TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari. GIUDICE ISTRUTTORE Dott. Claudia Camilleri

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1 TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari GIUDICE ISTRUTTORE Dott. Claudia Camilleri Causa n. 220/2011 R.G. promossa da xxxxxxxxxxxxxxx contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Tecnico incaricato: Arch. Mario Castrogiovanni 1) Premessa All udienza del 31/01/2013, dinanzi al Giudice dell Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Termini Imerese, Dott.ssa Claudia Camilleri, il sottoscritto Arch. Mario Castrogiovanni, nato a Palermo il , con studio in Cefalù nella Via Monsignor Castelli n. 4, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Palermo con il n. 4479, nominato Consulente Tecnico - Pagina 1 di 28 -

2 d Ufficio nella procedura esecutiva n. 220/2011 R.G.Es. promossa da xxxxxxxxxxxxxxxx contro xxxxxxxxxxxxxx, nata a Palermo (PA) il xxxxxxxxxx, prestava giuramento di rito e riceveva formalmente l incarico di sottoporre ad accertamento peritale l appartamento sito a Misilmeri (PA) in via L.25 n 21, piano secondo, ottenendo per il deposito della relazione di consulenza tecnica, termine definitivo di gg. 45 antecedenti l udienza per la determinazione delle modalità della vendita, fissata con il decreto di nomina per il ) Quesiti Con decreto del il Giudice dell Esecuzione Immobiliare Dott.ssa Claudia Camilleri nominava il sottoscritto Arch. Mario Castrogiovanni Consulente Tecnico d Ufficio nella procedura esecutiva n. 220/2011, promossa da xxxxxxxxxxxx contro xxxxxxxxxxxx, conferendogli l incarico di procedere alla valutazione dell immobile pignorato e, all uopo, di rispondere ai seguenti quesiti: 1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma secondo, c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei (se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, provveda l esperto ad informare il giudice in ordine alla documentazione mancante o inidonea e proceda, limitatamente agli - Pagina 2 di 28 -

3 altri beni, secondo i quesiti che seguono); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene e i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 2. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni; 3. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, piano, interno, confini e dati catastali) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4. proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; - Pagina 3 di 28 -

4 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri (anche domande giudiziali), gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10. fornisca, nel caso di pignoramento di quota indivisa, la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise ed esprima il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del - Pagina 4 di 28 -

5 bene (formando, nel caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio); 11. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 12. determini il valore, formando ove possibile lotti separati, con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) e operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione del bene e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); 13. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pfd per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, - Pagina 5 di 28 -

6 alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, all indirizzo, al piano ed al numero di interno); 14. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 3) Sopralluoghi e verbali Al fine di dare evasione al mandato conferitogli, il C.T.U. convocava con lettera raccomandata del l'avv. xxxxxxxxxxxxxxx, legale del sig. xxxxxxxxxxxxxxx, e l odierna debitrice esecutata xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, per un sopralluogo da effettuarsi il giorno alle ore 10.00, dando loro appuntamento presso l immobile pignorato, sito nel Comune di Misilmeri (PA), via L. 25 n 21 (cfr. all.1). Il fissato sopralluogo è stato posticipato al alle ore 09:00, previa richiesta a mezzo telefonico da parte della signora xxxxxx (odierna esecutata). Nel giorno ed all ora indicati, oltre al sottoscritto ed al proprio collaboratore, Francesco Cefalù, si è presentata la Sig. xxxxxxxxxxxxxxx. Nella circostanza lo scrivente, si è recato presso l immobile in oggetto della presente procedura al fine di prenderne visione, effettuando opportune ricognizioni fotografiche e rilievi metrici dei luoghi portando a termine le operazioni di accesso presso il bene oggetto di stima. A più analitica descrizione delle operazioni compiute si rimanda al verbale di sopralluogo, allegato alla presente (cfr. all.2). 4) Operazioni Peritali presso i pubblici uffici. - Pagina 6 di 28 -

