Fondo Housing Toscano

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1 Fondo Housing Toscano

2 HOUSING SOCIALE_ Definizione Nuova offerta di alloggi e servizi con forte connotazione sociale per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato per ragioni economiche o per assenza di un offerta adeguata cercando di rafforzare la loro condizione (Definizione Cecodhas Comitato Europeo per la promozione del diritto alla casa) settembre 12 2

3 HOUSING SOCIALE_ Definizione Nel contesto italiano, con Housing Sociale si fa riferimento ad un nuovo settore che comprende l attività di sviluppo e gestione immobiliare, avente l obbiettivo di creare un offerta abitativa sostenibile, assegnando un titolo di preferenza alla locazione a breve-medio e lungo termine. settembre 12 3

4 HOUSING SOCIALE_ Il contesto attuale Il disagio abitativo ha oggi una molteplicità di cause che vanno dalla marginalità sociale, alla difficoltà o impossibilità a sostenere i costi dell abitare, alla evoluzione delle dinamiche sociali (famiglie monoparentali, lavoratori a progetto, immigrazione consolidata, anziani). Una causa della crescita di questo disagio sta nel diminuito potere di acquisto delle famiglie nel corso dell ultimo decennio dimostrata da tutte le indagini promosse nel tempo. settembre 12 4

5 HOUSING SOCIALE_ Normativa di riferimento Il Piano Casa, ai sensi dell art. 11 del D.L. 112/08 e del D.P.C.M. di attuazione (16/07/2009) prevede l utilizzo di fondi immobiliari chiusi come possibile strumento al fine di valorizzare ed incrementare l offerta abitativa sul territorio. settembre 12 5

6 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Il S.I.F. Tali fondi immobiliari potranno vedere la partecipazione di soggetti pubblici e privati e potranno articolarsi in un sistema integrato nazionale di fondi a rilevanza locale, il cosidetto Sistema Integrato di Fondi, con l obiettivo di investire i progetti volti ad incrementare l offerta di alloggi sociali. Il Sistema dei Fondi costituisce senza dubbio l elemento di maggiore innovazione nel panorama del settore. settembre 12 6

7 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Il S.I.F. Le modalità di investimento del S.I.F. delineano quella che può definirsi EDILIZIA PRIVATA SOCIALE, intesa come ambito innovativo di sviluppo ai progetti di interesse generale destinato a categorie socialmente sensibili ed attuati con metodologie proprie del mercato privato. Appare infatti prioritaria l esigenza di ricreare le condizioni per un consistente flusso di investimenti privati verso il mercato dell affitto, al fine di allargare l offerta di alloggi in locazione. settembre 12 7

8 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Dal S.I.F. al F.I.A. 24 febbraio 2009_ CDP, ACRI e ABI costituiscono CDP Investment S.G.R., società di gestione del risparmio con il compito di intervenire sul territorio con una struttura a grappolo di fondi immobiliari; 7 gennaio 2010_ Banca d Italia autorizza CDP Investment alla gestione collettiva del risparmio; 11 marzo 2010_ Banca d Italia approva il regolamento del F.I.A. (Fondo Investimenti per l Abitare); 16 luglio 2010_ prima chiusura sottoscrizioni F.I.A. da parte di CDP per un miliardo di euro; settembre 12 8

9 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Dal S.I.F. al F.I.A. 24 settembre 2010_ seconda chiusura sottoscrizioni F.I.A. da parte di investitori privati (banche, assicurazioni e un fondo di previdenza) per 670 milioni di euro; 29 settembre 2010_ approvazione definitiva Fondo Parma Social House per 25 milioni di euro; 9 giugno 2011_ M.I.T. (Ministero delle Infrastrutture) aggiudica definitivamente bando di gara a favore di CDP Investment con successiva sottoscrizione di 140 milioni di euro. settembre 12 9

10 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Dotazione del F.I.A. L equity del F.I.A. a fine 2011 è pari a circa 2 miliardi di euro. Considerando che l operatività di CDP Investment prevede un intervento pari a circa il 40% delle iniziative a valle, il patrimonio dei fondi a valle sarebbe di cinque miliardi di euro, con tre miliardi di sottoscrizioni da parte di soggetti diversi dal F.I.A., a cui si può aggiungere la leva del debito bancario. Complessivamente la stima potrebbe andare tra i 7 e i 9 miliardi di investimento complessivo a regime. settembre 12 10

