Rapporto Immobiliare 2012 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva

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1 Rapporto Immobiliare 2012 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva con la collaborazione di

2 a cura dell ufficio Statistiche e studi sul mercato immobiliare Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaterritorio.it Caterina Andreussi Area Osservatorio Mercato Immobiliare (responsabile) Maurizio Festa Statistiche e studi sul mercato immobiliare (responsabile) Gennaro Chirola Erika Ghiraldo (collaboratori) Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Presentazione... 2 Introduzione... 3 Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale... 4 Il mercato degli uffici Lo stock immobiliare I volumi di compravendita Le quotazioni L andamento nelle principali città Il mercato dei negozi Lo stock immobiliare I volumi di compravendita Le quotazioni L andamento nelle principali città Il mercato dei capannoni Lo stock immobiliare I volumi di compravendita Le quotazioni L andamento nelle principali città Analisi e confronto degli indici territoriali Stima del valore di scambio delle unità immobiliari non residenziali Fonti e criteri metodologici Indice delle tabelle Indice delle figure

4 Presentazione Siamo giunti al quarto Rapporto Immobiliare sul segmento non residenziale del mercato immobiliare realizzato congiuntamente dall Agenzia del Territorio e dall Associazione nazionale delle società di leasing (ASSILEA). Questa proficua collaborazione mostra l efficacia del rapporto pubblico-privato anche sui temi della conoscenza e dell informazione economica. In particolare, la collaborazione con ASSILEA è stata avviata nel 2007 e ha per oggetto principale il supporto all indagine del mercato immobiliare non residenziale. E stato, infatti costruito un sistema informativo che consente agli associati ASSILEA di acquisire dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing, costituendo le schede che alimentano il data base OMI su cui si fondano le quotazioni immobiliari. Il leasing di immobili finiti, infatti, rappresenta circa un quarto del valore del mercato delle compravendite di immobili non residenziali attualmente stimabile. Ciò implica una potenziale conoscibilità dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto ad altri operatori. Il presente Rapporto, pertanto, sottintende tale collaborazione per ciò che concerne il livello e l andamento delle quotazioni. Per il resto, espone elaborazioni e dati che rappresentano con maggiore significatività il mercato immobiliare commerciale, terziario e produttivo. Il volume si articola in cinque capitoli. Il primo capitolo è dedicato ad una panoramica del mercato nazionale degli immobili non residenziali. I successivi tre capitoli sono dedicati, rispettivamente, ai principali risultati dell analisi dei mercati immobiliari delle tipologie uffici, negozi e capannoni, in termini di volumi di compravendite realizzate nel 2011, di intensità di mercato e livello delle quotazioni immobiliari medie per regione, area territoriale e nelle maggiori città italiane. Nel quinto capitolo è proposta una stima di massima del valore del volume degli scambi di uffici, negozi e capannoni. Gianni Guerrieri (Agenzia del Territorio) e Gianluca De Candia (ASSILEA) Roma 29 maggio

5 Introduzione La collaborazione iniziata a partire dal 2007 tra Agenzia del Territorio ed ASSILEA, ha consentito di consolidare una base dati di informazioni economiche sul settore non residenziale garantendo, in tal modo, un ulteriore e significativo contributo alla conoscenza e trasparenza del mercato. Il sistema informativo di ASSILEA acquisisce, infatti, dati rigorosi di mercato desunti dalle transazioni leasing e alimenta, con cadenza semestrale, gli archivi delle schede OMI alla base del processo di determinazione delle quotazioni immobiliari. Dal 2007 le schede immobiliari acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA sono state oltre Tali schede hanno costituito una base informativa importante nel processo per la determinazione delle quotazioni OMI riferite alle tipologie edilizie non residenziali. Nel settore non residenziale, infatti, la fonte ASSILEA ha costituito nel 2011 circa il 20% del valore dei volumi di scambio rilevati nell indagine del mercato con le schede OMI. In particolare, sempre nel 2011, dalla fonte ASSILEA sono pervenuti circa il 6% (11% in termini di valore) delle schede rilevate per la tipologia edilizia negozi, circa il 9% (13% in termini di valore) per la tipologia uffici e quasi il 50% delle schede per le unità a destinazione produttiva (46% in termini di valore). Nel 2011, grazie alle sinergie attivate, delle schede immobiliari di unità non residenziali complessivamente acquisite negli archivi OMI, sono state elaborate in circa campioni statistici 1 in 433 zone OMI di 167 comuni. Tabella 1: Schede rilevate, elaborate e campioni elaborati Area N. schede rilevate Valore di scambio (milioni ) N. schede elaborate N. campioni elaborati Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Totale L indagine del mercato immobiliare non residenziale nel 2011, in particolare per le tipologie uffici, negozi e capannoni, effettuata con le schede OMI, ha riguardato unità immobiliari per un valore complessivo di compravendita pari a circa 2,7 miliardi di euro. Tale valore rappresenta circa il 15% del valore di scambio stimato nel 2011 per gli immobili non residenziali. 1 Le schede rilevate costituiscono, nell ambito di una zona omogenea per una stessa tipologia edilizia, un campione statistico che viene elaborato al fine di stimare i valori medi della popolazione dalla quale il campione è stato estratto. La stima si basa sul principio della distribuzione di probabilità di Student, che consente di determinare un intervallo di confidenza del valore medio, cioè l intervallo entro il quale cadrà, con un ragionevole grado di fiducia, la media della popolazione totale. Un campione elaborabile è costituito da almeno 5 schede immobiliari rilevate. Questa rappresenta la numerosità minima adottata che consente una stima accettabile dell intervallo di confidenza. Al di sotto di tale numerosità campionaria le schede non vengono elaborate, in quanto si rischia di ottenere intervalli di stima della media troppo ampi e poco significativi, ma costituiscono comunque un riferimento ai fini della determinazione delle quotazioni OMI. 3

6 Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale In analogia con il settore residenziale che registra un calo delle compravendite rispetto al 2010, anche il settore non residenziale che comprende il mercato del terziario, commerciale e produttivo mostra, nel 2011, qualche segnale di flessione. A fronte della diminuzione del -2,2% registrata nel settore residenziale, il terziario e il commerciale perdono rispettivamente il -5,1%, -3,3%. In controtendenza il settore produttivo, che segna un rialzo del +5,3% delle transazioni rispetto al In Tabella 2 si riportano sinteticamente i dati di stock e NTN per ciascun comparto. Il mercato del terziario, commerciale e produttivo rappresenta circa il 7% dello stock immobiliare complessivo e il 4,7% dell universo delle transazioni (Figura 1). Le tipologie immobiliari, oggetto di particolare approfondimento in quest analisi, sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici), commerciale (negozi e laboratori) e produttivo (capannoni ed industrie). Per tali tipologie si propone un analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita e delle quotazioni di mercato 2. La disponibilità di dati trimestrali sulle compravendite ha permesso un analisi delle variazioni tendenziali del settore non residenziale riportata nel grafico di Figura 2. Risulta evidente come le compravendite riferite al complesso del non residenziale (terziario, commerciale e produttivo) mostrino dal IV trimestre 2006 una contrazione del mercato seppure con tassi di entità piuttosto variabile (pur se nel III trimestre 2007 si registra un tasso di variazione tendenziale positivo ed estremamente elevato). I dati nazionali e per area territoriale del 2011, relativi allo stock, al NTN ed all IMI (indicatore di dinamicità del mercato immobiliare), per le tipologie suddette sono riportati nella Tabella 3, Tabella 4 e Tabella 5. Sono altresì riportati, per completare il quadro delle tipologie edilizie non residenziali, i dati riferiti alle unità immobiliari destinate a Istituti di credito, Edifici commerciali ed Alberghi. In termini di stock immobiliare, i negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali. Infatti, come evidenziato nel grafico di Figura 4, le unità nella tipologia negozi rappresentano il 61,2% dello stock non residenziale, seguono i capannoni, con circa il 17% e gli uffici, con il 15% circa. Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i negozi a detenere la quota maggiore di NTN, ma con un valore inferiore alla quota di stock, 50% circa. Risultano, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote degli uffici e dei capannoni, 23% e 20% circa. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell IMI, indice della dinamicità del mercato, rapporto tra NTN e relativo stock immobiliare. L IMI risulta, quindi, più elevato per uffici e capannoni (2,23% e 1,78% rispettivamente) e piuttosto modesto per la tipologia negozi (1,21%). Nella Tabella 6 sono riportati i valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni percentuali dei volumi delle compravendite, espressi in termini di NTN, registrate nel Va comunque ribadito che le destinazioni d uso sono quelle desumibili dalle categorie catastali che, per la loro finalità, non sono del tutto idonee a cogliere l esatta destinazione d uso dei beni, in particolare nel gruppo D (immobili speciali), in cui spesso esiste una promiscuità tra immobili a carattere produttivo, commerciale e terziario. Nel capitolo conclusivo su Fonti e criteri metodologici è riportato lo schema di aggregazione utilizzato delle diverse categorie catastali. La categoria più problematica, in termini di promiscuità della destinazione d uso è indubbiamente la D8, in cui rientrano oltre agli immobili destinati al commercio (e per questo sono associati ai negozi, categoria C1) anche immobili destinati al terziario. 4

