SANATORIA DEGLI ILLECITI EDILIZI LEGGE DELLA REGIONE LOMBARDIA

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1 SANATORIA DEGLI ILLECITI EDILIZI LEGGE DELLA REGIONE LOMBARDIA CASI DI ESCLUSIONE DALLA SANATORIA: 1) Opere abusive relative a nuove costruzioni, residenziali e non, realizzate in assenza del titolo abilitativo edilizio e non conformi agli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore della legge regionale (l esclusione non opera per le pertinenze prive di funzionalità autonoma) DEFINIZIONE DI PERTINENZA URBANISTICA Nella nozione di pertinenza urbanistica rientra l opera, che abbia, comunque, una propria individualità fisica e una propria conformazione strutturale: preordinata a una oggettiva esigenza dell edificio (bene principale) funzionalmente e oggettivamente destinata al servizio dell edificio priva di autonomo valore di mercato non valutabile in termini di cubatura o dotata di un volume minimo tale da non consentire, in relazione alle caratteristiche dell edificio, una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell immobile cui accede. (cfr. Cons. di Stato, sez. V. n. 633 del ) La strumentalità rispetto all edificio, deve essere in ogni caso oggettiva, cioè connaturale alla struttura dell opera e non può desumersi esclusivamente dalla destinazione soggettivamente data dal proprietario o dal possessore. Nota: Si deve rilevare che non è chiaro se con l espressione struttura pertinenziale la legge intenda rimandare alla nozione civilistica di pertinenza (articoli 817 e 818 c.c.) o alla definizione di pertinenza contenuta nell art. 3 del Testo Unico dell edilizia. In questo secondo caso, le pertinenze sarebbero soltanto quelle che non superano il 20% del volume dell edificio principale. Quelle eccedenti la percentuale sono qualificate dal Testo Unico come nuove costruzioni e dunque non potrebbero accedere al condono. 2) Ampliamenti superiori al 20 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, a 500 mc. 3) Mutamenti di destinazione d uso, qualora superiori a 500 mc. per singola unità immobiliare e non conformi alle previsioni urbanistiche comunali vigenti alla data di entrata in vigore della legge regionale Nota: riguarda i cambi di destinazione d uso senza opere che non erano condonabili sulla base della normativa statale perché tutte le tipologie di abuso descritte nell Allegato 1 comportavano l esecuzione di opere e (quindi comprendevano i cambi d uso esclusivamente se connessi agli interventi di ristrutturazione o di restauro e risanamento conservativo) 4) Opere abusive nelle aree demaniali, nelle aree a parco regionale, fatte salve le zone di rinvio alla pianificazione comunale, ad eccezione degli interventi di manutenzione straordinaria realizzati in assenza o in difformità dal titolo

2 abilitativo edilizio, ovvero delle opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie e di volume 5) Opere abusive nelle aree a parco naturale, nelle riserve naturali e nei monumenti naturali, ad eccezione degli interventi di manutenzione straordinaria 6) Opere abusive nelle zone vincolate (vincoli idrogeologici e paesaggistici), qualora il vincolo comporti inedificabilità e sia stato imposto prima dell esecuzione delle opere. In tutti gli altri casi, si potrà ottenere la sanatoria, previo parere favorevole dell amministrazione preposta alla tutela del vincolo. CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE 1) Termini e modalità di versamento degli oneri concessori sono deliberati dal Comune per mezzo di provvedimento da assumere entro trenta giorni dall entrata in vigore della legge regionale (termine perentorio) 2) con la stessa delibera il Comune può decidere che gli oneri di urbanizzazione siano incrementati del 50, 30, 20 per cento massimo a seconda della gravità dell abuso(rispettivamente tipologia di illecito 1,2,3); 3) con la stessa delibera il Comune può stabilire che una quota non superiore al 50% degli oneri di urbanizzazione, calcolati in via presuntiva dai richiedenti la sanatoria, sia versata a titolo di anticipazione all atto della presentazione della domanda di sanatoria; 4) gli oneri concessori e il contributo sul costo di costruzione ( dovuto per opere realizzate dopo il )) si calcolano, anche per le domande pregresse, applicando le tariffe vigenti all atto del perfezionamento del procedimento di sanatoria 5) in assenza della delibera comunale, il contributo di costruzione è corrisposto per intero all atto del perfezionamento del procedimento di sanatoria. SCADENZE Termine ultimo per la presentazione delle domande di condono e versamento della prima rata dell oblazione e dell anticipazione degli oneri concessori Termine ultimo per il pagamento della seconda rata dell oblazione e dell anticipazione degli oneri concessori Termine ultimo per il pagamento della terza rata dell oblazione e dell anticipazione degli oneri concessori Nota: il Governo sta esaminando un D.L. che prevede lo slittamento dei termini per il versamento della seconda e terza rata di oblazione e oneri concessori rispettivamente al 31 maggio 2005 e 30 settembre Termine ultimo per produrre la documentazione integrativa: 1

