Guida pratica: fisco e affitti. Diritti riservati Solo Affitti S.p.A.

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1 Introduzione Il mattone è la forma di investimento preferita dagli italiani: sicura e redditizia. E gli italiani, nonostante il carattere istintivo e passionale, sono dei buoni risparmiatori, che amano tenere sotto controllo, però, il loro patrimonio, frutto di sacrifici propri o dei propri cari. Per questo si affidano ad un agente immobiliare per la vendita o l affitto, ma poi sentono anche: il commercialista per le tasse da pagare, il legale per eventuali raggiri, il vicino di casa per l esperienza diretta che conta più di tutto. Ed in tutto questo le informazioni di diffondono e confondono e così avrete sentito anche voi qualcuno che parla di contratti con cedolare come se fossero una nuova tipologia, di inquilini che vogliono aderire alla cedolare e di proprietari che vorrebbero pagare meno tasse! Quindi il primo passo per districarsi è avere le idee chiare, saper calcolare quanto del canone di locazione viene guadagnato e quanto tassato. Per aiutarvi a fare il punto sulla situazione ed avere chiaro il quadro sugli aspetti fiscali delle locazioni vi offriamo un manuale, breve ma preciso, che spiega: le tasse che gravano sul reddito da locazione, le agevolazioni per i proprietari, gli sagravi fiscali a favore degli inquilini. Una premessa per entrare da professionisti nel settore delle locazioni.

2 INDICE Irpef: come, quanto e quando versare se si sceglie di optare ancora per il regime Irpef? 5 Irpef per il proprietario 5 Irpef per immobili di interesse storico artistico 7 Irpef per immobili concessi in comodato 8 Irpef su canoni morosi 8 Riduzione sull Irpef 8 Contratti a canone concordato 8 Contratti a persone in condizione di disagio abitativo 9 Cedolare secca: la guida completa per utilizzarla correttamente Cos è la cedolare secca Ambito di applicabilità Come e quando esercitare l opzione Calcolo e convenienza 15 Irpef o cedolare secca: cosa conviene? 17 Anche gli inquilini guadagnano! Detrazione irpef per contratti 3+2 a canone concordato Detrazione per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza per motivi di lavoro Detrazioni per studenti universitari fuori sede Detrazione irpef per i contratti 4+4 a canone libero Detrazione per giovani inquilini che trasferiscono la residenza 24 2

3 Irpef: come, quanto e quando versare se si sceglie di optare ancora per il regime Irpef? Orami sono sempre di più i proprietari italiani che dopo oltre due anni dall entrata in vigore preferiscono optare per la cedolare secca, abbandonando la vecchia tassazione Irpef con cui fino a quel momento avevano tassato i redditi derivanti dall affitto. Infatti, specifichiamo che la cedolare secca è un regime impositivo alternativo all Irpef e facoltativo. Facoltativo, in realtà, ma solo per i contratti ad uso abitativo stipulati tra privati. Quindi per chi, nonostante la convenienza della cedolare, decide di rimanere in regime Irpef e per tutti quelli che non hanno alternative, proviamo a fare i conti per capire quali cifre dichiarare, eventuali obblighi e riduzioni. IRPEF PER IL PROPRIEATRIO Il canone annuo percepito dal proprietario ed indicato sul contratto di locazione costituisce reddito da fabbricato e va, pertanto, indicato nella dichiarazione dei redditi, contribuendo a formare il reddito complessivo su cui pagare l Irpef. Il quadro da compilare è quello QUADRO RB - Redditi dei fabbricati e altri dati. Il quadro è suddiviso in tre sezioni: la prima (RB1-RB11) va utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (RB21-RB23) va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di locazione. Il quadro deve essere compilato anche se i redditi non sono variati rispetto all anno precedente. Va compilato un rigo per ogni immobile posseduto e per ogni particolare situazione relativa all immobile (ovvero immobile utilizzato per quattro mesi come abitazione principale e per altri 8 in 3

