Paolo De Lorenzi - Perito EV 2016 BREVI CENNI DI ESTIMO

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1 BREVI CENNI DI ESTIMO 1

2 Paolo De Lorenzi Perito EV 2016 ll PREZZO è un indicazione relativa al valore attribuito da un particolare acquirente e/o venditore in particolari condizioni e circostanze per il pagamento di un determinato bene. Il PREZZO è un dato storico riferito ad un preciso momento temporale. In un libero mercato il PREZZO è l incontro tra domanda e offerta. IL CONCETTO DI PREZZO 2

3 ll VALORE di un immobile rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, il cespite dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti (compratore e venditore). IL CONCETTO DI VALORE 3

4 Per comparazione con contratti depositati Per comparazione con borsini immobiliari Per comparazione con riviste di settore specializzate Per comparazione diretta LE STIME SINTETICHE 4

5 Per capitalizzazione dei redditi Per costo di produzione deprezzato Per valore di trasformazione LE STIME ANALITICHE 5

6 I METODI DI STIMA 6

7 COMPARISON APPROACH Approccio di mercato COST APPROACH Metodo del costo di riproduzione INCOME APPROACH Metodo reddituale/finanziario METODI DI STIMA 7

8 MARKET COMPARISON APPROACH 8

9 Sistema di stima svolto attraverso la rilevazione del PREZZO e delle diverse caratteristiche possedute dagli immobili. Si basa su RILEVAZIONE DEI DATI REALI DI MERCATO e delle caratteristiche degli immobili. MARKET COMPARISON APPROACH 9

10 La procedura prevede: Acquisizione di contratti riferiti ad immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato. Acquisizione di planimetria della zona, pianta immobile, foto, ecc. MARKET COMPARISON APPROACH 10

11 Limiti della procedura: Difficoltà di reperire i comparabili Distanza contrattuale dei comparabili Correttezza dei prezzi di compravendita acquisiti Impossibilità di visitare i comparabili MARKET COMPARISON APPROACH 11

12 Ubicazione Vetustà Impianti Centralità Manutenzione Accessori Destinazione Finiture Livello piano Pertinenze MCA-COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE 12

13 INCOME APPROACH 13

14 ECONOMICO Un bene vale quanto rende: esiste un equivalenza tra il valore patrimoniale di un bene ed il reddito che questo è in grado di fornire. INCOME APPROACH: PRESUPPOSTI 14

15 FINANZIARIO L operazione matematico finanziaria che consente di trasformare un valore di reddito in un valore capitale è denominata accumulazione iniziale di redditi costanti, posticipati ed illimitati. INCOME APPROACH: PRESUPPOSTI 15

16 L income capitalization approach è un criterio di stima immobiliare basato su procedimenti finanziari. Il valore di mercato si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione. V = a/r INCOME APPROACH 16

17 1. Ricerca del reddito lordo ordinario 2. Stima delle spese in detrazione 3. Calcolo del saggio di capitalizzazione ordinario 4. Stima del valore di mercato INCOME APPROACH: PROCEDURA 17

18 Stima del reddito Il reddito è disponibile e desumibile dal contratto di locazione in essere. In questo caso andrà verificata la congruità rispetto alle indicazioni di mercato (canoni superiori o inferiori al mercato conducono alla stima di valori diversi dal valore di mercato). INCOME APPROACH: PROCEDURA 18

19 Stima del reddito Paolo De Lorenzi - Perito EV 2016 In mancanza del reddito disponibile si possono utilizzare i valori forniti dall Agenzia delle Entrate (O.M.I.). INCOME APPROACH: PROCEDURA 19

20 Ricerca del saggio di capitalizzazione o Ricerca del saggio ordinario medio in ragione della localizzazione e del segmento di mercato considerato. o Apporto degli opportuni aggiustamenti in ragione delle caratteristiche del bene oggetto di stima. INCOME APPROACH: PROCEDURA 20

21 Ricerca del saggio di capitalizzazione Il saggio di capitalizzazione fa solitamente riferimento ad un valore medio, ricavato da analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e demografiche. INCOME APPROACH: PROCEDURA 21

22 Ricerca del saggio di capitalizzazione Si assume come saggio di capitalizzazione medio la media aritmetica fra i valori minimo e massimo in funzione delle dimensioni del centro abitato. Il saggio di capitalizzazione si ricaverà effettuando una serie di aggiunte o detrazioni derivanti dal giudizio attribuito ad alcune caratteristiche. INCOME APPROACH: PROCEDURA 22

