Sindacato Territoriale Pensionati di Milano Metropoli

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1 Per chi vuole saperne di più.. nuove regole CONDOMINIALI La riforma del condominio: ecco cosa cambia La legge 11 dicembre 2012, n. 220, Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Le nuove norme sono entrate in vigore il 18 giugno Che cos è La riforma del condominio riscrive gran parte delle norme del Codice civile dedicate al condominio (dall art al 1139), oltre alle disposizioni di attuazione del Codice civile (dall art. 61 al nuovo 71 quater, e il 155 bis) e ad altre disposizioni contenute in varie leggi speciali. La riforma ha cercato di consolidare le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale, ma su alcuni punti la legge non ha fatto la necessaria chiarezza e sono già partite richieste di modiche. Come funziona Dopo oltre 70 anni, cambia la vita degli oltre 30 milioni di italiani che abitano in un condominio. Ecco le principali novità introdotte dalla riforma che i condomini devono sapere. La nuova figura dell amministratore la figura di amministratore (può essere anche società specializzata) è obbligatoria in presenza di almeno 9 inquilini (prima era 4); 1 per poter esercitare la sua funzione, deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né deve essere stato protestato. dovrà rispondere a requisiti di professionalità e onorabilità (diploma di scuola superiore, corsi di aggiornamento a scadenza regolare); la perdita di uno dei requisiti comporta la cessazione dall incarico; l incarico è di durata annuale, rinnovabile anno per anno, può essere revocato dall assemblea anche prima della scadenza, nel caso in cui l amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiali; la revoca dell amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio; per revocare un amministratore è ora sufficiente anche il ricorso di un solo condomino; la riforma prevede nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all amministratore (quali, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale);

2 la revoca può inoltre essere decisa dall autorità giudiziaria per omessa comunicazione all assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali; deve indicare il proprio compenso al momento della nomina; l assemblea potrà richiedere all amministratore il possesso di una polizza assicurativa professionale a tutela dei rischi derivanti dal suo operato; potrebbero aumentare le spese dei condomini per i maggiori obblighi dell Amministratore e per la polizza assicurativa di responsabilità; se ha svolto questa funzione per almeno un anno nell ultimo triennio potrà però evitare corso e diploma, se è uno dei condomini anche la necessità della polizza. Gestione trasparente e conto corrente del condominio i condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia; obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria; conservazione decennale della documentazione e possibilità di nominare un revisore; tutti i i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) dovranno transitare su un conto corrente obbligatorio intestato esclusivamente al condominio. 2 Sito internet condominiale per consultare documenti e conti su richiesta dell assemblea, che delibera con il 50% + 1 degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno il 50% dei millesimi, l amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare, con accesso individuale, ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare; attenzione, naturalmente le spese per l attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Convocazione assemblea dopo la riforma solo per iscritto o in via telematica; sono sufficienti i soliti 5 giorni prima: "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione";

3 nel solo caso di modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni: "la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. Costituzione assemblea la riforma interviene sui quorum per la costituzione dell assemblea e l approvazione delle delibere, nella maggior parte dei casi abbassando le maggioranze richieste; in prima convocazione, l assemblea sarà valida con i 2/3 dei millesimi e il 50% + 1 dei partecipanti al condominio (sino a oggi i 2/3 erano chiesti anche in relazione al numero dei condomini); resta invariato il quorum deliberativo: maggioranza 50% + 1 dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell edificio; in seconda convocazione viene istituito il quorum costitutivo di: 1/3 dei partecipanti al condominio che rappresentano almeno 1/3 di millesimi (prima non c era); viene abbassata leggermente la maggioranza per la validità della delibera: maggioranza 50% + 1 dei presenti e 1/3 dei millesimi (fino ad ora il quorum di 1/3 era richiesto sia per i millesimi che per le teste); 3 l assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno della prima. obbligatoria la forma scritta della delega; Deleghe in assemblea sono previsti dei limiti in capo ad un solo soggetto: in caso di più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi; in caso di supercondomini, prima tutti i condomini dovevano essere convocati in assemblea, oggi partecipa un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo si abbiano più di 60 partecipanti; sono tassativamente vietate le deleghe all Amministratore, in entrambi i casi l obiettivo è quello di prevenire eventuali abusi. Verbale e delibere assemblea il verbale prima riportava solo le decisioni dell assemblea da oggi deve riportare il contenuto della riunione;