4 affitto va indicato su due righi; così come va espressa in due righi la diversa scelta di opzione dei regimi fiscali per lo stesso immobile). Quale importo indicare? In particolare, per chi affitta un immobile e le relative pertinenze costituisce reddito da tassare il maggiore degli importi tra: la rendita catastale dell immobile, rivalutata del 5% e il canone annuo, ridotto del 5% (percentuale che costituisce un guadagno netto per tutti i proprietari). Nello specifico, per gli immobili il cui canone di locazione comprende oltre all abitazione, anche una sua pertinenza (box auto, cantina, ecc..) che ha una rendita catastale autonoma, occorre distinguere, ai fini della dichiarazione dei redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare. Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare, applicando la seguente formula: quota proporzionale del canone = canone x singola rendita totale delle rendite Esempio: Rendita catastale dell abitazione: 402,84 + 5% (rivalutazione) = 422,98 Rendita catastale della pertinenza: 66,25 + 5% (rivalutazione) = 69,56 Canone di locazione annuo:

5 Calcolo della quota del canone relativamente all abitazione: x 422,98 = x 69,56 = (422, ,56) (422, ,56) x 422,98 = (422, ,56) x 69,56 = (422, ,56) Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato come canone di locazione dell abitazione e per la pertinenza IRPEF PER IMMOBILI DI INTERESSE STORICO E/O ARTISTICO Il reddito derivante dagli immobili qualificati come immobili di interesse storico e/o artistico è pari al maggior importo tra la rendita catastale, rivalutata del 5% e ridotta del 50%, e il canone di affitto ridotto del 35 per cento. Fino al 2011 per questi immobili il reddito veniva determinato applicando la più bassa tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l immobile, a prescindere dall eventuale locazione del bene ad un canone inferiore. L agevolazione è stata eliminata del tutto dato che anche per gli immobili storici e artistici non concessi in affitto, si applica il nuovo articolo 144, comma 1, del Tuir: va dunque dichiarato il reddito medio ordinario ridotto del 50 per cento. In questo caso va compilata la terza sezione del Quadro RB (RB31). 5

6 IRPEF PER IMMOBILI CONCESSI IN COMODATO Gli immobili concessi in comodato gratuito vanno dichiarati dai proprietari e in questi casi ci si comporta come per gli immobili tenuti a disposizione (articolo 41 del Tuir; agenzia delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002, paragrafo 2). Pertanto il comodante (proprietario) nella propria dichiarazione dei redditi ha l'obbligo di indicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata di un terzo; salvo i casi in cui sia concessa in uso gratuito a un proprio familiare (coniuge, figli, fratelli) e se questi vi dimori abitualmente (come da residenza anagrafica). IRPEF SU CANONI MOROSI Il locatore deve sempre dichiarare il canone di locazione, anche se non effettivamente percepito, fino a quando non ci sia la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Se in questo procedimento il giudice accerta la morosità del conduttore per periodo precedenti, viene riconosciuto il credito d imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. RIDUZIONI SULL IRPEF o CONTRATTI A CANONE CONCORDATO 6

7 I proprietari che concedono l abitazione sottoscrivendo contratti a canone concordato hanno diritto, oltre alla riduzione base del 5% del reddito da locazione, ad un ulteriore riduzione del 30%. Pertanto il canone annuo da indicare sulla dichiarazione dei redditi sarà ridotto complessivamente del 33,5%. Esempio: Canone di locazione annuo di registrato in un contratto libero : nella dichiarazione dei redditi andranno dichiarati ( %); Canone di locazione annuo di registrato in un contratto a canone concordato 3 + 2: nella dichiarazione dei redditi andranno dichiarati ( ,5%); Per poter usufruire di questa riduzione il locatore dovrà inserire nella sua dichiarazione gli estremi di registrazione del contratto, l anno e il comune in cui l immobile è situato. Il canone concordato deve essere determinato sulla base di appositi accordi territoriali siglati tra le maggiori organizzazioni di proprietari ed inquilini (legge 431/98 o CONTRATTI A PERSONE IN CONDIZIONE DI DISAGIO ABITATIVO Sono previste agevolazioni a favore dei proprietari che concedono in affitto il proprio immobile a persone in condizione di disagio abitativo conseguente a provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel 7

8 proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori di handicap gravi, a condizione che: o non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere alla locazione di una nuova unità immobiliare; o siano beneficiari della sospensione della procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 200, n. 388, e successivi differimenti e proroghe. Per questi proprietari i canoni percepiti non entrano a far parte dell'imponibile ai fini delle imposte dirette. 8

