TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N 62/2013 Fallimento: IMPRESA EDILE TURCATO MARIO Curatore: Dott. MARIO CONTE Giudice Delegato: Dott. ALBERTO VALLE RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE STUDIO DESIGN AUGUSTO ZILIO VIA EDIFICIO N.11/1 CASELLE di ALTIVOLE tel. 0423/ az.studiodesign@tin.it

2 SOMMARIO A.0. PREMESSA INTRODUTTIVA... 5 B.0. LE OPERAZIONI PERITALI... 5 B.1. Criteri di stima e metodi di valutazione... 8 B.2. Fonti d informazione B.3. Metodo di stesura della relazione e formazione dei lotti VALUTAZIONE - LOTTO PRIMO UBICAZIONE ed ACCESSIBILITÀ DEL BENE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI DEL LOTTO SERVITU ATTIVE E PASSIVE DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE TRASCRIZIONI: ISCRIZIONI: ALTRI VINCOLI: DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO DIMENSIONI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE IMPIANTI CLASSIFICAZIONE ENERGETICA STATO DI CONSERVAZIONE AREA DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ DESTINAZIONE URBANISTICA CONFORMITA URBANISTICA DIFFORMITÀ RILEVATE DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO DISPONIBILITA DELL IMMOBILE DIVISIBILITA VALUTAZIONE IMMOBILE METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI STIMA DEL VALORE VENALE RISULTATI DELLA VALUTAZIONE STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA... 71

3 VALUTAZIONE - LOTTO SECONDO UBICAZIONE ed ACCESSIBILITÀ DEL BENE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI DEL LOTTO SERVITU ATTIVE E PASSIVE DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE TRASCRIZIONI: ISCRIZIONI: ALTRI VINCOLI: DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO DIMENSIONI CARATTERISTICHE IMPIANTI CLASSIFICAZIONE ENERGETICA STATO DI CONSERVAZIONE AREA DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ DESTINAZIONE URBANISTICA CONFORMITA URBANISTICA DIFFORMITÀ RILEVATE DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO DISPONIBILITA DELL IMMOBILE DIVISIBILITA VALUTAZIONE IMMOBILE METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI INDAGINI E RICERCHE DI MERCATO STIMA DEL VALORE VENALE RISULTATI DELLA VALUTAZIONE STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA VALUTAZIONE - LOTTO TERZO UBICAZIONE ed ACCESSIBILITÀ DEL BENE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI DEL LOTTO SERVITU ATTIVE E PASSIVE DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE

4 TRASCRIZIONI: ISCRIZIONI: ALTRI VINCOLI: DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO DIMENSIONI CARATTERISTICHE IMPIANTI CLASSIFICAZIONE ENERGETICA STATO DI CONSERVAZIONE AREA DESTINAZIONE URBANISTICA - CONFORMITÀ DESTINAZIONE URBANISTICA CONFORMITA URBANISTICA DIFFORMITÀ RILEVATE DETERMINAZIONE OBLAZIONE ED ONERI DI ADEGUAMENTO DISPONIBILITA DELL IMMOBILE DIVISIBILITA VALUTAZIONE IMMOBILE METODO DI STIMA, CRITERI E PROCEDIMENTI STIMA DEL VALORE VENALE RISULTATI DELLA VALUTAZIONE STIMA DEL VALORE VENDITA FORZATA RIEPILOGO SCHEDA PER LA PUBBLICITÀ STRAORDINARIA ALLEGATI ALLEGATI SEPARATI

5 5 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Fallimentare SENTENZA N 64/2013 REG. FALL. N 62/2013 FALLIMENTO IMPRESA EDILE TURCATO MARIO Con sede in CASTELFRANCO VENETO (TV) VIA SILE N 131 Giudice Delegato dott. ALBERTO VALLE Curatore: dott. MARIO CONTE RAPPORTO DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE A.0. PREMESSA INTRODUTTIVA Il sottoscritto geom. AUGUSTO ZILIO, con studio in Caselle d'altivole Via Edificio n.11/1, è stato nominato dal curatore dott. MARIO CONTE in data 17/05/2013 Perito Stimatore del Fallimento in epigrafe. Nella circostanza, mi fu conferito l'incarico di accertare e di riferire con relazione scritta i Beni Immobili compresi nel compendio Fallimentare della ditta IMPRESA EDILE TURCATO MARIO dichiarata fallita con sentenza n 64/2013 del 20 marzo B.0. LE OPERAZIONI PERITALI Dopo aver accettato l'incarico conferitomi dal Curatore dott. Mario Conte, concordavo con lo stesso un incontro per il giorno 20/05/2013, nel quale si sono definiti i procedimenti e la consuetudine per l espletamento dell incarico.

6 6 Prima dell incontro ho eseguito le visure catastali per accertare l entità dell immobile. Nel corso dell incontro si è deciso di procedere urgentemente alla trascrizione della sentenza di fallimento redigendo la relativa nota e depositandola all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare. Si è fissata la data dell inizio delle operazioni di sopralluogo per il giorno venerdì 24/05/2013 alle ore 15.00, a Castelfranco Veneto (TV), Via Sile, n 131, per accedere all immobile in oggetto ed eseguire una prima ricognizione e i rilievi preparatori necessari per l espletamento dell incarico. Il giorno 20/05/2013 ho inviato al Comune di Castelfranco Veneto ed al comune di Vedelago la richiesta di accesso ai documenti amministrativi. Il giorno 23/05/2013 ho iniziato le ricerche degli atti per redigere la trascrizione della sentenza di fallimento a causa delle intestazioni catastali errate. Il giorno 24/05/2013 ho iniziato il sopralluogo, accertando le caratteristiche estrinseche e intrinseche, e lo stato di manutenzione dell immobile in oggetto. In seguito si sono compiuti i necessari approfondimenti, i controlli e i necessari accessi all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati). In seguito mi sono recato altre volte per eseguire rilievi di verifica, per assumere informazioni e per ricercare immobili comparabili con il bene oggetto di valutazione. Le operazioni di sopralluogo sono state precedute e seguite da assunzioni d informazioni presso il Comune di Castelfranco Veneto ed il Comune di Vedelago sulle destinazioni urbanistiche degli immobili, sulle autorizzazioni edilizie, ricercando eventuali abusi negli immobili oggetto di stima, con riferimento all'art. 40 della legge n 47/1985 combinato con il disposto dell'art. 46 del DPR 06 giugno 2001 n 380. In data 23 maggio 2013 ho richiesto a diversi notai copia degli atti da loro stipulati.

