CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO

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1 TRIBUNALE DI BOLOGNA sez. Fallimentare GIUDICE DELEGATO: Dr. Fabio FLORINI CURATORE: Dott. Paolo ROLI * * * FALLIMENTO A.L.E. S.R.L. * * * N. 98/2014 R.G. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano ad uso abitativo sita in Comune di Sant Arcangelo (PZ), località San Brancato, Via Einaudi, costituita da un appartamento al terzo piano con accesso dalla scala comune (ingresso a destra del pianerottolo salendo le scale). IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Sant Arcangelo (PZ), foglio 15: part. 721 sub. 18, Cat. A/2 cl. 3, vani 5, Rendita 451,90, Via Einaudi, piano terzo, interno 6; CONFINI L appartamento in oggetto confina a nord con androne e scala comune di accesso (sub. 1), ad ovest e sud con affaccio su strada pubblica, ad est con fabbricato di proprietà di altra ditta. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITÙ Parti comuni: androne e scala comune. Servitù: attive e passive se e come esistenti e aventi ragione legale di esistere.

2 2 di 6 PERTINENZA Piena proprietà di 1000/1000. PROVENIENZA DEL BENE Atto di compravendita Notaio Stefano MAZZETTI di San Lazzaro di Savena (BO) Rep del 08 febbraio 2008 registrato all Agenzia delle Entrate di Bologna 2 il 12 febbraio 2008 al n. 2032/1T e trascritto il 28/02/2008 art REGIME FISCALE La Società fallita NON E qualificabile come impresa costruttrice. Inoltre si specifica che l immobile E un fabbricato abitativo. La vendita del bene sarà soggetta ad I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immobile è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli urbanistici: concessione edilizia n 02 rilasciata dal Sindaco del Comune di Sant Arcangelo (PZ) in data 02 gennaio 1976; concessione edilizia n 63 rilasciata dal Sindaco del Comune di Sant Arcangelo (PZ) in data 12 maggio Presenta le seguenti difformità rispetto ai titoli innanzi citati: diversa distribuzione degli spazi interni, modifiche ai prospetti. Per renderlo urbanisticamente conforme occorre presentare richiesta di sanatoria ai sensi degli artt. 36 e 37 del D.P.R. 06 giugno 2001 n. 380, con un costo complessivo presunto (oneri tecnici, oneri urbanistici ed oneri fiscali) di circa 1.200,00. Non presenta difformità catastali.

3 3 di 6 CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti. L aggiudicatario, pertanto, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando, ai sensi dell art del Codice Civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobile attualmente libero. DESCRIZIONE DEI BENI Come già detto, i beni sono ubicati nel Comune di Sant Arcangelo (PZ), località San Brancato, alla Via Einaudi. Sono costituiti da una unità immobiliare ad uso abitativo inserita in una palazzina condominiale composta da sei appartamenti, distribuiti tra i piani primo, secondo e terzo (tra cui quello in oggetto), un ufficio al piano terra ed otto locali deposito ai piani terra ed S1. La palazzina condominiale presenta: strutture portanti costituite da pilastri e travi in c.a. e solai in laterocemento; chiusure perimetrali in muratura di mattoni forati in laterizio; facciate esterne rivestite con intonaco al quarzo e tinteggiate con colore ocra; infissi in alluminio anodizzato. L appartamento in oggetto è sito al terzo piano della palazzina condominiale e si compone di: un ingresso di mq 4,70, una cucina di mq 13,78, un disimpegno di mq 2,27, un bagno di mq 4,61, una camera di mq 11,95, una camera di mq 12,66, una camera di 19,27, un balcone di mq 20,45. Il tutto per una superficie utile complessiva di mq 69,24, una superficie non residenziale di mq 20,45 ed una superficie lorda di mq 88,00.

4 4 di 6 Presenta divisori interni in mattoni forati, intonaco di malta cementizia, infissi in legno tamburato, pavimenti e rivestimenti in piastrelle di ceramica, impianti idrico ed elettrico del tipo civile, impianto termico alimentato da caldaia a biomassa di vecchia costruzione, probabilmente non funzionante. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile non è ottimale: i balconi aggettanti, perimetrali all appartamento (lati ovest e sud), presentano l intonaco delle solette inferiori e dei frontalini vistosamente deteriorato; le giunture dei pavimenti e delle cornici di marmo superiori, inoltre, sono sconnesse in diversi punti. Ciò, oltre a determinare ovvio scadimento estetico dell edificio, veicola infiltrazioni all interno del fabbricato. i pavimenti interni della camera sud-est presentano sollevamenti ed esplosioni nella zona centrale; i cassonetti degli infissi presentano sconnessure e vistosi distacchi tra telaio e pannelli di chiusura; le pareti interne ed i soffitti presentano varie tracce di umidità, in parte dovute al pessimo stato di manutenzione dei balconi innanzi descritto, in parte dovute al deterioramento ed al distacco di alcune zone dell intonaco delle facciate e dei cornicioni. Distanze più significative: immobile ubicato in zona centrale della frazione San Brancato di Sant Arcangelo; distanza dal casello autostradale Autostrada A3, uscita Atena Lucana Km 80,00; distanza dal capoluogo di Provincia, Potenza, Km 90. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie da considerare ai fini commerciali è la superficie lorda

5 5 di 6 (compreso muri perimetrali) sommata al 25% della superficie dei balconi, ovvero: mq 88,00 + (20,45x0,25) = mq 93,11. STIMA DEL BENE Come già detto nel paragrafo relativo alla descrizione del bene, trattasi della piena proprietà di un appartamento ubicato in zona urbana, semicentrale rispetto all abitato, con diritti sui beni comuni (androne e scala comune). Considerazione in merito all attuale andamento del mercato immobiliare: anche nei primi mesi del 2016 continua la stasi delle compravendite immobiliari, situazione più sentita nei comuni non capoluogo; questo ha portato a un consistente allungamento dei tempi medi di compravendita e ad un significativo calo dei prezzi di mercato, con incremento degli sconti spuntati sulla domanda fonti OMI. Nello specifico si osserva che il mercato immobiliare locale, nell ultimo periodo, ha subito un forte rallentamento: si rileva un offerta spropositata rispetto alla domanda con conseguente ristagno e deprezzamenti importanti (nelle zone meno servite punte anche del - 40%). I prezzi di mercato rilevati in zona, per immobili di analoghe caratteristiche ed in buone condizioni di manutenzione, portano ad un valore di stima, ottenuto per comparazione diretta, di 525 /mq, in linea con le quotazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare per il periodo, il mercato e la zona di riferimento oltre che con gli ulteriori dati raccolti presso le agenzie immobiliari locali. La vetustà della struttura (40 anni) e la obsolescenza di finiture ed impianti, in uno all urgenza di eseguire lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, suggeriscono valori ulteriormente cautelativi, con percentuali

6 6 di 6 di abbattimento abbastanza severe e con una riduzione complessiva del valore di mercato del -55%. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, come di seguito: VALORE DI MERCATO DEL BENE ,00 Percentuale di abbattimento per asta fallimentare - 25% PREZZO A BASE D ASTA: ,00