3 denuncia in catasto dell'immobile oggetto di illecito edilizio e della documentazione relativa all'attribuzione della rendita catastale; denuncia ai fini ICI ove dovuto, denuncia i fini tassa per la raccolta rifiuti solidi urbani e occupazione del suolo pubblico NOTA IMPORTANTE: Ai sensi del comma 7 dell'art. 4 della L.R. 31/2004 se il Comune non approva con apposita delibera la disciplina in materia del contributo di costruzione ( termine perentorio 6 dicembre) non è dovuta l'anticipazione del contributo di costruzione nemmeno con le modalità previste dalla normativa statale. L'intero contributo verrà corrisposto all'atto del perfezionamento del procedimento di sanatoria, cioè al rilascio del permesso di costruire in sanatoria ovvero alla maturazione del silenzio- assenso (30 giugno 2007) ESEMPI DI CALCOLO DELL ANTICIPAZIONE DEGLI ONERI CONCESSORI (CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE) (formulati sulla base della legge nazionale, utilizzando la tabella D ed ipotizzando un comune con popolazione fino a abitanti) Nota importante: E opportuno che il conteggio degli oneri concessori (contributo di costruzione) venga formulato sulla base delle tariffe vigenti nell ambito dei singoli Comuni e ciò per evitare di dover effettuare versamenti in eccesso utilizzando la tabella D allegata alla legge 326/2003. Si ricorda, inoltre, che il contributo relativo al costo di costruzione è dovuto solo per opere abusive realizzate dopo il 29 gennaio 1977 Caso a) Edificio residenziale costruito senza concessione edilizia (ora permesso di costruire) e non conforme alle norme urbanistiche ed agli strumenti urbanistici vigenti Dati: Due piani fuori terra con S.U.complessiva di 300 mq ; balconi per una S.N.R. di 30 mq ed un piano interrato avente S.N.R. di 120 mq Nota: agli effetti della legge regionale tale abuso non rientrerebbe nella casistica di opera sanabile in quanto nuova costruzione a meno che non sia conforme allo strumento urbanistico vigente alla data del mq ,60 x ( ) x /mq 38,00 = 14820,00 - prima rata (14820 x 0,30) = 4446,00 da versare entro il seconda rata (14820 x 0,35)=5187,00 da versare entro il terza rata (14820 x 0,35)=5187,00 da versare entro il Caso b) Parte di edificio residenziale, veranda costruita senza concessione edilizia e non conforme alle norme urbanistiche ed agli strumenti urbanistici vigenti Dati: superficie utile mq Mq 15,00 x /mq 38,00 = 570,00 - prima rata 500,00 da versare entro il essendo il 30% dell importo ( 171,00) inferiore all importo minimo previsto di 500,00 - seconda rata 35,00 da versare entro il terza rata 35,00 da versare entro il

4 Caso c) Sopraelevazione di un edificio residenziale esistente, costruita senza la concessione edilizia ma conforme alle norme urbanistiche e agli strumenti urbanistici vigenti L abuso si colloca nella tipologia 2 Dati: si assume che l ampliamento costituito dalla sopraelevazione abbia una superficie utile di 50,00 mq. Nota: agli effetti della legge regionale tale abuso non rientrerebbe nella casistica di opera sanabile ove il volume superi, alternativamente, i 500 mc ovvero il 20% della volumetria della costruzione originaria. mq 50,00 x /mq 38,00 = 1900, 00 - prima rata (1900 x 0,30) = 570,00 da versare entro il seconda rata (1900 x 0,35)=665,00 da versare entro il terza rata (1900 x 0,35)=665,00 da versare entro il Caso d) Frazionamento di un unità immobiliare a destinazione residenziale in tre unità immobiliari. Dati: si assume che l unità immobiliare originaria (realizzata a seguito del rilascio del titolo abilitativo) abbia una superficie complessiva di 380,00 mq. Le unità immobiliari derivate abbiano una superficie rispettivamente di mq 130,00 150,00 100,00 1^ unità: mq 130,00 x /mq 18,00 = 2340,00 - prima rata (2340 x 0,30) = 702,00 da versare entro il seconda rata (2340 x 0,35)=819,00 da versare entro il terza rata (2340 x 0,35)=819,00 da versare entro il si omette il conteggio delle unità 2 e 3 in quanto similare. Caso e) Mutamento di destinazione d uso di un unità immobiliare a destinazione residenziale in un altra a destinazione non residenziale effettuato senza richiedere il titolo abilitativo prescritto dalle norme in vigore. Nota: agli effetti della legge regionale tale abuso non rientrerebbe nella casistica di opera sanabile se il volume della singola unità immobiliare fosse superiore a 500 mc e non conforme alle previsioni urbanistiche comunali vigenti alla data di entrata in vigore della legge Dati: si assume che l unità immobiliare originaria abbia una superficie complessiva di mq 70,00 (realizzata a seguito di rilascio del titolo abilitativo) Mq 70,00 x /mq 18,00 = 1260,00 - prima rata 500,00 da versare entro il essendo il 30% dell importo ( 378,00) inferiore all importo minimo previsto di 500,00 - seconda rata 380,00 da versare entro il terza rata 380,00 da versare entro il NOTA GENERALE: IL COMUNE POTREBBE DELIBERARE CHE LA QUOTA DI ANTICIPAZIONE DEGLI ONERI CONCESSORI (CONTRIBUTO DI COSTRUZIONE) SIA 3