7 7 Ho chiesto al notaio dott. Maria CIARBONETTI di Treviso copia degli atti rep. N 1727 del 13/03/1980, N 1862 del 09/05/1980 e N 2413 del 13/11/1980, mai rilasciati. In questi atti i signori Turcato Renzo, Carmela, Giovanna, Maria e Angela cedevano le loro quote di comproprietà ai signori Turcato Mario, Giuseppe, Attilia e Giuseppina. Ho richiesto al notaio dott. Alessandro TODESCAN di Bassano del Grappa copia dell atto di compravendita rep. N del 04/06/1975, che mi è stata rilasciata in data 28/05/2013. Ho richiesto al notaio dott. Rita DOMINIJANNI di Castelfranco Veneto copia degli atti di compravendita rep. N 9704 del 22/01/1996, N 9899 del 19/03/1996, N del 16/02/1999, N del 25/09/2003, N del 29/12/2008, N del 05/06/2009 e N del 02/12/2010, che mi sono state rilasciate in data 23/05/2013, 27/05/2013 e 18/07/2013. Nel primo atto di divisione e vendite i signori Turcato ed aventi causa si dividevano i vari immobili in comproprietà e inoltre erano stipulate delle cessioni di quota, tre atti erano relativi a Mutui Fondiari. Tre atti sono relativi all immobile oggetto di valutazione posto a Vedelago. Ho richiesto al notaio dott. Umberto COSMO di Treviso del Grappa copia dell atto di compravendita rep. N del 19/11/1998, che mi è stata rilasciata in data 22/07/2013. Infine sono state eseguite accurate indagini catastali all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati) e all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, al fine di poter dare una risposta circostanziata al quesito postomi. Le operazioni da me condotte sono state svolte nel più rigoroso rispetto delle norme di legge che regolano l attività del Perito Stimatore.

8 8 B.1. Criteri di stima e metodi di valutazione Il postulato dello scopo stabilisce che il valore di stima dipende, dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione (ratio aestimationis), avendo ogni valutazione un proprio fine o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono fra i soggetti, i fatti e il bene oggetto di stima. Uno stesso bene inteso in senso lato in un certo momento e un dato luogo, può presentare contemporaneamente diversi valori, ed esattamente tanti valori quante sono le ragioni pratiche che promuovono la stima. Dal postulato dello scopo discendono i criteri di stima o aspetti economici in base ai quali può essere valutato un immobile. Il quesito postomi si riferisce al valore dell immobile, inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere esitato alla pubblica asta, [ ] da intendersi come valore da porre a base d asta in senso estimativo richiama fedelmente quello economico corrispondente del valore di vendita forzata (forced value). Nella ricerca del valore di vendita forzata (forced value) è necessario quindi condividerne la definizione al fine di poter applicare correttamente i procedimenti valutativi necessari alla soluzione del quesito, la definizione contenuta al punto 2.11 del 4 capitolo nel Codice delle Valutazioni Immobiliari TecnoBorsa IV edizione è la seguente: II termine 'Vendita forzata' è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo

9 9 che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditore siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distinto di misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS 2,6.11). Il valore commerciale o valore di mercato invece è da intendersi, così come definito al capitolo 4 del Codice delle Valutazioni Immobiliari TecnoBorsa IV edizione. Secondo l'international Valuation Standards: "II valore di mercato è l'ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. (IVS 1,3.1). La definizione del valore di mercato assume essenzialmente che: L'immobile sia esposto un tempo sufficientemente lungo su un mercato aperto, ossia sia disponibile per un numero adeguato di eventuali acquirenti e per il vaglio da parte del venditore delle richieste; la durata dipende ovviamente dal tipo di immobile e dalla dinamica del mercato; Il compratore e il venditore siano motivati dal proprio interesse (principio edonistico); Il compratore e il venditore siano bene informati (principio di trasparenza) e agiscano con prudenza e in modo indipendente. Non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (atto, visure, imposte, ecc.) e le spese d intermediazione; II valore di mercato esclude specificatamente la stima di un valore sovrastimato o sottostimato in condizioni o circostanze speciali come un finanziamento atipico, una

10 10 vendita con patto di locazione, considerazioni o concessioni speciali garantite da qualsiasi parte nella vendita (IVS 1,3.2.1). Tale definizione è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'italia: "Per valore di mercato s intende l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente". (Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del , relativa all'accesso all'attività degli enti creditizi ed al suo esercizio (rifusione) e Circolare n. 263 del , Titolo II, Capitolo I, sezione IV punto 1, Nota 16 e successivi aggiornamenti). Le definizioni sono state richiamate dall ABI nel Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie emanato nel maggio Ogni elemento della definizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato: "[ ] importo stimato [ ]" si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l immobile in un operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l esperienza per compiere la valutazione; [ ] alla data della valutazione [ ] richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, perché i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può essere scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio

11 11 e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile; [ ] in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato [ ] entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall altra; [ ] dopo un adeguata promozione commerciale [ ] per la quale l immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l immobile e l andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all immobile di essere posto all attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione; [ ] nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione [ ] presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla compimento. Il valore di mercato sarà ricercato adottando i seguenti metodi o procedimenti di stima che appartengono alle famiglie del Market approach (approccio al mercato) ed il Valore di Trasformazione, in particolare si applicheranno per l approccio al mercato:

