La Legge di Stabilità (L. 208/2015, G.U , SO n. 70)

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1 La Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015, G.U , SO n. 70) 1

2 ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEI BENI AI SOCI (art. 1 commi da , L. 208/2015) 2

3 CONDIZIONI SOCIETA DI PERSONE E CAPITALI (SOCI AL ) ASSEGNAZIONE AGEVOLATA AI SOCI BENI IMMOBILI E MOBILI REGISTRATI - IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA - IMMOBILI MERCE (CM 188/E/98) - IMMOBILI PATRIMONIO VERSAMENTO IMP. SOSTITUTIVA IRES/IRPEF E IRAP + REGISTRO = ½ + IPOCATASTALI FISSE NO BENI IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE (es. auto per imprese di noleggio, aeromobili e imbarcazioni da diporto per scuole di volo e navigazione) 3 LA STRUMENTALITA VA VALUTATA ALLA DATA DI ASSEGNAZIONE!!!

4 AMBITO SOGGETTIVO CHI? ANCHE SOCIETA IN LIQUIDAZIONE. SOCIETA NON OPERATIVE. SOCIETA DI FATTO (att. comm.li) E SOCIETA DI ARMAMENTO. A CHI? 4 A SOCI PF E PG. A NON RESIDENTI. INTESTAZIONE FIDUCIARIA socio fiduciante dimostra che al la fiduciaria era iscritta a libro soci e che il mandato era sorto prima. EREDI subentrati dopo il Studio Notariato TRIVENETO n. 20/2016subentro per cause di forza maggiore. SOCI CHE HANNO CEDUTO LE QUOTE ai soci esistenti al o RECEDUTO. NUOVI SOCI -> regime ordinario? (CM 112/E/99) trasformazione in s.s. preclusa (consenso unanime per resp. Illimitata e presenza di 2 soci MIN.) AI NUDI PROPRIETARI UNICI CHE HANNO LA QUALITA DI SOCI.

5 IMMOBILIARI DI GESTIONE IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA NON STRUMENTALI PER DESTINAZIONE, SE DETENUTI PER LA LOCAZIONE in generale quelli locati IMMOBILI PATRIMONIO AGEVOLABILI CASE ALBERGO VACANZE? GALLERIE COMMERCIALI? 5

6 ASSE TEMPORALE DATA DI VERIFICA DELLA COMPAGINE DATA OPZIONE (REDAZIONE DELL ATTO), MA EFFETTO DAL DATA DI VERSAMENTO 60% SOSTITUTIVA (entro il il residuo 40%) - 6 NO INTERESSI CREDITI COMPENSABILI

7 SOCIETA DI COMODO? DATA DI VERIFICA DELLA COMPAGINE DATA OPZIONE REDA)IONE DELL ATTO, MA EFFETTO DAL SOSTITUTIVA AL 10,5% SENZA DISAPPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA! MAX EFFETTO PER IL 2016 (UNICO 2017) 7

8 SOCIETA DI COMODO? 8 Le società che in uno dei periodi: - non hanno superato il test dei ricavi o erano in perdita sistematica - ma hanno usufruito di una causa di esclusione legale o di una causa - di disapplicazione sono da considerare operative.

9 ASSEGNAZIONE AGEVOLATA BASE IMPONIBILE = (VAL. NORMALE C. FISC. RIC.) oppure (VAL. CATASTALE C. FISC. RIC.) N.B. coefficienti moltiplicatori, ex art.52, c.4, 1 p. TUR DPR 131/86: 110 A e C (no C/1) 1 casa (rendita riv.. * 5%) o 115,50 già riv 120 A, C (no A/10 e C/1) (rendita riv.. * 5%) 126 già riv. 140 B (rendita riv.. * 5%) o 176,40 già riv. 60 A/10, D (rendita riv.. * 5%) o 63 già riv. 40,8 C/1, E (rendita riv.. * 5%) o 42,84 già riv. 90 terreni agricoli (reddito dominicale * 25%) o 112,50 già riv. 9

10 QUALE OPERAZIONE? ASSEGNAZIONE AGEVOLATA ( < del PN) vs. CESSIONE AGEVOLATA (CE corrispettivo) (cessione a credito garanzie per il pagamento e chiusura del credito in liquidazione; distribuzione della ris. in sosp. imposta sconta la tassazione anche in sede di liquidazione) PRESUNZIONE DI INTENTO SPECULATIVO (art.67 co.1 lett.b) Tuir) 5 anni devono trascorrere DALLA DATA DI ASSEGNAZIONE - DALLA DATA DI ACQUISTO ORIGINARIO PER LA D.I. CHE ESTROMETTE L IMMOBILE E PER LA S.R.L. CHE SI TRASFORMA IN S.S. 10

