Attuazione E Gestione Della Perequazione Urbanistica

Transcript

1 COMUNE DI PADOVA, INU, ANCI Vincoli urbanistici, politiche ambientali e bisogni della città: il contributo della Perequazione Padova 4 maggio 2007 Comune di Cremona SETTORE GESTIONE DEL TERRITORIO Attuazione E Gestione Della Perequazione Urbanistica Relatore: Daniele Soregaroli

2 Nota informativa - 1 Il Piano Regolatore Generale di Cremona è stato adottato il 5 marzo 1999 ed approvato definitivamente dalla Regione Lombardia nel settembre Nel frattempo è stato approvato il Piano dei Servizi in data 5 aprile E in corso di stesura il Piano di Governo del Territorio, che si prevede d approvare entro dicembre 2008 (scadenza 31 marzo 2009).

3 Nota informativa - 1 Il Titolo III delle Norme Tecniche è interamente dedicato all Istituto della Perequazione Urbanistica ed in particolare ne descrive la possibile sostenibilità attraverso rapporti perequativi tra i proprietari delle aree interessate da previsioni edificatorie ed i proprietari di aree vincolate per la realizzazione di attrezzature pubbliche o per la realizzazione di interventi di edilizia economica e popolare in attuazione della legge 167/62 e successive modifiche.

4 Nota informativa - 2 Tale normativa ha lo scopo di sostenere l uso della perequazione, ovviamente solo nei limiti in cui ciò risulta consentito dalla vigente legislazione e dalla collaborazione dei proprietari interessati, per contenere in misura rilevante i fenomeni di sperequazione che, talvolta, accompagnano la pianificazione. Il piano è antecedente all entrata in vigore della legge regionale 12/2005 ma successivo alla delibera n del (criteri orientativi per la redazione del Piano dei Servizi) L applicazione delle disposizioni con finalità perequative è previsto negli ambiti perimetrati nel P.R.G. attribuendo, a tutte le aree vincolate per attrezzature pubbliche di livello comunale in essi comprese, un indice di edificabilità di 0.30 m2/m2.

5 L orizzonte perequativo Il Piano di Cremona ricerca un modello perequativo... più organico, con il fine di vagliare la pertinenza, l efficacia, e i potenziali sviluppi :

6 L orizzonte perequativo il suolo destinato all edificazione gode di un indice di edificabilità uniforme, individuato in misura tale da consentire la realizzazione della propria abitazione, incrementabile fino ad un indice di edificabilità massimo, ottenibile mediante il trasferimento di diritti di edificabilità indiretta; agli spazi per le attrezzature d uso pubblico è attribuito un indice di edificabilità diffuso, non utilizzabile in loco, ma trasferibile sul suolo edificabile fino al raggiungimento dell indice di concentrazione massima;

7 L orizzonte perequativo il trasferimento dei diritti volumetrici dal suolo per attrezzature pubbliche al suolo edificabile ne comporta la cessione gratuita al Comune, cui compete un autonomo diritto di costruire secondo la tipologia d uso dell attrezzatura; le cessioni incrementano il demanio comunale, indipendentemente dalle procedure espropriative, e consentono di mitigare la mancanza d equità; nei piani attuativi la quota di standard derivante dall indice uniforme può essere ceduta/monetizzata, mentre quella derivante dall edificabilità diffusa è soddisfatta dalla cessione del suolo che genera i diritti trasferiti.

8 Modalità perequative - 1 I proprietari delle aree vincolate per attrezzature pubbliche di livello comunale hanno la facoltà di chiedere il trasferimento, in tutto o in parte, della Slp di pertinenza delle stesse, calcolata in applicazione dell indice di 0,30 m2/m2. Al fine del suddetto trasferimento, con apposito atto convenzionale, dovrà essere ceduta gratuitamente al Comune l area di calcolo della Slp stessa, subordinata alla realizzazione di interventi di nuova costruzione, di ampliamento di edifici esistenti.

9 Modalità perequative - 1 Nelle zone B, e relative sottozone caratterizzanti il tessuto urbano consolidato, sono stabiliti due indici: Indice di utilizzazione fondiaria Uf = 0,30 m2/m2 Indici di utilizzazione fondiaria massima Ufm differenziati, in rapporto alle caratteristiche tipologiche dei singoli ambiti, che possono essere raggiunti in forza dei trasferimenti di Slp promossi in applicazione della perequazione.