7 rispetto all anno precedente. Si evidenzia al riguardo un analogo comportamento per i settori uffici e negozi, mentre il settore capannoni fa registrare rialzi generalizzati. Tabella 2: Stock, NTN 3, IMI 2011 e variazioni per settore Destinazione Stock 2011 Quota % Stock NTN 2011 Var. % NTN 2011/2010 Quota % NTN IMI 2011 Residenziale ,7% ,2% 45,3% 1,8% Pertinenze ,27% ,7% 36,1% 2,1% Terziario ,0% ,1% 1,1% 2,2% Commerciale ,4% ,3% 2,6% 1,2% Produttivo ,1% ,3% 0,9% 1,8% Altro ,4% ,8% 13,9% 5,4% Totale ,0% ,9% 100,0% 2,1% Figura 1: Distribuzione dello stock e del NTN per settore Stock 2011 Pertinenze 35,3% Terziario 1,0% Commerciale 4,4% Produttivo 1,1% Altro 5,4% NTN 2011 Commerciale 2,6% Terziario 1,1% Produttivo 0,9% Altro 13,9% Residenziale 52,7% Pertinenze 36,1% Residenziale 45,3% Figura 2: Variazione trimestrale % tendenziale annua settori terziario, commerciale e produttivo 34,2% Non residenziale Residenziale 10,2% 12,9% -33,6% -24,0% 13,3% 4,9% 3,0% 4,7% 4,3% 2,4% 4,5% 9,8% -0,5% -1,2% 1,4% 0,6% 4,0% 5,1% 0,1% 1,0% 1,8% 1,6% -4,8% -3,4% -3,1% -3,6% -7,3% -2,7% -1,2% -5,3% -11,0% -0,7% -6,6% -11,6%-12,1% -11,1% -4,1% -12,6% -6,9% -6,6% -6,6% -8,2%-9,8% -12,3% -9,3% -9,8% -14,1% -8,8% -13,8% -14,9% -14,9%-17,4% -17,8% -17,8% -17,7% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Dati NTN e stock non comprensivi dei valori relativi ai comuni delle province autonome di Trento (n. 223 comuni) e Bolzano (n. 116 comuni), del Friuli Venezia Giulia (n. 45 comuni), del Veneto (n. 3 comuni) e della Lombardia (n. 2 comuni) dove vige il sistema dei libri fondiari (o sistema tavolare) per la pubblicità immobiliare. 5

8 Figura 3: Numero indice NTN per settori residenziale, terziario, commerciale e produttivo con base 2004 = ,3 107,4 108,6 105,0 104, ,7 101,7 103,9 97,1 100,9 97,7 95, ,1 84, Residenziale Terziario 82,6 76,8 81,0 73,9 77,7 76,5 73,8 72,2 73,6 72,3 Commerciale Produttivo 67,5 68,6 64,8 62, Tabella 3: Stock anno 2011 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali Stock uffici negozi capannoni istituti di credito edifici commerciali alberghi Totale Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole ITALIA Tabella 4: NTN anno 2011 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali NTN uffici negozi capannoni istituti di credito edifici commerciali alberghi Totale Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole ITALIA Tabella 5: IMI anno 2011 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali IMI uffici negozi capannoni istituti di credito edifici commerciali alberghi Totale Nord est 2,44% 1,25% 1,85% 1,58% 1,95% 0,77% 1,64% Nord Ovest 2,32% 1,45% 2,22% 2,01% 2,11% 1,42% 1,79% Centro 2,19% 1,26% 1,54% 2,05% 1,56% 0,79% 1,46% Sud 2,10% 1,00% 1,43% 1,55% 1,32% 0,62% 1,18% Isole 1,63% 1,02% 0,88% 2,35% 1,30% 0,78% 1,09% ITALIA 2,23% 1,21% 1,78% 1,88% 1,75% 0,89% 1,49% 6

9 Figura 4: Distribuzione dello stock e del NTN delle tipologie non residenziali Stock 2011 Capannoni 16,9% Istituti di credito 0,5% Edifici commerciali 4,9% Alberghi 1,3% Uffici 15,2% NTN 2011 Capannoni 20,2% Istituti di credito 0,6% Edifici commerciali 5,8% Alberghi 0,8% Uffici 22,8% Negozi 61,2% Negozi 49,9% Tabella 6: Variazione % del NTN 2011/2010 tipologie non residenziali Var. % NTN 2011/2010 uffici negozi capannoni Totale (uff., neg. e cap.) Totale non res. Nord est -7,6% -3,9% 3,6% -3,1% -2,9% Nord Ovest -2,2% -4,5% 0,9% -2,6% -3,0% Centro -7,0% -1,1% 6,2% -1,6% -2,2% Sud -6,5% -2,2% 22,9% 0,2% 0,2% Isole -4,7% 0,0% 11,3% 0,1% -0,7% ITALIA -5,5% -2,7% 5,3% -1,8% -2,1% Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie uffici, negozi e capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93,3%), sia in termini di volumi di compravendita (92,9%). Si ritiene pertanto che l analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa del segmento non residenziale. Pertanto, nel presente rapporto, l analisi si concentrerà sulle tipologie edilizie non residenziali maggiormente rappresentative: uffici, negozi e capannoni. Risulta nel 2011, rispetto al 2010, un generale calo dei volumi di compravendita per uffici e negozi in tutte le aree territoriali. L unico segno positivo si registra per i capannoni, con un aumento a livello nazionale del +5,3%. In Figura 5 è riportato il grafico degli andamenti nazionali e dei soli capoluoghi del mercato delle tipologie non residenziali, in termini di volumi di compravendita, a partire dal L andamento del numero indice NTN nazionale, con base 100 all anno 2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le tipologie uffici e negozi e nel 2007 per i capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008, con gli uffici che subiscono la maggiore contrazione. Nel biennio si assiste ad un generale rallentamento del tasso di flessione. L intensità della dinamica del mercato, misurata con l indice IMI, per le tre tipologie non residenziali, dal 2004 al 2011 è presentata nel grafico di Figura 6. 7

10 Relativamente ai valori di mercato è stata calcolata, per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, una quotazione media 4 aggregata nei diversi ambiti territoriali (regione, area geografica e nazionale) elaborando le quotazioni OMI pubblicate nel I e II semestre del 2011 e pesandole sullo stock immobiliare di ciascun comune. I dati nazionali e per area territoriale sono riportati nella Tabella 7. Figura 5: Indice NTN per il settore non residenziale nazionale e solo capoluoghi ,6 108,3 107,3 104, ,5 103,7 100,3 101,1 96, ,3 95, , ,6 83,6 85, Totale Negozi Uffici Capannoni 79,2 76,5 76,8 73,8 70,8 72,2 67,9 66,5 64,2 77,7 68,3 66,7 62, , ,3 102,8 99,4 101,2 98,4 95,5 97,8 91,5 92, ,6 89,1 77, Totale capoluoghi 75,5 75,1 74,1 67,7 Uffici 65,7 Negozi 65,0 Capannoni 63,2 62,5 63,0 62,5 61,9 60,7 59,3 60,3 58, La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perché la media è ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua è da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, è ancora in via sperimentale. 8