7 Il sottoscritto ha inoltre svolto una serie di indagini presso i Pubblici Uffici, ed in particolare si è recato: - in data presso presso l'ufficio Tecnico del Comune di Misilmeri (PA) (cfr. all.4); - in data e presso l'agenzia del Territorio di Palermo (cfr. all.3). 5) Risposte a ciascun quesito : 1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, comma secondo, c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei (se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, provveda l esperto ad informare il giudice in ordine alla documentazione mancante o inidonea e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti che seguono); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene e i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dando prova in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti). - Pagina 7 di 28 -

8 Il bene pignorato oggetto del mandato del sottoscritto, sito nel Comune di Misilmeri (PA), di proprietà esclusiva della sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxxxx, consiste in: Appartamento ad uso abitativo, di proprietà esclusiva della sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxxx, sito in Misilmeri, via L 25 n 21, ubicato al secondo piano di un corpo di fabbrica, composto da 8 vani catastali e identificato al N.C.E.U di Misilmeri alla particella 824, sub 3, foglio 6, categoria A/7, classe 3. Il bene in esame, è composto da un ampio soggiorno e da una cucina abitabile prospicienti su un terrazzo coperto, un bagno, uno studio, un doppio disimpegno che conduce alla zona notte della casa, costituita da un wc, una camera con un terrazzo coperto e una cameretta. In relazione ai sopra citati beni, documentazione di cui all art. 567, comma secondo, c.p.c. (certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari), risulta completa ed idonea, come si evince dal certificato notarile del 23/03/2012 di cui agli atti, relativo alla presente procedura esecutiva, a firma del Dott. xxxxxxxxxxx, Notaio in Palermo. 2. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. L'immobile pignorato consiste in un appartamento sito nel Comune di Misilmeri (PA), ubicato al secondo piano di un corpo di fabbrica sito in via L 25, n Pagina 8 di 28 -

9 Per ciò che concerne le caratteristiche estrinseche relative all ubicazione del bene pignorato, esso ricade all interno della zona E1 del vigente P.R.G. Comunale, approvato con D.D.G. Ass.to TT.AA. N 1216 del 18/10/2006 pubblicato nella G.U.R.S del 05/01/2007 (cfr. all.4). Il bene in esame, confina con la particella 824 sub. 2 di proprietà xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, con la particella 824 sub.1, di proprietà xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, e con la particella 824 sub. 6 di proprietà comune (cfr. all.3). L'immobile in esame, è ubicato al secondo piano di un corpo di fabbrica, sito in Misilmeri (PA), via L 25, n 21 distinto al catasto fabbricati di Misilmeri (PA) alla particella 824, sub 3, foglio 6, categoria A/7. Attraverso una scala condominiale si accede all'appartamento oggetto di stima, sito nel secondo piano, accessibile da una portoncino in legno, avente una superficie calpestabile 1 complessiva rilevata pari a mq , e superficie commerciale di mq oltre i balconi coperti di complessivi mq L'appartamento è composto da: un ampio soggiorno di mq e, da una cucina di mq prospicienti su un terrazzo coperto di mq 37.87, un bagno principale di mq 8.86, uno studio di mq 11.27, un disimpegno e un corridoio di complessivi mq 15.45, che conduce alla zona notte della casa costituita da una camera da letto matrimoniale di mq 18.40, con annesso terrazzo coperto di mq 9.75, un doppio servizio di mq 6.00 e, da una camera singola di mq L'altezza utile di detti vani, è di mt La superficie utile netta (superficie calpestabile) è data dalla somma delle superfici calpestabili, escludendo tutti i muri interni, di confine ed esterni, nonché i vani delle porte; la superficie commerciale (superficie lorda) è invece la superficie che comprende, oltre alla superficie utile netta, anche tutti i muri interni e i muri perimetrali esterni. - Pagina 9 di 28 -