10 Modalità perequative - 1 La Slp ricavata potrà essere utilizzata al fine di saturare, tutta o in parte, la differenza tra le Slp derivanti dall applicazione degli indici di utilizzazione fondiaria massima (Ufm) e le Slp di pertinenza diretta delle aree sulle quali viene trasferita.

11 Modalità perequative - 2 Nelle aree di trasformazione urbanistica B/AUR i proprietari possono usufruire di un meccanismo di perequazione/incentivazione utilizzando, oltre alla perequazione diffusa, anche una perequazione di comparto per una misura specificatamente definita per ogni ambito relativamente alle aree individuate, le quali beneficiano di un uguale indice territoriale pari a 0,35 mq./mq. Dette aree, se utilizzate nel meccanismo perequativo, dovranno essere cedute all Amministrazione Comunale, la quale le utilizzerà per funzioni strategiche di interesse generale di iniziativa pubblica o privata. Indice territoriale complessivo 0,35 m2/m2 Aree per Funzioni strategiche

12 Modalità perequative - 2 All interno delle aree destinate all espansione residenziale (zone C) il P.R.G. prevede la facoltà, per i proprietari delle aree, di utilizzare un meccanismo di perequazione/compensazione, concentrando l indice territoriale di edificabilità pari a 0,24 mq/mq sui 7/10 dell area e cedendo gratuitamente di conseguenza 3/10 della stessa all Amministrazione Comunale per la realizzazione di edilizia economico popolare. Per tale tipologia di edilizia verrà utilizzato un indice territoriale pari a 0,10 mq/mq, il che implica che globalmente l indice territoriale risulterà pari a 0,34 mq/mq. 0,34 Edilizia libera 0,24 E.R.P. 0,10

13 Modalità perequative - 3 AMBITI DI PEREQUAZIONE PEREQUAZIONE DIFFUSA: 1. Ambiti di ristrutturazione urbanistica delle zone omogenee A1, A2 e A3 (il tessuto storico); 2. Aree ricadenti in tutte le zone B interessate da interventi di nuova edificazione e di ampliamento di edifici esistenti (il tessuto urbano consolidato); 3. Ambiti di ristrutturazione e riqualificazione urbanistica compresi nelle zone B (le zone BD2 ed comparti B/AUR). PEREQUAZIONE DI COMPARTO: 4. Ambiti di riqualificazione urbanistica (comparti B/AUR); 5. Zone C comparti di espansione residenziale.

14 Modalità perequative - 4

15 Modalità perequative - 4 Superficie di P.R.G SLP potenzialeequivalente Zone Gp-attrezzature pubbliche Zone B/Aur-ambiti di trsformazione Zone C espansione Totale comparti PRG RAPPORTO TRA COMPARTI DI PEREQUAZIONE Zone Gpattrezzature pubbliche 79% Zone C espansione 3% Zone B/Aurambiti di trsformazione 18% Zone Gp-attrezzature pubbliche Zone B/Aur-ambiti di trsformazione Zone C espansione

16 Indici di utilizzazione Distretti Indice di densità uniforme Indice di densità fondiaria massima (rapporto di copertura) Ambiti urbani di riqualificazione (1) Zone A B (2) Comparti Zona C (3) Zona D (4) Ut = 0,35 mq.slp/mq.st Uf = 0,30 mq.slp/mq.st Ut = 0,34 mq.slp/mq.st Ut = 0,80 mq.slp/mq.st Ufm = 1,00 mq.slp/mq.sf Ufm varia da 0,50 a 1,20 mq.slp/mq.sf Ufm = 0,60 mq.slp/mq.sf Rc = 40% Sf Ufm = 1,00 mq.slp/mq.sf Rc = 50% Sf Zona Gp Uf = 0,30 mq.slp/mq.st / Negli AUR è obbligatoria la cessione delle aree strategiche (30%). Sono comunque fatti salvi i volumi preesistenti che possono essere recuperati (in zona B sino all Ufm). La perequazione è interna al comparto; 0,24 mq.slp sono privati e 0,10 mq.slp sono pubblici; il privato deve cedere al comune il 30% delle aree. In questa zona non opera la perequazione; i P.A. cedono gli standard di Legge.

