OFFICE MARKET OVERVIEW

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1 OFFICE MARKET OVERVIEW MILANO E ROMA Q2 2016

2 Il Mercato L andamento del mercato ad uso uffici a Milano e Roma nel primo semestre 2016 ha rilevato un aumento dell assorbimento rispetto allo stesso periodo del Di seguito, un focus sui due principali mercati italiani, con riferimento a NTN (Numero di Transazioni Normalizzate), canoni, rendimenti, take up e stock. 2

3 Andamento delle Compravendite Le transazioni registrate nel II semestre 2015 sono state 752, in crescita del 26,4% rispetto a quelle rilevate durante il corso del II semestre del Nel I trimestre 2016 si sono registrate 287 transazioni, in calo del 3,6% rispetto allo stesso trimestre del 2015 (298). In termini di variazione tendenziale annua, dopo un IV trimestre positivo (+0,9%) nel 2014, la variazione è sensibilmente cresciuta nel Q (+23,1%). Nel Q2 si è rilevato un calo (-7,1%), seguito però da una nuova crescita nel Q3 (+19,3%) e nel Q4, dove si è raggiunto il picco massimo per il periodo analizzato (+30,8%). Nel Q si è osservata un inversione di tendenza con una lieve flessione (-3,6%). Canoni Dall analisi dei contratti di locazione ed attraverso l esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e prime, ripartiti per zona. Il prime rent registrato al Q è di 495 /mq/anno*, dato superiore rispetto a quello rilevato nello stesso trimestre dell anno precedente, pari a 480 /mq/anno. Si precisa che i canoni prime a regime subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.). RENT /mq/a - Q MILANO PRIME RENT A AVERAGE RENT REGIME CBD e PN BD Centro Semicentro Periferia Hinterland MEDIA *La macrozona CBD e PN combina i valori del CBD-centro storico e quelli del Porta Nuova Business District. 3

4 Rendimenti Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (lordi) sono rimasti stabili; il Prime Yield della zona centrale di Milano si attesta intorno al 5,50% e arriva fino al 7,50% nell hinterland. MILANO YIELDS (%) Q PRIME CBD-Centro 5,50% Semicentro 6,50% Periferia 7,00% Hinterland 7,50% MEDIA 6,63% Take Up Il take up stimato nel H è stato di circa mq (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori). In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è registrata nella periferia (27%); seguono il Porta Nuova Business District (22%) e il CBD (21%). In termini di superficie il semicentro (30%) e la periferia (24%) rappresentano le quote più sostanziose. Vacancy La vacancy complessiva stimata nell area milanese è di circa mq. L analisi disaggregata del territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella zona periferica della città, con il 47%, seguita dall hinterland con il 24% della vacancy totale. 4

5 Take Up per Macrozona Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone. Nel corso dell ultimo trimestre in esame, il 37,4% del take up è stato registrato nella periferia; seguono l hinterland con il 31,8%, il Porta Nuova Business District (17,7%), il CBD (7,6%). Lievemente più statico l andamento nel semicentro (3,1%) e nel resto del centro (2,4%). Mappa degli immobili locati La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Milano e nei paesi dell hinterland. La mappa distingue le zone in relazione al canone medio. Zona Dati Totale CBD Conteggio di Indirizzo 39 Somma di Superficie Media di Superficie 846 Media di Canone 387 PN BD Conteggio di Indirizzo 39 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 312 Centro Conteggio di Indirizzo 19 Somma di Superficie Media di Superficie 601 Media di Canone 333 Semi-centro Conteggio di Indirizzo 22 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 224 Periferia Conteggio di Indirizzo 52 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 182 Hinterland Conteggio di Indirizzo 22 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 145 Conteggio di Indirizzo totale 193 Somma di Superficie totale Media di Superficie totale Media di Canone totale 266 5

