Valutazione del rischio negli investimenti immobiliari relativi ad aree di particolare pregio e valenza ambientale
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1 Valutazione del rischio negli investimenti immobiliari relativi ad aree di particolare pregio e valenza ambientale Antonio CABRAS, Italia Parole chiave: Rischi negli investimenti immobiliari, Valutazione, Ambiente. SOMMARIO Il caso di studio in esame analizza le criticità degli effetti della finanziarizzazione del mercato immobiliare, alcuni metodi di analisi e valutazione del rischio degli investimenti immobiliari e in particolare esemplifica la stima del cosiddetto valore inglobato secondo la metodologia elaborata dal Laboratorio di Ricerca di Estimo dell Università di Cagliari. In contesti immobiliari di dimensioni limitate, ma di grande pregio turistico e ambientale, nel caso in esame quello della Costa Smeralda, Arzachena (OT) - Italia, sono frequenti forti incrementi dei valori immobiliari. In molti casi, in questi contesti di particolare pregio, i valori unitari immobiliari possono superare anche di molto i valori unitari rilevabili nei segmenti di mercato di fascia più elevata delle più importanti metropoli mondiali. L analisi del rischio di investimento immobiliare dovrebbe tenere conto di moltissimi fattori, non sempre legati alle qualità proprie del costruito, ma anche di quelli di non facilissima individuazione e valutazione, quale per esempio l eventuale permanenza delle caratteristiche ambientali che hanno originato il successo immobiliare di insediamenti quali quello in esame. In situazioni di questo tipo i metodi normalmente utilizzabili per la valutazione del rischio dell investimento immobiliare potrebbero non essere sufficienti. Pertanto l analisi del rischio di investimento immobiliare va orientata anche: 1. sull effettiva capacità di un area di conservare le sue qualità ambientali che di fatto ne hanno determinato il successo; 2. sul rapporto esistente tra il valore complessivo dell immobile e quello direttamente determinabile dalle caratteristiche estrinseche che lo caratterizzano (qualità del contesto edilizio e ambientale). La combinazione della stima di entrambi i fattori sopra riportati, nel caso di siti di importante valenza ambientale, costituisce uno strumento adeguato, di supporto ai metodi già in uso per la valutazione del rischio di investimento immobiliare. 1/9
2 Valutazione del rischio negli investimenti immobiliari relativi ad aree di particolare pregio e valenza ambientale 1. INTRODUZIONE Antonio CABRAS, Italia L inasprimento e l espansione della crisi economica mondiale non ha risparmiato il settore immobiliare anche a causa del sempre più elevato processo di finanziarizzazione di questo settore che un tempo veniva considerato un settore rifugio prevalentemente immune dai fenomeni recessivi. Tali processi di finanziarizzazione del mercato immobiliare, soprattutto in Italia, un tempo praticamente inesistenti, hanno creato nuovi soggetti e generato fenomeni speculativi che hanno modificato in tempi molto rapidi i radicati cicli dell edilizia e del mercato immobiliare che un tempo avevano andamenti molto stabili. Inoltre l azione di investitori che agiscono sul mercato mondiale di fatto altera i valori precedentemente espressi dal mercato locale causando generalmente un forte innalzamento dei prezzi. Al contrario per esempio nel caso delle costruzioni di fascia più elevata site in località turistiche particolarmente note o in zone di contesti di grande pregio delle maggiori metropoli mondiali, il disimpegno di questi investitori potrebbe creare rapidamente il declino dell intera risorsa immobiliare locale a vantaggio di altre località di nuova formazione o di maggior richiamo. Immagine 1 - Marina di Porto Cervo tratta da: Fotografo: Paolo Magnanelli In particolare in Italia nell ultimo decennio l integrazione nel mercato immobiliare della finanza ha anche avuto effetti estremamente positivi determinando una presa di coscienza degli operatori del real estate, che a sua volta, ha originato un incremento della cultura estimativa immobiliare con una sempre maggiore diffusione di metodologie di valutazione conformi agli standard di valutazione internazionali che conseguentemente ha generato una forte crescita della formazione in questo settore. Il forte coinvolgimento del modo creditizio in quello immobiliare e, soprattutto, i benefici che scaturiscono a favore degli istituti di credito che sviluppano e attuano procedure che garantiscano la trasparenza nella valutazione degli asset immobiliari a garanzia del credito 2/9