11 Figura 6: Andamento dell'imi dal 2004 per il settore non residenziale 4,50% 4,20% 4,34% 4,03% Totale Uffici 4,00% 3,70% Negozi Capannoni 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 3,00% 2,56% 2,12% 2,60% 2,10% 3,14% 3,03% 2,80% 2,47% 2,30% 1,99% 1,85% 3,01% 2,63% 2,45% 1,96% 1,93% 1,58% 1,63% 1,32% 2,41% 1,81% 1,54% 1,26% 2,23% 1,78% 1,48% 1,21% 1,00% ,50% 4,34% 4,56% 4,16% 4,00% 3,78% 3,50% 3,33% 3,23% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 3,03% 2,54% 3,12% 2,59% 2,90% 2,44% Totale capoluoghi Negozi 2,90% 2,81% 2,64% 2,19% Uffici Capannoni 1,85% 2,88% 2,29% 2,14% 2,59% 1,91% 1,84% 1,54% 2,35% 1,71% 1,53% 1,75% 2,20% 1,68% 1,59% 1,50% Tabella 7: Quotazione media 2011 nazionale per area geografica per le tipologie non residenziali Area Quotazione media negozi 2011 ( /mq) Var % 2011/2010 Quotazione media uffici 2011 ( /mq) Var % 2011/2010 Quotazione media capannoni 2011 ( /mq) Var % 2011/2010 Nord Est ,0% ,6% 530 0,0% Nord Ovest ,7% ,1% 567 0,9% Centro ,2% ,5% 648 0,6% Sud ,6% ,0% 457 0,8% Isole ,0% ,5% 441 0,8% ITALIA ,1% ,3% 546 0,6% 9

12 Il mercato degli uffici Lo stock immobiliare Le unità immobiliari della tipologia uffici, censite negli archivi catastali nella categoria catastale A/10 (uffici e studi privati), nel 2011 sono circa 632 mila sul territorio nazionale. È necessario, peraltro, specificare che la categoria catastale A/10 non include l effettivo stock immobiliare nazionale realmente destinato a tale uso in quanto non solo è frequente l utilizzo ad ufficio dell unità immobiliare residenziale senza che comporti conseguente variazione di categoria catastale, ma per alcuni comuni minori 5 non è stata definita la categoria A/10 (e relativa rendita catastale) e le unità ad uso ufficio vengono censite nella categoria A/2 (abitazioni civili) e, quindi, non individuabili dalla banca dati del catasto come uffici. Va considerato, inoltre, che nella categoria catastale A/10 non rientrano la maggior parte dei edifici strutturati per ufficio 6 che vengono censiti, invece, nelle categorie non ordinarie del gruppo D. Lo stock realmente utilizzato per uffici risulterebbe, pertanto, sicuramente superiore a quello censito in Catasto nella sola categoria A/10. Non è possibile tuttavia individuare il peso di questa sottostima e quindi non si può che rimanere ancorati alla classificazione catastale che indica nella categoria A 10 gli uffici. La ripartizione dello stock di uffici (A/10) per le diverse aree territoriali (Figura 7) evidenzia come sia prevalente nelle aree del Nord (il 55% complessivamente) e scarso al Sud e nelle Isole (15,7% e 8,0% rispettivamente). Tra le regioni (Tabella 8) con la maggior presenza relativa di uffici sul territorio emerge la Lombardia (oltre 140 mila unità pari al 22% circa dello stock nazionale) seguita a lunga distanza da Veneto e Emilia Romagna che rappresentano ciascuna l 11% circa dello stock, e ancora da Lazio (9,1%) e Toscana(7,9%). Tra le regioni del Sud, la Campania, la Sicilia e la Puglia, con circa 32 mila unità, risultano quelle con la maggior quota sullo stock nazionale (5% circa). La ripartizione dello stock degli uffici tra capoluoghi e comuni non capoluogo, per le diverse macro aree territoriali mostra una distribuzione piuttosto equa (Tabella 9). Tuttavia, emerge una presenza leggermente maggiore di unità censite come uffici nei comuni minori 51,7% rispetto ai capoluoghi, 48,3%. Tale distribuzione si ritrova anche nelle diverse aree territoriali del paese ad eccezione del centro dove il 57,2% degli uffici è collocato nei capoluoghi. La Figura 8 riporta la mappa della distribuzione comunale dello stock degli uffici nel 2011, dalla quale emerge una maggiore presenza di unità nell area del Centro. 5 Si tratta di un totale di comuni di cui il 47% nel Nord-Ovest, il 7% nel Nord-est, il 5% nel Centro, il 30% nel Sud e l 11% nelle Isole. 6 Tali edifici possono essere censiti nelle categorie non ordinarie D7 o D8 a seconda che l attività prevalente ivi prevista sia collegata all industria o al commercio rispettivamente. 10

13 Figura 7: Distribuzione stock 2011 per area geografica - uffici Sud 15,7% Isole 8,0% Nord est 23,6% Centro 21,8% Nord Ovest 30,9% Tabella 8: Stock 2011 per regione e per area geografica uffici Area Regione Stock Quota % Nord Est Emilia-Romagna ,8% Friuli-Venezia Giulia ,6% Veneto ,2% Nord Est ,6% Nord Ovest Liguria ,2% Lombardia ,2% Piemonte ,2% Valle d'aosta ,3% Nord Ovest ,9% Centro Lazio ,1% Marche ,9% Toscana ,9% Umbria ,9% Centro ,8% Sud Abruzzo ,1% Basilicata ,6% Calabria ,0% Campania ,6% Molise ,3% Puglia ,0% Sud ,7% Isole Sardegna ,9% Sicilia ,1% Isole ,0% Italia % 11

14 Tabella 9: Stock 2011 per area geografica, per capoluoghi e non capoluoghi - uffici Area Comuni Stock Quota % Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Capoluoghi ,3% Non capoluoghi ,7% Capoluoghi ,6% Non capoluoghi ,4% Capoluoghi ,2% Non capoluoghi ,8% Capoluoghi ,3% Non capoluoghi ,7% Capoluoghi ,8% Non capoluoghi ,2% Italia Capoluoghi ,3% Non capoluoghi ,7% 12

