«Il riclassamento delle Unità Immobiliari di Roma»

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1 «Il riclassamento delle Unità Immobiliari di Roma» Mercoledì 16 Aprile 2014 I criteri dell estimo comparativo. Geom. Maurizio Rulli

2 Valore di mercato. Dagli IVS (International Valuation Standards): il più probabile ammontare per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi contrapposti, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambi le parti hanno agito con uguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

3 Metodologie estimative. 1. Metodo del confronto di mercato (MCA Market Comparison Approach); 2. Procedimento di stima per capitalizzazione del reddito (Income Approach); 3. Metodo del costo (Cost Approach).

4 Metodo del confronto di mercato. Si basa sulla comparazione diretta dell immobile da valutare con immobili simili compravenduti di recente con un prezzo o un canone di mercato noti, rilevati ai fini della stima. La procedura di comparazione prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-economiche.

5 Le fasi di applicazione del metodo del confronto di mercato sono: - rilevazione dei dati immobiliari completi; -scelta delle caratteristiche immobiliari; -compilazione della tabella dati; -analisi dei prezzi marginali; - redazione della tabella di valutazione; - sintesi valutativa e presentazione dei risultati.

6 Scelta degli immobili comparabili Stesso segmento di mercato; Stessa destinazione d uso; Simili dimensioni; Simili caratteristiche; Scelta in un segmento di mercato prossimo.

7 Scelta delle caratteristiche. Prendendo in considerazione le caratteristiche dell immobile da stimare, le caratteristiche principali da scegliere sono: Superficie principale; Superficie secondaria; Livello di piano; Numero dei servizi; Stato di manutenzione; Impianti tecnologici; Caratteristiche qualitative (inquinamento, esposizione, luminosità, ecc.)

8 La tabella dei prezzi marginali. L analisi dei prezzi marginali prende in considerazione le caratteristiche scelte, ed è svolta in dettaglio per singola caratteristica. Il prezzo marginale di una caratteristica rappresenta l aggiustamento nel metodo del confronto di mercato.

9 La tabella di valutazione. In essa si svolgono le operazioni di confronto tra gli immobili rilevati (comparabili) e l immobile da valutare. Fatti gli opportuni aggiustamenti, si arriva ai prezzi corretti degli immobili rilevati (comparabili), i quali, mediati, daranno il valore di stima cercato.

10 La sintesi valutativa. È la parte finale della valutazione, in cui si determina il valore di stima cercato, tramite la media dei prezzi corretti ricavati dalla tabella di valutazione.

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12 Procedimento di stima per capitalizzazione del reddito. È basato sulla capitalizzazione del reddito di un immobile e si articola in tre metodi: 1. La capitalizzazione diretta; 2. La capitalizzazione finanziaria; 3. L analisi del flusso scontato di cassa.

13 La capitalizzazione diretta. Converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di stima, dividendo il reddito annuo per il saggio di capitalizzazione.

14 La capitalizzazione finanziaria. Applica il calcolo finanziario per convertire la serie dei redditi dell immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un saggio di capitalizzazione; considera la serie dei redditi dal momento dell acquisto al momento della rivendita dell immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale.

15 Analisi del flusso scontato di cassa. Considera il flusso di cassa di un completo investimento immobiliare, calcolando il valore attuale netto del flusso di cassa e del valore di recupero finale.

16 Metodo del costo. Determina il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell edificio eventualmente deprezzato.

17 International Valuation Standards (IVS)

18 European Valuation Standards (EVS)

19 Codice delle Valutazioni Immobiliari

20 Manuale Operativo delle Stime Immobiliari

21 Manuale di estimo immobiliare.

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