La detrazione del 36% per la ristrutturazione del condominio

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1 La detrazione del 36% per la ristrutturazione del condominio a cura del dott. Antonio Gigliotti Il limite di ,00 di detrazione delle spese di ristrutturazione degli immobili, dopo le modifiche introdotte dalla Manovra estiva dello scorso anno, deve essere calcolato per singola abitazione. Tale novità ha comportato diversi problemi per il calcolo dell importo detraibile nel caso in cui i lavori di ristrutturazione vengano effettuati su un condominio. Vediamo di seguito gli ultimi chiarimenti dati dall Agenzia delle Entrate su tale questione. Premessa L art. 1 della legge n. 449 del 27/12/1997 e successive modificazioni, prevede la detrazione dall Irpef dovuta del 36% delle spese sostenute per la realizzazione sulle parti comuni di edifici residenziali e sulle singole unità immobiliari residenziali di qualunque categoria, anche rurale, di una serie di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Le agevolazioni tributarie riguardano interventi di recupero del patrimonio edilizio relative: agli interventi di cui all'articolo 2, comma 5, della legge 27 dicembre 2002, n. 289, e successive modificazioni; agli interventi di cui all'articolo 9, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, nel testo vigente al 31 dicembre Il limite di detrazione Il D.L. 226/2006 convertito dalla legge 248/2006 ha stabilito che il limite del 36% di detraibilità ai fini IRPEF debba essere calcolato su una spesa di importo massimo pari a per abitazione. Ciò significa che, indipendentemente dal numero dei soggetti interessati dal sostenimento delle spese di recupero, il limite di spesa sarà di per ogni abitazione, e non per ogni soggetto che ha sostenuto le spese. In tale modo, è stata superata l interpretazione data dalla C.m. n. 57/E/1998, in cui si affermava che il limite di spesa su cui applicare la percentuale di detrazione andava riferito alla persona fisica e alla 1

2 singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi di recupero. A seguito di ciò, pertanto,in caso di comproprietà o contitolarità del diritto reale o di coesistenza di più diritti reali, ciascun comproprietario o contitolare, indipendentemente dalla percentuale di possesso, poteva calcolare la detrazione sempre, nei limiti sopra indicati, in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. La C.m. n. 28/2006 ha invece affermato, alla luce della norma introdotta dal comma 35-quater, che il limite sul quale calcolare la detrazione IRPEF è fissato espressamente nella sua misura massima e complessiva in relazione all'immobile e va suddiviso tra i soggetti che hanno diritto alla detrazione. TETTO MASSIMO DI SPESA su cui calcolare la detrazione IRPEF Fino al 30 settembre 2006 = per persona che ha sostenuto la spesa Dal 1 ottobre 2006 = per abitazione (poi va suddiviso tra i soggetti che hanno diritto alla detrazione) Il limite per il condominio Nel caso in cui la ristrutturazione venga effettuata in un condomnio il limite di ,00 pone diversi problemi interpretativi. Al riguardo l Agenzia delle Entrate ha emanto un primo chiarimento con la Risoluzione ministeriale n. 124 del 4/6/2007 nella quale si affermava che: il limite massimo di spesa cui commisurare la detrazione IRPEF del 36%, ai sensi dell art. 1, commi , della legge 27 dicembre 2006 n. 296, nell ipotesi di lavori su parti comuni condominiali, deve essere riferito a ciascuna abitazione facente parte del condominio. Pertanto il limite di ,00 di spese detraibili per i lavori fatti su parti comuni condominiali deve essere riferito a ciascun condomino. 2