15 Figura 8: Mappa distribuzione stock 2011 nei comuni italiani uffici 13

16 I volumi di compravendita Nel 2011 il volume di compravendite di unità immobiliari a destinazione ufficio è stato pari a NTN, in flessione del -5,5% rispetto al 2010 ( NTN). Osservando l andamento e la distribuzione per macro aree geografiche si nota un calo delle compravendite piuttosto diffuso (Tabella 10 e Figura 9). L area del Nord Est è quella che perde la quota maggiore di mercato, -7,6%, seguono l area del Centro e il Sud in flessione del -7,0% e -6,5% rispettivamente, le Isole segnano un calo del -4,7% e infine l area del Nord Ovest, dove si realizza il 32% circa del mercato nazionale, mostra il calo più contenuto -2,2%. L indagine regionale mostra per lo più variazioni negative con la perdita più elevata per la regione Marche, -22,1% e quella più bassa per la regione Puglia, -0,8%. In controtendenza spicca, seppure con un numero di NTN molto contenuto, la crescita delle regioni Molise, +119,9% e Basilicata, +31,1%. Tra le regioni con le quote maggiori di NTN, il mercato degli uffici è in crescita in Sicilia, +10,8%, in Liguria, +7,7% e nel Lazio, +1,3%. L intensità del mercato degli uffici misurata dall IMI è pari nel 2011 al 2,23% in calo di 0,18 punti percentuali rispetto al In linea con la variazione del NTN si registrano quasi ovunque differenze negative ad eccezione delle regioni che hanno visto un aumento degli scambi di unità immobiliari censite come uffici. La vivacità del mercato risulta maggiormente ridotta nelle regioni Marche e Campania dove l IMI scende di 0,6 punti percentuali. Con la crescita registrata nel 2011 il Molise e la Basilicata raggiungono livelli di IMI intorno al 3% che si riferiscono, come detto, però ad un numero di transazioni ridotto. Tra le altre regioni, il valore dell IMI più elevato si riscontra in Veneto, Friuli Venezia Giulia e Lombardia. La più bassa dinamica del mercato degli uffici si registra in Sicilia, dove la quota di stock di uffici scambiato nell anno è 1,53%. I volumi di compravendite degli uffici sono maggiormente concentrati nei comuni non capoluogo (Tabella 11), nei quali si trova, a livello nazionale, il 52,3% delle unità immobiliari compravendute nel 2011, confermando la distribuzione del mercato verificatasi nel Una quota maggiore di compravendite nei comuni non capoluogo si verifica in tutte le aree, ad eccezione del Centro dove il mercato degli uffici nei capoluoghi raggiunge il 59% circa. La flessione generale delle transazioni registrata in questo mercato nel 2011 è simile per i comuni capoluogo e comuni minori con i primi che mostrano un calo lievemente inferiore, -5,1% e i secondi che perdono il -5,7%. Tra le aree si riscontrano tutti i segni negativi e, seppure con intensità diverse, le perdite maggiori si rilevano sempre nei comuni non capoluoghi ad eccezione dell area del Nord Ovest dove per i capoluoghi si registra un calo del -4,2% mentre per i comuni non capoluoghi la flessione è esigua, -0,6%. Con riferimento all intensità di mercato, il valore dell IMI è poco superiore per i comuni non capoluoghi, 2,26% e pari a 2,20% nei capoluoghi. Tra le aree solo al Centro e al Sud si rileva una quota maggiore di stock compravenduto nei capoluoghi. In Tabella 11 sono presentati i grafici dell andamento del numero indice del NTN dal 2004, per aree geografiche a livello nazionale e per i comuni capoluogo. Osservando l andamento degli indici del NTN, risulta evidente, per tutte le macro aree, la flessione del volume di compravendite dal Le uniche eccezioni nel periodo sono rappresentate dalla crescita nel Sud nel 2006, nelle Isole e nel Centro nel 2007 e nel Sud nel Dal 2004 il mercato nazionale si contrae complessivamente del 31,7% con una punta del -35,2% nel Nord Ovest. La situazione appare analoga seppure con intensità diverse nei capoluoghi anche se la contrazione complessiva risulta superiore in tutti gli ambiti territoriali. 14

17 L andamento dell indicatore dell intensità del mercato, IMI (Figura 11), segue le compravendite, evidenziando una flessione generale dal 2006 con poche eccezioni. A livello nazionale l IMI ha perso dal 2004 quasi 2 punti percentuali passando da 4,20% al 2,23%. La distribuzione per comune del NTN 2011, rappresentata nella mappa di Figura 12, evidenzia la maggior diffusione di compravendite tra i comuni del Nord, mentre nel Sud sono molto più limitate le aree geografiche con presenza di compravendite di uffici. Dalla stessa mappa emerge che in circa comuni non sono state realizzate compravendite di uffici (dato al netto dei comuni, nei quali non sono presenti unità immobiliari censite nella categoria catastale A10). Figura 9: Distribuzione NTN 2011 per area geografica - uffici Centro 21,4% Sud 14,8% Isole 5,9% Nord Ovest 32,2% Nord est 25,8% 15

18 Tabella 10: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per regioni uffici Area Regione NTN 2011 Var. % NTN 2011/2010 Quota % NTN Italia IMI 2011 Diff IMI Nord Est Emilia-Romagna ,9% 11,0% 2,26% -0,24 Friuli-Venezia Giulia ,6% 1,8% 2,57% -0,37 Veneto ,0% 13,0% 2,59% -0,19 Nord Est ,6% 25,8% 2,44% -0,23 Nord Ovest Liguria 325 7,7% 2,3% 2,33% 0,12 Lombardia ,7% 23,7% 2,38% -0,10 Piemonte 820-3,5% 5,8% 2,10% -0,16 Valle d'aosta 44-4,5% 0,3% 2,36% -0,19 Nord Ovest ,2% 32,2% 2,32% -0,10 Centro Lazio ,3% 9,2% 2,25% 0,00 Marche ,1% 2,7% 2,02% -0,61 Toscana ,9% 7,8% 2,21% -0,26 Umbria ,6% 1,8% 2,03% -0,29 Centro ,0% 21,4% 2,19% -0,20 Sud Abruzzo 291-7,0% 2,1% 2,15% -0,24 Basilicata ,1% 0,8% 2,99% 0,54 Calabria 235-4,9% 1,7% 1,88% -0,27 Campania ,8% 4,5% 1,77% -0,58 Molise ,9% 0,4% 3,53% 1,81 Puglia 748-0,8% 5,3% 2,36% -0,15 Sud ,5% 14,8% 2,10% -0,27 Isole Sardegna ,3% 2,3% 1,80% -0,54 Sicilia ,8% 3,5% 1,53% 0,09 Isole 825-4,7% 5,9% 1,63% -0,14 Italia ,5% 100% 2,23% -0,18 Tabella 11: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per capoluoghi e non capoluoghi - uffici Area Comuni NTN 2011 Var % NTN 2011/2010 Quota % NTN IMI 2011 Diff IMI Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Capoluoghi ,4% 43,0% 2,37% -0,19 Non capoluoghi ,8% 57,0% 2,49% -0,25 Capoluoghi ,2% 44,3% 2,11% -0,12 Non capoluoghi ,6% 55,7% 2,52% -0,08 Capoluoghi ,6% 58,7% 2,24% -0,15 Non capoluoghi ,9% 41,3% 2,11% -0,27 Capoluoghi 979-4,3% 47,1% 2,40% -0,19 Non capoluoghi ,3% 52,9% 1,89% -0,33 Capoluoghi 399-0,7% 48,3% 1,61% -0,03 Non capoluoghi 427-8,2% 51,7% 1,64% -0,25 Italia Capoluoghi ,1% 47,7% 2,20% -0,15 Non capoluoghi ,7% 52,3% 2,26% -0,22 16

19 Figura 10: Numero indice NTN nazionale e solo capoluoghi per area geografica - uffici ,9 113,4 112,5 112,5 109,0 110,1 105,8 103,7 106,5 107,3 102, ,1 103,0 103,6 101,2 96,7 101,1 98,6 92,1 94,6 89,0 83,7 85,6 84,4 85,3 82,1 82,9 76,8 78,9 Italia Nord est 73,6 75,5 74,3 75,0 70,2 Nord Ovest Centro 72,2 72,2 68,6 71,5 68,3 Sud Isole 66,5 66,3 64, ,5 118,1 109,7 109,0 110, ,0 104,5 102,2 103,5 101,2 98,4 98,7 103,6 99,7 95,7 95,5 89,2 88,7 87,9 78,3 75,3 73,0 74,1 71,8 Italia Capoluoghi Nord est 70,0 67,5 74,3 65,4 67,7 62,6 Nord Ovest Centro 66,7 63,3 61,8 62,5 60,9 63,0 61,3 60,6 Sud Isole 61,1 59,3 56,6 54,