11 CESSIONE AGEVOLATA BASE IMPONIBILE = (CORRISP. PATTUITO VAL. NORMALE) oppure (CORRISP. PATTUITO VAL. CATASTALE) X LA SOST. -> MAX VALORE (CORRISP. VENDITA; VAL. NORMALE). NO AFFRANCAMENTO RISERVE CON 13%. NASCE CREDITO DELLA SOCIETA VERSO IL SOCIO eventuali finanziamenti soci possono essere utilizzati a scomputo. 11

12 ESEMPIO IPOTESI A VALORE NORMALE VALORE CATASTALE C. FISC. RIC. CORRISPETTIVO BASE IMP. Regime ordinario BASE IMP. Regime agevolato ( ) ( ) IPOTESI B ( ) ( )

13 E CONVENIENTE? TASSAZIONE BASATA SU COSTI E RICAVI - TASSAZIONE FORFETARIA: CANONE LOCAZIONE -5% CEDOLARE SECCA (ECCETTO S.S.) SFRATTO DETRAZIONI 50% E 65% ESENZIONE IMU E TASI FUTURA CESSIONE A TERZI TASSATA SOLO ENTRO I 5 ANNI SOGGETTI INDEBITATI -> POSSONO DEDURRE INT. PASSIVI, PERDITE SU CREDITI PER CANONI NON INCASSATI 13 PRENDERSI PER TEMPO!!!

14 IMPOSTA SOSTITUTIVA CASO DI UTILIZZO DELLE RISERVE FORMATE CON RINUNCIA AI FINANZIAMENTI SOCI (S.r.l.) Val. normale dei beni ricevuti ( ) debiti accollati -> riduce il costo fiscale ric. delle azioni/quote possedute PROBLEMA DELL ENUNCIAZIONE (art.22 TUR 3% accertamento registro) 14

15 ESEMPIO S.r.l. che assegna al socio un immobile per euro. Nel PN: CS = e FIN. SOCI = OPERAZIONE A COSTO ZERO ATTENZIONE ALLA PROCEDURA DA SEGUIRE PER LA RESTITUZIONE 15

16 QUALI IMMOBILI? 16

17 PROFILI IVA 17

18 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN TERRENO? IVA L IVA A MONTE NON RILEVA, OPERAZIONE FC IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 7,5% (15%) + 50 EURO + 50 EURO SE COLTIVATORE DIRETTO O IAP 200 EURO EURO EURO 18

19 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN AREA EDIFICABILE? IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 19 L IVA A MONTE RILEVA, SE IVA ND O ASSENTE OPERAZIONE FC IVA ex art.2 co.5, p /72 4,5% (9%) + 50 EURO + 50 EURO

20 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN AREA EDIFICABILE? IVA SE IVA DETRATTA A MONTE OPERAZIONE 22% IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 200 EURO EURO EURO FABBRICATO NON ULTIMATO -> 22% EURO EURO EURO 20

21 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO STRUMENTALE? 21 IVA L IVA A MONTE RILEVA, SE IVA ND O ASSENTE, OPERAZIONE FC IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 4,5% (9%) + 50 EURO + 50 EURO

22 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO STRUMENTALE? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE ENTRO I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI 22 IVA SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 22% O 10% IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 200 EURO EURO EURO

23 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO STRUMENTALE? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE OLTRE I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI O ALTRE IMPRESE IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 23 SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 22% O 10% O ESENTE ART.10 SE ESENTE ART.10 -> 200 EURO EURO EURO SE IMPONIBILE 22% O 10% PER FACOLTA -> 200 EURO EURO EURO (R.C.)

24 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO ABITATIVO? 24 IVA L IVA A MONTE RILEVA, SE IVA ND O ASSENTE, OPERAZIONE FC IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 4,5% (9%) O 1% (2%) + 50 EURO + 50 EURO

25 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO ABITATIVO? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE ENTRO I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI 25 IVA SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 10% o 4% IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 200 EURO EURO EURO

26 QUANTO COSTA ASSEGNARE UN FABBRICATO ABITATIVO? IMPRESA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZ. CHE CEDE OLTRE I 5 ANNI DALLA FINE LAVORI O ALTRE IMPRESE IVA IMPOSTA REGISTRO E IPO-CATASTALI 26 SE IVA DETRATTA A MONTE, OPERAZIONE IMPONIBILE AL 22% O 10% O ESENTE ART.10 SE ESENTE ART.10 -> 4,5% (9%) O 1% (2%) + 50 EURO + 50 EURO (RETTIFICA IVA) SE IMPONIBILE 22% O 10% PER FACOLTA -> 200 EURO EURO EURO (R.C.)