17 Acquisizioni da PEREQUAZIONE Aree di perequazione Aree acquisite nei comparti Aree acquisite con P. "diffusa"

18 Acquisizioni da PEREQUAZIONE RAPPORTO POTENZIALITA' - AREE ACQUISITE PEREQUAZIONE URBANISTICA - AREE ACQUISITE PER TIPO DI STRUMENTO EDILIZIO-URBANISTICO Totale aree acquisite 17% Totale comparti PRG Totale aree acquisite P.I.I. TOTALE 30% P.di C. TOTALE 25% Totale potenzialità di PRG 83% P.A.C. TOTALE 12% P.A.D. TOTALE 33% TOTALE P.di C. TOTALE P.A.D. TOTALE P.A.C. TOTALE P.I.I. anno m2 suolo acq. m2 Slp corr. TOTALE TOTALE TOTALE TOTALE TOTALE TOTALE TOTALE PEREQUAZIONE URBANISTICA - ACQUISIZIONI AL DEMANIO COMUNALE PER ANNO PERIODO

19 Regole per le acquisizioni Le aree interessate dal trasferimento dei diritti edificatori per essere cedute gratuitamente all Amministrazione Comunale devono presentare requisiti di accessibilità carrabile e di compattezza, ed avere una superficie minima di 500 m2. Qualora gli interventi attuati mediante trasferimenti di diritti di edificabilità comportassero cessione di aree inferiori a 500 m2, in alternativa a detta cessione potrà essere accettata dall Amministrazione Comunale, su proposta del soggetto richiedente, la monetizzazione delle aree non cedute. Le somme introitate dall Amministrazione Comunale dovranno obbligatoriamente essere impegnate per l acquisizione di aree destinate alla realizzazione di infrastrutture e servizi pubblici. Annualmente il Comune determina il valore di dette aree; attualmente risulta pari ad. 35,00/m2.

20 Criticità emerse l individuazione di un unico grande comparto di perequazione diffusa o semigeneralizzata ; un indice fondiario uniforme (0,30 m2/m2) per tutte le zone edificate, indipendentemente dalla loro situazione di fatto e di diritto; l assegnazione, al suolo destinato per attrezzature d uso pubblico (zona Gp), dello stesso indice di edificabilità uniforme stabilito per le zone edificate (0,30 m2/m2); l assegnazione di un elevato indice di edificabilità all interno dei B/AUR (0,35 m2/m2), frutto di un incentivo diretto al promotore; l esito di questa incentivazione è il mancato utilizzo, da parte del promotore stesso, di diritti di edificabilità dall esterno, in quanto l edificabilità di comparto è più che sufficiente a soddisfare le intenzioni insediative sino ad oggi manifestate. la previsione che l istituto perequativo operi anche negli ambiti di zona A; la totale mancanza di strumenti, in capo all A.C., finalizzati ad indirizzare le scelte del privato verso le aree Gp più confacenti ai programmi che l Amministrazione stessa si propone.

21 Note e Conclusioni Il Prg di Cremona ha contribuito all individuazione dei criteri perequativi definiti dalla LR 12/05. Evoluzione del mercato delle aree in regime di perequazione: All entrata in vigore del Piano nel 2002 il valore di mercato delle aree era di /m2, in linea con la delibera comunale, allora vigente, che fissava il valore in 33 /m2; le delibere in materia Ici stabilivano quale valore medio di riferimento 30 /m2; nel corso degli anni i valori hanno avuto una lieve flessione sino ai 30 /m2. Dal 2006 in poi il valore delle aree è nuovamente incrementato; oggi le transazioni vengono dichiarate con valori nell ordine di /m2; si sono affermati operatori che commerciano esclusivamente queste aree, i quali hanno dato corso alla formazione di propri cespiti d aree Gp (e relativa banca d edificabilità), che poi offrono al mercato immobiliare. Al di là della formazione di un certo oligopolio delle aree, un aspetto positivo che si sta manifestando è la possibilità di cessioni unitarie o localizzate delle aree, che consentirà, nel breve periodo, all A.C. di attuare alcuni dei suoi programmi.

22 "Fate le cose nel modo più semplice possibile, ma senza semplificare." Albert Einstein GRAZIE