Fisco & Contabilità La guida pratica contabile

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1 Fisco & Contabilità La guida pratica contabile N Caparra ai fornitori: aspetti contabili e fiscali A cura di Micaela Chiruzzi Categoria: Imposte indirette Sottocategoria: Imposta di registro La sottoscrizione di contratti preliminari o promesse di vendita comporta spesso il pagamento di una caparra. Il verificarsi di tale situazione comporta: la rilevazione contabile dell'adempimento sia da parte dell'acquirente che del venditore e l'osservanza di determinate norme fiscali. Di seguito analizzeremo gli aspetti contabili e fiscali che le parti saranno tenute a rilevare, sia in caso di adempimento che inadempimento contrattuale. Aspetti generali La caparra è una modalità di garanzia che viene utilizzata frequentemente, soprattutto nel settore immobiliare, dove sovente si stipula un preliminare con un versamento di denaro in calce al contratto stesso. Il fine della caparra è quello di incentivare le parti interessate alla sottoscrizione del contratto definitivo. NOZIONE CAPARRA (art e 1386 del c.c.) è la somma di denaro o di altre cose fungibili che una parte versa all'altra come anticipo della prestazione finale (caparra confirmatoria) o come corrispettivo del diritto di recesso (caparra penitenziale). 1

2 CAPARRA CAPARRA CONFIRMATORIA CAPARRA PENITENZIALE Somma di denaro avente natura risarcitoria del danno in caso di inadempienza da parte di una delle due parti coinvolte nell operazione. Successivamente al versamento della caparra da parte dell acquirente possono verificarsi varie casistiche: Rappresenta la quantificazione del diritto di recesso dal contratto concesso a ciascuna delle due parti. Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra penitenziale ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella ricevuta. La caparra non costituisce, quindi, un parziale pagamento del prezzo e non va assoggettata ad imposta sul valore aggiunto, purché la natura di caparra sia inserita nel contesto del contratto. Se la somma versata ha qualifica sia di caparra sia di acconto sul prezzo, va assoggettata ad Iva. adempimento del contratto: la caparra deve essere restituita o, alternativamente, può essere scomputata dal debito complessivo; inadempimento del contratto a causa del compratore: il venditore può recedere dal contratto e ha il diritto di trattenere la somma incassata a titolo di caparra; inadempimento del contratto a causa del venditore: il compratore può recedere dal contratto e ha il diritto di vedersi restituire un importo doppio della caparra pagata al venditore. È data facoltà alla parte non inadempiente di chiedere l'esecuzione del contratto o la risoluzione con determinazione di maggiori danni. 2

3 CASO 1 - LE PARTI ADEMPIONO AL CONTRATTO La società Rossi Srl ha versato il 31 agosto 2015 alla società immobiliare Bianchi Srl, la caparra confirmatoria di per l acquisto di un immobile, come dal contratto preliminare stipulato tra le parti. Il rogito di vendita viene stipulato il 15 marzo 2016 per l importo di Iva con contestuale pagamento del saldo del debito da parte dell acquirente Rossi Srl. Dal punto di vista dell'acquirente Contabilità di Rossi Srl MOMENTI DA RILEVARE CONTABILMENTE 1. Pagamento della caparra al fornitore 2. Adempimento del contratto: la caparra ci viene restituita o scalata dal nostro debito; OPPURE 2. Inadempimento del contratto: a causa nostra (acquirente) perdiamo la caparra; a causa del venditore per legge, il venditore ci deve versare il doppio della caparra : pagamento della caparra confirmatoria Bianchi Srl c/caparra(sp) a Banca c/c (SP) : acquisto dell immobile Diversi a Debito v/s Bianchi Srl (SP) Immobile(SP) Iva a credito (SP)

4 : storno della caparra Debito v/s Bianchi Srl (SP) a Diversi Bianchi Srl c/caparra (SP) Banca c/c (SP) Dal punto di vista del venditore Contabilità di Bianchi Srl 1. Incasso della caparra dal cliente MOMENTI DA RILEVARE CONTABILMENTE 2. Adempimento del contratto: restituiamo la caparra o la scaliamo dal credito del cliente; OPPURE 2. Inadempimento del contratto: a causa dell'acquirente: tratteniamo la caparra; a causa nostra (del venditore): per legge, dobbiamo restituire al cliente il doppio della caparra : incasso della caparra confirmatoria Banca c/c (SP) a Bianchi Srl c/caparra(sp) : emissione della fattura di vendita dell immobile Credito v/s Rossi Srl (SP) a Diversi Ricavi (CE) Iva a debito (SP)