27 RETTIFICA IVA CASO DI SOSTENIMENTO DI SPESE DI RISTRUTTURAZIONE O INCREMENTATIVE + IVA DETRATTA, NELL ULTIMO DECENNIO Rettifica IVA ex art.19 bis 2 co. 2 (RM 194/E/2002) 27

28 PROFILI IVA 28

29 PROFILI IVA 29

30 PROFILI IVA IPO-CATASTALI fisse a prescindere dalla misura del registro!!! REGISTRO FISSO IPO-CATASTALI fisse a prescindere dalla misura del registro!!! 30

31 PROFILI IVA E REVERSE CHARGE 31

32 PROFILI IVA E REVERSE CHARGE 32

33 TRASFORMAZIONE IN S.S. Società che hanno OGGETTO ESCLUSIVO O PRINCIPALE la gestione di beni immobili o mobili registrati SCIOGLIMENTO DELLA SOCIETÀ COMMERCIALE E COSTITUZIONE DI S.S. 8% sostitutiva IMPOSTE DI REGISTRO IPO-CATASTALI SEMPRE FISSE NON SI INTERROMPRE IL QUINQUENNIO! (CM 112/E/99) 33

34 TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) ESEMPIO: 100 C fiscale bene e 500 VAL.NORMALE 400 ammontare tassato in capo alla società, con imp. sostitutiva sulle plusvalenze. Tale importo verrà tassato in capo ai soci in base al tipo di partecipazione. 34

35 TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) 35

36 TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) 36

37 TASSAZIONE IN CAPO AI SOCI (disapplicazione del solo c.1, 2 p. art.47 Tuir e co.5-8) 37

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39 ESTROMISSIONE AGEVOLATA (art. 1 comma 121, L. stabilità 2016) 39

40 CONDIZIONI PRELIMINARI POSSESSO FABBRICATO STRUMENTALE PER DESTINAZIONE E PER NATURA UTILIZZO DELLO STESSO, ALLA DATA DEL (STRUMENTALE X DESTINAZIONE: solo se iscritto registri contabili se acquistato dopo il 92 o se c è l utilizzo, se acquistato prima del 92 STRUMENTALE X NATURA : solo se annotato nei registri se acquistato prima del 92 o dopo) MANIFESTAZIONE DELL OPZIONE ENTRO IL effetto dal TRATTAMENTO FISCALE PRIVILEGIATO PER LA FUORIUSCITA DEL BENE OPZIONE IN UNICO + SOSTITUIVA 8% + COMPORTAMENT O CONCLUDENTE (RM 82/09 + RM 228/09) N.B. ESCLUSA LA D.I. CHE AFFITTA L UNICA AZIENDA!!! 40

41 ASSE TEMPORALE OPZIONE, MA EFFETTO GIA DAL PAGAMENTO DI UNA IMPOSTA SOSTITUTIVA DI IRPEF E IRAP, CON ALIQUOTA DELL'8 %, SULLA DIFFERENZA TRA: IL VALORE NORMALE DI TALI BENI ED IL VALORE FISCALMENTE RICONOSCIUTO.

42 IMPOSTA SOSTITUTIVA 42 1^ RATA 60% 30 NOVEMBRE ^ RATA 40% 16 GUGNO 2017

43 PROFILI IVA - cessione per assimilazione se detratta l IVA a monte - se non detratta (ad es. acquistati prima del 73, da privati, per effetto dell indetr. da pro-rata )-> OP. FC IVA N.B. CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI FC IVA AVREBBERO IL 9% DI REGISTRO CON MIN.1000 EURO E IPO-CATASTALI > QUI NON DOVUTE PERCHE STESSO SOGGETTO!!! 43

44 PROFILI IVA 44 N.B. CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI IMPONIBILI IVA (ESENTI O IVA) AVREBBERO IL REGISTRO FISSO A 200 EURO E IPO-CATASTALI 4%-> QUI NON DOVUTE PERCHE STESSO SOGGETTO!!! CM 39/E/2008 COMPORTAMENTO CONCLUDENTE -

45 PROFILI IVA 45

46 PROFILI IVA BASE IMPONIBILE PREZZO DI ACQUISTO (VAL. RESIDUO DEL BENE) O IN MANCANZA (se costruito ad es.) DEL PREZZO DI COSTO ALLA DATA DI ESTROMISSIONE LA VALORIZZAZIONE VA FATTA A PREZZO DI MERCATO DELL IMMOBILE 46

47 TRATTAMENTO FISCALE DEL BENE ESTROMESSO PERIODO DI POSSESSO PRODUCE REDDITO FONDIARIO E VA INDICATO NEL QUADRO RB IN CASO DI CESSIONE IL QUINQUIENNIO VA VERIFICATO DALL ORIGINARIO ACQUISTO L ESTROMISSIONE NON INTERROMPE IL PERIODO DI 5 ANNI DI POSSESSO DI CUI ALL ART. 67, CO.1, TUIR N.B. X AREE EDIFICABILI E TERRENI LOTTIZZATI NON SUSSISTE IL QUINQUENNIO 47