23 INCOME APPROACH: PROCEDURA 23

24 COST APPROACH 24

25 Determinazione del valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo come fosse edificabile e del costo di ricostruzione dell edificio, eventualmente deprezzato per obsolescenza (vetustà funzionale economica). Il costo di ricostruzione deprezzato è applicabile ad immobili a destinazione speciale. Il Coast Approach viene utilizzato per la stima di immobili agricoli, artigianali, industriali, speciali. COST APPROACH 25

26 In assenza di idonee banche dati sui prezzi e difficoltà di conoscenza dei prezzi realmente pattuiti, il Cost Approach diventa un indispensabile strumento di verifica dell affidabilità delle informazioni fornite da organismi che pubblicano Bollettini Prezzi, e di controllo della coerenza dei giudizi di valore espressi nell applicazione del Comparison Approach. COST APPROACH 26

27 COST APPROACH: VARIABILI 27

28 COST APPROACH: VARIABILI 28

29 COST APPROACH: SPESE GENERALI 29

30 COST APPROACH: ONERI VARI 30

31 ESAME DI STATO ANNO 2015 SECONDA PROVA 31

32 Dati contenuti nel testo della prova: 1) un terreno di mq (superficie da calcolare mediante le coordinate cartesiane dei 4 vertici) 2) IF = 0,8 mc/mq Calcolare: a) Volume massimo edificabile sul lotto 32

33 Calcolo del volume massimo edificabile: mq x IF (0,8 mc/mq) = mc

34 Dati contenuti nel testo della prova: Il proprietario vuole vendere una parte del terreno per costruire sulla parte rimanente una abitazione di 450 mc. Determinare: a) La superficie che rimane in proprietà; b) La superficie che viene venduta. 34

35 Calcolo della superficie che rimane in proprietà: Volume = Superficie x IF Superficie = Volume/IF Superficie = mc. 450/0,8 mc/mq = mq. 562,50 35

36 Calcolo della superficie da mettere in vendita: mq mq. 562,50 = mq ,50 36

37 Calcolo delle volumetrie: a) Sulla porzione che rimane in proprietà mq. 562,50 x IF (0,8) = mc. 450 b) Sulla porzione che in vendita mq ,50 x IF (0,8) = mc

38 Calcolo delle superfici: a) Sulla porzione che rimane in proprietà mc. 450 : mt. 3 = mq. 150 b) Sulla porzione che in vendita mc : mt. 3 = mq. 383,33 38

39 LA STIMA PER COMPARAZIONE DEL FABBRICATO CHE RIMANE IN PROPRIETA 39

40 MARKET COMPARISON APPROACH (M.C.A.) 40

41 Anno di costruzione: 2016 Fabbricato di tipo unifamiliare composto da un unico piano della superficie di 150 mq. per una volumetria di 450 mc.. Ubicato in un contesto di tipo residenziale di completamento. IL FABBRICATO OGGETTO DI STIMA 41

42 Fabbricato A Fabbricato unifamiliare della superficie di mq. 200 disposto su un unico piano. Compravenduto sei mesi fa al prezzo di COMPARABILI 42

43 Fabbricato B Fabbricato unifamiliare della superficie di mq. 150 disposto su un unico piano. Compravenduto un mese fa al prezzo di COMPARABILI 43

44 Fabbricato C Fabbricato unifamiliare della superficie di mq. 140 disposto su un unico piano. Compravenduto tre mesi fa al prezzo di COMPARABILI 44

45 Prezzo Caratteristiche Comparabile A Comparabile B Comparabile C Immobile da stimare Prezzo ? Epoca costruttiva 6 mesi fa 1 mese fa 3 mesi fa 2016 Superficie 200 mq. 150 mq. 140 mq. 150 mq. Piano Terra Terra Terra Terra RIEPILOGO DATI 45

46 Le superfici commerciali sono state calcolate applicando i rapporti mercantili come segue: o superficie coperta, al lordo dei muri divisori interni e dei muri perimetrali verso spazi aperti e comprendente metà spessore dei muri di separazione da altre unità: conteggiata al 100% o superficie dei balconi: conteggiata al 50%. o superficie della cantina: conteggiata al 25%. VERIFICHE 46

47 UNI

48 Prezzi marginali per data di compravendita Si ottengono moltiplicando il prezzo del comparabile per il saggio di rivalutazione mensile. o A: x 0,03/12 =. 675 o B: x 0,03/12 =. 625 o C: x 0,03/12 =. 600 Dove 3% è il tasso di incremento dei prezzi dei fabbricati, riscontrato negli ultimi anni. PREZZI MARGINALI 48

49 Correzione prezzi marginali per data di compravendita A: x 6 = /mq. 200 = B: x 1 = /mq. 150 = C: x 1 = /mq. 140 = PREZZI MARGINALI 49