12 12 Il market comparison approach (MCA) e Sistema di stima che formano un procedimento integrato di stima pluriparametrico del prezzo di mercato degli immobili attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme d immobili simili, contrattati di recente e di prezzo noti. Il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima degli immobili in base alle loro caratteristiche tecnicoeconomiche. Il MCA si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il MCA provvede a stimare i prezzi marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un'indicazione nel mercato. Il sistema di stima provvede a calcolare il valore di stima ricercato ed i prezzi marginali delle caratteristiche, per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la stima è complessa o imprecisa. Il procedimento si impiega nella stima del valore di mercato di singoli immobili. La monoparametrica che rappresenta un procedimento di stima monoparametrico, che si basa sull'impiego di un unico parametro e di una relazione elementare per risolvere il problema di stima. Nel procedimento la relazione che lega il valore di stima al parametro si pone in termini di diretta proporzionalità, per cui il procedimento di stima monoparametrica può essere reso in termini elementari come prodotto del prezzo unitario per la consistenza dell'immobile, nel modo seguente: V = P * S dove: - V = valore dell'immobile da stimare (euro); - P = prezzo medio di un intorno di mercato immobiliare prefigurato (euro/mq, mc, vano, ecc.); - S = consistenza commerciale dell'immobile da stimare (mq, mc, vano, ecc.).

13 13 Il valore di trasformazione è il più probabile valore che il bene da stimare riesca a realizzare nell ipotesi che fosse trasformato, che riguarda appunto beni economici suscettibili di cambiamento, è dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione. Il prezzo a base d asta si ottiene detraendo dal valore di mercato, determinato con il precedente procedimento, tutti i maggiori oneri che incontra un acquirente di un immobile all asta rispetto ad un acquisto nel libero mercato, nonché le incombenze della procedura. - Decreto di trasferimento e possesso del bene. Il tempo nel quale l aggiudicatario di un immobile diventa proprietario ed entra in possesso dell immobile non è quantificabile prima dell asta. Ogni Tribunale e ogni procedura ha le sue caratteristiche, ma non si è in grado di garantire all aggiudicatario (nuovo proprietario) di avere accesso al suo immobile in tempi rapidi. In sostanza, chi compra in asta non sa mai quando avrà il diritto reale di avere l immobile a disposizione. Non sono rari i casi di aggiudicatari che sono potuti entrare nell immobile dopo più di un anno dall aggiudicazione, e quindi anche dal versamento dei soldi per l acquisto. - La vendita avviene senza la garanzia per i vizi sul bene stabilita dalle leggi vigenti in dieci anni sul nuovo e vizi occulti per l usato, incertezza sulla qualità del bene ed il cattivo utilizzo da parte dell esecutato. - Nelle diversità indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione) sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali e obsolescenze esterne) che possono intervenire fra la data di stima e la data di aggiudicazione.

14 14 - Una diminuzione del prezzo pari ad alcuni rilanci minimi in aumento del prezzo base d asta, perché, in caso contrario, se il valore a base d asta è pari a quello di mercato, anche un solo rilancio porta l aggiudicatario a pagare l immobile ad un prezzo superiore al valore di mercato, a mio avviso è opportuno ipotizzare almeno un rilancio dell importo di circa 1% del valore dell immobile. - La mancata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione, nella vendita all asta il bene deve essere necessariamente venduto a qualsiasi prezzo. La pubblicizzazione degli immobili in vendita è effettuata solo tramite qualche rivista specialistica o via internet (su siti specifici). Normalmente non è fatta anche su riviste generiche o giornali, o con avvisi o locandine o con l intervento di agenti immobiliari preposti alla vendita. - Difficoltà a visionare l immobile. Questo punto è uno dei più importanti e probabilmente il più evidente. Spesso, infatti (anche se la situazione è migliorata) non è ancora possibile visionare l immobile oggetto d asta. Inoltre, anche nei casi in cui sia possibile farlo, i soggetti delegati ad accompagnare gli interessati al sopralluogo fissano gli appuntamenti qualche giorno (7-10 gg.) prima della data dell asta, rendendo pertanto inutile la visita. Un preavviso così limitato non è sufficiente per una decisione importante come l acquisto di un immobile, dove spesso sono necessarie più visite prima di prendere la decisione finale. - Inoltre è opportuno inserire uno sconto per favorire l'acquisto all'asta in alternativa al libero mercato, per aumentare la platea di possibili acquirenti conseguente ad una innata diffidenza, seppur ingiustificata, del comune cittadino ad un mondo che non conosce, magari acuita dall aspetto psicologico che subentra nel sentirsi partecipe di una attività di esproprio forzoso di persone cadute in rovina, a volte per cause non loro.

15 15 B.2. Fonti d informazione Per poter applicare tali metodi di stima ho dovuto, perciò, eseguire una serie d accertamenti circa compravendite d immobili simili a quelli oggetto della presente valutazione e richiedere i prezzi in zona. Inoltre si sono ricercati i prezzi di vendita di aree simili. Altre fonti: Operatori del settore immobiliare e edilizio. Bibliografia di Riferimento: International Valuation Standards or White book in particolare: - i concetti fondamentali dei principi di valutazione generalmente accettati (GAVP) - il codice di condotta - IVS 1 Valutazione basate sul valore di mercato - IVS 2 Basi diverse dal valore di mercato - IVS 3 Rapporto di Valutazione Codice delle valutazioni Immobiliari 4^ Edizione TECNOBORSA Marco Simonotti - Metodi di stima immobiliare Dario Flaccovio Editore Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, documento redatto dall ABI nel maggio 2009 Annuario Immobiliare - Edizioni Il Sole 24 Ore Pirola S.P.A. Silvio Rezzonico - I reati edilizi - Edizioni Il Sole 24 Ore Pirola S.P.A. Igino Michieli - Estimo rurale, civile e catastale - Edizioni Edagricole Ministero delle Finanze Agenzia del Territorio Osservatorio mercato immobiliare.

