Gli International Valuation Standard nella pratica professionale Rende (CS) 11 luglio 2013

Transcript

1 La valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie e la certificazione delle competenze, ai sensi della UNI CEI EN ISO/IEC 17024, del valutatore immobiliare Dott. Stefano Biagiotti 1

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3 Le linee guida sulle valutazioni immobiliari edite da ABI ed approvate il 17 novembre 2010 e rieditate nel maggio 2011 sono una forte spinta versa l applicazione degli standard di valutazione immobiliare 3

4 La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili rappresenta infatti un elemento essenziale per garantire la stabilità dell industria bancaria sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni /acquisizioni di titoli rivenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite. 4

5 Il presente Codice è finalizzato a perseguire gli obiettivi di trasparenza ed efficienza precedentemente indicati, nonché a rispondere ai principi introdotti nelle istruzioni di Vigilanza della Banca d Italia, ed è stato redatto tenendo conto delle indicazioni contenute negli standard di valutazione internazionali (International Valuation Standard IVS, Royal Institution Of Chartered Surveyors RICS e European Valuation Standard EVS) e del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa in considerazione della realtà nazionale. STRUTTURA 5

6 STRUTTURA Preliminare alla valutazione immobiliare (Requisito 1 Valore di mercato) Il valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia della somma che un immobile frutterebbe se fosse posto in vendita sul (libero) mercato alla data della valutazione in circostanze che rispondono a definiti criteri. Il valore di mercato è stimato tramite l applicazione di procedure e di metodi di valutazione riferiti alla tipologia, alle condizioni dell immobile e alle circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul (libero) mercato. 6

7 STRUTTURA (Requisito 2 Codice di condotta). Codice di condotta mira a considerare alcuni concetti etici (saper essere) e a fornire riferimenti comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere l attività di valutazione nell ambito di applicazione dei requisiti per le esposizioni garantite da immobili. Il Codice di condotta si rivolge al perito che applica lo standard estimativo e redige il rapporto di valutazione. 7

8 In riferimento alla dimostrazione delle competenze è interessante quanto previsto al punto R e R In riferimento alla dimostrazione delle competenze è interessante quanto previsto al punto R e R

9 In riferimento alla dimostrazione delle competenze è interessante quanto previsto al punto R e R STRUTTURA 9

10 (Requisito 3 Procedure e metodi di valutazione). I principi e i concetti generali per svolgere una valutazione immobiliare sono espressamente indicati con riferimenti agli standard internazionali STRUTTURA 10

11 (Requisito 4 Rapporto di valutazione) I requisiti e il contenuto del rapporto di valutazione sono presentati nei termini generali e particolari come indicazioni operative riguardanti anche il tema della documentazione a corredo. Il rapporto di valutazione ha tre distintive finalità: 1 - Identificare l immobile offerto a garanzia del finanziamento secondo le disposizioni del Codice Civile; 2 - Verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili secondo le vigenti normative per l immobile offerto in garanzia; 3 - Determinare valore di mercato e/o il/i valore/i diverso/i dal valore di mercato. 11

12 Il rapporto di valutazione ha tre distintive finalità: 1 - Identificare l immobile offerto a garanzia del finanziamento secondo le disposizioni del Codice Civile; 2 - Verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili secondo le vigenti normative per l immobile offerto in garanzia; 3 - Determinare ATTIVITA valore di DI mercato DUE e/o DILIGENCE il/i valore/i diverso/i dal valore di mercato. Il rapporto di valutazione ha tre distintive finalità: 1 - Identificare ATTIVITA l immobile DI offerto VALUTAZIONE a garanzia del finanziamento Metodo di secondo valutazione. le Il disposizioni perito deve del specificare Codice il Civile; metodo (o i 2 - Verificare la sussistenza dei requisiti per la circolazione giuridica degli immobili secondo le vigenti metodi) di valutazione adottati per la determinazione del valore di normative mercato e dei per valori l immobile diversi dal offerto valore di in mercato. garanzia; 3 - Determinare valore di mercato e/o il/i valore/i diverso/i dal valore di mercato. 12

