RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA

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1 Allegato A EUD REPARTO INFRASTRUTTURE - Comando - P.zza 1 Maggio, UDINE Tel Fax RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Alloggio codice EUD0488 Via Premariacco, 9 CIVIDALE DEL FRIULI (UD) 1

2 Allegato A EUD0488 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Allegato A EUD0488 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 03 aprile 2012 Indirizzo: Descrizione: Via Premariacco, 9 CIVIDALE DEL FRIULI (UD) Alloggio al piano secondo, di una palazzina costituita da un piano terra adibito a box auto/vani tecnici, due piani ad uso abitativo e il sottotetto ad uso deposito. Il fabbricato ha struttura portante in cemento armato con solai in latero cemento. Il tetto, con l'orditura in cemento armato è costituito da un unico corpo principale a falde, rivestito con coppi. Data di costruzione dell edificio: 1967 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: /// Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 135 mq. libero. Identificativi catastali: FOGLIO PART. SUB. Z.C. CAT. CLASSE CONSISTENZA PARTITA RENDITA U A/2 1 6,5 vani 419, U C/ mq. 53, U C/ mq. 55,52 3

4 Allegato A EUD OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa EUD0488) sita al piano secondo, del fabbricato ubicato in Provincia di Udine, nel Comune di Cividale del Friuli, in Via Premariacco, n UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio in oggetto, si trova nella periferia sud-ovest del centro abitato di Cividale del Friuli (Foto 1). Tale edificio si trova all'interno di un comprensorio contenente ulteriori otto edifici della stessa tipologia costruttiva e anch'essi in gestione all' Amministrazione Difesa. L'area in questione è delimitata da un muretto in cemento armato rifinito con ringhiera in ferro (Foto 2). Sono presenti due accessi al complesso abitativo, rispettivamente in Via Premariacco e in Via Vecchia di Palma. Il contesto urbano in cui si colloca l edificio è tipicamente residenziale, caratterizzato da un edilizia di medio pregio (Foto 3), costituita principalmente da condomini e villette. La zona è dotata di particolari servizi quali ad esempio istituti bancari, attività commerciali, mercato rionale settimanale, scuole pubbliche, ufficio postale, luoghi di culto e centri sportivi. Confini L area di sedime del comprensorio al cui interno insiste l edificio in oggetto confina, a nord con Via Premariacco, a sud con Via Vecchia di Palma, a est e ovest dagli edifici adiacenti. Il manufatto è ubicato in un lotto posto in piano e ad una buona distanza di rispetto dagli edifici circostanti, in quanto dotato di un' area di pertinenza sull intero perimetro. 4

5 Allegato A EUD0488 Foto 1 - Mappa di Cividale del Friuli, da cui si evince la posizione del fabbricato. Foto 2 Particolare fotografico del muro perimetrale al comprensorio.. 5

6 Allegato A EUD0488 Foto 3 Particolare fotografico relativo al contesto urbanistico di medio pregio, costituito in prevalenza da edifici pluriplano e villette singole. 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio in cui è ubicata l unità immobiliare, oggetto della presente valutazione, ha pianta poligonale, ed è composto da un unico corpo di fabbrica. Le unità immobiliari presenti all'interno dell'edificio sono servite da un unico vano scale senza ascensori. L'edificio si compone di: Piano terra occupato dai garage e da vani tecnici; Due piani con destinazione alloggiativa e due piani intermedi fra il piano terra ed il primo piano e fra il primo e il secondo piano. I piani intermedi sono presenti solo nella metà destra dell'edificio (Foto 4); Soffitta suddivisa in locali deposito materiali; Tetto a falde in latero cemento con rivestimento in coppi. 6