5 : incasso della fattura di vendita, decurtato l importo della caparra Diversi a Credito v/s Rossi Srl (SP) Rossi Srl c/caparra(sp) Banca c/c (SP) CASO 2. LE PARTI NON ADEMPIONO AL CONTRATTO INADEMPIMENTO DELLA SOCIETÀ ROSSI SRL LA SOCIETÀ BIANCHI RECEDE DAL CONTRATTO E TRATTIENE LA CAPARRA Insussistenza passiva (CE) a Bianchi Srl c/caparra (SP) OPPURE: CASO 2. LE PARTI NON ADEMPIONO AL CONTRATTO INADEMPIMENTO DELLA SOCIETÀ BIANCHI SRL LA SOCIETÀ ROSSI RECEDE DAL CONTRATTO E BIANCHI SRL GLI VERSA IL DOPPIO DELLA CAPARRA: Banca c/c (SP) a Diversi Bianchi Srl c/caparra (SP) Sopravvenienza attiva (CE) Indicazione in bilancio In contabilità le caparre pagate possono essere registrate fra gli acconti delle immobilizzazioni o all interno dell attivo circolante; quelle ricevute vanno classificate nella voce Acconti o Altri debiti nel passivo dello Stato Patrimoniale. Nel caso in cui il contratto non si perfeziona la caparra dovrà essere iscritta fra gli Altri ricavi se tale prassi risulta essere abituale come ad esempio nel settore dell edilizia ovvero fra i Proventi straordinari in tutti gli altri casi. Allo stesso modo, la perdita della caparra comporta la movimentazione del conto Oneri diversi di gestione nel caso in cui l operazione risulta essere usuale ovvero nel conto Oneri straordinari in tutti gli altri casi. 5

6 CAPARRE PAGATE AI FORNITORI STATO PATRIMONIALE ATTIVITÀ B - IMMOBILIZZAZIONI I. Immobilizzazioni immateriali 6- immobilizzazioni in corso e acconti; OPPURE II. Immobilizzazioni materiali 5- immobilizzazioni in corso e acconti; OPPURE C - ATTIVO CIRCOLANTE II - CREDITI 5- altri crediti fornitori c/caparre. CAPARRE INCASSATE DAI CLIENTI STATO PATRIMONIALE PASSIVITÀ C - DEBITI 14- altri debiti clienti c/caparre ACQUISIZIONE A TITOLO DEFINITIVO DELLA CAPARRA Operazioni di natura ordinaria ACQUISIZIONE CAPARRA CONTO ECONOMICO A - VALORE DELLA PRODUZIONE 5 - altri ricavi e proventi PERDITA CAPARRA CONTO ECONOMICO B - COSTI DELLA PRODUZIONE 14 - oneri diversi di gestione 6

7 OPPURE: Operazioni di natura straordinaria ACQUISIZIONE CAPARRA CONTO ECONOMICO E- PROVENTI E ONERI STRAORDINARI 20- PROVENTI PERDITA CAPARRA CONTO ECONOMICO E- PROVENTI E ONERI STRAORDINARI 21- ONERI ASPETTI FISCALI CAPARRA CONFIRMATORIA IVA - I versamenti espressamente effettuati a titolo di caparra confirmatoria non sono soggetti a fatturazione; peraltro, è estranea al campo di applicazione dell IVA, per mancanza del presupposto oggettivo, in quanto ha natura risarcitoria. La ricevuta deve essere assoggettata a bollo (R.M. n del REGISTRO - La caparra confirmatoria ha funzione di garanzia ed è pertanto soggetta all'imposta di registro nella misura dello 0,50% (art. 6 della Tariffa). L'imposta pagata sarà imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui il preliminare indichi semplicemente "caparra", si intende riferirsi alla caparra confirmatoria. Se dice semplicemente pagamento e simili si intende acconto (diverse pronunce della Cassazione). La caparra confirmatoria concorrerà alla formazione della base imponibile al momento della stipulazione dell'atto o anteriormente qualora venisse trasformata in acconto. 7

8 IVA - La dottrina maggioritaria considera la caparra penitenziale come esclusa dal campo di applicazione dell'iva ex art. 15/633, in quanto avente funzione di predeterminazione del danno. CAPARRA PENITENZIALE REGISTRO - In presenza di una caparra penitenziale, l'imposta di registro è del 3%. - Riproduzione riservata - 8