LA COMPRAVENDITA. Preliminare, Compravendita e Mutuo

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1 SERVIZI

2 LA COMPRAVENDITA Preliminare, Compravendita e Mutuo

3 La compravendita è il contratto con il quale una parte trasferisce all altra la proprietà di una cosa o un altro diritto contro il corrispettivo di un prezzo; pertanto la compravendita immobiliare è l'accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un'altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile verso il pagamento del prezzo concordato. Il nostro codice civile richiede, nel caso in cui l oggetto del contratto sia un bene immobile, che tale accordo rivesta la forma scritta e richieda anche l'osservanza di certe formalità(atto pubblico o scrittura privata autenticata).

4 La compravendita va distinta, tra l'altro, dalla permuta e dalla divisione. Con la permuta, infatti, si ha lo scambio di determinati beni immobili e/o mobili tra due proprietari: si verifica, in sostanza, un reciproco trasferimento di un bene o diritto con un altro, scambio che può tuttavia essere accompagnato anche dalla dazione di una somma di denaro a titolo di conguaglio, allorquando vi sia diversità di valori tra i beni permutati.

5 Con la divisione, invece, più soggetti comproprietari di più beni mobili e/o immobili decidono di assegnarsi in proprietà esclusiva i singoli beni, sciogliendo così la comunione tra essi esistente: non si realizza, quindi alcun passaggio di proprietà, ma soltanto la concentrazione della propria titolarità su uno specifico bene (mobile o immobile) o su una determinata parte di esso. Anche nella divisione vi possono essere stabiliti dei conguagli a carico di alcuni condividenti ed a favore di altri, per compensare disuguaglianze di valori tra i beni assegnati.

6 IL PRELIMINARE Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve riportare gli elementi essenziali della vendita quali: le parti, il prezzo, le modalità di pagamento, il bene da acquistare, l indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc. in caso di fabbricato urbano) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione la legge prevede particolari obblighi da parte del venditore e particolari modalità di redazione del contratto.

7 Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, senonèstipulato dal notaio però non può essere trascritto e pertanto non è opponibile ai terzi. E comunque opportuno consigliarsi con il notaio per determinare gli obblighi da esso derivanti. In caso di acconti prezzo sostanziosi, tempi lunghi tra preliminare e definitivo e venditore soggetto fallibile potrebbe essere necessario trascriverlo.

8 Con la trascrizione il venditore non potrà vendere l immobile a qualcun altro, né concedere un ipoteca sull immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un ipoteca sull immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

9 DOCUMENTI NECESSARI: fotocopia della carta di identità o altro documento equipollente e del codice fiscale di tutti i comparenti, venditori ed acquirenti (al momento della stipula le parti devono portare tali documenti in originale. In caso intervenga in atto una società: a) - Copia dello statuto vigente della societa (o dell ultimo atto notarile contenente i patti sociali aggiornati per controllare i poteri del rappresentante legale e l oggetto sociale); c) - Codice fiscale e Partita IVA; d) - fotocopia del documento d identita del rappresentante legale; - copia autentica dell'atto di provenienza, ovvero in caso di provenienza per successione copia della dichiarazione di successione, se trattasi di successione testamentaria anche la copia conforme del verbale di pubblicazione del testamento; in presenza di provenienza per successione, è necessario accettare l eredità. Se non vi è stata l accettazione espressa trascritta sarà necessario produrre anche il certificato di morte in originale del defunto;

10 - stato civile ed estratto dell atto di matrimonio per documentare lo stato patrimoniale dei comparenti (da richiedersi al Comune di residenza ovvero al Comune in cui è avvenuto il matrimonio); Attestato di Prestazione Energetica relativo all'immobile oggetto di compravendita. - In caso intervenga un mediatore: dati, residenza e partita Iva del mediatore, ragione sociale del mediatore e numero di iscrizione al Ruolo Mediatori, importo ed estremi dei pagamenti delle provvigioni del mediatore;

11 In caso di fabbricati occorre produrre, a seconda dei casi, uno o più titoli edilizi abilitativi(es. Licenza, permesso di costruire, concessione in sanatoria, Cia, Dia, Cila, Cil e Condono edilizio) In caso di compravendita di terreni: Certificato di destinazione urbanistica (rilasciato dal Comune) in bollo. - Per i terreni agricoli: verificare che non vi siano affittuari o confinanti coltivatori diretti aventi diritto a prelazione. - Eventuale perizia per rideterminazione dei valori dei terreni edificabili per evitare plusvalenze.

12 MUTUO Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una Banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario. Il mutuatario potrà goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento al mutuante dietro un corrispettivo rappresentato da interessi. I contratti di mutuo sono generalmente stipulati con le banche.

13 DOCUMENTI NECESSARI PER RICHIEDERE IL MUTUO: Per concedere un mutuo casa la Banca chiede una serie di documenti per valutare la situazione economica e reddituale del richiedente: i documenti delle parti, i documenti riferiti al reddito e i documenti relativi all immobile. - Documenti anagrafici Carta d'identità o altro documento equipollente e codice fiscale Certificato contestuale (residenza e famiglia) Permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari) Eventuale omologa di separazione, eventuale sentenza di divorzio Estratto dell'atto di matrimonio

14 - Documenti reddituali Ultime due buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per pensionati) Ultimo modello CUD o 730 Ultimi due modelli unici e modello F24 Ultimo estratto conto corrente - Documenti immobile Proposta d'acquisto o preliminare Atto di provenienza (rogito venditore) Planimetria catastale Titoli edilizi abilitativi (solo per immobili di nuova costruzione)