20 Figura 11: Andamento IMI nazionale e solo capoluoghi per area geografica - uffici 5,50% Italia Nord est Nord Ovest Centro 4,51% 4,43% 4,45% 4,50% 4,38% 4,33% 4,31% Sud Isole 4,20% 4,23% 4,34% 4,21% 4,25% 3,86% 4,15% 4,03% 3,72% 3,99% 3,70% 3,90% 3,71% 3,50% 3,63% 3,48% 3,16% 3,01% 3,23% 3,27% 3,09% 3,17% 3,01% 2,74% 2,50% 2,69% 2,75% 2,66% 2,83% 2,44% 2,63% 2,42% 2,41% 2,57% 2,32% 2,50% 2,39% 2,37% 2,23% 2,04% 2,10% 2,19% 1,50% 1,77% 1,63% ,50% 5,30% 5,24% 4,94% 5,08% 4,46% 4,51% 4,56% 4,50% 4,34% 4,44% 4,17% 4,29% 4,09% 4,29% 4,16% 4,08% 4,21% 3,79% 3,78% 3,83% 3,50% 3,62% 3,72% 3,04% 3,04% 2,50% 1,50% 3,08% 3,10% 3,11% Italia Capoluoghi Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole 3,01% 2,88% 2,58% 2,77% 2,89% 2,78% 2,56% 2,59% 2,40% 2,44% 2,40% 2,37% 2,46% 2,49% 2,35% 2,24% 2,24% 2,20% 1,91% 2,11% 1,64% 1,61%

21 Figura 12: Mappa distribuzione NTN 2011 nei comuni italiani uffici 19

22 Le quotazioni Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e II semestre del 2011, per la tipologia edilizia uffici è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. I dati elaborati sono riferiti a comuni per i quali nel 2011 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia uffici. La quotazione media annuale di riferimento 7, per unità di superficie, per la tipologia uffici a livello nazionale risulta nel 2011 pari a /mq in leggero aumento, +0,3% rispetto al 2010 (Tabella 12). Tra le aree geografiche del paese, al Sud le quotazioni sono stabili, al Nord Est l aumento è del +0,6% mentre al Centro e nelle Isole l aumento è del +0,5% per entrambe. Dall esame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq (+1,1% rispetto la quotazione 2010). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a /mq risultano le regioni Liguria, con /mq (+0,2% rispetto il 2010), la Valle d Aosta, /mq (+1,8%) la Toscana, con /mq (-0,7% rispetto al 2010), la Campania, con /mq (-1,1% rispetto al 2010), quindi, con quotazione stabile rispetto al 2010 l Emilia-Romagna e Lombardia intorno ai /mq. Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per gli uffici, inferiore a /mq; una quotazione media regionale inferiore a /mq si registra in Molise, Calabria, Basilicata e Friuli Venezia Giulia. Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia uffici (1.564 /mq) è stato calcolato l indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella stessa Tabella 12. L indice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia uffici assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto la quotazione media nazionale. Dal grafico successivo (Figura 13), che presenta i valori dell indice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge l elevata dispersione dei valori medi, anche all interno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori notevolmente inferiori al dato nazionale (valori dell indice minimi inferiori a 60 per Basilicata e Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dell indice pari a 111,2. Al Centro, al valore massimo nazionale dell indice del Lazio, vicino a 168, si contrappone il valore dell Umbria inferiore a 80. Al Nord la Liguria, la Valle d Aosta, la Lombardia e l Emilia Romagna presentano valori dell indice superiori a 100, mentre in Veneto e Piemonte l indice assume nel 2011 valore inferiore al 90 e infine particolarmente basso risulta l indice del Friuli-Venezia Giulia pari a 62,2. Nel diagramma a barre di Figura 14 è riportato il valore dell indice territoriale delle quotazioni, rispetto al valore medio nazionale, per ciascuna regione. Rispetto all indice del precedente anno il grafico mostra una graduatoria sostanzialmente stabile, seppure con valori diversi. La quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia uffici nei soli capoluoghi di provincia è nel 2011 pari a /mq, in aumento di +0,6% rispetto alla quotazione del Le quotazioni medie regionali, l indice territoriale, per area e per regione, sono riportate nella Tabella 13. Tra le aree si registrano incrementi per il Nord e del Centro 7 La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perché la media è ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua è da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, è ancora in via sperimentale. 20

23 mentre si rilevano cali per i capoluoghi delle aree del Sud e delle Isole. Nel dettaglio delle regioni sono evidenti, per lo più, quotazioni in aumento con la variazione minima in Puglia, +0,1% e massima in Umbria, dove il prezzo al mq per un ufficio cresce del +6,6% rispetto al Tra i cali emerge il dato negativo della Sicilia, -2,6% al mq, ma le quotazioni medie diminuiscono anche in Campania, -1,3%, Toscana, -1,0% e con tassi più lievi cala il valore medio anche in Friuli-Venezia Giulia, -0,6% e Molise, -0,3%. La mappa di Figura 15 riporta i valori delle quotazioni medie 2011 per ciascuna regione delle unità censite nella categoria uffici. Sono bene evidenti le quattro regioni con la quotazione media più elevata: Lazio, Liguria, Toscana e Valle d Aosta. D altro lato sono sei le regioni, quasi tutte al Sud, in cui la quotazione media della categoria uffici risulta nel 2011 inferiore ai al mq. La Figura 16 riporta la mappa della distribuzione comunale dei differenziali di quotazione rispetto alla quotazione media nazionale degli uffici nel 2011, dalla quale emerge che più dei due terzi dei comuni hanno una quotazione inferiore al livello medio nazionale e solo per 55 comuni (lo 0,7% del totale dei comuni) si registra un valore medio superiore a 3 volte il valore medio nazionale. Tabella 12: Quotazione media 2011, variazione annua e indice territoriale per area geografica e per regione uffici Area Regione Quotazione media uffici 2011 ( /mq) Var. % quotazione 2011/2010 Indice territoriale Nord Est Emilia-Romagna ,5% 109,1 Friuli-Venezia Giulia 973-0,1% 62,2 Veneto ,7% 87,6 Nord Est ,6% 93,8 Nord Ovest Liguria ,2% 142,1 Lombardia ,1% 106,2 Piemonte ,4% 80,6 Valle d'aosta ,8% 123,0 Nord Ovest ,1% 103,0 Centro Lazio ,1% 167,7 Marche ,8% 94,3 Toscana ,7% 117,6 Umbria ,0% 79,3 Centro ,5% 128,9 Sud Abruzzo ,7% 77,8 Basilicata 916 0,6% 58,5 Calabria 914 1,2% 58,4 Campania ,1% 111,2 Molise 975-0,1% 62,3 Puglia ,3% 76,6 Sud ,0% 85,5 Isole Sardegna ,2% 80,7 Sicilia ,6% 74,6 Isole ,5% 76,7 Media nazionale ,3% 100,0 21

24 Figura 13: Indice territoriale quotazioni 2011 per area e per regione uffici (Media nazionale=100) 167,7 142,1 109,1 106,2 123,0 103,0 117,6 128,9 111,2 87,6 93,8 80,6 94,3 79,3 77,8 76,6 85,5 80,7 74,6 76,7 62,2 58,5 58,4 62,3 Emilia-Romagna Friuli-Venezia Giulia Veneto Liguria Lombardia Piemonte Valle d'aosta Lazio Marche Toscana Umbria Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sardegna Sicilia Nord Est Nord Est Nord Ovest Nord Ovest Centro Centro Sud Sud Isole Isole Figura 14: Indice territoriale quotazioni 2011 uffici - scala valori regionale 167,7 142,1 117,6 123,0 106,2 109,1 111,2 94,3 87,6 74,6 76,6 77,8 79,3 80,6 80,7 58,4 58,5 62,2 62,3 Calabria Basilicata Friuli-Venezia Giulia Molise Sicilia Puglia Abruzzo Umbria Piemonte Sardegna Veneto Marche Lombardia Emilia-Romagna Campania Toscana Valle d'aosta Liguria Lazio 22

