Locale commerciale sito ad Avellino alla via Ferriera n.11

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1 1 ARCH. ALESSANDRO GIORDANO Via P.S.Mancini, 14 - (83100) Avellino - tel./fax: 0825/31510 e.mail: alessgior@yahoo.it Premessa Locale commerciale sito ad Avellino alla via Ferriera n.11 Il sottoscritto arch. Alessandro Giordano con studio ad Avellino alla via P.S. Mancini 14, iscritto all Ordine degli Architetti della provincia di Avellino con il n ha avuto incarico dal Giudice dell Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Avellino, dott. G. Guglielmo, di valutare l immobile sito ad Avellino alla via Ferriera n. 11 OMISSIS. Allo scopo di rilevare la consistenza del bene è stato eseguito un sopralluogo presso l immobile in oggetto ed inoltre sono state effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Avellino e presso la sede provinciale dell Agenzia del Territorio, le indagini volte alla verifica della conformità urbanistica e catastale del bene. Come qui di seguito meglio specificato, è stato descritto l attuale stato dei luoghi e, quindi, è stata stimata la più probabile consistenza economica dell immobile in oggetto. 1. Identificazione del bene Piena proprietà di un locale commerciale di circa 32 mq (lordi 39 mq) al piano terra e di circa 32 mq (lordi 42 mq) al primo piano di un fabbricato ubicato nel Comune di Avellino alla via Ferriera n.11. Detta unità immobiliare è censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Avellino al foglio 39, p.lla 662 sub Ambito urbano in cui è inserito l immobile Il locale commerciale oggetto della valutazione fa parte di un fabbricato di recente costruzione ubicato nei pressi della sede del Comune di Avellino. Esso è situato lungo il tratto iniziale di via Ferriera, in un area compresa nel centro cittadino. L ambito urbano nel quale è inserito l immobile è di tipo polifunzionale, in quanto è composto da unità abitative, da studi professionali e da diverse attività commerciali. La prevalente tipologia abitativa della zona è costituita da edifici condominiali in buona parte di recente costruzione e con discrete finiture esterne. La sproporzione tra la notevole altezza degli edifici rispetto alla larghezza della sede stradale su cui sono ubicati i vari accessi delle costruzioni, determina una ridotta illuminazione degli ambienti interni dei fabbricati. La via in cui è inserito l immobile oggetto di valutazione è caratterizzata da un limitato traffico sia veicolare che pedonale.

2 2 3. Conformità urbanistica Il locale commerciale oggetto della valutazione fa parte di un immobile interamente ricostruito a seguito dei danni riportati dalla precedente costruzione durante il sisma del Tale realizzazione è avvenuta in virtù della Concessione edilizia rilasciata dal Comune di Avellino: n. 883 del 21 dicembre 1988 e successive varianti n. 883 bis del 16 ottobre 1989 e n. 883 quater del 12 giugno In data 04 maggio 2005 è stata certificata dal suddetto ufficio comunale anche l agibilità dell immobile in questione. In data 03 marzo 2005 OMISSIS, presentò al Comune di Avellino una Denuncia d Inizio Attività edilizia (DIA) per l installazione dell insegna luminosa che è stata poi apposta all ingresso del locale. 4. Conformità catastale Il locale commerciale oggetto della valutazione è sostanzialmente conforme a quanto censito presso l Agenzia del Territorio. Sono state rilevate soltanto le seguenti lievi imprecisioni: - Nella mappa catastale risulta un errato numero di identificazione particellare relativa all intero fabbricato in cui è inserito l immobile oggetto della stima. - Nella planimetria del locale commerciale l indicazione dell accesso al bagno non corrisponde a quanto rilevato (vedi pianta allegata). 5. Conformità energetica L immobile in oggetto è privo dell Attestato di Qualificazione Energetica, così come previsto dall art. 2 del D.Lgs 311/06. Si ritiene, pertanto, fondamentale provvedere alla sua elaborazione prima della vendita del bene. 6. Stato di possesso Il locale commerciale di cui al punto n.1 al momento risulta occupato dai proprietari che lo utilizzano come deposito. 7. Vincoli ed oneri giuridici Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: Domande giudiziali ed altre trascrizioni: NO Atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura: NO Convenzioni matrimoniali: NO Difformità catastale: SI Sono state rilevate le seguenti lievi imprecisioni: o Nella mappa catastale risulta un errato numero di identificazione particellare relativa all intero fabbricato in cui è inserito l immobile oggetto della stima.