4 le delibere assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio potranno essere impugnate, per annullarle, dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Energie rinnovabili e videosorveglianza oggi, con la maggioranza 50% + 1 dei presenti che rappresenti almeno il 50% dei millesimi dell edificio possono essere approvate deliberazioni importanti anche su: nomina e revoca dell amministratore; approvazione o modifica del regolamento condominiale; la tutela delle destinazioni d uso delle parti comuni; l installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni dell edificio (la riforma consente al condomino di installare impianti di ricezione radiotelevisiva); l installazione di impianti per la produzione di energie rinnovabili (la riforma consente al condomino di installare impianti di energie rinnovabili); la creazione di un sito internet del condominio; liti su materie che esorbitino dalle attribuzioni dell amministratore medesimo; ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; opere e interventi per migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti; quorum più alti sono richiesti (maggioranza dei presenti e almeno 2/3 dei millesimi) per alcune delibere di particolare interesse, come esempio quelle per: le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ai sensi dell art. 1120, co. 1, c.c.; l installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili conformemente alle prescrizioni di cui all art. 1122bis, co. 3, c.c. 4 Parti comuni obbligatoria la comunicazione amministratore in assemblea; sarà più facile cambiare la destinazione d uso e delle parti comuni del condominio, come realizzare un parcheggio su un area verde, l assemblea deve approvare la delibera con un quorum, in prima e in seconda convocazione, pari ai 4/5 dei partecipanti e ai 4/5 del valore dell edificio (non servirà più l unanimità); resta salva la clausola che l intervento non pregiudichi la sicurezza o il decoro del palazzo, pertanto l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. Distacco dal riscaldamento (o condizionamento) centralizzato sarà possibile distaccarsi dall impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento senza il benestare dell assemblea ma a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria;

5 il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini; quindi resta l obbligo a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Divieto per gli animali domestici i regolamenti di condominio non potranno più vietare a nessuno di tenere animali domestici in casa; novità sugli animali da tenere in appartamento: non solo cani e gatti anche criceti, canarini e pesci rossi; al riguardo va comunque precisato che il divieto in parola non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perché la disposizione è collocata all interno dell articolo che disciplina il regolamento condominiale. Condomini morosi la crisi ha aumentato il numero dei proprietari che faticano a pagare le spese condominiali fino a lasciarle scoperte ma chi paga regolarmente può difendersi; 5 l amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato senza la preventiva autorizzazione dell assemblea; potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga, e questi potranno così agire in prima battuta sui morosi e solo dopo averli escussi potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti; se la mora dura più di 6 mesi dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni; eventuale acquirente dell appartamento che subentri al condomino moroso, sarà obbligato in solido con quest ultimo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Fondo speciale per interventi manutenzione straordinaria scatta la guerra preventiva a chi non paga per i lavori di manutenzione straordinaria e la riforma rende obbligatorio creare un fondo speciale di importo pari a quello necessario per coprire l appalto;