9 Cedolare secca: la guida completa per utilizzarla correttamente Per chiarirli tutti i dubbi sulla cedolare ed avere perfetta padronanza di questa nuova possibilità, vi offriamo una guida semplice, efficace e completa. 1. Cos è la cedolare secca. Nuova modalità di tassazione Imposta alternativa all Irpef Facoltativa Prevede aliquote fisse 2. AMBITO DI APPLICABILITÀ: quali caratteristiche devono avere i contratti affinché sia possibile per il proprietario optare per la cedolare secca? Proprietario: L opzione può essere esercitata dal locatore, persona fisica, che possieda l unità abitativa in qualità di: Proprietario Titolare di altro diritto reale di godimento, es. usufrutto Ai sensi dell art. 3, comma 6, sono esclusi dalla possibilità di opzione gli esercenti attività d impresa, arti o professioni. Rimangono quindi escluse le locazioni effettuate da società in genere, imprese edili (es. società di costruzioni), società immobiliari. Sono escluse anche le società semplici. 9

10 Inquilino: Il contratto deve essere intestato a persone fisiche. La Circolare E/26, infatti, esclude chiaramente dall ambito dell applicazione della cedolare i contratti di locazione intestati a conduttori che svolgono l esercizio di attività di impresa. Sono esclusi dunque i contratti ad uso foresteria e i contratti intestati a soggetti IVA, in genere, seppur destinati a soddisfare finalità abitative (pag. 6 C.E/26) Contratto: La locazione deve avere ad oggetto unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo. Ciò implica che devono essere rispettate, contemporaneamente, le seguenti condizioni: l unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del Gruppo A (ad eccezione dell A/10, relativa a uffici e studi privati ) la locazione deve essere ad uso abitativo alle locazioni abitative e loro pertinenze, se affittate congiuntamente all immobile principale. Non è pertanto possibile, per i proprietari, applicare la cedolare secca nel caso di: Contratti di immobili ad uso diverso dall abitativo (negozi, uffici, capannoni, ecc..) Contratti di sublocazioni Ne deriva che il regime sostitutivo non possa trovare applicazione in presenza di unità immobiliare che, seppur accatastata in A/2 (abitazione civile), sia locata ad uso 10

11 ufficio e viceversa, e l esclusione dei contratti ad uso promiscuo, così come precisato dalla Circolare E/26, a pag.6 Soggetti del contratto Privato Vs. Privato Privato Vs. Impresa Impresa Vs. Privato Oggetto del contratto Applicabilità della Cedolare secca Sì NO NO Applicabilità della Cedolare secca Immobile a destinazione d uso abitativo e utilizzato ai fini residenziali Immobile a destinazione d uso abitativo e utilizzato come ufficio Immobile a destinazione d uso diverso e utilizzato come abitazione Sì No No 11

12 3. Come e quando esercitare l opzione Il proprietario che decide di optare per la cedolare secca deve Inviare comunicazione al conduttore: mediante lettera raccomandata, con la quale comunica l esercizio dell opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo Presentare la Comunicazione all Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione, proroga o risoluzione Effettuare il versamento dell acconto e del saldo dell imposta nei termini previsti Presentare la dichiarazione dei redditi In caso di esercizio dell opzione, quindi, non è dovuta la comunicazione all autorità di Pubblica Sicurezza (la cd. Cessione di Fabbricato) L opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell imposta di registro relativa all annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, con presentazione dell apposito modello 69. E riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l opzione è stata esercitata. La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. 69 entro il termine del versamento dell imposta di registro relativa all annualità 12

13 4. Calcolo e convenienza Le aliquote previste sono 21% per i contratti a canone libero e per i contratti transitori 10% per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede La base imponibile sarà costituita dall intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste. Esempio: canone di locazione di 540 euro mensile determina un reddito da locazione di euro sui quali il proprietario pagherebbe 1361 euro di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 648 euro per un contratto a canone concordato. L'opzione per la cedolare secca sostituisce: l'irpef e le relative addizionali regionali e comunali; l'imposta di registro e di bollo; l'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni La cedolare secca non assorbe I tributi speciali L imposta per garanzie di terzi In caso di cessione di contratto, l imposta di registro e di bollo L'esercizio dell'opzione esclude l'applicabilità dell'aggiornamento Istat La Circolare E/26 esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la 13

