NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Provincia di Parma Indicatori socio-economici -41,7% Parma Indicatori immobiliari

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 PARMA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta del 13, Nel 1 le imprese locali sono calate dello, rispetto al 11 Nei primi nove mesi del 1 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del 1, rispetto allo stesso periodo del 11 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dello, 13,, -,3 -, -, -,9-1, -, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti dell,9 Nel 1 le compravendite di abitazioni sono state il 35, in meno rispetto a quelle registrate nel Nel 1 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il, in meno rispetto a quelle registrate nel Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 11 punti base -, , -35, -33,3 -, -3, città* 1 città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie La perdurante divergenza tra un offerta ingente e una domanda sempre più debole continua ad avere un impatto negativo sul grado di liquidità degli immobili in vendita nel mercato immobiliare parmigiano che assiste, in misura più marcata rispetto al 11, ad una contrazione delle quotazioni e al contestuale allungamento dei tempi medi di collocamento. Il mercato risente dal 9 (si ricorda che il rappresenta l anno di picco immobiliare del decennio, per le città intermedie, compresa) di una congiuntura negativa che deprime gli scambi: la diminuzione dei prezzi, la stretta creditizia e la minore disponibilità di spesa delle famiglie hanno causato un netto 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 15

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 ridimensionamento delle compravendite residenziali (-35, rispetto al ) e non residenziali (-,). L'andamento dei prezzi dal ad oggi è ben illustrato dalla figura 3: i prezzi di uffici e negozi sono diminuiti mediamente del 1 rispetto al picco del, quando le quotazioni erano aumentate, dall'anno, rispettivamente del 1 e del ; i prezzi residenziali hanno registrato una flessione inferiore - pari al 9 - dopo avere registrato un aumento dei prezzi dal al pari al. Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) N. I. - = , 15, 1, Abitazioni Uffici Negozi Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 1, 1,,,, Abitazioni Uffici Negozi Nel 13 i prezzi diminuiscono in tutti i comparti, più marcatamente rispetto all anno passato, e in misura più che proporzionale rispetto ai canoni, che mostrano pertanto una maggiore tenuta. Le localizzazioni periferiche sono maggiormente penalizzate rispetto a quelle centrali, elemento che accomuna il mercato in esame a quello delle intermedie esaminate. In generale i prezzi minimi diminuiscono ad un tasso maggiore rispetto ai prezzi massimi: questo significa che il livello di prezzo ora, più che in passato è sostenuto soprattutto dalle caratteristiche qualitative dell immobile più che dalla sua localizzazione. Nonostante il calo dei prezzi e l allungamento dei tempi di vendita, il mercato parmigiano presenta un offerta abbastanza rigida, contrariamente all andamento generalizzato delle città intermedie. Ne è conferma il fatto che, ad eccezione del segmento abitativo, in tutti i comparti diminuisce lo sconto sul prezzo iniziale rispetto alla precedente rilevazione. Per tutti i comparti immobiliari le previsioni vanno nel segno della diminuzione del numero di compravendite e del livello dei prezzi. Fa eccezione il segmento dei negozi, per cui è attesa sostanziale stabilità del numero dei contratti. Più composita la situazione sul fronte locativo: per le abitazioni si prevede un aumento dei contratti e stabilità dei canoni; per uffici e negozi è attesa una contrazione degli accordi e una diminuzione delle quotazioni. Per i box/garage, nello specifico, sono previsti stabili sia i contratti che i canoni. Con riferimento ai progetti in atto sul territorio, è già stato segnalato nella precedente edizione di questo Rapporto, come si sia interrotto l avanzamento dell imponente programma di sviluppo immobiliare intrapreso negli ultimi anni 1 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 dall Amministrazione comunale di, con uno slancio rivelatosi erroneamente fiducioso nelle potenzialità del mercato e nelle disponibilità finanziarie dei soggetti pubblici e privati coinvolti. Tra le opere in attesa di completamento si porta qui all attenzione il grande programma di edilizia sociale residenziale Social House (che prevede la costruzione di 5 alloggi e che vedrà una prima tranche di lavori terminati entro la fine del 13) e il programma di riqualificazione della STU Stazione e della STU Pasubio (area limitrofa alla massicciata ferroviaria in prossimità del centro storico, in cui sono presenti aree ex industriali / ex artigianali). Le vicende politiche, istituzionali e giudiziarie che si sono susseguite negli ultimi due anni stanno infatti tuttora paralizzando molte delle risorse del sistema-. È giunto tuttavia a compimento lo sviluppo immobiliare che ospita la sede dell Authority Europea per la Sicurezza Alimentare (EFSA), per cui era stato attivato il veicolo normativo della STU e che, diversamente dalle altre iniziative, ha potuto contare sulla disponibilità dei fondi europei dedicati e su un più rapido completamento. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali ( /mq) Variazioni annuali ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro 3.5 -,1.3-1, ,9,3 Periferia.35-3, 1. -,5-3,3 5, Media urbana.19-3, , 91 -,9, Media. -, 1.9 -, -3, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,9,5, 3, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Figura Nomisma 1