13 VALUTAZIONE Il perito deve determinare il valore di mercato in modo documentato, chiaro e trasparente. Il perito può essere incaricato di determinare altri valori diversi dal valore di mercato. La eventuale trasformazione dell immobile deve essere: tecnicamente realizzabile e legalmente consentita. STRUTTURA 13

14 STRUTTURA Nota esplicativa 4 Le banche possono concedere finanziamenti finalizzati alla costruzione e/o ristrutturazione di beni immobili. I finanziamenti sono commisurati al costo di costruzione e/o ristrutturazione degli immobili, ivi compreso il costo dell area o dell immobile da ristrutturare La trasformazione dell immobile deve essere: - tecnicamente realizzabile; - legalmente consentita 14

15 STRUTTURA Nota esplicativa 5 La misura delle superfici immobiliari è volta primariamente alla misura della consistenza dell immobile, articolata nei vari tipi di superfici principali e secondarie, annesse e collegate, coperte e scoperte, interne ed esterne. La superficie reale rappresenta la dimensione fisica di un immobile, determinata secondo le modalità di rilievo. 1- Superficie Esterna Lorda - (SEL) 2- Superficie Interna Lorda - (SIL) 3- Superficie Interna Netta - (SIN) 15

16 STRUTTURA Nota esplicativa 6 Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione in esame e considera: - la veridicità, l adeguatezza e l attinenza dei dati utilizzati e delle indagini svolte; - l adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate; - l adeguatezza e la ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni; - l aderenza delle procedure di valutazione. Il riesame può essere: - a tavolino - sul campo 16

17 STRUTTURA Appendice 1 Si riferiscono alla attribuzione di valore a beni con un mercato limitato ed ai beni speciali. Utilizzano metodi che considerano l utilità economica o le funzioni del bene o l effetto di condizioni di mercato insolite o atipiche. Le valutazioni effettuate su basi diverse da quelle del valore di marcato devono includere la definizione di valore utilizzata nella valutazione. VALORE DI MERCATO FUTURO VALORE CAUZIONALE VALORE DI VENDITA FORZATA VALORE ASSICURABILE 17

18 Sistema di accreditamento e di certificazione delle persone UNIONE EUROPEA promuove E.A. European Co-operation for Accreditation riconosce ORGANISMI DI ACCREDITAMENTO accreditano ORGANISMI DI CERTIFICAZIONE DELLE PERSONE certificano PERSONE 18

19 Cosa è uno schema di certificazione Curiosità dello schema del Valutatore Immobiliare Sezioni Aggiornamento Civile 8 ore/anno Rurale Il processo di certificazione delle persone Formazione scolastica Formazione specifica Esperienza professionale e lavorativa Certificazione Processo di valutazione delle competenze Esperienza professionale e lavorativa specifica Mantenimento con dimostrazione aggiornamento continuo Durata della certificazione 3 anni Rinnovo 19

20 Il processo di certificazione delle persone Formazione scolastica Formazione specifica Esperienza professionale e lavorativa Certificazione Processo di valutazione delle competenze Esperienza professionale e lavorativa specifica Mantenimento con dimostrazione aggiornamento continuo Durata della certificazione 3anni Rinnovo Il processo di certificazione delle persone 20

21 Il processo di certificazione delle persone Formazione scolastica Formazione specifica Esperienza professionale e lavorativa Certificazione Processo di valutazione delle competenze Esperienza professionale e lavorativa specifica Mantenimento con dimostrazione aggiornamento continuo Durata della certificazione 3 anni Rinnovo Il processo di certificazione delle persone Formazione scolastica Formazione specifica Esperienza professionale e lavorativa Certificazione Processo di valutazione delle competenze Esperienza professionale e lavorativa specifica Mantenimento con dimostrazione aggiornamento continuo Durata della certificazione 3anni Rinnovo 21

22 Perché conseguire il certificato delle competenze? e per avere nuove opportunità professionali.. Grazie per l attenzione. 22