3 Esempio: Un condominio è dotato di 6 appartamenti, tale condominio esegue lavori di ristrutturazione sulle parti comuni per ,00. Tali lavori verranno attributi ai condomini per ,00 ciascuno. Nota bene: Anche se la somma totale dei lavori è superiore a ,00 ogni condomino può detrarre il 36% delle spese fino ad un limite massimo di ,00 ciascuno. Ritornando all esempio, pertanto, ogni condomino può detrarre il 36% di ,00. Nella Risoluzione è stato inoltre precisato che l amministratore, nel rilasciare la quietanza in cui attesta il pagamento delle spese sostenute da ciascun condomino, deve indicare specificamente l importo della spesa, relativa alle parti comuni, imputabile a ciascuna delle unità immobiliari. Considerato che nel corso del 2006 la percentuale di detrazione ha subito la modifica da 41% a 36%, per le spese sostenute dal condominio nel corso del 2006 la risoluzione ha previsto che l amministratore deve indicare l importo delle spese per le quali è possibile fruire della detrazione del 41% o del 36%, a seconda che le fatture siano state emesse prima o dopo il 30 settembre 2006 (art. 35, comma 35 quater del D.L. n. 223/2006 convertito dalla legge 248/2006). I condomini godono della detrazione a condizione che: o il pagamento da parte dell amministratore venga effettuato con bonifico bancario o postale (principio di cassa in capo all amministratore); o il singolo condomino abbia provveduto a versare la propria quota di spese entro il termine di presentazione della dichiarazione nella quale si intende fruire della detrazione. Condomino titolare di più appartamenti Il condomino titolare di più appartamenti nello stesso condominio, gode di un limite massimo di , per lavori su parti comuni, per ogni abitazione posseduta. 3

4 Pertinenze Il limite dei euro, nell ipotesi di interventi eseguiti sulle pertinenze di abitazioni (box, cantina, soffitta), va riferito complessivamente all abitazione e, pertanto, non opera autonomamente. Questo in quanto l art. 35, comma 35 quater del D.L. 223/2006 riferisce tale limite all unità abitativa. Tale interpretazione appare molto restrittiva poichè non tiene conto delle modifiche apportate dalla Legge Finanziaria per il 2007 (art.1, commi della Legge n. 296/2006), che, invece, hanno sostituito il riferimento all unità abitativa con quello di unità immobiliare e, come tale, dovrebbe agire autonomamente, per le spese sostenute dal 1 gennaio 2007, anche per le singole pertinenze dell abitazione. Distinzioni tra parti comuni e singolo appartamento Per quanto riguarda i lavori eseguiti nel singolo appartamento e quelli relativi alle parti comuni l Agenzia delle Entrate nella risoulzione n. 206 del 3 agosto 2006 ha precisato che il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione spettante in relazione ai lavori sulle parti comuni del condominio non è influenzato dalle spese sostenute dal singolo condomino per effettuare dei lavori di ristrutturazione sul singolo appartamento. Pertanto il contribuente gode di due tetti di spesa: o ,00 per i lavori eseguiti sulle parti comuni del condominio; o ,00 per i lavori eseguiti sul singolo appartamento. La distinzione tra i due tetti di spesa è dovuta al fatto che le spese relative ai lavori sulle parti comuni sono oggetto di un autonoma previsione agevolativa quindi devono essere considerate in modo autonomo Spese sostenute da più compropietari Se le spese sono state sostenute da più comproprietari si pone il probelam relativo a quale sia il tetto massimo di spesa, visto che come sopraesposto il limite di ,00 deve essere riferito alla singola abitazione. La risoluzione n. 124/E/2007 detta delle regole di calcolo per individuare il tetto limite di spesa nel caso di più proprietari. Più precisamente: se nel periodo precedente al 1 ottobre 2006 uno dei comproprietari ha raggiunto il limite dei euro di spesa, tale soggetto non ha diritto di usufruire di ulteriori 4

5 detrazioni nel 2006 con riferimento alle spese sostenute per la medesima unità immobiliare. Per contro: per il singolo comproprietario che non ha raggiunto entro il 30 settembre 2006 tale limite ed ha sostenuto spese anche dopo il 30 settembre 2006, permane il diritto a fruire della detrazione sulla quota residua. Se invece nessuno dei due comproprietari ha raggiunto il limite di ,00, la detrazione spetta ad entrambi i comproprietari e le spese che sono state sostenute tra il 1 ottobre 2006 ed il 31 dicembre 2006 saranno ripartite secondo la seguente formula: spese sostenute tra il 1 ottobre e il 31 dicembre 2006/spese complessive sostenute per il medesimo importo dai comproprietari X euro. Per meglio comprendere il calcolo da effettuare l Agenzia delle Entrate ha riportato i seguenti esempi: Esempio 1 3 comproprietari: A, B e C. Soggetto A: fino al 30 Settembre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = ; dal 1 Ottobre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = Soggetto B: fino al 30 Settembre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = ; dal 1 Ottobre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = Soggetto C: fino al 30 Settembre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = ; dal 1 Ottobre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = I soggetti A e B, dal 1 Ottobre 2006, non potranno più usufruire di alcuna detrazione, in quanto nel periodo fino al 30 Settembre 2006 hanno già usufruito di tutto il limite massimo di spesa ( ). Al contrario, il soggetto C, che fino al 30 Settembre 2006 non ha superato il limite di spesa di , potrà usufruire di un ulteriore detrazione per un importo massimo pari a (