10 Gli ambienti sono rifiniti con pavimentazione in ceramica di ottima qualità e pareti intonacate e tinteggiate di colore chiaro. Entrambi i servizi igienici, completi dei sanitari di rito sono dotati di idonea rubinetteria, sono rifiniti con piastrelle in ceramica colorata nel pavimento e per maggiore estensione nelle pareti. Gli infissi esterni sono realizzati con telai in legno provvisti di persiane in alluminio preverniciato di colore bianco; gli infissi interni sono costituiti da porte in legno massello. Sono presenti impianti idrico fognario, elettrico, telefonico e di riscaldamento autonomo, tutti con distribuzione sotto traccia. Il prospetto esterno risulta rifinito con intonaco a base di calce e si presenta in ottime condizioni di manutenzione. Il corpo di fabbrica, è stato realizzato con struttura intelaiata in cemento armato, e solaio in latero-cemento. Foto n.1: In evidenza il secondo piano del corpo di fabbrica sito in Misilmeri, fraz, di Portella di mare, via L.25, dove ricade il bene oggetto di stima. - Pagina 10 di 28 -

11 Foto n.2: In evidenza i cancelli in ferro sia pedonale che carrabile di accesso all'immobile pignorato sito in Misilmeri (PA) in via L. 25, n 21 Foto n.3: In evidenza l immobile pignorato, sito in Misilmeri, via L 25, n 21 al piano secondo. - Pagina 11 di 28 -

12 3. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, piano, interno, confini e dati catastali) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. Il sottoscritto C.T.U., esaminati gli atti, i dati catastali e gli elementi raccolti in sede di sopralluogo, ha potuto constatare la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento. 4. proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. Lo scrivente C.T.U, dalla disamina degli atti depositati, non ha ritenuto necessario eseguire variazioni catastali, in quanto l'immobile risulta regolarmente censito in catasto (cfr. all. n. 3). 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del - Pagina 12 di 28 -

13 nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. I beni oggetto della presente procedura, risultano in possesso della signora xxxxxxxxxxxxx (odierna esecutata). 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Dalla disamina degli atti allegati alla presente procedura esecutiva, si evince che l odierna debitrice, la signora xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, alla data di acquisto dell'immobile (19/02/2007) si trovava in regime di separazione dei beni con il proprio coniuge. La stessa signora xxxxxxxxxxx in sede di sopralluogo ha dichiarato di aver ottenuto separazione consensuale dal proprio coniuge (cfr. all. n. 2). 7. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri (anche domande giudiziali), gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. A seguito delle indagini svolte presso l Ufficio Tecnico del Comune di Misilmeri (PA), i beni oggetto di stima, ricadono nella Zona E1 del vigente P.R.G. Comunale, approvato con D.D.G. Ass.to TT.AA. N 1216 del 18/10/2006 pubblicato nella G.U.R.S del 05/01/2007. In detta zona è prevista la compatibilità dei parametri urbanistici previsti, con le norme contenute nella Legge 2/2/74 n. 64 e successivi D.M. (cfr. all. 4). - Pagina 13 di 28 -

14 8. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Con decreto ingiuntivo n 3831/2010 emesso dal Tribunale civile di Palermo e notificato il è stato ingiunto alla sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxxxx, nata a Palermo il xxxxxxxxxxx, il pagamento della somma complessiva di ,82 (Euro diciassettemilacinquecentottantadue/82), oltre interessi e spese del procedimento monitorio liquidate in euro 642,00 oltre IVA e CPA e successive occorrendo. In data è stato notificato alla sig.ra xxxxxxxxxxxxxxxx atto di precetto per la complessiva somma di ,16 (Euro dicianovemilaseicentoquarantotto/16), oltre accessori, spese successive e consequenziali occorrendo. Essendo rimasto infruttuoso tale precetto, il sig. xxxxxxxxxxxxxxx ha proceduto a pignoramento immobiliare in danno dell odierna debitrice, con atto notificato il e che è stato iscritto nel R. Es. al n. 220/2011. Alla data del 23/03/2012 sui beni oggetto di stima insistono le seguenti formalità pregiudizievoli: TRASCRIZIONI A FAVORE - Trascrizione del ai nn /8738 derivante da atto di compravendita del 19 febbraio 2007 in notaio Rosaria Li Pira di Palermo, Repertorio N , a favore di xxxxxxxxxxxxxx, da potere di xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx, avente ad oggetto: una unità immobiliare sita nello abitato di Misilmeri, via L.25, n 21, precisamente l appartamento al secondo piano del fabbricato quale fa parte, composto da salone, tre stanze, cucina, wc bagno, - Pagina 14 di 28 -