6 lo stesso obbligo vale quando vengono decise delle innovazioni: ad esempio l installazione dell ascensore o aprire una portineria in un edificio che ne è privo. Sanzioni piu salate per chi viola il regolamento del condominio la riforma istituisce il regolamento del condominio, il documento dove l amministratore dovrà riunire tutte le norme del singolo palazzo, a partire dagli obblighi e dai divieti; attenzione però a trasgredire le regole poste, perché le sanzioni, prima trascurabili, sono state elevate: sono ora previste ammende da 200 a 800 euro in caso di recidiva. Responsabilità' dell'usufruttuario prima rispondeva solo delle spese ordinarie, ora risponde in solido con il proprietario per tutto, quindi nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese condominiali. Tabelle millesimi il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio; la revisione dei millesimi può essere approvata dall assemblea col voto di almeno la metà del valore, mentre prima doveva essere approvata dall unanimità dei condomini, o disposta dall autorità giudiziaria; 6 tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione; ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio l amministratore è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. l amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Registri condominiali prima non vi erano registri obbligatori salvo le documentazioni relative ai verbali ed alla contabilità, da oggi è obbligatoria la tenuta di: 1..registro dei verbali,; 2. registro di nomina e revoca amministratori (in cui si annoterà l inizio dell incarico, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale);

7 3. registro della contabilità su cui registrare in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita, entro trenta giorni dall effettuazione; 4. registro di anagrafe condominiale con le generalità di tutti i condomini includendovi i dettagli sui diritti reali (come usufrutto, uso, abitazione, servitù e superficie) e sui diritti personali di godimento (come comodato o locazione); il registro dovrà inoltre specificare i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e quelli relativi alle condizioni di sicurezza. Piccolo condominio prima era considerato piccolo condominio quello con non più di 4 condomini (oggi il numero è stato elevato a 8; in caso di supercondomini, prima tutti i condomini dovevano essere convocati in assemblea, oggi può partecipare un delegato per edificio quando per ogni condominio autonomo si abbiano più di 60 partecipanti; possibile un consiglio dei condomini di almeno 3 condomini negli edifici di almeno 12 unità immobiliare. Spese per scale e ascensori per scale e ascensori viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano. 7 Parabole e pannelli solari montare l antenna parabolica diventa più facile, un singolo condomino può ora installarla anche se utilizza spazi comuni; l assemblea può, però, chiedere di rispettare particolare e accorgimenti a tutela della sicurezza e del decoro del palazzo e per il via libera è necessaria la maggioranza degli intervenuti all assemblea e i due terzi dei millesimi; uguali le regole per i pannelli solari. A chi rivolgersi In caso di dubbi o di mancato riconoscimento dei propri diritti, è possibile rivolgersi alle sedi territoriali di associazioni dei consumatori (per la Cisl è l Adiconsum) per usufruire di consulenza e assistenza individuale.

8 CONDOMINIO, CHE COSA CAMBIA DAL 18 GIUGNO 2013 Domande e risposte più frequenti 1. Quando diventa obbligatoria la nomina dell'amministratore? La nomina dell'amministratore con la riforma è obbligatoria quando i condomini sono più di otto (attenzione: vale il numero dei proprietari, non degli alloggi). L'incarico va accettato per iscritto dall'amministratore, così come il rinnovo. Il mandato diventa annuale, rinnovabile per un anno rinnovabile anno per anno Obbligatorio anche il conto corrente condominiale intestato al condominio. 2. Che cosa cambia nei confronti dei condomini che non pagano le spese? L'amministratore deve agire in giudizio contro i condomini morosi entro sei mesi, a meno di non ottenere dall'assemblea una dispensa esplicita. Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi, l'amministratore può sospendere l'erogazione dei servizi ai morosi: disposizione innovativa, ma di fatto non sempre applicabile per i servizi che non possono essere facilmente frazionati. Inoltre, dopo la sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 2008, la riforma conferma che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condomini morosi (e hanno diritto di avere le informazioni dall'amministratore, senza violazioni della privacy). Solo dopo potranno agire in giudizio contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti. 3. Quando sarà possibile il distacco dal riscaldamento centralizzato? In contrasto con le più recenti norme tecniche e comunitarie, le nuove regole recepiscono la giurisprudenza della Cassazione, secondo cui il singolo può distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento se dimostra che non ci sarà aggravio dei costi per gli altri e fermo restando l'obbligo di pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma della caldaia comune Quale sarà la nuova maggioranza per modificare l'uso delle parti comuni? La riforma prevede la possibilità di modificare la destinazione d'uso della cosa comune con delibera assunta con i quattro quinti dei partecipanti e del valore dell edificio in millesimi. Le nuove regole si traducono però in un "aggravamento" del quorum richiesto e della procedura di convocazione dell'assemblea. 5. Come fanno i condomini a convocare l'assemblea di propria iniziativa? È rimasto invariato il dispositivo dell'articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, riguardo all'auto convocazione da parte dei condomini. Questi possono procedere se l'amministratore, ricevuta la richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio, non ottemperi entro dieci giorni. Inoltre, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata su iniziativa di ciascun condomino: - quando manchi l'amministratore (ad esempio perché deceduto o quando i condomini non sono più di otto); - quando l'amministratore cessa dall'incarico a seguito della perdita dei requisiti indicati nelle lettere a), b), c), d) ed e) dell'articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione e richiesti