25 Tabella 13: Quotazione media 2011, variazione annua e indice territoriale per area geografica, per regione e per i soli capoluoghi uffici Area Regione Quotazione media uffici Capoluoghi 2011 ( /mq) Var % quotazione 2011/2010 Indice territoriale Capoluoghi Nord Est Emilia-Romagna ,2% 100,4 Friuli-Venezia Giulia ,6% 64,5 Veneto ,9% 100,5 Nord Est ,4% 98,7 Nord Ovest Liguria ,3% 95,0 Lombardia ,4% 102,9 Piemonte ,9% 72,9 Valle d'aosta ,7% 100,3 Nord Ovest ,5% 95,6 Centro Lazio ,4% 157,8 Marche ,5% 79,4 Toscana ,0% 96,1 Umbria ,6% 67,6 Centro ,0% 125,9 Sud Abruzzo ,6% 68,4 Basilicata ,1% 74,5 Calabria ,6% 57,2 Campania ,3% 121,1 Molise ,3% 62,9 Puglia ,1% 71,0 Sud ,3% 87,8 Isole Sardegna ,4% 72,4 Sicilia ,6% 64,2 Isole ,2% 66,3 Media nazionale ,6% 100,0 23

26 Figura 15: Mappa delle quotazioni medie regionali uffici 24

27 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2011 (valore medio nazionale=1) - uffici L andamento nelle principali città Con riferimento alle 12 città con popolazione superiore ai 250 mila abitanti, i dati del 2011 di NTN, IMI, quotazione media, variazione % rispetto il 2010 e indice territoriale (sulla base della quotazione media nazionale dei capoluoghi /mq) per la tipologia uffici sono riportati nella Tabella 14. I dati della tabella evidenziano che nel 2011 le città con maggior dinamica nel mercato degli uffici, in termini di IMI (quota percentuale di stock compravenduto) risultano Verona 25

28 (3,17%), Bari (2,53%); di contro a Catania è stato compravenduto solo una quota dello stock pari a 1,42%. Le quotazioni calano nel 2011, rispetto al 2010, quasi ovunque con l eccezione dei rialzi rilevati a Verona (+2,8%), a Roma (+1,3%), a Torino (+1,0%) e, più lievemente, a Milano (+0,6%) e a Genova (+0,1%). Tabella 14: NTN, IMI, quotazione media 2011, variazione annua e indice territoriale città con più di 250 mila ab. uffici Comuni NTN 2011 Var. % NTN 2011/2010 IMI 2011 Diff IMI Quotazione media uffici 2011 ( /mq) Var. % quotazione 2011/2010 Indice territoriale Bari ,9% 2,53% -1, ,1% 88,4 Bologna ,4% 1,65% -0, ,1% 129,3 Catania 36-26,6% 1,42% -0, ,3% 82,9 Firenze 119-2,5% 1,49% -0, ,3% 130,8 Genova 167 3,3% 2,16% 0, ,1% 96,5 Milano 875 4,3% 2,08% 0, ,6% 129,0 Napoli ,8% 1,61% -0, ,8% 127,9 Palermo ,6% 1,63% 0, ,4% 67,5 Roma 808 2,2% 2,16% 0, ,3% 169,7 Torino ,8% 1,96% -0, ,0% 89,0 Venezia ,7% 2,29% 0, ,2% 175,9 Verona ,5% 3,17% 1, ,8% 82,9 Figura 17: Indice territoriale e IMI città con più di 250 mila ab. - uffici Indice territoriale IMI ,53% 1,65% 1,42% 1,49% 2,16% 2,08% 1,61% 1,63% 2,16% 1,96% 2,29% 3,17% 169,7 175,9 129,3 130,8 129,0 127,9 96,5 88,4 82,9 89,0 82,9 Bari Bologna Catania Firenze Genova Milano Napoli Palermo Roma Torino Venezia Verona 67,5 26

29 Il mercato dei negozi Lo stock immobiliare Lo stock delle unità immobiliari censite in catasto nelle categorie C/1 e C/3, che comprende gli immobili a destinazione negozi e Laboratori, consiste di circa 2,5 milioni di unità sul territorio nazionale. Diversamente da quanto rilevato per gli uffici, la ripartizione territoriale di queste tipologie immobiliari risulta molto più uniforme sul territorio nazionale, Figura 18, con quote pari al 25% circa per il Sud ed il Nord-Ovest, del 22% per il Centro, del 16% per il Nord Est e dell 11% circa per le Isole. Tra le regioni con la maggior presenza relativa di negozi sul territorio emergono la Lombardia nel Nord (15% circa dello stock nazionale), il Lazio nel Centro e la Campania nel Sud (entrambe con circa il 10% dello stock commerciale nazionale). Dall analisi della distribuzione dello stock per capoluoghi e comuni non capoluogo presentata nella Tabella 16 si nota che lo stock immobiliare dei negozi si concentra per circa un terzo nelle città capoluogo e per i restanti due terzi circa nei comuni minori della provincia. Solo nei comuni capoluoghi del Centro la concentrazione di stock commerciale è leggermente minore, circa pari al 59%. Al Sud, invece, si registra la quota più bassa di stock nei capoluoghi, pari a solo il 22,5% del totale. Le altre aree territoriali presentano un dato di concentrazione dello stock commerciale analogo alla distribuzione nazionale. Infine, la Figura 19 riporta la mappa della distribuzione comunale dello stock dei negozi nel 2011 dalla quale risulta che poco meno della metà dei comuni ha un numero di unità censite come negozi e laboratori inferiore a 100. Figura 18: Distribuzione stock 2011 per area geografica - negozi Isole 10,8% Sud 26,1% Nord est 16,3% Centro 22,0% Nord Ovest 24,8% 27

30 Tabella 15: Stock 2011 per regione e per area geografica negozi Area Regione Stock Quota % Nord Est Emilia-Romagna ,1% Friuli-Venezia Giulia ,1% Veneto ,1% Nord Est ,3% Nord Ovest Liguria ,0% Lombardia ,7% Piemonte ,8% Valle d'aosta ,3% Nord Ovest ,8% Centro Lazio ,7% Marche ,2% Toscana ,5% Umbria ,7% Centro ,0% Sud Abruzzo ,6% Basilicata ,2% Calabria ,7% Campania ,6% Molise ,6% Puglia ,4% Sud ,1% Isole Sardegna ,8% Sicilia ,9% Isole ,8% Italia % Tabella 16: Stock 2011 per area geografica, per capoluoghi e non capoluoghi negozi Area Comuni Stock Quota % Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Capoluoghi ,8% Non capoluoghi ,2% Capoluoghi ,9% Non capoluoghi ,1% Capoluoghi ,3% Non capoluoghi ,7% Capoluoghi ,5% Non capoluoghi ,5% Capoluoghi ,1% Non capoluoghi ,9% ITALIA Capoluoghi ,7% Non capoluoghi ,3% 28