3 ipotecario, in Italia ha creato una forte spinta in questa direzione con la pubblicazione nel 2010 di specifiche linee guida di valutazione. Le criticità descritte, anche se contrastate dalle contromisure messe in atto dal mondo bancario, hanno determinato la necessità della ricerca, svolta anche dalle università, di sistemi di rating degli asset e del mercato immobiliare e di procedure di analisi e valutazione del rischio immobiliare. 2. METODI DI ANALISI DEL RISCHIO IMMOBILIARE Il caso di studio analizza gli effetti della finanziarizzazione del mercato immobiliare e in particolare esemplifica la stima del cosiddetto valore inglobato secondo la metodologia elaborata dal Laboratorio di Ricerca di Estimo dell Università di Cagliari, per l analisi e valutazione del rischio degli investimenti immobiliari in siti di particolare pregio ambientale. In ambiti immobiliari di dimensioni limitate, ma di notevole pregio turistico e ambientale, come nel caso in esame, la Costa Smeralda, Arzachena (OT) - Italia, spesso si rilevano notevoli incrementi dei valori immobiliari delle residenze e in particolar modo per quelle più esclusive. In questi contesti di grande pregio ambientale e di notevole prestigio, spesso i valori unitari immobiliari superano anche notevolmente i valori unitari accertabili nei segmenti di mercato di fascia più elevata delle più note metropoli mondiali. Immagine 2 - Porto Cervo tratta da: Molto spesso questa tipologia di località ha avuto in taluni casi sviluppi forzati basati su decisioni di investitori stranieri che hanno scelto di effettuare forti azioni di sviluppo insediativo e turistico sulla base dell elevata qualità del contesto ambientale. L analisi della rischiosità negli investimenti immobiliari deve considerare un estesa varietà di elementi che non sempre sono relativi alle qualità proprie del costruito. Detta analisi deve anche considerare quelli, di non facile individuazione e valutazione, quali 3/9
4 per esempio l eventuale conservazione delle caratteristiche ambientali che eventualmente hanno originato il successo immobiliare di insediamenti quali quello oggetto di studio. In situazioni di questo tipo i metodi normalmente utilizzabili per la valutazione del rischio dell investimento immobiliare potrebbero non essere sufficienti. L analisi del rischio di investimento immobiliare va quindi orientata anche sull effettiva capacità di un area di conservare le sue qualità ambientali che, di fatto, ne hanno determinato il successo e sul rapporto esistente tra il valore complessivo dell immobile e quello direttamente determinabile dalle caratteristiche estrinseche che lo caratterizzano (qualità del contesto edilizio e ambientale). La valutazione del primo fattore (mantenimento delle qualità ambientali) è stata fatta attraverso lo studio delle singole caratteristiche locali, che conferiscono elementi di pregio all area, valutando quali siano gli elementi che possano comprometterle, stabilendo a priori indicatori in grado di misurare la probabilità dell evento. La valutazione del secondo fattore (basato sulle caratteristiche estrinseche dell immobile) avviene tramite la determinazione del coefficiente scaturito dal rapporto tra il valore inglobato e il valore di mercato evidenziando in termini percentuali quale sia il valore stabilmente incorporato nell immobile in valutazione rispetto al relativo valore di mercato. Il cosiddetto valore inglobato comprende gli elementi di valore più stabili e durevoli nel tempo (a patto che venga mantenuto il livello qualitativo del contesto immobiliare di riferimento). La combinazione della stima di entrambi i fattori sopra riportati, nel caso di siti di importante valenza ambientale, costituisce uno strumento adeguato, di supporto ai metodi già in uso per la valutazione del rischio di investimento immobiliare. Nelle località di cui si tratta sono da prendere in considerazione anche altri aspetti ancora più aleatori, come il radicale cambiamento di orientamento degli investitori, soprattutto stranieri, che possono determinare il successo o il declino di interi comparti edilizi turistici e intere aree. 3. ATTIVITÀ PER IL CONTENIMENTO DEL RISCHIO NEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI - SITUAZIONE IN ITALIA In Italia il settore che ha sviluppato le azioni più incisive in merito al contenimento del rischio immobiliare, sulla spinta dell accordo internazionale Basilea 2, è quello degli istituti di credito. Uno dei riflessi più importanti del contenimento del rischio immobiliare è stato il recepimento da parte del mondo professionale della necessità di innalzare il livello di formazione e di adottare standard internazionali di valutazione. In particolare sono di riferimento per la comunità dei valutatori italiani: -gli IVS - International Valuation Standards (IVSC - International Valuation Standards 4/9