11 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Processi decisionali Il processo decisionale di CDP Investment sugli investimenti del F.I.A. si articola in due fasi. La prima prevede una valutazione sul track record della Sgr e sul regolamento del fondo, e si conclude con una Delibera Preliminare, mentre la Delibera Definitiva sugli investimenti arriva in un secondo momento in cui si individua anche il quadro definitivo di riferimento degli investitori locali. settembre 12 11

12 HOUSING SOCIALE_ Gli strumenti innovativi Adesione al F.I.A: I progetti di Fondi immobiliari ad oggi esaminati da CDP Investment sono 14, per complessivi alloggi circa, dei quali 6 presentati da Polaris Italia S.G.R. (attività riguardanti Lombardia, Torino, Parma, Roma, Veneto e Marche). Con delibere preliminari sono stati messi a disposizione dei progetti esaminati circa 480 milioni di euro sui 2 miliardi disponibili, mentre solo 120 milioni di euro hanno ricevuto un approvazione definitiva e i richiami di investimenti da parte del F.I.A. si fermano al 12,5 miliioni del Fondo Parma Social House. settembre 12 12

13 FONDO HOUSING TOSCANO_ Il progetto settembre 12 13

14 Soggetti Promotori AFFITTO FIRENZE S.p.A. Sede legale: V.le Gramsci 53, Firenze L AMICIZIA Soc. Coop. Sede legale: Via Paolini 6/7, Prato ABITCOOP Soc. Coop. a r.l. Sede legale: Via. E. Boni 124, Prato Società di Gestione del Risparmio POLARIS ITALIA S.p.A. settembre 12 14

15 Realizzazione dei soggetti promotori AFFITTO FIRENZE S.p.A. Comune di Firenze nr. 5 immobili - nr. 180 alloggi Sup. locativa complessiva pari a mq L AMICIZIA Soc. Coop. Comune di Prato nr. 2 immobili - nr. 60 alloggi Sup. locativa complessiva pari a mq ABITCOOP Soc. Coop. a r.l. nr. 2 immobili - nr. 90 alloggi Sup. locativa complessiva pari a mq settembre 12 15

16 LETTERA D INTENTI_ La Fattibilità Lo studio di fattibilità prende le mosse nel giugno 2009 con la sottoscrizione di una Lettera d Intenti con Polaris S.G.R. nella quale sono stati delineati i principali elementi oggetto della verifica di fattibilità del Progetto di Fondo: Profili di governance e costi di gestione del Fondo; Rendimento del Fondo; Valutazione da parte di Esperto Indipendente degli immobili oggetto di apporto; Verifica disponibilità finanziamento. settembre 12 16

17 I NUMERI DEL PROGETTO La prime ipotesi di dimensione ipotizzata per il Fondo Housing Toscano ammonta a 850 alloggi così ripartiti: 330 alloggi già realizzati destinati alla locazione permanente a canone calmierato; 290 alloggi da realizzare (55% dell offerta aggiuntiva) destinati alla locazione per durate compatibili con la durata del Fondo prevista in totale 23 anni; 230 alloggi da realizzare (42% dell offerta aggiuntiva) destinati alla proprietà a prezzi convenzionati. La superficie complessiva prevista è di mq : Mq già realizzati; Mq da realizzare, di cui mq su aree già disponibili nel Comune di Prato. settembre 12 17

18 I NUMERI DEL PROGETTO_ Portafoglio apporto iniziale Totale immobili apporto: Nr. 12 edifici; Nr. 330 alloggi di cui 180 a Firenze e 150 a Prato; Superficie locativa complessiva mq Area Paperino Prato: Sup. complessiva Mq (nr. 110 alloggi ca.). Area Via di Gello Prato: Sup. complessiva Mq (nr. 42 alloggi ca). GAV apporto: ,00 NAV apporto: ,00 LTV: 53% settembre 12 18

19 I NUMERI DEL PROGETTO Struttura finanziaria dell operazione: Promotori e privati investitori: Quote A con rendimento obiettivo non inferiore al 7,00%; Investitori istituzionali (F.I.A., CoopFond, UGF e altri): Quote B con rendimento obiettivo non inferiore al 5,00%; Promotori apportanti: Quote C con rendimento obiettivo non infeirore al 1,00%; Debito. La distribuzione dei proventi alle Quote A e B è prevista a partire dall anno settembre 12 19

