TRIBUNALE DI VERBANIA

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1 TRIBUNALE DI VERBANIA FALLIMENTO 04/2014 xxxxxxxxxxxxxxx Lotto 1: Villa con terreni a Verbania località Antoliva DESCRIZIONE TECNICA/CATASTALE DEL BENE. STIMA VALORE DI MERCATO IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Architetto Maurizio Giro

2 Il bene oggetto di perizia, sito in Verbania località Antoliva via Nuova Intra Premeno N 85, è costituito da una villa padronale, dependance, autorimessa, parco le cui elevate dimensioni hanno consentito alle precedente proprietà di predisporre, in accordo con l amministrazione comunale di Verbania, un Piano Esecutivo Convenzionato al fine di poter realizzare un complesso residenziale di cinque unità oltre agli immobili esistenti. La proprietà risulta posta in affaccio alla via Nuova Intra Premeno ed è da essa separata da un muro di cemento sormontato da recinzione metallica di semplice fattura posti a ridosso del ciglio stradale, l accesso pedonale e carraio risultano anch essi posti in fregio alla via pubblica. Analizzando gli immobili esistenti essi risultano costituiti da: Fabbricato A : Villa di due piani fuori terra, sottotetto e piano interrato all interno della quale risultano collocati rispettivamente al piano terra ingresso con ampia scalinata di collegamento al piano superiore, soggiorno, pranzo e cucina, al primo piano quattro camere da letto, studio e doppi servizi, piano sottotetto camera, bagno e ripostiglio, piano interrato adibito a cantina. Fabbricato B : Dependance posta nelle immediate vicinanze del fabbricato principale costituita da due piani fuori terra e composta rispettivamente al piano terra da locale di sgombero, lavanderia e servizio igienico, serra ed autorimessa, al piano primo cucina, sala, camera, bagno, terrazzo e balcone. Fabbricato C : Autorimessa in corpo separato catastalmente identificata come locale di sgombero. Analizzando la consistenza degli immobili esso risultano costituiti da: Fabbricato A : Piano terra avente una S.U.L. di mq 182,53 ed un altezza di mt 3,50 Piano primo avente una S.U.L. di mq 182,53 ed un altezza di mt 3,30 Piano sottotetto avente una S.U.L. di mq 61,85 ed un altezza media di mt 2,50 Piano interrato avente una superficie di mq 75,00 ed un altezza di mt 2,20 Fabbricato B : Piano terra avente una S.U.L. di mq 66,73 ed un altezza di mt 2,85 Piano primo avente una S.U.L. di mq 73,42 ed un altezza di mt 2,38 Fabbricato C : Piano terra avente una S.U.L. di mq 114,35 ed un altezza media di mt 2,50

3 Calcolo della Superficie commerciale totale: Fabbricato A : Piano Terra Mq 182,53 Mq 182,53 Piano Primo Mq 182,53 Mq 182,53 Piano sottotetto Mq 61,85 * 0,4 (Coeff. Correttivo) Mq 24,74 Interrato Mq 75,00 * 0,2 (Coeff. Correttivo) Mq 15,00 Superficie Commerciale Totale A Mq 404,80 Fabbricato B : Piano Terra Mq 66,73 Mq 66,73 Piano Primo Mq 73,42 Mq 73,42 Superficie Commerciale Totale B Mq 140,15 Fabbricato C : Piano Terra Mq 114,35 Mq 114,35 Superficie Commerciale Totale C Mq 114,35 Parco superficie fondiaria Mq ,00 La villa, realizzata agli inizi del novecento, ha una struttura portante di settanta centimetri realizzata in pietra intonacata e tinteggiata, i serramenti sono in alluminio con doppi vetri al piano terra ed in legno con lastra semplice ai piani superiori, gli impianti risultano dismessi da tempo e totalmente non a norma, il manto di copertura è in tegole su orditura portante in legno con tipologia a falde. L immobile risulta inabitabile e necessita di un radicale restauro conservativo. Anche gli immobili pertinenziali (Dependance ed autorimessa) si presentano in pessimo stato conservativo, si segnala inoltre la presenza di copertura in lastre di eternit sull autorimessa. Dalle caratteristiche sopra riportate e da un analisi complessiva (Interno/esterno) degli immobili è affermabile che essi risultino in pessimo stato conservativo. Da ricerca effettuata presso l ufficio tecnico comunale di Verbania non si sono reperite pratiche edilizie inerenti l immobile in oggetto che risulta edificato antecedentemente il primo settembre 1967 (Immobile realizzato agli inizi del 1900) ad eccezione di una pratica edilizia in sanatoria N 03/2006 protocollo N 8976/ 1986 del 24/10/2006.