5 Committee); -gli EVS - European Valuation Standards ((TEGoVA - The European Group of Valuers Associations); -le quattro versioni del Codice delle Valutazioni immobiliari - Tecnoborsa (ossia il primo tentativo di proposta di uno standard italiano di valutazione che tenga conto delle peculiarità delle valutazioni in Italia). Ulteriori passi in avanti sono stati fatti con la pubblicazione da parte dell ABI (Associazione Bancaria Italiana) delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (emanate anche in risposta alla circolare della Banca d Italia n. 263/2006) e con l attivazione del sistema di certificazione ISO (CRIF Certification Services). Un intensa e capillare azione di promozione degli standard internazionali e formazione professionale è stata svolta sull intero territorio nazionale dall associazione Geo.Val.Esperti - Geometri Valutatori Esperti (con il patrocinio della Fondazione Geometri Italiani - CNG - Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati e C.I.P.A.G.L.P.); tale attività che dura da oltre un decennio ha fatto da traino a numerose iniziative di altri soggetti. 4. SISTEMI DI VALUTAZIONE DEL RISCHIO In materia valutazione del rischio negli investimenti immobiliari si citano tra gli altri: -il sistema denominato Property and Market Rating (MoriX) messo a punto dal gruppo bancario HVB - HypoVereinsBank Expertise (gruppo Unicredit) e sperimentato dal Laboratorio dell Università di Cagliari con l utilizzo del software GMMA. -il modello RER, (Real Estate Risk) che rappresenta il risultato dello studio promosso da Deutsche Bank Fondimmobiliari e Larry Smith Italia ed elaborato dalla Facoltà di Economia dell Università di Parma (Prof. Claudio Cacciamani). Questi sistemi, e in particolare il primo, valutano, in relazione agli immobili, le principali variabili da considerarsi nelle stime: -l influenza del mercato; -le caratteristiche dell immobile; -la localizzazione; -la redditività. Gli strumenti in esame si pongono come obiettivo l individuazione di criteri di misurazione standardizzata del rischio immobiliare a supporto delle decisioni degli investitori e a tutela delle esposizioni creditizie. 5. IL VALORE INGLOBATO 5/9
6 5.1. Localizzazione geografica L area in esame denominata Costa Smeralda, sita nel comune di Arzachena (OT) è un tratto della costa Nord-Est della Sardegna (Italia) che è la seconda isola, per estensione, della penisola italiana nell Europa mediterranea. Attualmente con il termine Costa Smeralda, erroneamente, si identifica una zona molto più ampia dell originale. Più precisamente si tratta di un area dell estensione di circa ettari con uno sviluppo costiero di circa 55 Km. Le località più note dell area sono Porto Cervo, Cala di Volpe, Capo Ferro, Grande Pevero, Liscia di Vacca, Liscia di Ruja, Munti Tundi, Pantogia, Piccolo Pevero, Piccolo Romazzino, Pitrizza, Razza di Juncu e Romazzino Cenni storici Il Consorzio Costa Smeralda, che comprende l area in esame, è stato costituito nel 1962 dal Principe Aga Khan Karim IV (Imam dei musulmani Ismailiti). La prima fase d intervento è stata fatta in un territorio costiero vergine composto da complessi granitici e macchia mediterranea di grande pregio ambientale. Detta prima fase è stata distinta da interventi edilizi residenziali e turistici caratterizzati da uno stile architettonico originale della Costa Smeralda stessa, denominato spontaneo o neomediterraneo che poi si è esteso ad altre località. L architettura iniziale, a volte discutibile, era in parte caratterizzata dalla cura per l inserimento dei volumi edilizi nell ambiente circostante, per l integrazione del costruito con l ambiente naturale; la seconda fase degli insediamenti non ha mantenuto gli standard originari. Localizzazione geografica - Costa Smeralda - Arzachena (OT) - Sardegna - Italia Immagine 3 - Stile Neomediterraneo tratta da: Fotografo: Pietro Paolo Pinna 6/9
7 5.3. Cenni sul mercato locale L intero territorio della Costa Smeralda e delle zone limitrofe, fin dalla sua realizzazione, è diventato meta prescelta da una clientela nazionale e internazionale di alto livello a seguito di uno sviluppo turistico integrato con l ambiente, con caratteristiche di unicità dei suoi paesaggi costieri e l elevata qualità degli specchi d acqua sui quale si affaccia. Il mercato immobiliare si caratterizza per valori che sono tra i più alti in Italia e, a livello internazionale, soprattutto per immobili con caratteristiche uniche di localizzazione fronte mare, panoramicità, dotazione di ampi parchi, campi sportivi e approdi privati. Può incidere sul prezzo di compravendita anche l appartenenza degli immobili a persone famose. In mercati di questa tipologia, di grande valenza ambientale, i sistemi di misurazione del rischio immobiliare, di cui sopra potrebbero trovare una difficile applicazione con l eventualità del raggiungimento di risultati non affidabili Stima del valore inglobato Immagine 4 - Liscia di Vacca Tratta da: Fotografo: Paolo Magnanelli Considerato che: -nel mercato immobiliare in esame i valori unitari espressi dal mercato possono essere anche superiori ai valori più elevati dei maggiori centri urbani nel mondo; -la tipologia degli acquirenti può provenire da qualsiasi parte del mondo attratta dall unicità del paesaggio e dell ambiente; risulta evidente che l analisi del rischio dell investimento debba riguardare il mantenimento della qualità ambientale sulla quale si basa appunto gran parte del successo immobiliare della Costa Smeralda e località a essa comparabili. I tradizionali metodi di analisi del rischio di investimento immobiliare difficilmente sono in grado di esprimere valutazioni affidabili in siti quale quello in esame con casistiche di compravendite limitate. In particolare nella stima del rischio immobiliare si dovranno valutare quali siano le caratteristiche qualitative ambientali e quali possano essere gli eventi che possano danneggiarle e in quale misura. 7/9
