L'ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

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1 TEORIA E PRATICA DEL DIRITTO SEZIONE I: DIRITTO E PROCEDURA CIVILE 55 ROBERTO TRIOLA MARCO ANDRIGHETTI-FORMAGGINI L'ASSEMBLEA DI CONDOMINIO SECONDA EDIZIONE GIUFFRÉ P*a EDITORE MILANO 2006

2 INDICE SOMMARIO CAPITOLO I UASSEMBLEA IN GENERALE 1. L'assemblea ed i suoi poteri 1 2. I limiti ai poteri dell'assemblea in tema di: a) modifica del regolamento di condominio cd. contrattuale 3 3. b) approvazione e modifica delle tabelle millesimali 5 4. c) ripartizione delle spese d) disciplina dell'uso delle parti comuni é) disciplina dell'uso delle parti di proprieta esclusiva f) norme inderogabili: art c.c. e art. 72 disp. att. c.c 30 CAPITOLO II LA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA 1. La convocazione da parte deu"amministratore La convocazione su richiesta dei condomini au'amministratore La convocazione da parte dei condomini La convocazione da parte di soggetto non legittimato L'awiso di convocazione: fl) la forma b) la prova della comunicazione c) il contenuto d) il termine Convocazione con unico awiso di piu assemblee I destinatari dell'avviso di convocazione 73 CAPITOI-O III LA PARTECIPAZIONE ALUASSEMBLEA 1. La legittimazione alla partecipazione alpassemblea: a) i condomini 75

3 X INDICE SOMMARIO 2. b) il cd. condomino apparente c) 1'acquirente d) il mutamento di indirizzo del condomino é) unita immobiliare in comproprietå ed invio dell'awiso di convocazione f) morte di un condomino ed invio deltawiso di convocazione g) rusufruttuario h) il titolare del diritto di abitazione e 1'usuario i) il conduttore /) 1'utilizzatore nei contratto di leasing m) casi particolari: il fallito, il minore di eta, 1'interdetto, 1'esecutato La partecipazione all'assemblea di soggetto non legittimato La rappresentanza in assemblea I rapporti tra condomino delegante e delegato Il cd. falsus procurator Comproprietå e partecipazione all'assemblea La rappresentanza dei condomini da parte dell'amministratore CAPITOLO IV LA COSTITUZIONE E LE DELIBERAZIONI 1. La preesistenza delle tabelle millesimali I rapporti tra assemblea di prima e di seconda convocazione I quorum per la costituzione e per le deliberazioni La maggioranza per le deliberazioni «cd. ordinarie» in seconda convocazione Le cosiddette maggioranze qualificate In particolare i quorum deliberativi per: a) la conferma dell'amministratore b) 1'approvazione di una transazione c) 1'approvazione degli interventi di cui all'art. 26, commi 2 e 5, legge 9 gennaio 1991, n d) la soppressione del servizio di portierato La votazione in assemblea Inderogabilitå dei quorum legali di costituzione e di deliberazione La suddivisione di un'unica proprietå in una pluralitå di unita immobiliari e 1'incidenza sui quorum costitutivi e deliberativi Le operazioni preliminari Il presidente ed i suoi poteri Il segretario e la sua funzione 180

4 INDICE SOMMARIO XI 16. Uamministratore ed i suoi compiti Uaggiornamento deu'assemblea Uallontanamento dall'assemblea di uno o piu intervenuti Il diritto del condomino di partecipare alla discussione La illegittima esclusione di un condomino dal voto La partecipazione alla votazione di un condomino in conflitto di interessi con il condominio L'efficacia delle deliberazioni: in particolare nei confronti degli aventi causa dagli originari condomini La revoca e la modifica delle deliberazioni 205 CAPITOLO V IL VERBALE 1. Il processo verbale di assemblea Mancata valida costituzione della assemblea di prima convocazione e redazione del verbale La funzione del verbale Il valore probatorio del verbale La redazione del verbale Il contenuto del verbale La sottoscrizione del verbale La trascrizione del verbale Assemblea, verbale e manifestazione di volontå negoziale Uinterpretazione delle deliberazioni La rilevanza penale della falsitå del verbale: falsitå materiale e falsitå ideologica 245 CAPITOLO VI CINVALIDITÅ DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. Uinvaliditå delle deliberazioni assembleari: deliberazioni nulle e deliberazioni annullabili. Rilevanza pratica della distinzione L'evoluzione della giurisprudenza in tema di invaliditå delle delibere: a) 1'impostazione tradizionale della giurisprudenza b) in particolare 1'orientamento della giurisprudenza in tema di: bl) mancato invio deltawiso di convocazione a tutti i condomini bl) difetto delle maggioranze prescritte dalla legge c) 1'epilogo delpevoluzione giurisprudenziale: la sentenza delle Sezioni unite della Corte di Cassazione 7 marzo 2005, n Le singole ipotesi di nullitå 274

5 XII INDICE SOMMARIO 7. In particolare: Kncompetenza I singoli casi di annullabilitå Ueccesso di potere Il conferimento della potestå deliberatoria a terzi 293 CAPITOLO VII UIMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI 1. La legittimazione passiva L'interesse ad agire per la dichiarazione di nullitå delle deliberazioni L'interesse ad agire per 1'annullamento delle deliberazioni Uimpugnazione delle delibere meramente programmatiche o esecutive o di semplice conferma di precedente delibera Uimpugnazione delle delibere aventi contenuto negativo La legittimazione ad agire deftastenuto Altri casi particolari: morte di condomino, comunione, acquirente deirimmobile, conduttore L'acquiescenza alle deliberazioni invalide La prova della legittimazione ad agire La forma deu'atto introduttivo Il termine per 1'impugnazione La decorrenza del termine nei confronti degli assenti La sospensione del termine durante il periodo feriale La sospensione della delibera impugnata Il giudizio di impugnazione La prova delfinvaliditå delle deliberazioni Gli effetti dell'annullamento La forma deltappello Rapporti tra giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo notificato ex art. 63 disp. att. c.c. e giudizio di impugnazione della delibera ex art cx Altre questioni processuali La convalida La sostituzione della delibera invalida con altra presa in conformitå alla legge La sanatoria di delibere nulle La competenza Condominio ed arbitrato: in particolare i limiti di validitå della clausola compromissoria e deltatto di compromesso 367

6 INDICE SOMMARIO XIII CAPITOLO VIII ASSEMBLEE PARTICOLARI 1. Uassemblea: a) nei condominio parziale b)... nei piccolo condominio... e nei cd. condominio minimo c)... nei supercondominio d)... nella multiproprietå 396 Indice della giurisprudenza 403 Bibliografia 429