31 Figura 19: Mappa distribuzione stock 2011 nei comuni italiani - negozi 29

32 I volumi di compravendita Nel 2011 è stato compravenduto l 1,21% dello stock a destinazione negozi e laboratori censite nelle categorie catastali C/1 e C/3. Il volume di compravendite risulta pari a unità in calo del -2,7% rispetto al 2010 (erano nel 2010). La flessione risulta generalizzata in tutte le aree del paese con una punta negativa nel Nord Ovest, -4,5%; al Nord Est la contrazione è pari al -3,9% mentre il Sud perde il -2,2% e il Centro, -1,1% (Tabella 17). L unica eccezione è rappresentata dall area delle Isole in cui le transazioni di questo segmento sono stabili. L analisi regionale mostra cali in quasi tutte le regioni con la contrazione più elevata in Valle d Aosta che perde un terzo degli scambi di questo mercato, sebbene il calo sia riferito ad un numero molto contenuto di NTN. Tra le regioni con una quota maggiore di mercato, la riduzione è piuttosto elevata anche in Campania, -6,7% e Toscana, -4,6%. Ai cali diffusi si affiancano anche i rialzi di Basilicata, +14,0%, Abruzzo, +7,3%, Lazio, +3,5% e Sicilia +2,1%. La maggiore intensità di mercato si riscontra nel Nord Ovest, 1,45%, area che rappresenta il 30% circa del NTN dell anno 2011 (Figura 20). Tra le regioni, il valore più elevato dell IMI si riscontra in Lombardia, dove è stato compravenduto l 1,64% dello stock di unità C1 e C3. L analisi dell andamento di questo segmento di mercato per capoluoghi e comuni minori, riportata in Tabella 18, mostra un calo complessivamente più contenuto per i capoluoghi, -1,7% rispetto a quello dei comuni minori, -3,4%. La flessione maggiore si riscontra tra i capoluoghi del Sud, -7,3% mentre per i capoluoghi delle Isole si registra il ridimensionamento minore, -1,1%. A riprendere quote di mercato sono invece, i capoluoghi del Centro, +3,1% e i comuni non capoluogo delle Isole, +0,7% e infine è stabile il saldo di NTN dei comuni minori del Sud. L andamento degli indici del NTN per l Italia e le singole aree geografiche, per i comuni capoluogo e i non capoluoghi riportato in Figura 21 risulta molto simile in tutte le aree geografiche. Dal 2006 si assiste ad una forte flessione accentuatasi nel biennio e in rallentamento nel 2010 e Complessivamente dal 2004 questo segmento di mercato si è contratto del 38% circa, con la riduzione maggiore nell area del Nord Est che ha perso quasi il 45% delle transazioni. Situazione analoga per i comuni capoluoghi che vedono ridurre il volume delle compravendite complessivamente del 38%. Analogamente all andamento delle compravendite, la dinamica del mercato del settore, misurata con l IMI, cala notevolmente negli ultimi anni, passando da un valore medio del 2,12% nel 2004 al 1,21% nel Particolarmente grave la perdita nel 2008 e nel 2009 nei comuni del Nord-Ovest, dove l indice cala in due anni di 0,8 punti percentuali (da 2,4% del 2007 a 1,6% del 2010), rimanendo, comunque, l area con la maggior quota annua di stock scambiata. Il Sud e le Isole presentano valori di IMI pari a circa 1 % ciascuna sempre molto inferiori a quelli registrati al Nord, ad indicare la maggiore staticità del settore in queste macro aree. Nel 2011, come evidente dai grafici continua la fase, iniziata nel 2010, di rallentamento del tasso di contrazione della vivacità del mercato. La Figura 23 riporta la mappa della distribuzione comunale del NTN delle unità censite come C1 e C3 nel 2011, dalla quale emerge che il 45% circa dei comuni (3.612 comuni) non presenta alcuna unità compravenduta e per il 27% dei comuni risultano meno di 3 transazioni di unità negozi o laboratori. 30

33 Figura 20: Distribuzione NTN 2011 per area geografica - negozi Sud 21,5% Isole 9,0% Nord est 16,8% Centro 22,9% Nord Ovest 29,7% Tabella 17: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per regioni negozi Area Regione NTN 2011 Var. % NTN 2011/2010 Quota % NTN Italia IMI 2011 Diff IMI Nord Est Emilia-Romagna ,5% 7,4% 1,27% -0,07 Friuli-Venezia Giulia 333-7,4% 1,1% 1,17% -0,09 Veneto ,9% 8,4% 1,25% -0,03 Nord Est ,9% 16,8% 1,25% -0,05 Nord Ovest Liguria 869-5,9% 2,8% 1,12% -0,07 Lombardia ,6% 19,9% 1,64% -0,06 Piemonte ,7% 6,9% 1,23% -0,08 Valle d'aosta 51-29,8% 0,2% 0,79% -0,34 Nord Ovest ,5% 29,7% 1,45% -0,07 Centro Lazio ,5% 10,2% 1,29% 0,03 Marche 852-2,9% 2,8% 1,06% -0,04 Toscana ,6% 8,2% 1,34% -0,07 Umbria 523-6,9% 1,7% 1,19% -0,10 Centro ,1% 22,9% 1,26% -0,02 Sud Abruzzo 716 7,3% 2,3% 1,07% 0,06 Basilicata ,0% 1,1% 1,11% 0,11 Calabria 819-0,2% 2,7% 0,88% -0,03 Campania ,7% 8,0% 0,92% -0,09 Molise 133-5,2% 0,4% 0,90% -0,06 Puglia ,2% 7,0% 1,14% -0,05 Sud ,2% 21,5% 1,00% -0,04 Isole Sardegna 704-5,7% 2,3% 0,98% -0,08 Sicilia ,1% 6,7% 1,03% 0,00 Isole ,0% 9,0% 1,02% -0,02 Italia ,7% 100,0% 1,21% -0,05 31

34 Tabella 18: NTN, IMI e variazione annua per area geografica e per capoluoghi e non capoluoghi negozi Area Comuni NTN 2011 Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Var. % NTN 2011/2010 Quota % NTN IMI 2011 Diff IMI Capoluoghi ,8% 34,4% 1,50% -0,02 Non capoluoghi ,9% 65,6% 1,15% -0,06 Capoluoghi ,2% 38,9% 1,83% -0,06 Non capoluoghi ,4% 61,1% 1,29% -0,07 Capoluoghi ,1% 48,2% 1,47% 0,04 Non capoluoghi ,8% 51,8% 1,12% -0,07 Capoluoghi ,3% 28,3% 1,26% -0,11 Non capoluoghi ,0% 71,7% 0,93% -0,02 Capoluoghi ,1% 37,1% 1,21% -0,02 Non capoluoghi ,7% 62,9% 0,93% -0,02 ITALIA Capoluoghi ,7% 37,8% 1,50% -0,03 Non capoluoghi ,4% 62,2% 1,09% -0,05 32

35 Figura 21: Numero indice NTN nazionale e solo capoluoghi per area geografica - negozi 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 104, ,9 101,8 98,398,2 100,3 97,9 97,7 99,1 96,8 95,2 96,2 96,6 91,6 90,5 88,8 89,4 80,5 80,8 84,2 79,2 77,3 73,6 Italia Nord est Nord Ovest Centro Sud Isole 75,0 75,8 70,6 73,6 66,5 64,2 64,5 65,0 62,4 60,7 61,7 57,6 73,4 70,6 62,4 61,7 58,9 55, ,0 100, ,6 105,7 103,9 102,8 101,1 100,8 100,8 100,1 97,8 95,5 90,0 95,9 94,3 92,5 90,9 89,1 89,4 82,9 84,3 80,0 70,0 60,0 50,0 82,0 75,8 75,5 78,2 69,7 71,0 71,8 66,9 Italia Capoluoghi Nord est 68,6 63,2 64,7 65,4 65,8 63,2 63,4 63,9 Nord Ovest Centro 63,0 61,9 61,9 61,5 59,2 59,6 Sud Isole 56,9 55,

36 Figura 22: Andamento IMI nazionale e solo capoluoghi per area geografica - negozi Italia Nord est 2,80% Nord Ovest Centro 2,54% 2,50% 2,47% 2,37% Sud Isole 2,30% 2,30% 2,21% 2,20% 2,21% 2,05% 2,09% 1,99% 2,12% 2,10% 1,91% 1,99% 1,91% 1,80% 1,70% 1,70% 1,85% 1,59% 1,67% 1,61% 1,53% 1,58% 1,52% 1,45% 1,62% 1,66% 1,62% 1,38% 1,51% 1,36% 1,34% 1,30% 1,29% 1,30% 1,36% 1,26% 1,14% 1,32% 1,25% 1,26% 1,21% 1,17% 1,04% 1,02% 1,05% 1,04% 1,00% 0,80% ,80% 2,30% 1,80% 1,30% 0,80% 3,12% 3,13% 3,12% 2,85% 2,68% 2,57% 2,54% 2,59% 2,54% 2,44% 2,40% 2,39% 2,38% 2,16% 2,36% 2,21% 2,19% 2,08% 2,01% 2,16% 2,10% 2,09% 1,85% 1,90% 1,89% 1,83% 1,83% 1,93% 1,88% 1,73% 1,54% 1,58% 1,53% 1,52% 1,50% 1,65% 1,64% 1,44% 1,50% 1,34% 1,44% 1,47% Italia Capoluoghi Nord est 1,42% 1,37% 1,26% Nord Ovest Centro 1,31% 1,23% 1,21% Sud Isole