14 perdita dell aggiornamento Istat anche per gli altri locatori L analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all aumentare dell aliquota marginale del contribuente. 5. Riferimenti normativi: Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, pubblicato sulla G.U. n. 67 del 23 marzo 2011 Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011,(protocollo n. 2011/55394) Approfondimenti applicativi dell Agenzia delle entrate: Risoluzione E/59 del 25 maggio 2011, Circolare E/26 del 1 giugno 2011 La normativa nella quale si inserisce l ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente: o Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef) o Art.5, Parte i della tariffa, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro) o Legge 431/98 (contratti di affitto a canone libero e concordato) o D.Lgs 471/1997 (sanzioni in caso di violazione degli obblighi dichiarativi) 14

15 Irpef o cedolare secca: cosa conviene? Facciamo un esempio. Proviamo ora a fare un po i calcoli in tasca e fare un po di esempi sul guadagno che un nostro proprietario potrebbe ricavare a seconda della tipologia di contratto stipulato e soprattutto del regime fiscale che decide di applicare al reddito da locazione. Basandoci sull esempio di un immobile a Palermo in una zona semi centrale con circa 80 mq, avevamo calcolato un canone concordato che oscillava da un minimo di 395 ad un massimo di 647 euro. Probabilmente in questo caso il proprietario potrebbe optare per un canone concordato di 580 euro; a fronte di un canone libero che potrebbe attestarsi su 650. Andiamo quindi ad analizzare il guadagno per le due diverse tipologie contrattuali (concordato 3 +2 o libero 4 +4 ) e per i due diversi regimi fiscali (irpef o cedolare secca). Esempio n 1: Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensile, ovvero un reddito annuo di euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 5%, quindi i 7.410) al proprio reddito personale ed assoggettarlo all Irpef, scostando un aliquota di riferimento del 38%. Quindi * 38% = euro. Dovendo calcolare il guadagno netto dell esempio uno sottraiamo ai euro percepiti i di imposte irpef, ottenendo un guadagno netto da locazione di euro. 15

16 Esempio n 2: Contratto 4 +4 con canone libero di 650 euro mensile, ovvero un reddito annuo di euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 21%. Quindi * 21% = euro. Dovendo calcolare il guadagno netto dell esempio due sottraiamo ai euro percepiti i di cedolare, ottenendo un guadagno netto da locazione di euro. Esempio n 3 Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensile, ovvero un reddito annuo di euro. Il proprietario sceglie di sommare tale reddito (decurtato della deduzione del 33,5%, quindi i 4.628) al proprio reddito personale ed assoggettarlo all Irpef, scostando un aliquota di riferimento del 38%. Quindi * 38% = euro. Dovendo calcolare il guadagno netto dell esempio tre sottraiamo ai euro percepiti i di imposte irpef, ottenendo un guadagno netto da locazione di euro. Esempio n 4 Contratto 3+2 con canone concordato di 580 euro mensile, ovvero un reddito annuo di euro. Il proprietario sceglie di applicare a tale reddito la cedolare secca, che in questo caso è del 10%. Quindi * 10% = 696 euro. 16

17 Dovendo calcolare il guadagno netto dell esempio tre sottraiamo ai euro percepiti i 696 di cedolare, ottenendo un guadagno netto da locazione di euro. È evidente che a tale guadagno andrebbero poi sottratte altre imposte come Imu o Tasi, ma è altrettanto evidente che l aliquota della cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato rendono estremamente conveniente l utilizzo di questi contratti. 17

18 ANCHE GLI INQULINI GUADAGNANO! Invece dei soliti conti in tasca ai proprietari, proviamo a capire come pagare un canone di locazione possa essere persino conveniente per alcuni particolari contribuenti. In presenza di determinate condizioni, infatti, gli inquilini possono usufruire di detrazioni fiscali, sulla propria dichiarazione dei redditi, in proporzione al loro reddito complessivo. Nello specifico sono cinque le categorie di contribuenti inquilini che possono usufruire di questi benefici fiscali: 1. tutti i titolari di contratti di locazione a a canone concordato, quelli stipulati a norma degli articoli 2 (comma 3) e 4 (comma 2 e 3) della Legge 431/98, di immobili utilizzati come abitazione principale; 2. i lavoratori dipendenti che trasferiscono la loro residenza per motivi di lavoro (indipendentemente dal tipo di contratto di cui si è titolari); 3. le famiglie di studenti universitari 4. tutti i titolari di contratti di locazione 4 anni + 4 a canone libero utilizzati come abitazione principale; 5. i giovani conduttori che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale. 18

