TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI. E costituito da un edificio a tre piani fuori terra (T 1 2), garage, area scoperta

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1 TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO SEZIONE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare N. 570/09 FORMAZIONE DEI LOTTI Unico lotto di vendita intera piena proprietà E costituito da un edificio a tre piani fuori terra (T 1 2), garage, area scoperta (cortiletto di accesso a Sud e a Nord). UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA DEL BENE SPRESIANO, via Trento 34 L immobile pignorato si trova in prossimità del centro di Spresiano, in zona edificata ad edilizia residenziale di tipo popolare. Si accede all immobile da strada comunale, via Trento, con accesso pedonale. Il garage accede direttamente dallo scoperto privato che immette su strada pubblica attraverso cancello carraio. IDENTIFICAZIONE CATASTALE COMUNE DI SPRESIANO (codice I927) SEZIONE URBANA A, FOGLIO 4 MN. 480, sub. 1, via Trento, area scoperta, mq 68 MN. 480, sub. 2, via Trento, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 7,5 vani, Rendita Euro 379,60 MN. 480, sub. 3, via Trento, Categoria C/6, Classe 4, mq 9, Rendita Euro 18,59. CONFINI DEL LOTTO MN. 480, sub. 1, area scoperta, lato ingresso: Sud su strada comunale via Trento; Est e Ovest distacchi su scoperti di altre proprietà; Nord su immobile sub. 2; lato retrostante: Sud su immobile sub. 2; Est e Ovest distacchi su scoperti di altre proprietà; Nord distacco su scoperto di altra proprietà. MN. 480, sub. 2, edificio: Sud e Nord su area scoperta sub. 1; Est e Ovest in 1

2 aderenza con pareti di edifici di altre proprietà. MN. 480, sub. 3, garage: Sud su area scoperta sub. 1; Est e Nord immobile sub. 2; Ovest in aderenza su parete di edificio di altra proprietà. DESCRIZIONE GENERALE DEL LOTTO L immobile è inserito in un edificazione di case in costruite in aderenza, in zona residenziale edificata a piccoli condomini di tipo popolare e bifamigliari; si trova in prossimità del centro di Spresiano (TV), in zona tranquilla ma viabilisticamente ben collegata con Treviso; nelle vicinanze di fermata di pubblico trasporto e di servizi quali scuola materna ed elementare; ufficio postale, supermercato rionale. DESCRIZIONE DEL BENE Il lotto è composto da un immobile a tre piani fuori terra, garage e piccolo scoperto ed è così formato: ESTERNI: cortile di accesso a Sud e cortile retrostante a Nord. INTERNI: piano terra, altezza ml 2,50: ingresso (mq 5,63), locale di accesso al piano primo (mq 17,40), corridoio (mq 6,57), disimpegno (mq 1,63), lavanderia (mq 4,76); garage (mq 10,21); piano primo, altezza ml 2,50: pranzo (mq 17,96), cucinino (mq 7,22), ripostiglio (mq 1,47), wc (mq 3,97), camera (mq 17,32); piano secondo, altezza ml 2,60: disimpegno (mq 6,35), camera (mq 12,91), camera (mq 16,13), terrazza (mq 17,80). DIMENSIONI Superficie lorda Rapporto mercantile Superficie commerciale Garage 12,70 0,40 5,08 Piano terra 43,87 1,00 43,87 2

3 Piano primo 56,17 1,00 56,17 Piano secondo 41,26 1,00 41,26 Terrazza 17,80 0,15 2,67 Area scoperta 68,00 0,18 12,24 Sommano 171,80 161,29 COEFFICIENTI DI ETA QUALITA STATO DI MANUTENZIONE Età: tra anni; qualità: popolare; stato: mediocre; coefficiente riduttivo: 0,55. Mq 161,29 x 0,55 = mq 88,71 IMMOBILE - FINITURE ED IMPIANTI L'immobile si presenta in uno stato manutentivo molto scadente e vetusto sia nelle finiture che negli impianti; a piano terra ci sono numerose presenze di muffa legate all umidità di risalita e il piano terra è posto a una quota leggermente inferiore al livello della strada prospiciente. Il dimensionamento dei vani e le altezze interne non corrispondono ai moderni parametri abitativi; i solai e il tetto sono in legno; le pareti esterne e interne in laterizio intonacato; la scala interna in ferro e legno; la superficie scoperta è pavimentata in pietra in corrispondenza del lato ingresso e in terra sul lato retrostante. Gli esterni sono tinteggiati a civile, in cattivo stato di manutenzione nel fronte Nord con distacchi e sbriciolamenti dell intonaco. Pavimentazioni. Piano terra e primo: piastrelle di ceramica di vario tipo e dimensione sia nelle stanze che nei bagni. Piano secondo: moquette nel disimpegno, in tavolato nelle camere; pavimento terrazza in quadrotti di cemento. Rivestimenti. Piano terra: rivestimento in perline di legno in ingresso, locale di accesso e corridoio; lavanderia: rivestimento in ceramica su quattro lati. Piano primo: bagno con rivestimento in ceramica su quattro lati; cucinino con piastrelle su tre lati e perline in legno su un lato. 3