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 La minore pressione della domanda, sia sul comparto della compravendita che su quello della locazione, genera ricadute sui livelli di offerta, in aumento, e una diminuzione del livello degli scambi. Per le abitazioni nuove, dopo un 11 di sostanziale stabilità dei prezzi medi (solo -, su base annua), il 1 ha registrato una ben più rilevante flessione (-3,), più contenuta comunque del dato medio del panel rilevato (-). La flessione del comparto degli immobili nuovi/ristrutturati converge, per entità della variazione, verso Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia quello degli immobili usati (-3,). Anche in questo caso gli immobili parmigiani registrano una maggiore tenuta rispetto alla media del mercato (-,). conferma il proprio posizionamento di mercato di rango elevato tra le città intermedie: i prezzi delle abitazioni nuove e usate, infatti, sono mediamente più elevati del e del 19, rispettivamente. In linea con la dinamica dei prezzi, anche i canoni si assestano su un livello superiore a quello della media (+1). La flessione marcata ha ridotto i canoni di -3,3 punti percentuali in periferia e di -1,9 nelle aree centrali. L aumento molto sensibile (di quasi 3 mesi) dei tempi medi di vendita (, mesi) è indice di un mercato dal basso turnover e caratterizzato da una domanda esigente. Il dato è più che raddoppiato rispetto ai livelli del, quando un immobile veniva mediamente collocato in,3 mesi (fig. 5). Diversa la situazione del versante locativo (3 mesi), che registra sostanziale stabilità su base annua. Lo sconto praticato in sede di trattativa passa dai 13, punti percentuali di un anno fa al 1,5 attuale. L aumento di 1,3 punti resta, tuttavia, notevolmente inferiore a quello registrato per il panel monitorato (1 nel 13; +3, su base annua). Per le abitazioni nuove la contrattazione si mantiene più rigida dal lato dell offerta e il ribasso non supera i 1 punti percentuali per il secondo anno consecutivo. Rimane stabile il rendimento potenziale medio lordo annuo (,), di poco inferiore alla media delle (5). Il rendimento è superiore nelle zone periferiche. Nel 1, a, le compravendite finalizzate all'acquisto della prima casa hanno rappresentato il,3 del totale, contro il 51,9 panel intermedie; a questo fa da contrappeso la quota di abitazioni acquistate per sostituzione, sensibilmente superiori a (1,) rispetto alla media (3,). Le compravendite associate a mutuo si collocano intorno al 5, del totale, contro il 59, della media del panel. La copertura del mutuo erogato è, invece, allineata (circa /3 del valore dell immobile). Sul versante locativo, a si registra il ricorso quasi esclusivo al contratto libero (9,1). In termini di composizione della domanda per provenienza geografica, quella straniera è il 13 se si parla di domanda per acquisto ed il 5 nel caso delle locazioni. Tavola Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 1) Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 1 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Caratteristiche Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Media intermedie Italiana,, Straniera 13,3 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 5, 5,5 Straniera 5, 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa,3 51,9 Sostituzione 1, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza),, Investimento, 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 5, 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione),9, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 9,1 59, Transitorio 5, 1,1 Canone concordato,9, Comodato d'uso,,1 Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro 3.5 -, ,,5 Periferia terziaria.55 -, 1 -,, Periferia 1.5 -,9 9 -,, Media urbana.151 -,5 11 -,, Media 1. -, 5-3,, Il mercato parmigiano degli uffici è caratterizzato da una sostanziale flessione della domanda, che dà luogo ad una diminuzione del numero dei contratti stipulati e aumento degli immobili offerti, sia in vendita che in locazione. Nel 1 il numero di compravendite portate a termine nel capoluogo è rimasto lo stesso del 11 (su livelli minimi in serie storica), mentre nel resto della provincia è diminuito del 33,. Nomisma 19

