AL TRIBUNALE DI AREZZO UFFICIO FALLIMENTI Giudice Delegato Dottor Antonio Picardi

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Antonia Venturini
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1 AL TRIBUNALE DI AREZZO UFFICIO FALLIMENTI Giudice Delegato Dottor Antonio Picardi 1. PREMESSA In riferimento al concordato preventivo dell Impresa Gellini Giovanni & Figli snc di Gellini ing. Giampiero & C., in data 06 novembre 2014, il sottoscritto dottor Nicola Pezzati riceveva l incarico di consulente dal G.D. Dott. Antonio Picardi del Tribunale di Arezzo, al fine di esprimere un parere di ragionevolezza, ovvero di manifesta incongruità, sui valori risultanti dallo stato analitico ed estimativo dei beni allegati al piano concordatario, giusto l art. 28 della legge fallimentare, e di fornire altresì supporto tecnico ai Commissari Giudiziali per la redazione dell inventario. Si procedeva ad analizzare le precedenti perizie espletate e depositate con il piano concordatario. Si premette che i valori evidenziati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ai quali si fa spesso riferimento nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo. Infatti la stima tiene conto di differenti rilevazioni inerenti ai valori di mercato di beni con caratteristiche omogenee a quelle in oggetto ottenute anche tramite informazioni sulle compravendite effettuate tramite le agenzie immobiliari, alle quali si aggiungono e si comparano con le valutazioni dei valori espressi dalla quotazioni OMI, utilizzando i coefficienti di omogeneizzazione come descritto nella tabella sottostante. 1

2 Tabella dei coefficienti di Omogeneizzazione Tipo di pertinenza Coefficiente Uni Art. 13 L.392/1978 SIM Consulente Immobiliare Balconi e terrazzi scoperti 25% 25% 25% Balconi e terrazzi chiusi su tre lati 35% Pati e porticati 35% Verande 60% Lastrico solare ad uso esclusivo 10% Giardini di appartamento 15% Giardini di ville e villini 10% Autorimesse singole 50% Posto macchina in autorimesse di uso 20% comune Cantine ed altri accessori 25% Superficie di pertinenza dell immobile in 15% godimento esclusivo del conduttore Superficie condominiale a verde nella 10% misura corrispondente alla quota millesimali dell unità immobiliare Locali seminterrati abitabili 60% Soffitte/sottotetto, locali ripostiglio 25% (esterni all unità immobiliare principale, ovvero che costituiscono accessori delle superfici principali dell edificio) Spazi esclusivi di circolazione esterna 15% verticale (scale antincendio e assimilabili) e orizzontali (quali ballatoi ecc..) Cantine e solai inabitabili 20% Taverne seminterrate di ville e villini 50% Camere a tetto o soffitte 33% Balconi coperti anche lateralmente 40% (logge) Terrazze coperte 30% 45% Lastrici solari praticabili ed accessibili 10% 20% Giardini di proprietà 18% 2

3 lotto n. 5 destinazione: immobili in stato di ristrutturazione destinati a uso abitativo, posti in località Badia al Pino, via della libertà n.9: L appartamento n. 1 (nord-est) - Catasto dei fabbricati, Comune di Civitella in Val di Chiana, foglio 48, part. 175, sub. 12, categoria A/4, classe 4, consistenza 6 vani, rendita 340,86 piano 2 ; L appartamento n. 2 (Sud-ovest) - Catasto dei fabbricati, Comune di Civitella in Val di Chiana, foglio 48, part. 175, sub 13, categoria A/4, classe 3, consistenza vani 4,5, rendita 217,30, piano 2. descrizione: l immobile è posto al centro del paese di Badia al Pino, in un antica struttura di due piani dotata di un giardino. I due appartamenti di cui alla perizia sono posti al secondo piano ai quali si accede da un ingresso e corpo scala posto a nord-ovest dell immobile. L edificio è parte integrante del Borgo di Badia al Pino. Dall ingresso principale posto lungo via della Libertà al n. 9 si accede al vano scala comune con un ampio pianerottolo a livello intermedio. L appartamento n. 1, posto a nord-est è composto da una cucina, n. 4 camere e un bagno. L appartamento n.2, posto a sud-ovest è composto da un piccolo ingresso, un soggiorno, una cucina, due camere e un bagno. L edificio è realizzato con struttura portante in pietra. Tutti gli impianti sono inesistenti o in condizioni molto precarie. 12

4 stima dell immobile: Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: AREZZO Comune: Civitella Val di Chiana Fascia/zona: Centrale/BADIA AL PINO - PIEVE AL TOPPO - VICIOMAGGIO- TEGOLETO Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato Valori Locazione ( /mq) Superficie ( /mq x mese) (L/N) Min Max Min Max Superficie (L/N) Abitazioni civili NORMALE L 3,9 4,9 N Box NORMALE L 3,2 4,6 N Ville e Villini NORMALE L 4,3 5,8 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare 13

5 In relazione ad indagini effettuate sui valori di mercato di immobili con caratteristiche omogenee a quelle dell immobile oggetto di stima, nonché ai valori indicati nelle quotazioni OMI, si ritiene che il più probabile valore di mercato, in considerazione della posizione e del pessimo stato di conservazione dell immobile sia di 800,00 /mq. L appartamento n. 1, lotto n.5 (nord-est) Mq. x 800,00 /mq = ,00 L appartamento n. 2, lotto n. 5 (Sud-ovest) Mq. x 800,00 /mq = ,00 14

6 Rilievo fotografico lotto n. 5 15

7 16

8 17

9 18

10 Rilievo fotografico lotto n. 5 61

11 62

12 63

13 64

14 65

15 66

16 Conclusioni 67

17 - lotto n. 5 immobili in stato di ristrutturazione destinati a uso abitativo, posti in località Badia al Pino, via della libertà n.9: L appartamento n. 1 (nord-est) - Catasto dei fabbricati, Comune di Civitella in Val di Chiana, foglio 48, part. 175, sub. 12, categoria A/4, classe 4, consistenza 6 vani, rendita 340,86 piano 2 ; L appartamento n. 2 (Sud-ovest) - Catasto dei fabbricati, Comune di Civitella in Val di Chiana, foglio 48, part. 175, sub 13, categoria A/4, classe 3, consistenza vani 4,5, rendita 217,30, piano 2. L appartamento n. 1 (nord-est), Mq. x 800,00 /mq = ,00 L appartamento n. 2 (Sud-ovest), Mq. x 800,00 /mq = ,00 70

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