4 Analizzando le schede catastali depositate non si riscontrano, rispetto alla stato di fatto, opere edilizie difformi. Dati catastali del bene Catasto Fabbricati: 1. Fabbricato A B Foglio 28 (Ventotto) mappale 21 sub. 4 (Ventuno subalterno quattro) via Intra Premeno n. 39, P.S1-T-1-2, categ A/8, classe 5, vani 16, R.C. Euro 3.305,32. Foglio 28 (Ventotto) mappale 21 sub. 3 (Ventuno subalterno tre) via Intra Premeno n. 39, P. T-1, categ A/4, classe 3, vani 3,5, R.C. Euro 180,76. Foglio 28 (Ventotto) mappale 21 sub. 1 (Ventuno subalterno uno) via Intra Premeno n. 39, P.T, categ C/6, classe 7, superficie catastale mq 16, R.C. Euro 87,59. Foglio 28 (Ventotto) mappale 23 (Ventitre) via Intra Premeno, corte comune. Quanto descritto risulta altresì censito nel Catasto terreni come segue: Partita 1 (aree di enti urbani e promiscui) Foglio 32 (Trentadue) mappale 74 (Settantaquattro) are 1,20 (are una e centiare venti) ente urbano. Foglio 32 (Trentadue) mappale 75 (Settantacinque) are 4,10 (are quattro e centiare dieci) ente urbano. Foglio 32 (Trentadue) mappale 76 (Settantasei) are 1,80 (are una e centiare ottanta) ente urbano. Confini in corpo: Mappale 353 e mappale 354 da più lati. Catasto Fabbricati: 2. Fabbricato C Foglio 28 (Ventotto) mappale 24 (Ventiquattro) via Intra Premeno n. 39, P.T, categ C/2, classe 8, superficie catastale mq 120, R.C. Euro 266,49. Quanto descritto risulta altresì censito nel Catasto terreni come segue: Partita 1 (aree di enti urbani e promiscui) Foglio 32 (Trentadue) mappale 77 (Settantasette) are 1,47 (are una e centiare quarantasette) ente urbano. Confini: mappali 354, 351, 84 e 79. Catasto Terreni: 3. Appezzamento di terreno non agricolo e non edificabile Foglio 32 (Trentadue) mappale 352 (Trecentocinquantadue) are 1,07 (are una e centiare sette) prato arborato di 2 cl. R.D. Euro 0,41 R.A. Euro 0,39. Confini: mappali 353 da più lati e 351 da più lati. Catasto Terreni:

5 4. Appezzamento di terreno edificabile Foglio 32 (Trentadue) mappale 353 (Trecentocinquantatre) are 61 (are sessantuno) frutteto di 2 cl. R.D. Euro 34,65 R.A. Euro 34,6 5. Foglio 32 (Trentadue) mappale 354 (Trecentocinquantaquattro) are 30,90 (are trenta e centiare novanta) frutteto di 2 cl. R.D. Euro 17,55 R.A. Euro 17,55. Confini in corpo: strada comunale Antoliva Torchiedo, mappali 351, 352, 77, 79, 260 e via Intra Premeno. Stima del valore di mercato dell immobile Il sottoscritto perito scrivente, secondo criteri analitici e comparativi con il mercato corrente della zona, tenendo conto delle condizioni statiche e d uso dell immobile, del grado delle rifiniture e della sua dislocazione è in grado di stimare il valore di mercato dell immobile nel modo seguente: Fabbricato A : Valore /mq 1.000,00 Piano Terra Mq 182,53 Mq 182,53 Piano Primo Mq 182,53 Mq 182,53 Piano sottotetto Mq 61,85 * 0,4 (Coeff. Correttivo) Mq 24,74 Interrato Mq 75,00 * 0,2 (Coeff. Correttivo) Mq 15,00 Superficie Commerciale Totale A Mq 404,80 Valore Fabbricato A : 1.000,00 /mq * 404,80 Mq = ,00 Fabbricato B : Valore /mq 200,00 Piano Terra Mq 66,73 Mq 66,73 Piano Primo Mq 73,42 Mq 73,42 Superficie Commerciale Totale B Mq 140,15 Valore Fabbricato B : 200,00 /mq * 140,15 Mq = ,00 Fabbricato C : Valore /mq 200,00 Piano Terra Mq 114,35 Mq 114,35

6 Superficie Commerciale Totale C Mq 114,35 Valore Fabbricato C : 200,00 /mq * 114,35 Mq = ,00 Parco superficie fondiaria Mq 9.707,00 Per il calcolo del valore dell area esterna si è reso necessario considerare due fattori ed in particolare: 1. area adibita a parco della villa (Assoggettata al soddisfacimento degli standard urbanistici dell immobile edificato) 2. area libera edificabile (In grado di soddisfare gli standard urbanistici di una potenziale edificabilità) Sulla base di quanto sopra considerati si sono attribuiti i seguenti valori: area adibita a parco della villa 20,00 /mq area libera edificabile (Non urbanizzata e assoggettata a P.E.C.O.) 60,00 /mq Valore totale dell area adibita a parco 20,00 /mq * 3.607,00 Mq = ,00 Valore totale dell area edificabile 60,00 /mq * 6.100,00 Mq = ,00 Valore totale del bene oggetto di perizia Fabbricati A + B + C + Parco + Area edificabile = , , , , = ,00 Sulla base di quanto sopra riportato e a fronte dell esperienza maturata il perito stima il valore del bene oggetto di perizia in ,00 Certificati di destinazione urbanistica Si allega certificato di destinazione urbanistica Stato di occupazione Il bene risulta libero, non risulta registrato alcun contratto di locazione.