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) ,5, 1, , Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () e canoni segnano rilevanti variazioni negative (rispettivamente -,5 e -, annuo), con intensità leggermente differenti rispetto alle diverse localizzazioni urbane. Il livello medio dei canoni diminuisce maggiormente rispetto alla media delle monitorate (-3,). I tempi di locazione passano da a, mesi, in linea con la media delle. Si allungano ulteriormente i tempi di vendita, che raggiungono una nuova soglia massima, la più alta dell ultimo Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia decennio (fig. ). Il dato è superiore rispetto alla media del panel considerato. Il dato, se letto in relazione allo sconto praticato (1,3), molto inferiore al dato medio (1), evidenzia un forte residuo di rigidità sul prezzo, a conferma di un mercato in cui l offerta guarda più alla consistenza della compravendita che alla velocità di realizzo. Sempre riguardo allo sconto, si posiziona, dopo Verona (1,5), tra i mercati con maggiore rigidità di prezzo nel segmento uffici. Restano stabili i rendimenti medi lordi annui degli immobili direzionali rispetto alle ultime due rilevazioni annuali (,), in linea con la media del panel (,). Il rendimento rimane leggermente inferiore nelle aree centrali (,5). Numero comprav Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate 1 Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro. -3, 3-3,, Periferia.1-5, ,,3 Media urbana.55 -,5 19 -,1, Media.5-3, 1-3,,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 9, 5, 11, ,3 Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () Il comparto commerciale parmigiano conferma nel complesso la sostanziale stazionarietà dell offerta di immobili in vendita, associata a diminuzione della domanda e del numero dei contratti stipulati. Alla variazione annuale negativa dei prezzi (-,5) si allinea quella dei canoni (-,1), entrambe più marcate in periferia (-5,1 e -, rispettivamente). Migliore la tenuta delle quotazioni in centro, soprattutto dei canoni, la cui variazione negativa si ferma a -3. Si allungano i tempi di vendita, mentre diminuiscono quelli di locazione (fig. 11). Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Fonte: Agenzia delle Entrate Contestualmente, in controtendenza rispetto al trend medio delle altre città, diminuisce lo sconto applicato in sede di compravendita (da 1, a 11,). Il rendimento medio lordo annuo degli immobili commerciali (,) rimane stabile sui valori degli ultimi due anni, posizionandosi su un livello più alto del panel monitorato (,1). Numero comprav Nomisma 11

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) , 11, 1,5 11, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.13 Var. annuale () -,9 Rendimento da locazione (),1 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 13 Var. annuale () -,3 Rendimento da locazione (),3 Lo scenario generalizzato che vede diminuzione della domanda e del numero dei contratti stipulati, associata ad aumento dell offerta, caratterizza anche questo comparto del mercato. Si dilatano i tempi di vendita (15 mesi) e di locazione (11 mesi), sebbene a tassi di crescita differenti, ma comunque superiori al dato medio del panel monitorato. Tale dinamica, inoltre, va correlata alla minore disponibilità dell offerta a concedere sconti sul prezzo richiesto (15, contro il 1,3 della media delle ). Rilevante la variazione annuale dei prezzi, pari al -,9 per gli immobili nuovi e a -,3 per gli usati. I canoni diminuiscono ad un tasso del 5 per il secondo anno consecutivo. Restano invariati i rendimenti medi annui dei capannoni industriali, che si assestano sul,1-,3 lordo, inferiori di oltre un punto percentuale rispetto al panel medio. Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro 5.5-3,1.5-3,3, Periferia.5 -, 9-3,, Media urbana.3-3, ,5, Media 5. -3, ,5 5, Il mercato parmigiano dei box e garage si caratterizza per una certa rigidità dell offerta sugli sconti, a fronte di un peggioramento del livello delle quotazioni sia di compravendita che di locazione e di un allungamento dei tempi di 1 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 compravendita. I prezzi mostrano, infatti, una variazione negativa (-3,) allineata a quella del panel monitorato (-3,9 medio), con una flessione inferiore nelle zone del centro (-3,1) rispetto alla periferia (-,). Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 5 3 1, 3,, , Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Ulteriormente peggiorativo rispetto alla rilevazione precedente anche l andamento dei canoni, che mostrano una flessione delle quotazioni mediamente pari al 3,5. Rispetto alla rilevazione annuale precedente si dilatano i tempi di collocamento sul mercato, soprattutto i tempi di vendita (fig. 15). Nonostante lo sconto medio sul prezzo inizialmente richiesto diminuisca leggermente rispetto al 1, il mercato parmigiano resta comunque piuttosto rigido sul piano dell offerta, se è vero che si posiziona come il secondo mercato con lo sconto più contenuto, dopo Trieste. Il dato rispecchia il tentativo di difesa del valore dell immobile rispetto all ulteriore caduta dei prezzi registrata. Il rendimento da locazione lordo (,) rimane inferiore a quello medio del panel monitorato (5,). Nomisma 13