7 Allegato A EUD0488 Foto 4 Particolare fotografico dal quale si evince i caratteri generali dell'edificio in oggetto (facciata posteriore). Struttura e finiture dell edificio L edificio ha struttura portante in cemento armato, solai e tamponamenti in latero cemento. Le facciate esterne dell'edificio sono rifinite con intonaco e rivestimento con finitura granulata. La copertura è costituita da due falde in cemento armato con rivestimento in coppi. Le condizioni generali della copertura sono scadenti in quanto sono presenti alcuni infiltrazioni d acqua piovana (Foto 5). La qualità e lo stato conservativo delle facciate esterne risulta scadente. Le porzioni di superficie da manutenzionare sono superiori al 10% della superficie totale. In alcuni punti sono presenti fenomeni infiltrazione d acqua e di carbonatazione che hanno causato il distacco degli intonaci con conseguente messa alla luce dei ferri d'armatura. (Foto 6). Gli infissi esterni degli appartamenti sono doppi, costituiti: quello esterno da un telaio in alluminio anodizzato dotato di doppio vetro, quelli interni da un telaio in legno verniciato bianco dotato di vetro semplice. Nel complesso tali infissi si presentano scadenti condizioni, in quanto sono riscontrati problemi di tenuta agli agenti atmosferici tale da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (Foto 7). In generale tutte le parti comuni interne dell'edificio si presentano in buone condizioni. In particolare per quanto riguarda i vani scale. Le parti comuni esterne, in particolare il cortile, l'ingresso, il marciapiede e le parti piantumate del giardino, si presentano in condizioni non scadenti (Foto 8 e 9). I locali deposito materiale presenti nel sottotetto, di pertinenza alle unità immobiliari, sono raggiungibili dal vano scale e presentano uno stato complessivo discreto in considerazione della 7

8 Allegato A EUD0488 destinazione d uso (Foto 10). Foto 5 Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo della copertura. Foto 6 - Particolare fotografico dal quale si evincono alcuni dei danni dovuti ai fenomeni infiltrazione d acqua e di carbonatazione nelle facciate esterne. 8

9 Allegato A EUD0488 Foto 7 - Particolare fotografico dal quale si evince la tipologia e lo stato conservativo degli infissi esterni presenti negli appartamenti. Foto 8 - Particolare fotografico dal quale si evince la tipologia e lo stato generale delle parti comuni interne. 9

10 Allegato A EUD0488 Foto 9 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo delle parti comuni esterne. Foto 10 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo del sottotetto adibito a depositi materiali pertinenziali. 10

11 Allegato A EUD0488 Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare in oggetto è ubicata al piano secondo della palazzina ed è costituita da 8 locali: soggiorno, tre camere da letto, cucina, bagno, corridoio/ingresso e lavanderia. L alloggio è dotato di due balconi uno in corrispondenza del soggiorno e uno in corrispondenza della cucina. Per la distribuzione dei vani, vedasi planimetria in Allegato 3. Le pavimentazioni sono in materiale vario ed in buone condizioni. Le camere sono pavimentate in parquet, soggiorno, ingresso/corridoio in marmettoni, la cucina e lavanderia in marmetta mentre il bagno è pavimentato in piastrelle di ceramica. (Foto 1, 2 e 3 dell Allegato 1). Le pareti ed i soffitti interni si presentano in buone condizioni. Gli infissi interni, realizzati legno tamburato liscio verniciato e dotati in alcune stanze di vetro, si presentano in condizioni non scadenti. La porta di ingresso è in legno, rinforzata (Foto 4 e 5 dell Allegato 1). Gli infissi esterni sono doppi, costituiti: quelli esterni da un telaio in alluminio anodizzato dotato di doppio vetro, quelli interni da un telaio in legno verniciato bianco dotato di vetro semplice. Nel complesso tali infissi si presentano scadenti condizioni, in quanto sono riscontrati problemi di tenuta agli agenti atmosferici tale da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. All alloggio corrisponde un locale deposito materiali di pertinenza nel sottotetto e di un garage al piano terra. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato dei seguenti impianti comuni: impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio; illuminazione interna dei vani scale; illuminazione esterna perimetrale; impianto citofonico; impianto di smaltimento delle acque reflue. Tutti i succitati impianti tecnologici presenti nell'edificio si presentano in scadenti condizioni generali. Ciò dovuto principalmente alla loro età ed alla carenza manutentiva negli anni. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico non adeguato alla normativa vigente (Foto 6 dell Allegato 1); impianto idrico-sanitario ; impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio (Foto 7 dell Allegato 1) ; 11