3 3 o Nella planimetria del locale commerciale l indicazione dell accesso al bagno non corrisponde a quanto rilevato. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati al momento della vendita a cura della procedura: Verbale di Pignoramento Immobili notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Avellino in data 13 aprile 2011, trascritto il 16 maggio 2011 ai numeri 8560/6914, in favore di OMISSIS, ed a carico di OMISSIS ; formalità gravante esclusivamente sull immobile in esame. Ipoteca volontaria pubblicata in data 14 settembre 2006 ai numeri 18080/3348, in favore di OMISSIS, ed a carico di OMISSIS ; ipoteca gravante esclusivamente sull immobile in esame. Ipoteca legale pubblicata in data 03 marzo 2010 ai numeri 4150/770, in favore di OMISSIS ed a carico di OMISSIS, ipoteca gravante esclusivamente, per diritti pari ad un terzo, sull immobile in esame. 8. Descrizione del bene L immobile oggetto della valutazione è costituito da un locale commerciale di circa 64 mq netti (corrispondenti a circa 81 mq lordi) sviluppato su due livelli. Tale bene fa parte di un fabbricato in cemento armato realizzato nel corso degli anni Novanta, in sostituzione di una precedente costruzione demolita a seguito dei danni subiti durante il sisma del L accesso al locale commerciale avviene da piano terra attraverso due aperture, ciascuna delle quali è disposta su uno dei due lati perimetrali contigui. Il primo ingresso è ubicato sulla strada principale al civico n. 11, mentre il secondo è sito nella galleria condominiale. Tali aperture, le vetrine ad esse adiacenti, ed un altra ampia vetrina rivolta verso la suddetta galleria garantiscono un buon livello di areazione ed illuminazione naturale all ambiente interno del piano terra. Il primo livello è costituito da un unico ambiente di circa 32 mq (corrispondenti a 39 mq lordi) di forma piuttosto regolare, con altezza interna pari a circa 3,20 metri. Lo sviluppo del locale è caratterizzato dalla presenza di due pilastri distaccati dalle pareti perimetrali che ne orientano in parte l utilizzo e dalla scala a chiocciola di collegamento con il livello superiore che è collocata nell estremità del locale opposta all ingresso. Anche il primo piano, costituito da un unico ambiente di circa 29 mq e da un bagno di circa 3 mq (corrispondenti complessivamente a circa 42 mq lordi), si sviluppa in modo piuttosto regolare, con altezza interna pari a circa 3,00 metri. Pertinenziale alla superficie disposta al livello superiore vi è un balcone di circa 1,50 mq, a cui si accede attraverso un apertura delimitata da un più ampio infisso in ferro e vetro. La presenza del suddetto infisso e di una finestra che affaccia nella galleria condominiale garantiscono adeguate condizioni di illuminazione ed areazione naturale all ambiente interno. Il bagno, invece, è privo di aperture rivolte verso l esterno del fabbricato.

4 4 Dal sopralluogo effettuato presso l immobile e dalla lettura del relativo certificato di agibilità risulta una generale conformità degli impianti alla normativa vigente. Stato di conservazione: Durante il sopralluogo è stato riscontrato un buono stato di conservazione dell intero immobile che, pertanto, non necessita di interventi di manutenzione straordinaria. 9. Valutazione del bene 9.1 Criterio di Stima Per la quantificazione del valore economico dell immobile in oggetto è stato applicato il Metodo di Stima Sintetico, nel rispetto dei criteri sanciti dalla Norma Uni Tale metodo consiste nel determinare il più probabile valore di mercato di un bene attraverso il confronto con beni analoghi per caratteristiche tipologico-costruttive, per localizzazione e per stato di conservazione. La valutazione nasce, quindi, da un indagine di mercato che tiene conto: -della zona in cui è ubicato il bene; -della presenza in tale area di un sistema adeguato di servizi; -delle condizioni fisiche e di conservazione dell immobile; -della possibilità di utilizzazione del bene; Nel caso specifico le aree pertinenziali, costituite dal solo balcone, e le superfici accessorie all attività di vendita, come le aree utilizzate a deposito o retrobottega, vengono valutate autonomamente rispetto all immobile a cui sono funzionali, secondo parametri comunque rapportati al valore dell immobile principale. 9.2 Fonti di informazione I dati economici per la definizione del valore medio di mercato dell immobile sono stati acquisiti presso l Agenzia del Territorio, l Ufficio Tecnico del Comune di Avellino e le agenzie immobiliari operanti nella zona indicata. 9.3 Applicazione del metodo di stima su indicato Nella zona in cui sorge il bene oggetto di valutazione, i dati acquisiti presso le fonti indicate hanno determinato una valutazione media degli immobili di recente costruzione, in buono stato di conservazione e destinati all attività commerciale di Euro al mq per le superfici fuori terra e destinate esclusivamente alla vendita. Le superfici accessorie all attività commerciale hanno un valore pari al 50% del valore di mercato della parte principale del locale, corrispondente, quindi, a Euro al mq. Le superfici pertinenziali, in questo caso costituite dal solo balcone, nel rispetto della Norma Uni 10750, vengono valutate al 25% del valore di

5 5 mercato dell area destinata alla vendita. In questo caso il valore commerciale di tali aree corrisponde ad euro 625 al mq. Viene qui di seguito calcolato il valore complessivo dell immobile: Destinazione della superficie estensione lorda valore al mq. valore complessivo Locale destinato alla vendita 39,00 mq Locali accessori 42,00 mq Balcone 1,50 mq Tot: Conclusione Il valore economico complessivo del locale commerciale sito ad Avellino in via Ferriera n. 11 è stimato in Avellino, lì 26 luglio 2012 ARCH. ALESSANDRO GIORDANO