9 per poter svolgere l'incarico di amministratore di condominio (ad esempio, in caso di iscrizione nel registro dei protesti bancari). 6. In quali casi è possibile per un singolo condomino chiedere all'amministratore la convocazione di assemblea? Due eccezioni sono state introdotte dalla riforma. Il nuovo articolo 1120, comma 2, del Codice civile dispone che l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea su richiesta di un solo condomino solo quando quest'ultimo sia interessato all'adozione di innovazioni che mirano a opere e interventi in esso indicati (ad esempio per la sicurezza e la salubrità degli edifici); la convocazione dovrà effettuarsi entro 30 giorni dalla richiesta. Il nuovo articolo 1129, comma 11, dispone che nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o nei casi di mancata apertura e utilizzo del conto corrente intestato al condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato. 7. Con la riforma cosa cambia per le deleghe in assemblea? La delega deve essere scritta e, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Nell'assemblea del supercondominio quando i partecipanti sono complessivamente più di 60 ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, Codice civile, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore (articolo 67, comma 3, nuova versione). Non possono essere conferite deleghe all'amministratore per nessun tipo di assemblea. 8. Quando e con quali diritti di voto possono stare in assemblea gli usufruttuari e gli inquilini? L'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Il titolare della nuda proprietà esercita il diritto di voto riguardo alle riparazioni straordinarie e alle innovazioni (articolo 1005 del Codice civile). Nel caso in cui l'usufruttuario intenda eseguire opere straordinarie a proprie spese per rifiuto del proprietario o per ritardo senza giusto motivo (articolo 1006 del Codice) o si tratti di lavori od opere riguardanti miglioramenti o addizioni (articoli 985 e 986 del Codice), il diritto di voto spetterà all'usufruttuario anche se l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il conduttore ha diritto di voto riguardo alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (articolo 10, legge 392/1978) Se non si finisce la discussione, è possibile riconvocare l'assemblea? Sì, l'assemblea può aggiornarsi ad altra data per completarne l'esame (Cassazione n. 143/2004) come legittima continuazione della seconda convocazione (Cassazione n. 1516/1988). Tale aggiornamento vale come «convocazione» solo per i presenti mentre per gli assenti la mancata convocazione rende le delibere assembleari annullabili e non nulle. La legge di riforma ha disposto che l'amministratore ha la facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi.