12 Allegato A EUD0488 Stato manutentivo dell edificio Prospetti esterni: Lo stato conservativo generale delle facciate esterne è scadente. Il totale delle superfici deteriorate è superiore al 10% della superficie complessiva; Impianto elettrico e citofonico: l impianto elettrico e citofonico esistente non rispetta la normativa vigente in materia. Copertura: realizzata in latero cemento con orditura in calcestruzzo armato, presenta alcune infiltrazioni di acque meteoriche, di conseguenza lo stato conservativo della stessa è da considerarsi scadente; Scale e parti comuni: le scale interne e le restanti parti comuni (marciapiedi, accessi all area verde comune e muri perimetrali) si presentano in condizioni non scadenti. Le parti danneggiate che necessitano la sostituzione non superano il 30% della superficie totale; Impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio: la caldaia a gasolio serve tre palazzine, tale impianto si presenta in scadenti condizioni generali, in quanto non risultano negli anni interventi di manutenzione e attualmente la rete necessita l intera sostituzione dovuta alla vetustà della tubazione. Prospetti esterni Impianto elettrico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Tabella riepilogativa stato manutentivo/conservativo elementi costitutivi dell edificio SCADENTE x x x x NON SCADENTE Ascensore // // x Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell edificio si può riassumere con la tabella di seguito riportata: Stato manutentivo/conservativo buono Stato manutentivo/conservativo normale Stato manutentivo/conservativo pessimo X Stato manutentivo dell unità immobiliare Pavimenti: Le pavimentazioni sono in materiale vario ed in buone condizioni. Le camere sono pavimentate in parquet, soggiorno, ingresso/corridoio in marmettoni, la cucina e lavanderia in 12

13 marmetta mentre il bagno è pavimentato in piastrelle di ceramica; Allegato A EUD0488 pareti e soffitti: lo stato conservativo delle pareti e dei soffitti risulta buono in quanto il totale delle superfici che necessitano interventi di manutenzione è inferiore al 30% della superficie totale; infissi esterni: Gli infissi esterni sono doppi, costituiti: quelli esterni da un telaio in alluminio anodizzato dotato di doppio vetro, quelli interni da un telaio in legno verniciato bianco dotato di vetro semplice. Nel complesso tali infissi si presentano scadenti condizioni, in quanto sono riscontrati problemi di tenuta agli agenti atmosferici tale da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. infissi interni: si presentano in condizioni non scadenti, tali infissi sono realizzati in legno tamburato liscio verniciato. La porta di ingresso è in legno rinforzata. Meno della metà della dotazione presente necessita interventi di manutenzione e/o sostituzione; impianto elettrico: non rispondente alla normativa vigente; impianto idrico sanitario e servizi igienici: in scadenti condizioni in quanto non risultano negli anni interventi di manutenzione e attualmente l intera rete necessita la totale sostituzione dovuta alla vetustà delle tubazioni; impianto termico: centralizzato con caldaia a gasolio, in scadenti condizioni in quanto non risultano negli anni interventi di manutenzione e attualmente l intera rete necessita la totale sostituzione dovuta alla vetustà delle tubazioni. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti x x Infissi esterni x Infissi interni x Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico x x x Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell edificio si può riassumere con la tabella di seguito riportata: unità immobiliare nuova, recentissima o stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo 13

14 Allegato A EUD0488 ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni x Servitù attive e passive Nessuna servitù attiva e passiva riconosciuta. 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di UDINE Comune di CIVIDALE DEL FRIULI come riportato nella visura catastale allegata alla presente relazione (vds. Allegato 2 e 3 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure). 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Secondo il PRGC vigente, l immobile ricade in zona B3 residenziale estensiva. 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) 135 mq. Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 24 mq. Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale deposito sottotetto (m 2 ) // // 10 mq. (Allegato 3 planimetrie catastali dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 14

15 Allegato A EUD SITUAZIONE LOCATIVA Di seguito la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore // Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; Allegato 2 estratto di mappa e relative visure; Allegato 3 planimetrie catastali dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Udine, IL COMANDANTE Col. g. (gua) s.p.e. R.N. Francesco Paolo VASSALLO 15

16 Allegato 01 alla relazione tecnico descrittiva Documentazione fotografica. Foto 1 - stato manutentivo pavimentazione dell ingresso / corridoio e soggiorno. Foto 2 - stato manutentivo pavimentazione del bagno.