6 Andamento delle Compravendite Le transazioni registrate nel II semestre 2015 sono state 348, in crescita del 15,7% rispetto a quelle rilevate durante il corso del II semestre del Nel I trimestre 2016 si sono registrate 106 transazioni, in calo rispetto allo stesso trimestre del 2015 (142). In termini di variazione tendenziale annua, dopo un IV trimestre negativo nel 2014 (-26,2%), si è rilevata una crescita nel Q (+7,3%), che si è confermata anche nel Q2 (+13,8). Nel III trimestre le transazioni hanno subito un sensibile calo (-39,3%), mentre nel Q4, grazie alle 249 transazioni realizzate, la tendenza si è nuovamente invertita e la variazione ha raggiunto il picco massimo di +80,8. Nel primo trimestre del 2016 la variazione è stata negativa (-25,8%). Canoni Dall analisi dei contratti di locazione ed attraverso l esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazioni medi e prime ripartiti per zona. In particolare, data la distribuzione degli immobili ad uso direzionale nella città di Roma, sono state individuate 4 macroaree quali, il centro, il semicentro, la zona Eur e la zona periferica, che racchiude anche i sottomercati Fiumicino Corridor, East Inner Gra e South-East Inner Gra. Il prime rent delle locazioni avvenute al Q è di 400 /mq/anno, dato equivalente rispetto a quello rilevato nello stesso trimestre dell anno precedente, pari a 400 /mq/anno. Si precisa che i canoni prime a regime subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.). RENT /mq/a - Q ROMA PRIME RENT A AVERAGE RENT REGIME CBD Centro Semicentro Eur Periferia MEDIA

7 Rendimenti I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto al trimestre precedente sono rimasti stabili. In centro il rendimento si attesta sul 5,70%. Take Up Il take up stimato nel corso del H è stato di circa mq* (considerando i principali operatori ed una quota frammentata tra operatori minori). E necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano. *si precisa che il take up in questo caso potrebbe ridursi in quanto un importante transazione potrebbe subire modifiche successive. ROMA YIELDS (%) Q PRIME CBD-Centro 5,70% Semicentro 6,50% Eur 6,50% Periferia 7,80% MEDIA 6,63% Take Up per Macrozone Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone. Nel corso dell ultimo trimestre in esame, l EUR risulta essere la macrozona di preferenza facendo registrare il 56,7% del take up totale. Seguono il CBD (24,7%), e il resto del centro (12,8%). Più staticità per quanto riguarda il semicentro (5,8%) e soprattutto la periferia (0%) che include anche le zone di Fiumicino Corridor, East Inner Gra e South-East Inner Gra. 7

8 Mappa degli Immobili Locati La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Roma. La mappa distingue le zone in relazione al canone medio. Zona Dati Totale CBD Conteggio di Indirizzo 43 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 295 Centro Conteggio di Indirizzo 23 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 312 Semicentro Conteggio di Indirizzo 14 Somma di Superficie Media di Superficie2 782 Media di Canone 287 EUR Conteggio di Indirizzo 45 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 235 Fiumicino Corridor Conteggio di Indirizzo 2 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 228 East Inner Gra Conteggio di Indirizzo 7 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 133 Periferia Conteggio di Indirizzo 1 Somma di Superficie Media di Superficie Media di Canone 180 Conteggio di Indirizzo totale 135 Somma di Superficie totale Media di Superficie2 totale Media di Canone totale 265 Si precisa che i canoni medi risultanti nella tabella in alto si riferiscono solo ai contratti analizzati e non rappresentano necessariamente i valori medi dei canoni di zona. Il presente report non deve costituire la base per negoziazioni o transazioni senza una specifica e qualificata assistenza professionale. Malgrado i fatti e i dati ivi contenuti siano stati controllati, Gabetti Property Solutions S.p.A. non fornisce alcuna garanzia di accuratezza e veridicità e non assume alcuna responsabilità in ordine ad eventuali danni, diretti o indiretti, di qualsiasi natura, patiti da terzi in relazione al contenuto del presente report. Le informazioni e i dati contenuti nel report possono essere pubblicati a condizione che se ne citi la fonte. A parte quanto precede, non devono essere in alcun modo riprodotti, in tutto o in parte, né ad essi si può fare riferimento alcuno senza la preventiva autorizzazione di Gabetti Property Solutions S.p.A. - Gabetti Property Solutions S.p.A

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