50 VALUTAZIONE 50

51 Il valore a mq. di mercato del fabbricato sarà dato dalla media dei valori corretti:./mq. ( )/3./mq Il valore di stima sarà pari a: mq. 200 x./mq = CONCLUSIONI 51

52 LA STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE DELLA PORZIONE DI AREA DA ALIENARE 52

53 Il criterio adottato è basato sul prezzo di TRASFORMAZIONE che giunge al valore del fabbricato per differenza tra i ricavi conseguibili dalla vendita e la somma dei costi necessari per l attuazione della trasformazione da area libera, ad area edificata. CRITERIO DI STIMA 53

54 La stima si basa sul bilancio economico tra ricavi e costi di una ordinaria operazione immobiliare. Sarà necessario quindi individuare il valore di mercato della costruzione ultimata che abbia una tipologia simile o quanto meno confrontabile con quelle ritenute realizzabili sull area oggetto di stima. CRITERIO DI STIMA 54

55 Si procede alla valutazione del terreno libero sul quale è possibile edificare un fabbricato avente una volumetria massima di mc CRITERIO DI STIMA 55

56 costo di acquisto dell area costo di costruzione spese generali imprevisti e varianti oneri professionali profitto imprenditore oneri finanziari spese intermediazione oneri urbanizzazione ANALISI DEI COSTI 56

57 COSTO DI COSTRUZIONE viene determinato sulla scorta dei dati metrici di superficie e volume desunti dal progetto, con riferimento ai prezzi degli appalti praticati su piazza. COSTI 57

58 SPESE GENERALI sono quelle legate alla struttura di chi realizza l operazione immobiliare. COSTI 58

59 IMPREVISTI E VARIANTI costi che potrebbero insorgere in corso d opera per imprevisti amministrativi o costruttivi ovvero a seguito di modifiche richieste dal committente. COSTI 59

60 ONERI PROFESSIONALI spese tecniche, di progettazione, direzione lavori, sicurezza ecc. COSTI 60

61 PROFITTO DELL IMPRENDITORE Per profitto si intende la differenza tra il valore di vendita ed i relativi costi. COSTI 61

62 ONERI FINANZIARI interessi passivi su costo di costruzione, spese di progettazione e oneri concessori. COSTI 62

63 INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE costo da riconoscere all agente immobiliare che andrà a trattate l immobile realizzato. COSTI 63

64 ONERI DI URBANIZZAZIONE computati in funzione delle superficie di progetto e delle tariffe comunali vigenti. COSTI 64

65 Il progetto prevede la realizzazione di un fabbricato di civile abitazione avente una superficie di mq. 383 sulla porzione dei terreno che verrà venduta. I valori di mercato sono stati desunti per comparazione mediante utilizzo di borsini immobiliari. mq. 383 x /mq = RICAVI DALLA VENDITA 65

66 Il costo di costruzione presunto, viene assunto in /mc. 500,00, desunto dagli appalti praticati su piazza. mc x /mc. 250 = COSTO DI COSTRUZIONE 66

67 Le spese generali vengono calcolate forfettariamente pari al 5% del costo di costruzione x 0,05 = SPESE GENERALI 67

68 Gli imprevisti e varianti vengono calcolati forfettariamente pari al 2% del costo di costruzione x 0,02 = IMPREVISTI E VARIANTI 68

69 Le spese relative a progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo, pratiche VV.F., vengono calcolate forfettariamente pari al 8% del costo di costruzione e imprevisti/varianti x 0,08 = ONERI PROFESSIONALI 69

70 Il profitto dell imprenditore viene calcolato forfettariamente pari al 20% del costo di costruzione + imprevisti + oneri professionali x 0,20 = PROFITTO DELL IMPRENDITORE 70

71 Si è stimata l incidenza degli oneri finanziari pari all 6% su costo di costruzione, imprevisti/varianti, oneri di progettazione, spese generali e oneri di urbanizzazione x 0,06 = ONERI FINANZIARI 71

72 Si è stimata l incidenza pari all 3% sul valore di vendita del fabbricato progettato x 0,03 = INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE 72

73 Si applica alla S.A. di progetto la tariffa comunale vigente che risulta pari ad /mq mq. 383 x /mq. 150 = ONERI CONCESSORI 73

74 Il valore dell area oggetto di vendita, della superficie di mq ,50, sarà dato dal valore del fabbricato finito al netto dei costi incidenti in precedenza calcolati. Ricavo Netto Costi incidenti Totale Valore Area VALORE AREA 74

75 75