5 DEL 50%. IN TAL SENSO AGLI ESEMPI PRECEDENTI SI DOVRA SOSTITUIRE LA PERCENTUALE 30 CON 50 E 35 CON 25 ESEMPI DI CALCOLO DELL OBLAZIONE Vengono ripresi gli esempi già utilizzati per la determinazione dell anticipazione degli oneri concessori (contributo di costruzione) con l utilizzo della tabella C allegata alla legge 326/2003 Caso a) -Verificato che l intervento non è superiore al 20% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa di 500 mc si ha: Oblazione: mq ,60 x ( ) x /mq 100,00 = 39000,00 - prima rata (39000 x 0,30) =11700,00 da versare entro il seconda rata (39000 x 0,35)=13650,00 da versare entro il terza rata (39000 x 0,35)=13650,00 da versare entro il Caso b) Verificato che l intervento non è superiore al 20% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa di 500 mc si ha: Oblazione: mq 15,00 x /mq 100,00 = 1500,00 Il versamento deve essere effettuato entro il in un unica soluzione essendo risultata l oblazione inferiore all importo minimo previsto di 1700,00 Caso c) Verificato che l intervento non è superiore al 20% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa di 500 mc (nota 1) si ha: L abuso si colloca nella tipologia 2 Oblazione: mq 50,00 x /mq 80,00 = 4000,00 - prima rata 1700,00 da versare entro il poiché il 30% dell importo è pari a 1200,00 che risulta inferiore al valore minimo previsto di 1700,00 - seconda rata ( )/2= 1150,00 da versare entro il terza rata ( )/2= 1150,00 da versare entro il nota 1: se il volume del fabbricato esistente fosse, in ipotesi, di 360 mc il 20% corrisponderebbe a 72 mc e quindi inferiore al volume dell abuso ipotizzabile in 150,00 mc (50,00 x 3,00). Comunque l abuso è sanabile perché, in alternativa, è inferiore al volume massimo ammissibile di 500 mc Caso d) Il volume vuoto per pieno dell unità immobiliare originaria è pari a mq 380,00 x 3,00 (altezza) = 1140,00 mc che è superiore al limite volumetrico di mc 500, ma trattandosi di un volume costruito legalmente, la circostanza non influisce sulla possibilità di potere presentare l istanza per il conseguimento del titolo abilitativo in sanatoria Oblazione: mq 130 x /mq 60,00 = 7800,00 - prima rata (7800 x 0,30) =2340,00 da versare entro il seconda rata (7800 x 0,35) =2730,00 da versare entro il terza rata (7800 x 0,35)=2730,00 da versare entro il si omette il conteggio delle unità 2 e 3 in quanto similare. Caso e) Il volume vuoto per pieno dell unità immobiliare originaria è pari a mq 70,00 x 3,00 (altezza) = 210,00 mc che risulta inferiore a mc 500, ma trattandosi di un volume costruito legalmente, la circostanza non influisce sulla possibilità di potere presentare 4

6 l istanza per il conseguimento del titolo abilitativi in sanatoria anche se il volume fosse stato superiore a 500 mc Oblazione: mq 70 x /mq 80,00 = 5600,00 - prima rata 1700,00 da versare entro il poiché il 30% dell importo è pari a 1680,00 che risulta inferiore al valore minimo previsto di 1700,00 - seconda rata ( )/2= 1960,00 da versare entro il terza rata ( )/2= 1960,00 da versare entro il Casistica con tipologia 4,5,6 Caso f) Apertura di finestra in un'unità immobiliare esistente, edificata legalmente L'abuso si colloca nella tipologia 6 e di conseguenza l'oblazione da corrispondere ammonta forfetariamente a 516,00 da versare in unica soluzione entro il Caso g) Consolidamento e adeguamento igienico-funzionale di edificio eseguito senza il prescritto titolo abilitativo Si possono presentare 2 casi: 1. l' immobile è ubicato nella zona omogenea A (art. 2 D.M. 1444/1968) 2. l'immobile non è ubicato nella zona omogenea A Nel primo caso l'abuso è collocabile nella tipologia 4, mentre nel secondo caso nella tipologia 5 L'oblazione da versare in un'unica soluzione entro il è pari a 3500,00 nel primo caso e a 1700,00 nel secondo caso Caso h) Ridistribuzione degli ambienti e dei servizi igienici all'interno di un appartamento, attuata mediante la demolizione e ricostruzione dei tavolati e degli impianti L'abuso si colloca nella tipologia 6 e di conseguenza l'oblazione da corrispondere ammonta forfetariamente a 516,00 da versare in unica soluzione entro il