16 16 B.3. Metodo di stesura della relazione e formazione dei lotti. Esaminato il bene oggetto del compendio, acquisita una serie di dati che, sommati ed interpolati con gli altri elementi acquisiti nel corso dell'indagine, hanno portato alla stesura definitiva della presente relazione. Rilevato che i beni oggetto di valutazione sono i seguenti: Fabbricato residenziale indipendente composto da alloggio principale con annessi miniappartamento, garage ed area esclusiva in comune di Castelfranco Veneto (TV); Area a destinazione agricola in comune di Castelfranco Veneto (TV); Fabbricato residenziale in corso di ristrutturazione in comune di Vedelago (Tv), che al momento della valutazione è totalmente demolito. Il sottoscritto predispone la presente relazione per la vendita in tre lotti distinti per favorire sia l'eventuale esitabilità in fase d'asta sia una migliore comprensione dei beni. La descrizione di ogni lotto è stata divisa in capitoli per meglio illustrare i beni, gli allegati sono inseriti alla fine del presente rapporto di valutazione. Tutto ciò premesso mi accingo allo svolgimento del compito affidatomi.

17 VALUTAZIONE - LOTTO PRIMO UBICAZIONE ed ACCESSIBILITÀ DEL BENE. L immobile oggetto della presente valutazione è situato in provincia di Treviso nel comune di Castelfranco Veneto (TV), Via Sile, n 131 a ridosso del centro della frazione Salvatronda dove ci sono tutti i servizi primari e dei principali trasporti. Trattasi di un abitazione che si sviluppa su due piani fuori terra oltre all interrato con adiacenti al piano terra un minialloggio e garage, oltre all area scoperta ad uso esclusivo, è situata in zona pianeggiante, allegati NN 01 e 02. Il bene é facilmente accessibile con accesso diretto alla strada Via Sile, la strada provinciale n 5 Castellana, che costeggia il fabbricato a Sud, proseguendo verso Est si collega con la Strada Statale n 53 Via Circonvallazione Est, allegato n IDENTIFICAZIONE CATASTALE. Il fabbricato è censito all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), allegato n 46, Comune di Castelfranco Veneto, Catasto dei Fabbricati, Sezione H, Foglio di Mappa N 1, Mappale N 153: Sub 2, Via Sile piano: S1-T-1, Categoria A/2, Classe 3, Vani 11,50, R.C. Euro 1.187,85 Sub 3, Via Sile piano: T, Categoria A/2, Classe 2, Vani 2,50, R.C. Euro 193,67 Sub 4, Via Sile piano: T, Categoria C/6, Classe 4, m 2 43,00, R.C. Euro 128,80.

18 18 Si precisa che a seguito della variazione avvenuta con Mod. 3SPC del 10 marzo 2005 prot n il Mapp. N 153, Ente urbano di mq , deriva dall unificazione dei Mapp. N Una parte residua del terreno è censito all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), allegato n 46, Comune di Castelfranco Veneto, Catasto dei Terreni, Foglio di Mappa N 50: Mappale N 1079 Qualità Relitto Stradale mq 77 RD --, RA -- Variazioni catastali: Si è rilevato che la planimetria del fabbricato, allegato n 05, richiesta e rilasciata dall'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), Comune di Castelfranco Veneto, Catasto dei Fabbricati, contiene delle difformità rispetto allo stato dei luoghi. Esse consistono in diverse modifiche interne che se mantenute modificano la consistenza catastale. Si è rilevato inoltre che con il modello 3 SPC del 10 marzo 2005 prot n sono stati unificati in un unico mappale, beni con quote diverse di nuda proprietà ed usufrutto. Dovevano essere redatti due modelli 3SPC per le rispettive proprietà e l unità sub 2 doveva essere accatastata con due pratiche DOCFA contenenti la presente dicitura PORZIONI DI U.I.U UNITE DI FATTO CON QUELLE DI SEZIONE H FOGLIO 1 MN SUB _. RENDITA ATTRIBUITA ALLA PORZIONE DI U.I.U AI FINI FISCALI. È necessario per l aggiudicatario, presentare un aggiornamento degli atti catastali conforme allo stato dei luoghi, con un costo complessivo che si presume di 3.000,00.

19 CONFINI DEL LOTTO. La proprietà in oggetto, da indagini esperite presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi Catastali (Catasto Terreni e Fabbricati), del medesimo comune, confina da Sud e poi in senso orario con: Via Sile, i Mn e il M.N.: 317 del foglio 51, allegato n SERVITU ATTIVE E PASSIVE. Dalla verifica degli atti di provenienza si rileva la presenza della convenzione di lottizzazione DITTA INTESTATARIA E TITOLO DI PROVENIENZA. L immobile Sezione H, Foglio di Mappa N 1, Mappale N 153 ora è catastalmente intestato a: - SCAPINELLO Stella nata a RESANA il 22/04/1930 con codice fiscale: SCPSLL30D62H238F. Usufruttuaria per 130/ TURCATO Mario nato a CASTELFRANCO VENETO il 24/05/1960 con codice fiscale: TRCMRA60E24C111Q. Nudo proprietario per 130/756 in regime di separazione dei beni. - TURCATO Mario nato a CASTELFRANCO VENETO il 24/05/1960 con codice fiscale: TRCMRA60E24C111Q. Proprietario per 626/756 in regime di separazione dei beni. L intestazione catastale attuale non è corretta, la cronologia degli atti dai quali deriva l effettiva intestazione sono i seguenti:

20 20 1) La proprietà iniziale dei mappali (che per semplicità di esposizione nel proseguo sono definiti bene 1) era per la quota di 2/3 del sig. Turcato Giovanni Maria e per la quota di 1/3 del sig. Turcato Attilio. La proprietà iniziale del mappale 153 (successivamente definito bene 2) era per la quota di 5/6 del sig. Turcato Giovanni Maria e per la quota di 1/6 del sig. Turcato Attilio. 2) A seguito della successione del signor Turcato Giovanni Maria, deceduto in Castelfranco Veneto il 20 maggio 1963 (Denuncia Successione numero 85 Vol.103 registrata a Castelfranco Veneto il 6 agosto 1963 e trascritta il 3 ottobre 1963 ai nn.15885/14291) i Signori Turcato Giovanna, Maria, Angela, Carmela, Renzo e Riccardo hanno ricevuto la quota di 6/63 (sei sessantatreesimi) ciascuno del bene 1 e 5/42 ciascuno del bene 2, mentre le signore Turcato Attilla e Giuseppina, ne hanno ricevuto la quota di 3/63 (tre sessantatreesimi) ciascuna del bene 1 e 5/84 ciascuna del bene 2. 3) Alla morte del signor Turcato Riccardo, avvenuta in Castelfranco Veneto il 15 dicembre 1974 con Denuncia Successione numero 20 Vol. 130 registrata a Castelfranco Veneto e trascritta il 13 novembre 1975 al nn /13546 la sua quota di 6/63 del bene 1 si è devoluta ai tre figli Turcato Giuseppe, Mario e Carla, per la quota 2/63 (due sessantatreesimi) ciascuno, di questi 4/189 in piena proprietà e 2/189 in nuda proprietà ed alla signora Scapinello Stella per l'usufrutto "uxorio" la quota 2/63 (due sessantatreesimi), e con la Denuncia Successione, di integrazione della precedente, numero 80 Vol. 140 registrata sempre a Castelfranco Veneto il 19 marzo 1980 e trascritta il 1 ottobre 1981 ai nn /18930) la sua quota di 5/42 del bene 2 si è devoluta ai tre figli Turcato Giuseppe, Mario e Carla, per la quota 5/126 (cinque centoventiseiesimi)

21 21 ciascuno, di questi 10/378 in piena proprietà e 5/378 in nuda proprietà ed alla signora Scapinello Stella per l'usufrutto "uxorio" la quota 5/126 (cinque centoventiseiesimi). 4) Con atto di donazione in data 13 marzo 1980 Repertorio n del notaio dr.ssa Maria Ciarbonetti di Treviso registrato a Treviso il 28 marzo 1980 al n e trascritto il 9 aprile 1980 ai nn.8490/7107, le signore Turcato Giovanna, Maria ed Angela hanno donato: - del bene 1 la complessiva quota di 18/63 (diciotto sessantatreesimi) ai signori Turcato Giuseppe e Mario la quota 6/63 (sei sessantatreesimi) ciascuno ed alle signore Turcato Giuseppina ed Attilia la quota 3/63 (tre sessantatreesimi) ciascuna; - del bene 2 la complessiva quota di 15/42 (quindici quarantaduesimi) ai signori Turcato Giuseppe e Mario la quota 5/42 (cinque quarantaduesimi) ciascuno ed alle signore Turcato Giuseppina ed Attilia la quota 5/84 (cinque ottantaquattresimi) ciascuna. 5) Con atto di compravendita in data 09 maggio 1980 Repertorio n del notaio dr.ssa Maria Ciarbonetti di Treviso registrato a Treviso 26 maggio 1980 al n e trascritto il 28 maggio 1980 ai nn /10157, la signora Turcato Carmela ha venduto - del bene 1 la sua quota di 6/63 (sei sessantatreesimi) ai signori Turcato Giuseppe e Mario la quota 2/63 (due sessantatreesimi) ciascuno ed alle signore Turcato Giuseppina ed Attilia la quota 1/63 (un sessantatreesimo) ciascuna; - del bene 2 la complessiva quota di 5/42 (cinque quarantaduesimi) ai signori Turcato Giuseppe e Mario la quota 5/126 (cinque centoventiseiesimi) ciascuno ed alle signore Turcato Giuseppina ed Attilia la quota 5/252 (cinque duecentocinquantaduesimi) ciascuna. 6) Con atto di compravendita in data 13 novembre 1980 Repertorio n del notaio dr.ssa Maria Ciarbonetti di Treviso registrato a Treviso 26 novembre

22 al n e trascritto il 5 dicembre 1980 ai nn /22816, il signor Turcato Renzo ha venduto - del bene 1 la sua quota di 6/63 (sei sessantatreesimi) ai signori Turcato Giuseppe e Mario la quota 2/63 (due sessantatreesimi) ciascuno ed alle signore Turcato Giuseppina ed Attilia la quota 1/63 (un sessantatreesimo) ciascuna; - del bene 2 la complessiva quota di 5/42 (cinque quarantaduesimi) ai signori Turcato Giuseppe e Mario la quota 5/126 (cinque centoventiseiesimi) ciascuno ed alle signore Turcato Giuseppina ed Attilia la quota 5/252 (cinque duecentocinquantaduesimi) ciascuna. 7) Con atto di compravendita, allegato n 16, in data 4 giugno 1975 Repertorio n del notaio dr. Alessandro Todescan di Bassano del Grappa registrato a Bassano del Grappa il 16 giugno 1975 al n e trascritto il 16 giugno 1975 ai nn. 8585/7355, i signori Turcato Richard Bruno e Vilma Rina hanno venduto il bene 1 la loro quota complessiva di 1/3 (un terzo) al signor Morandin Ugo; 8) Con atto di compravendita in data 30 marzo 1992 Repertorio n del notaio dr. Antonio Gagliardi di Castelfranco Veneto registrato a Castelfranco Veneto il 16 aprile 1992 al n. 490 e trascritto il 16 maggio 1992 ai nn /11238, il signor Morandin Ugo ha venduto del bene 1 la sua quota di 1/3 (un terzo) al signor Veronese Giulio; 9) Con atto di divisione e compravendita in data 22 gennaio 1996 Repertorio n del notaio dr.ssa Rita Dominijanni di Castelfranco Veneto registrato a Castelfranco Veneto 12 febbraio 1996 al n. 168 serie 1V e trascritto il 07 febbraio 1996 ai nn /2723-4, i signori Turcato dichiaravano l avvenuta usucapione della quota di 1/6 spettante al signor Turcato Attilio sul bene 2. In questo atto il signor Turcato Mario ha ricevuto per divisione all articolo 1 e per la successiva compravendita all articolo 3 la proprietà del bene 1 gravata da

