratto)

15 La condizione nell interesse di una sola parte: La condizione può ritenersi apposta nell'interesse di una sola parte soltanto in presenza di una espressa previsione contrattuale oppure quando sussista una serie di elementi che nel loro complesso inducano a ritenere che si tratti di condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse, ma non può desumersi l'unilateralità dal semplice fatto che una sola delle parti può essere interessata al verificarsi o meno dell'evento dedotto in condizione (Cass. civ., 2004, n /04)

16 La condizione nell interesse di una sola parte (conseguenza): È ammessa la possibilità, per la parte nel cui esclusivo favore sia prevista la condizione (c.d. unilaterale), di rinunziare agli effetti dell avveramento, dichiarando pertanto di voler comunque dar piena efficacia al contratto, con obbligo di comunicare, entro un ragionevolmente breve lasso di tempo, tale propria volontà all altro contraente (esempio: non c è ancora il permesso di costruire, ma voglio comprare lo stesso).

17 Il recesso unilaterale pattizio Ai sensi dell articolo 1373 c.c., le parti possono attribuire a una di esse il diritto di recedere dal contratto, esercitando tale facoltà fino a che il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione. La pattuizione di un diritto di recesso di tal genere può permettere la stipulazione del contratto condizionato anche al proprietario che voglia disporre di tale facoltà sino al verificarsi della condizione e quindi non inibirsi la ricerca di altro eventuale acquirente nel periodo, anche in ipotesi lungo, in cui il contratto condizionato non è ancora efficace (quando ad esempio è previsto un termine di vari mesi per la vendita di un immobile dell aspirante acquirente); ovviamente tale situazione è meno favorevole per l aspirante acquirente e, se nasce da controproposta del proprietario, deve essere accettata dall aspirante acquirente ai sensi dell articolo 1326 c.c.

18 In conclusione, risulta indispensabile: Sensibilità e attenzione alle concrete esigenze contrattuali e reali disponibilità delle parti Chiarezza e trasparenza nella redazione e presentazione alle parti della condizione sospensiva