15 con doccia, sala di ingresso, disimpegno e due terrazzi coperti. Al Catasto Fabbricati di Misilmeri foglio 6, particella 824, sub 3. Ai predetti signori xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Elio, il suddetto bene era pervenuto: per metà alla signora xxxxxi, unitamente al di lei marito xxxxxxxxxxx, per costruzione diretta sul suolo acquistato con atto not. Francesco Chiazzese di Misilmeri del 15 aprile 1977, registrato in Misilmeri il 4 maggio 1977 al n. 698; per altra metà ai signore xxxxxe xxxxxo per successione legittima al rispettivo xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx deceduto in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx), al quale l immobile era pervenuto unitamente alla xxxxxxxxxxxxxxxx, come sopra detto. NB: Si precisa che non risulta nessuna trascrizione di accettazione di eredità, né espressa né tacita, relativa alla superiore successione del signor xxxxxxxxxxxxxxxxxxx. TRASCRIZIONI CONTRO - Trascrizione del ai nn /40026 nascente da atto di pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Termini Imerese, a favore del Fondo Pensioni del C.C.R.V.E. con sede in Palermo, contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx e gravante sull immobile di cui trattasi sopra descritto. - Trascrizione del ai nn. 1893/1611 nascente da atto di pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Termini Imerese, a favore di xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, avente ad oggetto l immobile sopra descritto. - Pagina 15 di 28 -

16 ISCRIZIONI CONTRO - Iscrizione del ai nn /3840 nascente da concessione di ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo ricevuto dal not. R. Li Pira del , a favore del banco di Sicilia Società per Azioni, con sede in Palermo e contro xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, per un montante di Euro ,00 ( sorte Euro ,00), avente ad oggetto il seguente bene immobile: Villino sito in Misilmeri via L 25, n 21, secondo piano, identificato al Catasto Fabbricati di Misilmeri al foglio 6, particella 824, subalterno riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85. Dalla disamina dell'atto di compravendita del 19 febbraio 2007 Rep n , Racc. 9804, rogato dal Dott. Rosalia Li Pira Notaio in Palermo, con il quale la signora xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx acquistava il bene oggetto di stima, si evince che: con riferimento all'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, - Pagina 16 di 28 -

17 alla legge 4 dicembre 1993 n. 93, alla legge 23 dicembre 1994 n. 724, alla legge 23 dicembre 1996 n.662, la parte venditrice dichiara che l'immobile è stato realizzato in assenza di concessione edilizia ed è stato richiesto al Municipio di Misilmeri il rilascio della concessione in sanatoria, giusta domanda presentata in data 1 marzo 195 protocollo n Inoltre la parte venditrice dichiarava che la pratica di sanatoria ad oggi non ha avuto definizione ma che non esistono motivi ostativi al rilascio della concessione in sanatoria. A seguito di accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Misilmeri (PA), e dalla disamina degli atti di compravendita e degli atti di cui ai fascicoli di parte, in riferimento all'immobile pignorato, lo scrivente C.T.U ha constatato quanto segue: che come riportato nell'atto di compravendita sopra citato, è stata presentata istanza presso il Municipio di Misilmeri in testa alla ditta xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, giusta domanda presentata in data 1 marzo 195 protocollo n. 795 (cfr. all. 4); in data 10 aprile 1996 prot. n. 8323, la ditta xxxxxxxx ha inoltrato presso il Municipio di Misilmeri documentazione integrativa consistente in n. 6 copie di elaborati grafici, relazione tecnica, versamento oneri concessori, e dichiarazione sullo stato dei lavori (cfr. all. 4); che risulta trasmesso al comune di Misilmeri, certificato di idoneità sismica relativo al corpo di fabbrica dove ricade l'immobile oggetto di stima, a firma dell'ing. Francesco Piazza (cfr. all. 4); da colloqui intercorsi con l'ufficio tecnico di Misilmeri, al fine del rilascio della concessione in sanatoria, risulterà necessario versare il saldo degli oneri concessori e dell'oblazione che lo scrivente quantifica prudenzialmente in ,00 circa; - Pagina 17 di 28 -