6 20.000), ricordando che il limite di , dal 1 ottobre 2006, è calcolato ad abitazione, e non per soggetto. Esempio 2 3 comproprietari: A, B e C. Soggetto A: fino al 30 Settembre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = 9.000; dal 1 Ottobre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = Soggetto B: fino al 30 Settembre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = ; dal 1 Ottobre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = Soggetto C: fino al 30 Settembre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = ; dal 1 Ottobre 2006: spese sostenute per la ristrutturazione = In questo caso, tutti i soggetti potranno ancora usufruire, dal 1 Ottobre 2006, della detrazione, in quanto nel periodo fino al 30 Settembre 2006 nessuno di essi ha raggiunto o superato il limite di a testa. Tuttavia, ai fini del calcolo della detrazione di cui poter usufruire dal 1 ottobre 2006, occorrerà tener conto del nuovo limite di ad abitazione, da dividere tra i tre comproprietari. Ai fini di tale suddivisione, si ipotizza che essa venga effettuata in proporzione alle spese sostenute da ciascuno di essi dal 1 ottobre 2006 (ma, come chiarisce l Agenzia, potrebbe essere utilizzato anche un altro criterio di ripartizione). In particolare, considerando che: si avrà che: o spese sostenute in totale nel periodo dal 1 ottobre 2006 = , dato da , o Soggetto A potrà detrarre fino a: * = ;

7 o Soggetto B e soggetto C potranno detrarre fino a: * = ; In tal modo, quindi, essendo la somma di ( ) = , viene rispettato il nuovo limite massimo di spesa detraibile ad abitazione. Presentazione della comunicazione d inizio Si ricorda che il contribuente per poter godere della detrazione deve comunicare l inizio dei lavori all Agenzia delle Entrate 1 mediante apposita comunicazione. La comunicazione d inizio lavori va inviata in busta chiusa mediante raccomandata senza ricevuta di ritorno a: AGENZIA DELLE ENTRATE Centro Operativo di Pescara Via Rio Sparto, Pescara La comunicazione deve essere presentata: generalmente PRIMA DELL INIZIO DEI LAVORI nel caso di acquisto di box posti auto pertinenziali ANCHE DOPO LA DATA DI INIZIO LAVORI, ma ENTRO I TERMINI DI PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI per l anno nel quale si intende fruire della detrazione. 1 Nel caso di interventi su parti comuni condominiali di edifici residenziali, la comunicazione all Agenzia delle Entrate dell inizio dei lavori può essere trasmessa o dall amministratore del condominio oppure da uno dei condomini. 7

8 La comunicazione di inizio lavori deve essere presentata da coloro che intendono usufruire della detrazione d imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) per le spese sostenute in merito a: LAVORI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO SU IMMOBILI RESIDENZIALI relativi a: Manutenzione ordinaria (ma solo se eseguita su parti comuni e non su singole unità abitative o loro pertinenze); Manutenzione straordinaria; Restauro e risanamento conservativo; Ristrutturazione edilizia; Altri interventi previsti da specifici provvedimenti come: eliminazione di barriere architettoniche; cablatura degli edifici; contenimento dell inquinamento acustico. REALIZZAZIONE EX-NOVO O ACQUISTO DI BOX PERTINENZIALI Nel caso di comproprietà, contitolarità di diritti reali o di coesistenza di più diritti reali sullo stesso immobile, oppure di pluralità di locatari o comodatari, se le spese sono sostenute da più soggetti, la comunicazione può essere trasmessa da uno soltanto di loro. I costi detraibili sono quelli relativi a: PROGETTAZIONE DEI LAVORI; ACQUISTO DEI MATERIALI; ESECUZIONE DEI LAVORI; IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO; ONERI DI URBANIZZAZIONE. Dott. Antonio Gigliotti 4 Settembre