19 1. DETRAZIONE IRPEF PER I CONTRATTI A CANONE CONCORDATO Gli intestatari di contratti di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale hanno diritto ad una detrazione dall Irpef a condizione che: il contratto di locazione sia un contratto a canone concordato, stipulato sulla base degli accordi locali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini maggiormente rappresentative a livello locale; il contratto non sia stipulato con enti pubblici (per esempio quelli stipulati con gli Istituti case popolari); il reddito complessivo dell intestatario del contratto non superi complessivamente i ,41 euro. La detrazione a cui si ha diritto è pari a: 495,80 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro; 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 ma comunque inferiore a ,41 euro. Se il reddito complessivo supera ,41 euro, la detrazione non spetta. La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell anno in cui l immobile è stato effettivamente utilizzato come abitazione principale e va ripartita, in caso di cointestazione del contratto di locazione, tra i vari contraenti e rapportata al reddito di ciascuno di essi. 19

20 2. DETRAZIONE PER I LAVORATORI DIPENDENTI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA PER MOTIVI DI LAVORO Dal 2001 il lavoratore dipendente che stipula un qualsiasi contratto di locazione per un immobile utilizzato come abitazione principale, può usufruire di una detrazione pari a: 991,60 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro; 495,80 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 ma comunque inferiore a ,41 euro. Se il reddito complessivo supera ,41 euro, la detrazione non spetta. La detrazione compete a condizione che: il lavoratore trasferisca la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo; il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza da quello precedente e comunque al di fuori della propria regione di provenienza; la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta di detrazione; il lavoratore sia intestatario di un canone di locazione (qualsiasi tipologia) per l immobile nel quale ha trasferito la residenza. Si ha diritto a questa detrazione nei primi per i primi tre anni in cui si trasferisce la residenza. Per esempio un lavoratore che ha trasferito la sua residenza nel 2012, può richiedere la detrazione per i periodi d imposta relativi agli anni 2012, 2013 e

21 La detrazione va sempre rapportata al numero di giorni in cui si è utilizzato l immobile come abitazione principale e suddivisa tra eventuali cointestari dello stesso contratto. Questo beneficio fiscale non spetta per i redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente (ad esempio i redditi derivanti dalle borse di studio). Le due agevolazioni non sono mai cumulabili, il contribuente dovrà semplicemente scegliere la detrazione a lui più conveniente. È possibile, comunque, beneficiare di entrambe le detrazioni nel caso, ad esempio, di un lavoratore dipendente, già titolare di un contratto a canone concordato per un immobile utilizzato come abitazione principale, che trasferisca la propria residenza per ragioni di lavoro, stipulando un nuovo contratto di locazione, anche a canone libero. In questo caso il contribuente potrà usufruire di entrambe le detrazioni proporzionalmente ai giorni dell anno di utilizzo dei due immobili. 3. DETRAZIONI PER STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE La finanziaria 2007 ha introdotto la possibilità, per le famiglie con studenti universitari, di usufruire di detrazioni sull IRPEF. Nello specifico la detrazione compete nel caso in cui: nel nucleo familiare ci sia un conduttore che ha stipulato un contratto per studenti universitari fuori sede; la detrazione spetta nella misura del 19% dell Irpef dovuta e per un importo comunque non superiore a 500,27 euro. 21

22 4. DETRAZIONE IRPEF PER I CONTRATTI A CANONE LIBERO Infine, gli inquilini titolari di un contratto di locazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/1998 La detrazione a cui si ha diritto è pari a: 300 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro; 150 euro se il reddito complessivo è superiore a ,71 ma comunque inferiore a ,41 euro. 5. DETRAZIONE PER GIOVANI INQUILINI CHE TRASFERISCONO LA RESIDENZA Per effetto della finanziaria 148/2011 i giovani conduttori che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, possono usufruire della detrazione qualora prendano in locazione un'abitazione diversa da quella dei genitori o di coloro ai quali sono affidati per legge: abbiano un'età compresa tra i 20 e i 30 anni La detrazione a cui si ha diritto è pari a: 991,60 euro se il reddito complessivo non supera ,71 euro. Si ha diritto a questa detrazione nei primi per i primi tre anni in cui si trasferisce la residenza. 22

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