18 che successivamente al rilascio della concessione in sanatoria sarà necessario produrre documentazione tecnica e relativi versamenti per l'ottenimento del certificato di abitabilità, che lo scrivente stima e quantifica prudenzialmente in 2.000,00 circa. 10. fornisca, nel caso di pignoramento di quota indivisa, la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise ed esprima il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene (formando, nel caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio). Nel caso in esame, l'immobile pignorato risulta sottoposto ad esecuzione forzata per la piena proprietà. 11. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. Il bene in oggetto non risultano occupati da coniuge separato. 12. determini il valore, formando ove possibile lotti separati, con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) e operando le - Pagina 18 di 28 -

19 opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione del bene e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Ai fini della valutazione dell immobile oggetto di pignoramento e quindi della relativa determinazione del prezzo base di vendita, il sottoscritto C.T.U. ha ritenuto opportuno utilizzare quale procedimento di valutazione del bene il metodo di stima sintetico comparativo (per confronto diretto). L utilizzo di detto metodo (stima sintetica), che è oggigiorno il processo logico-estimativo di tipo sintetico di più amplia applicazione, si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con altri beni di caratteristiche simili, assumendo come termine di confronto un parametro, tecnico o economico; il parametro più frequentemente usato nella stima di un fabbricato o di parte di esso è la superficie. Tanto premesso, lo scrivente ha proceduto alla determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di stima, col metodo comparativo a mezzo di confronto diretto con beni analoghi, utilizzando quale parametro di riferimento la superficie, sulla base dei dati forniti dai borsini immobiliari quali: Casa.it (cfr. all. 6). - Pagina 19 di 28 -

20 Il bene in esame, consiste in un appartamento sito in Misilmeri, frazione di Portella di Mare, via L 25 n 21, di proprietà del sig.ra xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxx, destinato a civile abitazione, che secondo le attuali norme di attuazione del P.R.G. ricade in zona E1 del territorio del Comune di Misilmeri (PA), e che si presenta in ottime condizioni di manutenzione. Per applicare il metodo di stima sintetico comparativo (per confronto diretto), sono stati effettuati accertamenti riguardanti compravendite di immobili simili a quelli oggetto della presente stima, avvenute in tempi recenti, nonché a richiedere i prezzi in zona nella figura di possibile acquirente. Tra i valori a disposizione sono stati eliminati quelli esagerati sia in aumento che in diminuzione ottenendo così una realistica espressione del mercato ordinario attuale. Pertanto, in base alle quotazioni medie di mercato correnti degli immobili siti nel Comune di Misilmeri (PA), ricadenti nella stessa zona (Portella di Mare) relative a locali con destinazione abitazione, la quotazione unitaria in Euro/mq riferito alla superficie lorda (superficie commerciale) dell immobile oggetto di stima, può verosimilmente assumersi pari a 1.800,00 al mq commerciale. Alla superficie lorda rilevata (cfr all n.5), al fine di redigere la stima comparativa del bene pignorato, sono stati applicati i seguenti coefficienti di differenziazione o coefficienti riduttivi, ossia di correzione delle quotazioni medie (cfr. all. 7): coefficienti delle pertinenze (balconi coperti): 0,40. ABITAZIONE SITA IN MISILMERI (PA), via L 25 n 21, di proprietà esclusiva della signora Foglio P.lla Destinazione Superficie Commerciale Valore Unitario ( /mq) STIMA - Pagina 20 di 28 -