4 Serramenti. Piano terra: porta di ingresso con oscuro in legno, porta retro e finestre in alluminio non a taglio termico. Piano primo e secondo: finestre in legno con vetrocamera, oscuri in legno, porte interne tamburate. Tinteggiature. Interni tinteggiati a civile in cattivo stato di manutenzione. A piano terra le stanze e il garage presentano vistose macchie di umidità di risalita; a piano secondo la stanza verso strada presenta macchie di umidità da infiltrazioni dal tetto o dalla casa in aderenza. Solai e tetto. Sono realizzati in legno; il tetto a due falde è parzialmente visibile in quanto controsoffittato con perline di legno. Impianto idrico-sanitario. Lavanderia a piano terra e bagno a piano primo: sanitari e rubinetteria vetusti; il riscaldamento dell acqua sanitaria avviene attraverso una caldaia istantanea posta a piano terra. Impianto di riscaldamento. La caldaia, a piano terra, è staccata dall impianto di riscaldamento, i termosifoni in alluminio presenti nelle stanze non sono fruibili e il riscaldamento dei locali, solo per il piano primo, avviene attraverso una stufa economica a legna, posta nella stanza pranzo. Impianto elettrico. Vetusto e scadente, senza certificazione. Acqua: approvvigionamento acqua da acquedotto comunale. Fognatura: impianto fognario a rete comunale. Enel: allacciamento a rete Enel. GARAGE - FINITURE ED IMPIANTI A piano terra il garage ha un portone basculante in lamiera zincata verniciata, la porta di collegamento interna con il piano terra è tamburata; il pavimento è in piastrelle di ceramica; le pareti intonacate; ha l allacciamento alla rete elettrica. DESTINAZIONE URBANISTICA CONFORMITA 4

5 Destinazione urbanistica L edificio si trova, nel vigente Piano Regolatore Generale di Spresiano (TV), in zona omogenea B.3-38, zone residenziali di completamento, e che come riportato nelle Norme Tecniche di Attuazione art. 39 comprendono gli insediamenti costituiti da interventi edilizi con caratteristiche residenziali non ancora sufficientemente definite o con carenze di urbanizzazione. Conformità edilizia Dagli accertamenti effettuati presso l Ufficio Tecnico del Comune di Spresiano (TV), sono state reperite le seguenti Licenze, Concessioni, autorizzazioni: - Concessione Edilizia in sanatoria Prot. Gen. n. 2589/86 del 03/11/ Certificato di Abitabilità n. 310/C del 03/11/1987 L addetto dell Ufficio Tecnico di Spresiano (TV) mi riferisce che non è stato possibile risalire alla Concessione Edilizia in sanatoria n. 469 del 19/02/1998, citata in atto di acquisto, perché tale numero non ha ad oggetto il rilascio di Concessione Edilizia, e non risultano altre pratiche edilizie a nome dei proprietari precedenti. Conformità catastale Dalla visione delle planimetrie catastali si rileva che le stesse rappresentano l immobile oggetto di perizia. Il fabbricato non presenta, allo stato attuale, difformità né rispetto al condono né rispetto alla planimetria catastale depositata. Nell estratto di mappa al Catasto Terreni non è aggiornato il sedime del fabbricato così come risulta dall allegata planimetria dell immobile presentata al Catasto Fabbricati nel Attestato di certificazione energetica In merito alla classificazione energetica dell'immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che 5

6 successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso L'Ufficio Tecnico del Comune di Spresiano (TV) non sono inoltre stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile (di superficie utile inferiore a 1000 mq.), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica abbastanza alti e indice di modesta qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. DISPONIBILITA DELL IMMOBILE Occupato dal proprietario esecutato; la moglie dell'esecutato ha dichiarato, in sede di sopralluogo, che è abitato da lui stesso, dalla moglie e dalla figlia. La signora mi riferisce che il sig. esecutato non risiede più nell immobile. Dal sopralluogo presso l'ufficio delle Entrate di Treviso e dall'interrogazione effettuata al terminale da parte del funzionario addetto, questi mi riferisce che non risultano registrati contratti di locazione. DIVISIBILITA DEL BENE Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà, una casa a 3 piani collegati internamente da scala a chiocciola con garage inserito nel corpo di fabbrica, il bene non è divisibile in lotti. STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO Criteri di stima La lettura della situazione attuale del mercato immobiliare ha evidenziato il persistere di una tendenza del mercato edilizio al forte ribasso con un offerta abitativa di molto 6

7 superiore alla domanda e l alta difficoltà ad accedere a strumenti di finanziamento per l acquisto. L interesse all acquisto è condizionato, in generale, dal contesto in cui il bene si trova, dalla qualità dei servizi di quartiere, dall estetica dell insieme nel suo complesso e nel dettaglio dell immobile, nonché dalle caratteristiche energetiche del bene. Tutti questi elementi influenzano la modalità di valutazione e il giudizio di stima; la particolare configurazione dell edificio oggetto di perizia mi fa ritenere la stima di tipo sintetico quella che meglio può attribuire una corretta valutazione economica. Valutazione Da indagini di mercato relative a compravendite di immobili simili; dalla verifica dei prezzi applicati in zona su edifici simili; in riferimento all andamento del mercato immobiliare, oggi assai critico; dalla verifica presso l Agenzia delle Entrate dei valori applicati su nuove abitazioni (Spresiano, 2 semestre 2013); dalla verifica del valore catastale; in considerazione degli elementi incrementali di valore quali la vicinanza al centro, il contesto residenziale; in considerazione degli elementi decrementali di valore quali la vetustà, la bassa qualità costruttiva, lo scadente livello delle finiture e del decoro e la mancanza dei requisiti energetici il tutto come riportato nella descrizione del bene; ho adottato il valore di ,00 al mq e pertanto stimo il bene: superficie commerciale rettificata mq 88,71 x / mq = ,00 Deprezzamento per bene soggetto a vendita forzata: -30% = ,00 per un prezzo di ,00, arrotondato a base d asta a ,00. RIEPILOGO PREZZO BASE DI VENDITA FORZATA Prezzo base d asta Lotto unico: ,00 (euro sessantaduemila/00) 7