23 23 l'usufrutto "uxorio" a favore della signora Scapinello Stella per la quota 8/252 (otto duecentocinquantaduesimi), per successiva compravendita all articolo 4 la proprietà del bene 2 gravata da l'usufrutto "uxorio" a favore della signora Scapinello Stella per la quota 12/252 (dodici duecentocinquantaduesimi), allegato n 17. L esatta intestazione a seguito degli atti sopra elencati del mappale 153 è la seguente: - SCAPINELLO Stella nata a RESANA il 22/04/1930 con codice fiscale: SCPSLL30D62H238F. Usufruttuaria per 12/ TURCATO Mario nato a CASTELFRANCO VENETO il 24/05/1960 con codice fiscale: TRCMRA60E24C111Q Nudo proprietario per 12/252 e Proprietario per 240/252 in regime di separazione dei beni. L esatta intestazione a seguito degli atti sopra elencati dei mappali è la seguente: - SCAPINELLO Stella nata a RESANA il 22/04/1930 con codice fiscale: SCPSLL30D62H238F. Usufruttuaria per 8/ TURCATO Mario nato a CASTELFRANCO VENETO il 24/05/1960 con codice fiscale: TRCMRA60E24C111Q. Nudo proprietario per 8/252 e Proprietario per 244/252 in regime di separazione dei beni. L immobile Foglio di Mappa N 50 Mappale N 1079 ora a seguito dell atto di compravendita in data 19 novembre 1998 Repertorio n del notaio dr. Umberto Cosmo di Treviso Veneto registrato a Treviso il 01 dicembre 1998 al n e trascritto il 04 dicembre 1998 ai nn /25443, il Comune di Castelfranco Veneto ha venduto il Mn 1079 al signor TURCATO Mario, allegato n 18, ed alla successiva richiesta di rettifica ora è catastalmente intestato a:

24 24 - TURCATO Mario nato a CASTELFRANCO VENETO il 24/05/1960 con codice fiscale: TRCMRA60E24C111Q. Proprietario per 1/1 in regime di separazione dei beni TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI IPOTECARIE. Il sottoscritto dopo aver ricevuto l incarico trascriveva la sentenza di fallimento redigendo la relativa nota e depositandola all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare (allegato n 48). In seguito esperiva le indagini presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare, considerando come periodo il "ventennio retro". Sull immobile in oggetto sono gravanti le seguenti formalità pregiudizievoli che colpiscono la proprietà (allegato n 49) TRASCRIZIONI: Reg. Data Gener. Reg. Particol TITOLO CREDITORE Diritto Quota DEBITORE Atto Giudiziario VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI in LATTONERIA GIACOMETTI MN 1079 data 16/08/2011, n 1059 di VLADIMIRO & C. S.A.S. con sede a Rep. Del Ufficiale Giudiziario di CORNUDA c.f Castelfranco Veneto PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO MN 153 PROPRIETA 240/252 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 12/252 TURCATO MARIO Atto Giudiziario SENTENZA di FALLIMENTO in data 20 marzo 2013, n 62/13 di Rep. del Tribunale di Treviso (TV) Massa dei Creditori del "FALLIMENTO IMPRESA EDILE TURCATO MARIO" MN PROPRIETA 244/252 TURCATO MARIO NUDA 8/252 TURCATO MARIO PROPRIETA MN 1079 PROPRIETA NUDA PROPRIETA 34/189 TURCATO MARIO 2/189 TURCATO MARIO

25 25 Data Reg. Gener. Reg. Particol. TITOLO CREDITORE Diritto Quota DEBITORE MN 153 PROPRIETA 240/252 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 12/252 TURCATO MARIO MN Atto Giudiziario SENTENZA di FALLIMENTO in data 20 marzo 2013, n 62/13 di Rep. del Tribunale di Treviso (TV) Massa dei Creditori del "FALLIMENTO IMPRESA EDILE TURCATO MARIO" PROPRIETA 244/252 TURCATO MARIO NUDA 8/252 TURCATO MARIO PROPRIETA MN 1079 PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO MN 153 sub PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO ISCRIZIONI: Data Reg. Gener. Reg. Particol. TITOLO CREDITORE IPOTECA CAPITALE Diritto Quota DEBITORE MN PROPRIETA 14/21 TURCATO MARIO Ipoteca volontaria atto del Rep. n Raccolta n.2056 della dr.ssa Rita Dominijanni, notaio in Castelfranco Veneto BANCA DI CREDITO COOPERATIVO Lire TREVIGIANO con sede a VEDELAGO c.f Lire NUDA PROPRIETA 7/21 TURCATO MARIO USUFRUTTO 7/21 SCAPINELLO STELLA MN 153 PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO USUFRUTTO 130/756 SCAPINELLO STELLA

26 26 Data Reg. Gener. Reg. Particol. TITOLO CREDITORE IPOTECA CAPITALE Diritto Quota DEBITORE MN PROPRIETA 14/21 TURCATO MARIO Ipoteca volontaria atto del Rep. n Racc. n.3391 della dr.ssa Rita Dominijanni, notaio in Castelfranco Veneto BANCA DI CREDITO COOPERATIVO Lire TREVIGIANO con sede a VEDELAGO c.f Lire NUDA PROPRIETA 7/21 TURCATO MARIO USUFRUTTO 7/21 SCAPINELLO STELLA MN 153 PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO USUFRUTTO 130/756 SCAPINELLO STELLA MN PROPRIETA 14/21 TURCATO MARIO Ipoteca volontaria atto del Rep. n Racc. n.6593 della dr.ssa Rita Dominijanni, notaio in Castelfranco Veneto BANCA DI CREDITO COOPERATIVO Lire TREVIGIANO con sede a VEDELAGO c.f Lire NUDA PROPRIETA 7/21 TURCATO MARIO USUFRUTTO 7/21 SCAPINELLO STELLA MN 153 PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO SCAPINELLO USUFRUTTO 130/756 STELLA MN 1079 PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO Ipoteca Giudiziale da MN 153 sub Decreto Ingiuntivo atto del Rep. n del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di BELLOTTO LEGNAMI S.R.L. con sede a FONTE c.f Euro ,00 Euro ,71 PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA 130/756 TURCATO MARIO PROPRIETA MN 1079 Castelfranco Veneto PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del Rep. n del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Castelfranco Veneto GUIDOLIN GIUSEPPE ECO. G. S.R.L. con sede a di Castelfranco Veneto c.f Euro ,34 Euro ,34 MN 153 sub PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO MN 1079 PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO

27 27 Reg. Data Gener. Reg. TITOLO CREDITORE IPOTECA CAPITALE Diritto Quota DEBITORE Particol Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del Rep. n del Tribunale di Treviso Sezione Distaccata di Montebelluna LATTONERIA GIACOMETTI VLADIMIRO & C. S.A.S. con sede a CORNUDA c.f Euro ,00 Euro ,18 MN 153 sub PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO MN 1079 PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO L IPOTECA 4630 COMPRENDE ANCHE BENI NON DI PROPRIETA DEL TURCATO MARIO Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del Rep. n del Tribunale di Treviso MAC BETON SPA con sede a MOGLIANO c.f Euro ,00 Euro ,14 MN 153 sub PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA 130/756 TURCATO MARIO PROPRIETA Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del Rep. n del Giudice di Pace di Castelfranco Veneto BINOTTO DARIO nato a Legnano (Mi) il 11/10/1956 c.f. BNTDRA56R11E514P 3.078, ,92 MN 153 sub PROPRIETA 626/756 TURCATO MARIO NUDA PROPRIETA 130/756 TURCATO MARIO MN 1079 PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO Ipoteca Giudiziale da Decreto Ingiuntivo atto del Rep. n. 40 del Giudice di Pace di Castelfranco Veneto RAMISOGLU MIRSAD nato a Macedonia (EE) il 03/03/1979 c.f. RMSMSD79C03Z148P Euro , ,00 MN 153 sub PROPRIETA 1/1 TURCATO MARIO ALTRI VINCOLI: Si rilevano su parte degli immobili oggetto di valutazione, trascritti i vincoli derivanti dalla convenzione per l attuazione del piano di lottizzazione del 23/09/1994 rep. N 8218 della dottoressa Rita Dominijanni registrata a Castelfranco Veneto in data 29/09/1994 al N 576 mod. II bis e trascritta all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 13/10/1994 al n del Registro Generale ed al n del Registro Particolare, allegato n 19. L iter di questo piano di lottizzazione non è ancora concluso.

28 DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO. L immobile oggetto di valutazione è costituito da un alloggio indipendente con autorimessa di pertinenza dell'abitazione, un minialloggio ed area scoperta ad uso esclusivo che contorna il fabbricato sui quattro lati con installate una casetta in legno di circa m 2 26,46 ed un gazebo di circa m 2 10,54, di questi ultimi due si omette la descrizione perché realizzati senza autorizzazione. Ha accesso diretto da Via Sile. Il fabbricato è distribuito su due piani tutti fuori terra oltre all interrato con una superficie esterna lorda di circa m 2 229,18 al piano terra, m 2 109,48 al piano primo, m 2 87,42 al piano interrato, il volume complessivo è di m ,47 circa, allegato n 06. È un abitazione costruita probabilmente agli inizi del XX secolo, ancora integra, accuratamente ristrutturata in epoca recente, con demolizione parziale ed ampliamento. Il fabbricato è utilizzabile, pur se privo del certificato di agibilità, in questo periodo è occupato dall esecutato con la sua famiglia, ha un buon grado di finitura DIMENSIONI ABITAZIONE: Al piano terra vi sono i seguenti vani: cucina con superficie calpestabile di m 2 13,75, soggiorno-pranzo di m 2 42,30, camera di m 2 9,70, wc di m 2 5,15, anti di m 2 2,15, vano scala di m 2 5,91, disimpegno di m 2 4,65, ufficio di m 2 17,37 e garage di m 2 25,29. Al piano primo vi sono i seguenti vani: un corridoio di m 2 13,89, un bagno di m 2 10,02, tre camere rispettivamente di m 2 10,88, m 2 12,72, quella matrimoniale di m 2 14,48, uno studio di m 2 7,80, una terrazza di m 2 44,72 ed un poggiolo di m 2 4,75.

29 29 MINIALLOGGIO: E distribuito in un piano tutto fuori terra, ci sono i seguenti vani: soggiorno-pranzo di m 2 19,21, camera di m 2 17,74 e bagno di m 2 4, CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E FINITURE ABITAZIONE: Strutture verticali: le strutture verticali, da informazioni raccolte dal sig. Mario Turcato, sono in pietra mista e bimattoni dello spessore di cm. 25 circa, isolate al loro interno con cm 4 di styrodur ed una tramezza in laterizio dello spessore di cm. 8, esternamente parte con lavorazione a mattoni a facciavista e parte intonacate e tinteggiate, i divisori interni sono in mattoni forati di spessori variabili. Solai: i solai sono in legno d abete con tavolato singolo e sovrastante cappa cementizia. Tetto: il tetto è in legno a due falde ventilato con tavolato a vista, la cui struttura di sostegno è costituita una serie di capriate su cui posa la trave di colmo che sorregge le travi di falda, le quali reggono il tavolato ed il pacchetto isolante dello spessore di cm 5, il manto di copertura è in coppi, le grondaie ed i pluviali installati sono in lastra di rame. Scale: le scale interne sono finite quella che dal piano terra conduce al piano interrato con i pianerottoli ed i gradini in materiale ceramico, quella che dal piano terra conduce al piano primo è rivestita in legno. Pavimenti: nel piano terra zona giorno i pavimenti sono in ceramica, sovrastanti un vespaio con ghiaione, nei bagni e nella lavanderia sono in ceramica, nei marciapiedi sono in gres. Al piano primo nelle camere e nel corridoio sono in legno. Davanzali: i davanzali sono realizzati con lastra di marmo. Rivestimenti: le pareti interne sono intonacate, al piano terra nella zona giorno sono finite con stucco, tinteggiate negli altri locali, mentre al piano primo sono tinteggiate.