21 6 824/3 Appartamento Mq 169, , , /3 Balconi coperti Mq 47,62x , ,40 STIMA IMMOBILE ,40 Oneri da detrarre per ottenimento definizione pratica di sanatoria edilizia e ottenimento certificato di abitabilità ,00 STIMA AL NETTO DELLE DETRAZIONI ,40 Sulla base di tutto quanto sopra riportato, il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima, sito in Misilmeri (PA), via L25, n 21, al netto delle decurtazioni e detrazioni, arrotondato per difetto, risulta pari ad ,00 (Euro trecentoventisettemila/00). 13. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pfd per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, all indirizzo, al piano ed al numero di interno). L'immobile pignorato consiste in un appartamento sito nel Comune di Misilmeri (PA), ubicato al secondo piano di un corpo di fabbrica sito in via L 25, n Pagina 21 di 28 -

22 Per ciò che concerne le caratteristiche estrinseche relative all ubicazione del bene pignorato, esso ricade all interno della zona E1 del vigente P.R.G. Comunale, approvato con D.D.G. Ass.to TT.AA. N 1216 del 18/10/2006 pubblicato nella G.U.R.S del 05/01/2007. Il bene in esame, confina con la particella 824 sub. 2 di proprietà xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, con la particella 824 sub.1, di proprietà xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx e con la particella 824 sub. 6 di proprietà comune. L'immobile in esame, è ubicato al secondo piano di un corpo di fabbrica, sito in Misilmeri (PA), via L 25, n 21 distinto al catasto fabbricati di Misilmeri (PA) alla particella 824, sub 3, foglio 6, categoria A/7. Attraverso una scala condominiale si accede all'appartamento oggetto di stima, sito nel secondo piano, accessibile da una portoncino in legno, avente una superficie calpestabile complessiva rilevata pari a mq , e superficie commerciale di mq oltre i balconi coperti di complessivi mq L'appartamento è composto da: un ampio soggiorno di mq e, da una cucina di mq prospicienti su un terrazzo coperto di mq 37.87, un bagno principale di mq 8.86, uno studio di mq 11.27, un disimpegno e un corridoio di complessivi mq 15.45, che conduce alla zona notte della casa costituita da una camera da letto matrimoniale di mq 18.40, con annesso terrazzo coperto di mq 9.75, un doppio servizio di mq 6.00 e, da una camera singola di mq L'altezza utile di detti vani, è di mt Gli ambienti sono rifiniti con pavimentazione in ceramica di ottima qualità e pareti intonacate e tinteggiate di colore chiaro. Entrambi i servizi igienici, completi dei sanitari di rito sono dotati di idonea rubinetteria, sono rifiniti con piastrelle in ceramica colorata nel pavimento e per maggiore estensione nelle pareti. Gli infissi esterni sono realizzati con telai in legno provvisti di - Pagina 22 di 28 -

23 persiane in alluminio preverniciato di colore bianco; gli infissi interni sono costituiti da porte in legno massello. Sono presenti impianti idrico fognario, elettrico, telefonico e di riscaldamento autonomo, tutti con distribuzione sotto traccia. Il prospetto esterno risulta rifinito con intonaco a base di calce e si presenta in ottime condizioni di manutenzione. Il corpo di fabbrica, è stato realizzato con struttura intelaiata in cemento armato, e solaio in latero-cemento. Il sottoscritto C.T.U., esaminati gli atti, i dati catastali e gli elementi raccolti in sede di sopralluogo, ha potuto constatare la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento. Lo scrivente C.T.U, dalla disamina degli atti depositati, non ha ritenuto necessario eseguire variazioni catastali, in quanto l'immobile risulta regolarmente censito in catasto. I beni oggetto della presente procedura, risultano in possesso della signora xxxxxxxxxxxxxxxxxx (odierna esecutata). Dalla disamina degli atti allegati alla presente procedura esecutiva, si evince che l odierna debitrice, la signora xxxxxxxxxxxxxxx, alla data di acquisto dell'immobile (19/02/2007) si trovava in regime di separazione dei beni con il proprio coniuge. La stessa signora xxxxxxxxxx, in sede di sopralluogo ha dichiarato di aver ottenuto separazione consensuale dal proprio coniuge. - Pagina 23 di 28 -