8 Lo studio elaborato dall Università di Cagliari nella sua analisi, prevede di scorporare dal Valore di Mercato (Vm) dell immobile oggetto di esame, la quota relativa all incidenza delle caratteristiche intrinseche dell immobile. Le caratteristiche di cui sopra, per le nuove costruzioni sono rappresentate dal Costo tecnico di costruzione (Vctc) che ha scarsa influenza sulle variazioni di mercato. Il valore ottenuto dallo scorporo del Costo tecnico di costruzione (Vctc) dal valore di mercato (Vm) è il cosidetto Valore inglobato (Vi) = (Vm - Vctc), che comprende quelle, che lo studio in esame definisce, componenti di valore maggiormente stabili e permanenti se supportate da una elevata probabilità di mantenimento dei livelli qualitativi che conferiscono unicità al contesto di riferimento. Dal rapporto Vi/ Vm si origina il coefficiente K; Sulla base dello studio di cui sopra e della sperimentazione effettuata sul campo, relativamente alla relazione in esame risulta che: -per Vctc > Vm, risulta K < 0; come avviene nei mercati depressi; -per Vctc = Vm, risulta K = 0; nei casi in cui il valore di mercato coincide con quello di costruzione; -per Vctc < Vm, risulta 0 < K < 1; maggiormente il valore si avvicina all unità e maggiore risulta il valore che esprime le opportunità/valorizzazioni ambientali. Nel caso di immobili appartenenti alla categoria dell usato l equivalente del costo tecnico di costruzione (Vctc) può essere determinato stimando, per gli stessi immobili, il costo di riproduzione diminuito del deprezzamento maturato dall immobile in esame al momento di stima. Di seguito si applicano i valori reali rilevati sul mercato locale alla metodologia scientifica elaborata dall Università di Cagliari relativamente a una villa, di non recente costruzione, sita in una delle posizioni migliori in Costa Smeralda (Cala di Volpe). Immagine 5 - Cala di Volpe Fotografo: Walter Rosa Essendo il valore di mercato (Vm) accertato per quest immobile è di /m ,00, il costo tecnico di costruzione deprezzato (Vctc) è di /m ,00, risulta un Valore inglobato (Vi) di /m ,00 ( /m ,00 - /m ,00). 8/9
9 Il coefficiente K è pari a 0,875 ( /m ,00/40.000,00). Per quanto sopra, nel caso in esame, ossia per un immobile inserito in un contesto ambientale di grandissimo pregio, nonostante l elevato costo di costruzione, l incidenza di quest ultimo rispetto al valore complessivo dell immobile stesso, risulta quasi irrilevante (12,5%). BIBLIOGRAFIA [1] Marchi G. - Argiolas M. - Valore d uso, produttività e qualità ambientale: fattori del capitale fondiario e valutazione del rischio di investimento immobiliare (2007); in Estimo e Valutazione. Metodologie e Casi di Studio - DEI - Tipografia del Genio Civile - Roma; [2] Raymond Trotz (Editor). Property and Market Rating [M] - HVB Expertise GmbH (2004); [3] La valutazione dei rischi immobiliari: il modello RER, in Claudio Cacciamani (a cura di), Il rischio immobiliare. Una soluzione di rating dell investimento immobiliare, Egea (2003); [4] [5] [6] AA.VV. Tecnoborsa (2000) Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian property Valuation standard - I edizione - Roma - Tecnoborsa S.c.p.a.; [7] AA.VV., Tecnoborsa (2002) Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian property Valuation standard - II edizione - Roma - Tecnoborsa S.c.p.a.; [8] AA.VV., Tecnoborsa (2005) Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian property Valuation standard - III edizione - Roma - Tecnoborsa S.c.p.a.; [9] AA.VV., Tecnoborsa (2011) Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian property Valuation standard - IV edizione - Roma - Tecnoborsa S.c.p.a.; [10] ABI (Associazione Bancaria Italiana) delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie - Roma ( ); [11] circolare della Banca d Italia n. 263/2006 (2006); [12] [13] [14] Guida d Italia - SARDEGNA - Quinta edizione - Milano Touring Club Italiano; [15] [16] Simonotti M. (2005) - Manuale delle stime immobiliari - Roma - Geo.Val.Esperti; CONTATTI Geom. MRICS Geo.Val. Esperti Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Cagliari Cagliari - Italia Telefono/ Fax: antonio.cabras@studiocabras.it 9/9
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