10 10. Chi può impugnare le delibere ed entro quali termini? Può farlo anche chi non ha votato contro ma si è soltanto astenuto? Le delibere nulle fatte in una assemblea non regolarmente convocata possono essere impugnate senza limiti di tempo da chiunque ha un interesse da dimostrare. Le delibere annullabili (contrarie alla legge o al regolamento di condominio) possono essere impugnate dai condomini dissenzienti o dagli astenuti o dagli assenti (articolo 1137), entro 30 giorni dalla data di deliberazione, e dagli assenti entro 30 giorni dalla data di comunicazione del verbale. 11. Come si fa a individuare i soggetti «corretti» da convocare in assemblea? Legittimato a essere convocato e a esercitare il diritto di voto in assemblea è sempre il proprietario o l'avente diritto. La convocazione di un soggetto non legittimato (o la mancata convocazione di un condomino) così come di un condomino "apparente" (figlio o coniuge non proprietario) è causa di invalidità della delibera. Di aiuto all'amministratore potrebbe essere la tenuta del registro anagrafe condominiale. 12. La riforma del condominio interviene anche sull'articolo 1117 del Codice civile sulle parti comuni. Cosa cambia? L'elenco che la riforma dà delle parti presunte come comuni più particolareggiato di quello del passato prevede un ampliamento della categoria dei beni comuni «necessari», che ricomprende anche i pilastri e le travi portanti.. Vengono incluse tra i beni comuni le aree destinate a parcheggio e i sottotetti quando sono destinati, per loro caratteristiche strutturali, all'uso collettivo Superato il vecchio limite di 100 lire, dal prossimo 18 giugno le sanzioni potranno andare da 200 a 800 euro. Chi e come le applicherà? In quali casi? Il tetto ormai archeologico delle vecchie 100 lire passa a un massimo di 200 euro, incrementabili, nelle ipotesi di recidiva, fino a 800 euro. La sanzione deve essere applicata dall'amministratore in caso di infrazioni al regolamento di condominio e la somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie (nuovo articolo 70- bis delle disposizioni di attuazione al Codice Con la riforma le opere eseguite dai singoli condomini all'interno dei singoli alloggi o sulle parti comuni devono essere sempre comunicate all'amministratore? Le opere eseguite dal singolo all'interno della propria unità immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo, diversamente da quanto fin ora previsto, devono sempre essere comunicate preventivamente all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (articolo 1122 del Codice civile). Nel caso di installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva non si deve recare danni alle parti comuni e alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva. In caso di modifiche di parte comuni l Assemblea può chiedere modifiche Si può costituire un fondo per far fronte a eventuali morosità condominiali? La riforma non cita espressamente la possibilità per l'amministratore di proporre la costituzione di un «fondo morosi», in cui gli altri condomini versino somme a copertura dei

11 debiti altrui. La giurisprudenza è però chiara a questo proposito: il fondo può essere solo "straordinario" e deve avere la durata della procedura per il recupero dei crediti. 16. In caso di morosità, l'amministratore è obbligato a comunicare ai fornitori dei condominio i nomi dei debitori? In base alle nuove disposizioni contenute nell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in caso di morosità, l'amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino (ad esempio, l'impresa che fornisce il combustibile per il riscaldamento). I creditori non possono agire in prima istanza nei confronti di chi è in regola con i pagamenti. 17. Anche una società può svolgere l'incarico di amministratore di condominio? Con la riforma è riconosciuta la possibilità che a esercitare il ruolo sia una società tra quelle rientranti nel titolo V del Codice civile. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. 18. Come funziona e cosa deve contenere l'accettazione scritta dell'incarico da parte dell'amministratore? L'accettazione dell'incarico, così come quella del rinnovo, deve avvenire in forma scritta con un documento che specifichi analiticamente a pena di nullità l'onorario dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta in dettaglio (articolo 1129, comma 13). Inoltre, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e fiscali, e fornire informazioni sulle modalità per l'esercizio dell incarico L'assemblea di condominio può pretendere dall'amministratore una polizza di responsabilità professionale? E se questi si rifiuta? La necessità di una polizza di responsabilità professionale può essere imposta dall'assemblea e i massimali vanno adeguati in caso di opere di manutenzione straordinaria. L'adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. La nomina dell'amministratore può essere subordinata alla presentazione della polizza. 20. Cosa succede se l'amministratore non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto? Il nuovo articolo 1130, n. 10, dispone che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni. L'omessa convocazione costituisce «grave irregolarità» (ex articolo 1129, n. 1) sufficiente a richiedere la revoca giudiziaria. Ottobre, 2013 nota a cura di Pia Balzarini - Emilio Didonè

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