30 30 I rivestimenti, ove presenti, sono in ceramica. Controsoffitti: non presenti, i solai al piano terra e primo sono lasciati con le travi ed il tavolato a vista. Serramenti: i serramenti esterni sono composti da finestre di legno verniciato con vetrocamera, esternamente sono protetti con oscuri di legno, compensato marino, di colore verde. Le porte interne sono tutte in legno. Accessibilità handicappati: L'alloggio risponde parzialmente ai criteri di accessibilità. La zona giorno sarà accessibile riducendo l altezza del gradino dell accesso pedonale all'ingresso, mentre il bagno è da adeguare modificando la porta e sostituendo i sanitari. MINIALLOGGIO: Strutture verticali: le strutture verticali, da informazioni raccolte dall esecutato, sono in blocchi di calcestruzzo dello spessore di cm. 25 circa, esternamente intonacate e tinteggiate, i divisori interni sono in mattoni forati di spessori variabili; Solai: i solai sono in legno d abete con tavolato singolo; Tetto: il tetto è in legno ad una falda non ventilato, la cui struttura di sostegno è costituita dalle travi di falda, sulle quali poggia il tavolato il manto di copertura è in coppi, le grondaie ed i pluviali installati sono in lastra di rame; Scale: non ci sono scale interne. Pavimenti: nel piano terra zona giorno i pavimenti sono in ceramica, sovrastanti un vespaio con ghiaione, nel bagno sono in ceramica commerciale, nella camera sono in marmette di calcestruzzo con graniglia. Davanzali: i davanzali sono realizzati con lastra di marmo. Rivestimenti: le pareti interne sono intonacate e tinteggiate. I rivestimenti, ove presenti, sono in ceramica. Controsoffitti: non presenti, è il tavolato del tetto a vista.

31 31 Serramenti: i serramenti esterni sono composti da finestre di legno verniciato con vetro singolo, esternamente sono protetti con oscuri di legno di colore verde. Le porte interne sono tutte in legno. Accessibilità handicappati: L'alloggio non risponde ai criteri di accessibilità. La zona giorno sarà accessibile riducendo l altezza del gradino dell accesso pedonale all'ingresso IMPIANTI ABITAZIONE: Impianti: L impianto di riscaldamento è in comune con il minialloggio. I corpi scaldanti sono termosifoni al piano terra e primo, ventilconvettori al piano interrato, la caldaia della ditta Beretta mod. Kalard della potenza di 34,80 kw funzionante a gas metano, è posta in un vano comunicante direttamente con la lavanderia, produce l acqua calda ad uso sanitario ed il fluido per il riscaldamento degli ambienti, l impianto è privo del certificato di conformità. L impianto idrosanitario è funzionante è fornito di acqua dall acquedotto consortile. L impianto elettrico è dotato d interruttore magnetotermico, non è provvisto di certificato di conformità, è da verificare se totalmente adeguato alla normativa odierna. La fognatura esistente è collegata alla condotta consortile. Sono esistenti gli impianti telefonico e televisivo. Bagni: Il bagno al piano interrato ha i seguenti accessori: lavabo, doccia, bidet e water. La lavanderia ha attacco lavatrice e lavatoio. Il bagno al piano terra ha i seguenti accessori: lavabo, doccia, bidet e water.

32 32 Il bagno al piano primo ha i seguenti accessori: lavabo doppio, water, bidet, vasca. MINIALLOGGIO: Impianti: L impianto di riscaldamento funzionante a radiatori collegato alla caldaia dell abitazione principale, inoltre è impiegata una stufa a legna per l integrazione del riscaldamento. L acqua calda ad uso sanitario è prodotta da un boiler elettrico, l impianto è privo del certificato di conformità. L impianto idrosanitario è funzionante e fornito di acqua dall acquedotto consortile. L impianto elettrico è dotato d interruttore magnetotermico, non è provvisto di certificato di conformità, è da adeguare alla normativa odierna. La fognatura esistente è collegata alla condotta consortile. Sono esistenti gli impianti televisivo. Bagni: Il bagno ha i seguenti accessori: lavabo, water, bidet, e doccia, c è l attacco lavatrice CLASSIFICAZIONE ENERGETICA In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso è stato edificato in data anteriore al 08/10/2005. Dalla verifica della documentazione depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Castelfranco Veneto, non sono inoltre stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica, né l attuale Attestato di Prestazione Energetica. Considerato quindi la necessità di fornire questa documentazione, come nel libero mercato, si è proceduto a far redigere ad un tecnico abilitato l'attestato di Prestazione Energetica.

33 33 Dall'Attestato di Prestazione Energetica, allegato al n 15, emerge che l abitazione è un edificio in classe F con una prestazione energetica globale di 198,32 kwh/mc anno, l Attestato di Prestazione Energetica è il n 49179/2013, trasmesso alla Regione Veneto in data 17/09/ STATO DI CONSERVAZIONE L'immobile è in buono stato di conservazione, potrà essere abitabile solo dopo un accurata manutenzione generale ed il completamento delle opere e dei certificati mancanti per la richiesta dell agibilità AREA L'area è totalmente recintata, la porzione Est verso la pista ciclabile con zoccolo in calcestruzzo di altezza di circa cm 45 circa e sovrastante rete metallica alta cm 100 circa con una folta siepe a ridosso della stessa, lo stesso i lati Nord ed Ovest a confine con altre proprietà, mentre il lato Sud a ridosso di via Sile è costituita da pali e rete metallica alta circa cm 100 con all interno una siepe.

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