20 STATO DELLA PROCEDURA_ Il Regolamento Il Regolamento istitutivo del Fondo è stato: Accettato dalla Banca Depositaria nel dicembre 2010; Approvato dal C.d.A. della S.G.R. Polaris S.p.A. il 28 gennaio 2011; Approvato da Banca d Italia il 13 aprile settembre 12 20

21 STATO DELLA PROCEDURA_ Fondo Investimenti per l Abitare Manifestazione d interessi a CDI Investment S.G.R.: Nel mese di dicembre 2010 è stato consegnato a CDP Investment S.G.R., Società di Gestione del Risparmio del F.I.A., un memorandum illustrativo della struttura proposta per il costituendo Fondo al fine di una prima verifica circa il possesso da parte di FHT dei requisiti necessari per essere oggetto di investimenti da parte del Fondo Investimenti per l Abitare. Con risposta trasmessa in data 7 febbraio 2011 CDP Investment S.G.R. ha espresso il suo parere di massima positivo sul progetto FHT; Nel mese di giugno 2012 CDP Investment S.G.R., con Delibera Definitiva, ha deliberato la sottoscrizione di Quote del costituendo FHT per ,00. settembre 12 21

22 STATO DELLA PROCEDURA_ Sottoscrizione del Fondo Timing: Dicembre 2011_ conclusione Due Diligence tecnino - amministrativa; Giugno 2012_ Delibera Sottoscrizione Quote CDP Investment S.G.R.; Luglio 2012_ Due Diligence legale; Settembre 2012_ Sottoscrizione quote e apporto immobili Soggetti promotori e Sottoscrizione (complessivi ,00). CDP Investment S.G.R. e UGF settembre 12 22

23 LA PIATTAFORMA TERRITORIALE L idea è presentare FHT come un opportunità per il territorio regionale: Per lo stato di avanzamento dello strumento (tempi di attivazione di FHT: avvio giugno 2009, immobili giugno 2012); sottoscrizione quote e apporto Per i vantaggi finanziari derivanti dall apporto iniziale di immobili realizzati e a reddito. Gli interlocutori sono: Altre Cooperative che si sono misurate con l housing sociale o intendono farlo; I Comuni toscani (i principali in particolare); La stessa Regione Toscana settembre 12 23

24 LA PIATTAFORMA TERRITORIALE Modalità di partecipazione da parte dei Comuni: Sottoscrizione quote mediante apporto di aree e immobili; Abbattimento oneri di urbanizzazione su futuri interventi di Housing Sociale: sottoscrizione quote mediante apporto cash per importi pari all abbattimento; Leva urbanistica: modifiche normative agli strumenti urbanistici atte a consentire incrementi volumetrici su futuri interventi di Housing Sociale. settembre 12 24

25 LA PIATTAFORMA TERRITORIALE Nuove operazioni di sviluppo in fase di studio: P.E.E.P. Matassino Figline Valdarno, nr. 42 alloggi, parte in locazione temporanea e parte in vendita convenzionata; Piano di Recupero Sciangai Livorno, nr. 85 alloggi, parte in locazione temporanea e parte in vendita convenzionata; Project Calenzano Comune, nr. 33 alloggi, parte in locazione temporanea e parte in locazione permanente. settembre 12 25

26 IL GESTORE SOCIALE_ Caratteristiche competitive del Gestore Sociale Elemento decisivo per attrarre investitori, in relazione alle particolari caratteristiche del patrimonio realizzato e da realizzare ed ai destinatari degli alloggi, sarà la possibilità di porre in atto iniziative atte a: Garantire certezza e continuità dei ricavi da vendite e locazioni; Sviluppare percorsi di coesione sociale; Mantenere il valore e la funzionalità degli immobili destinati alla locazione. Obiettivo del Gestore Sociale sarà pertanto coniugare in modo ottimale le implicazioni della gestione immobiliare con le peculiari esigenze di presidio sociale necessarie al perseguimento dell obiettivo della costruzione di comunità integrate. settembre 12 26

27 IL GESTORE SOCIALE_ Caratteristiche competitive del Gestore Sociale Nell ottica dell ottimizzazione della gestione immobiliare assume fondamentale importanza la creazione di un Soggetto Unico per la Gestione Sociale. La nascita di un Soggetto Unico non può che derivare dalla ricerca delle necessarie sinergie e di processi di riorganizzazione operativa. settembre 12 27