24 Dalla disamina dell'atto di compravendita del 19 febbraio 2007 Rep n , Racc. 9804, rogato dal Dott. Rosalia Li Pira Notaio in Palermo, con il quale la signora xxxxxxxxxxxxxxxx acquistava il bene oggetto di stima, si evince che: con riferimento all'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, alla legge 4 dicembre 1993 n. 93, alla legge 23 dicembre 1994 n. 724, alla legge 23 dicembre 1996 n.662, la parte venditrice dichiara che l'immobile è stato realizzato in assenza di concessione edilizia ed è stato richiesto al Municipio di Misilmeri il rilascio della concessione in sanatoria, giusta domanda presentata in data 1 marzo 195 protocollo n Inoltre la parte venditrice dichiarava che la pratica di sanatoria ad oggi non ha avuto definizione ma che non esistono motivi ostativi al rilascio della concessione in sanatoria. A seguito di accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Misilmeri (PA), e dalla disamina degli atti di compravendita e degli atti di cui ai fascicoli di parte, in riferimento all'immobile pignorato, lo scrivente C.T.U ha constatato quanto segue: che come riportato nell'atto di compravendita sopra citato, è stata presentata istanza presso il Municipio di Misilmeri in testa alla ditta xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, giusta domanda presentata in data 1 marzo 195 protocollo n. 795; in data 10 aprile 1996 prot. n. 8323, la ditta xxxxxxxxxxxx ha inoltrato presso il Municipio di Misilmeri documentazione integrativa consistente in n. 6 copie di elaborati grafici, relazione tecnica, versamento oneri concessori, e dichiarazione sullo stato dei lavori; che risulta trasmesso al comune di Misilmeri, certificato di idoneità sismica relativo al corpo di fabbrica dove ricade l'immobile oggetto di stima, a firma dell'ing. Francesco Piazza; - Pagina 24 di 28 -

25 da colloqui intercorsi con l'ufficio tecnico di Misilmeri, al fine del rilascio della concessione in sanatoria, risulterà necessario versare il saldo degli oneri concessori e dell'oblazione che lo scrivente quantifica prudenzialmente in ,00 circa; che successivamente al rilascio della concessione in sanatoria sarà necessario produrre documentazione tecnica e relativi versamenti per l'ottenimento del certificato di abitabilità, che lo scrivente stima e quantifica prudenzialmente in 2.000,00 circa. Nel caso in esame, l'immobile pignorato risulta sottoposto ad esecuzione forzata per la piena proprietà. Il bene in oggetto non risultano occupati da coniuge separato. Ai fini della valutazione dell immobile oggetto di pignoramento e quindi della relativa determinazione del prezzo base di vendita, il sottoscritto C.T.U. ha ritenuto opportuno utilizzare quale procedimento di valutazione del bene il metodo di stima sintetico comparativo (per confronto diretto). L utilizzo di detto metodo (stima sintetica), che è oggigiorno il processo logico-estimativo di tipo sintetico di più amplia applicazione, si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con altri beni di caratteristiche simili, assumendo come termine di confronto un parametro, tecnico o economico; il parametro più frequentemente usato nella stima di un fabbricato o di parte di esso è la superficie. Tanto premesso, lo scrivente ha proceduto alla determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di stima, col metodo comparativo a mezzo di confronto diretto con beni analoghi, utilizzando - Pagina 25 di 28 -