37 Figura 23: Mappa distribuzione NTN 2011 nei comuni italiani - negozi 35

38 Le quotazioni Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e II semestre del 2011, per la tipologia edilizia negozi è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. Risulta che la quotazione media di riferimento 8, per unità di superficie, per la tipologia negozi a livello nazionale è pari a /mq stabile rispetto alla quotazione media 2010, +0,1%. I dati elaborati sono riferiti a comuni per i quali nel 2011 sono state pubblicate le quotazioni OMI per la tipologia edilizia negozi. Dall esame delle quotazioni medie elaborate (Tabella 19) emerge che la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq (-1,0% rispetto la quotazione 2010). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a /mq, la Valle d Aosta, con /mq (-0,1% rispetto il 2010), la Liguria con /mq (-0,4%) e quindi la Campania (2.058 /mq, -2,2% sul 2010). Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per i negozi, inferiore a /mq. Si rilevano quindi quotazioni per i negozi in calo per l area del Sud, -0,6% e del Centro, - 0,2%, stabili al Nord Est e in aumento nelle Isole, +1,0% e al Nord Ovest, +0,7%. Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia negozi (1.848 /mq) è stato calcolato l indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella stessa tabella. L indice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia negozi assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto alla quotazione nazionale. Tra le aree l indice ha il suo valore massimo in corrispondenza del Centro dove si porta a 130,0, mentre i valori più bassi si osservano per l area delle isole dove l indice risulta pari a 77,7. Dal grafico di Figura 24, che presenta i valori dell indice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge l elevata dispersione dei valori medi, anche all interno di una stessa area territoriale. In particolare, le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valore indice minimo pari a 52,4 per la Basilicata e 56,4 per la Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dell indice pari a 111,4. Nel Centro, all elevato valore dell indice del Lazio si contrappongono i valori inferiori al 100 di Marche e Umbria. Al Nord la Liguria, la Valle d Aosta, la Lombardia e l Emilia Romagna presentano valori dell indice superiori a 100. Accentuando quanto già evidenziato, il grafico di Figura 25 riporta i valori dell indice mettendo in luce la graduatoria delle regioni italiane. Esaminando le quotazioni dei negozi nei soli capoluoghi di provincia, risulta che la quotazione media di riferimento, per unità di superficie, a livello nazionale è pari a /mq in lieve aumento rispetto alla quotazione media 2010 del +0,2% (Tabella 20). Dall analisi delle quotazioni medie emerge che, anche per i soli capoluoghi, la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq sebbene in flessione del - 1,0% rispetto al In termini di variazioni si trovano regioni con incrementi e regioni in calo. Particolarmente accentuato risulta il rialzo della quotazione media 2011 nei capoluoghi del Piemonte, +9,6% e dell Abruzzo, +8,0%. In aumento anche le quotazioni dei capoluoghi dell Umbria, +4,8%, delle Marche, +2,4% e della Toscana, +1,1%. Di contro, la Sardegna registra il calo massimo con la quotazione media che diminuisce rispetto al 8 La variazione annua della quotazione media aggregata riflette la variazione della ricchezza perché la media è ponderata sullo stock degli immobili e non sulle compravendite. Inoltre la variazione annua è da assumere con cautela in quanto, per i comparti non residenziali, è ancora in via sperimentale. 36

39 2010 del -3,9% e ancora le quotazioni calano del -1,4% in Sicilia. Le restanti regioni evidenziano incrementi o riduzioni contenute tra +/- 1%. La Figura 26 riporta la mappa della distribuzione delle quotazioni medie regionali nel 2011 dalla quale risalta la marcata differenza di valori tra le regioni. Nella Figura 27, Infine, è rappresentata la mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali per la tipologia negozi rispetto la quotazione media nazionale non pesata. Poco più della metà dei comuni ha un valore medio inferiore al valore medio nazionale mostrando un valore del differenziale inferiore a 1, circa il 26% dei comuni ha un valore poco sopra la media nazionale e solo il 9% circa ha una quotazione media che supera 1,5 volte il valore medio. Tabella 19: Quotazione media 2011, variazione annua e indice territoriale per area geografica e per regione negozi Area Regione Quotazione media negozi 2011 ( /mq) Var % quotazione 2011/2010 Indice territoriale Nord Est Emilia-Romagna ,3% 104,4 Friuli- Venezia Giulia ,4% 70,8 Veneto ,3% 93,1 Nord Est ,0% 96,5 Nord Ovest Liguria ,4% 120,1 Lombardia ,2% 102,8 Piemonte ,1% 81,1 Valle d'aosta ,1% 126,8 Nord Ovest ,7% 99,2 Centro Lazio ,0% 169,5 Marche ,4% 89,5 Toscana ,4% 107,6 Umbria ,6% 83,0 Centro ,2% 130,0 Sud Abruzzo ,8% 83,3 Basilicata 967-0,1% 52,4 Calabria ,8% 56,4 Campania ,2% 111,4 Molise ,0% 70,7 Puglia ,1% 74,1 Sud ,6% 86,7 Isole Sardegna ,6% 74,8 Sicilia ,1% 78,8 Isole ,0% 77,7 Media nazionale ,1% 100,0 37

40 Figura 24: Indice territoriale quotazioni 2011 per area e per regione negozi (Media nazionale=100) 169,5 120,1 126,8 130,0 104,4 102,8 107,6 111,4 70,8 93,1 96,5 81,1 99,2 89,5 83,0 83,3 70,7 74,1 86,7 74,8 78,8 77,7 Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Liguria Lombardia Piemonte Valle d'aosta Lazio Marche Toscana Umbria Abruzzo 52,4 Basilicata 56,4 Calabria Campania Molise Puglia Sardegna Sicilia Nord Est Nord Est Nord Ovest Nord Ovest Centro Centro Sud Sud Isole Isole Figura 25: Indice territoriale quotazioni 2011 negozi - scala valori regionale 169,5 120,1 126,8 102,8 104,4 107,6 111,4 70,7 70,8 74,1 74,8 81,1 78,8 83,3 83,0 89,5 93,1 52,4 Basilicata 56,4 Calabria Molise Friuli- Venezia Giulia Puglia Sardegna Piemonte Sicilia Abruzzo Umbria Marche Veneto Lombardia Emilia-Romagna Toscana Campania Liguria Valle d'aosta Lazio 38

41 Tabella 20: Quotazione media 2011, variazione annua e indice territoriale per area geografica, per regione e per i soli capoluoghi negozi Area Regione Quotazione media negozi Capoluoghi 2011 ( /mq) Var % quotazione 2011/2010 Indice territoriale Capoluoghi Nord Est Emilia-Romagna ,1% 86,9 Friuli Venezia Giulia ,5% 82,0 Veneto ,7% 106,1 Nord Est ,4% 94,1 Nord Ovest Liguria ,8% 72,6 Lombardia ,2% 110,4 Piemonte ,6% 74,9 Valle d'aosta ,5% 89,6 Nord Ovest ,9% 92,7 Centro Lazio ,0% 152,4 Marche ,4% 71,2 Toscana ,1% 84,9 Umbria ,8% 72,9 Centro ,3% 124,2 Sud Abruzzo ,0% 75,0 Basilicata ,3% 76,7 Calabria ,8% 58,5 Campania ,3% 126,6 Molise ,0% 71,3 Puglia ,7% 67,3 Sud ,6% 93,9 Isole Sardegna ,9% 64,0 Sicilia ,4% 71,7 Isole ,9% 70,2 Media nazionale ,2% 100,0 39

42 Figura 26: Mappa delle quotazioni medie regionali negozi 40

43 Figura 27: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2011 (valore medio nazionale=1) - negozi L andamento nelle principali città Con riferimento alle città con popolazione superiore ai 250 mila abitanti, i dati del 2011 di NTN, IMI, quotazione media, variazione percentuale rispetto il 2010 e indice territoriale (sulla base della quotazione media nazionale dei capoluoghi /mq) per la tipologia negozi sono riportati nella Tabella