26 quale parametro di riferimento la superficie, sulla base dei dati forniti dai borsini immobiliari quali: Casa.it. Pertanto, in base alle quotazioni medie di mercato correnti degli immobili siti nel Comune di Misilmeri (PA), ricadenti nella stessa zona (Portella di Mare) relative a locali con destinazione abitazione, la quotazione unitaria in Euro/mq riferito alla superficie lorda (superficie commerciale) dell immobile oggetto di stima, può verosimilmente assumersi pari a 1.800,00 al mq commerciale. ABITAZIONE SITA IN MISILMERI (PA), via L 25 n 21, di proprietà esclusiva della signora Foglio P.lla Destinazione Superficie Commerciale Valore Unitario ( /mq) STIMA 6 824/3 Appartamento Mq 169, , , /3 Balconi coperti Mq 47,62x , ,40 STIMA IMMOBILE ,40 Oneri da detrarre per ottenimento definizione pratica di sanatoria edilizia e ottenimento certificato di abitabilità ,00 STIMA AL NETTO DELLE DETRAZIONI ,40 Sulla base di tutto quanto sopra riportato, il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima, sito in Misilmeri (PA), via L25, n 21, al netto delle decurtazioni e detrazioni, arrotondato per difetto, risulta pari ad ,00 (Euro trecentoventisettemila/00). - Pagina 26 di 28 -

27 14. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni (cfr. all. n. 8). Nella speranza di avere bene e fedelmente assolto all incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. ringrazia per la fiducia accordatagli Cefalù lì, Il C.T.U. Arch. Mario Castrogiovanni - Pagina 27 di 28 -

28 ALLEGATO N.1: Lettera di convocazione alle parti del 19 gennaio 2013; ALLEGATO N.2: Verbale relativo alle operazioni di sopralluogo del 16 febbraio 2013; ALLEGATO N.3: Elaborati catastali: Stralcio del centro urbano, planimetria e visure del bene pignorato; ALLEGATO N.4: Documentazione tecnica acquisita presso il Comune di Misilmeri; ALLEGATO N.5: Tavola riepilogativa con rilievo planimetrico dell'unità immobiliare - piano terra - in scala 1/100; ALLEGATO N.6: Borsino immobiliare casa.it Comune di Misilmeri località Portella di Mare (PA); ALLEGATO N.7: Tabelle coefficienti di differenziazione per le stime comparative (fonte bibliografica: Marina Tamborrino, Come si stima il valore degli immobili, Il Sole 24 ore, giugno 2005, cap. 4); ALLEGATO N.8: Documentazione fotografica (costituita da n.32 foto), con l indicazione dei relativi coni ottici; - Pagina 28 di 28 -

29 Rilievo planimetrico dell'appartamento - scala 1:100 Tabella riportante la superficie commerciabile (consistenza calcolata tenendo conto dei muri interni, dei muri perimetrali e della metà dei muri perimetrali comuni - superficie lorda rilevata) Appartamento Sup. commerciale Piano secondo mq 169,39 Limite della copertura a doppia falda Terrazzo coperto mq 37,87 Balcone coperto mq 9,75 Superficie totale mq 217,01 balcone coperto Vano scala mq 14,24 H. utile mt 2,36 H. utile mt 2,36 H. utile mt 2,36 H. utile mt 2,36 H. utile mt 2,36 CAMERA n 1 BAGNO n 2 H. utile mt 3,20 STUDIO BAGNO n 1 CUCINA H. utile mt 3,60 H. utile mt 3,50 CORRIDOIO H. utile mt 3,94 H. utile mt 2,30 DISIMP. H. utile mt 2,30 H. utile mt 3,94 CAMERA n 2 H. utile mt 3,35 H. utile mt 3,06 SOGGIORNO Inquadramento - vista aerea H. utile mt 2,17 terrazzo coperto ALLEGATO n 5 - Appartamento sito in Misilmeri (Pa) via L 25 n 21 piano secondo, distinto al N.C.E.U. di Misilmeri al Foglio 6 Part.lla 824 sub 3